АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-4319/2019

г. Ярославль

26 сентября 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена  24 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Секериной С.Е. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

о   взыскании   87049.93  руб.,

при участии:

от истца – не явились

от ответчика – ФИО3 – по дов. от 17.06.2019

судебное заседание проведено с перерывом с 17.09.2019 по 24.09.2019 (вынесено определение)

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к  Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о   взыскании   87049.93  руб., в том числе: 77948,10 руб. – долга по арендной плате за период с 01.07.2018 по 31.12.2018, 9101,83 руб. – пени за период с 10.07.2018 по 11.12.2018, со взысканием пени по день фактической оплаты задолженности.

      Истец в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, в письменном ходатайстве требования поддержал, сообщил об отсутствии оплат, заявил о рассмотрении дела в отсутствие представителя (ходатайство удовлетворено).

      Ответчик возражает против предъявленных требований, представил отзыв на иск и дополнительные письменные пояснения, сообщил о чинении ему препятствий в выкупе земельного участка и препятствиях в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на него. В обоснование доводов ответчик сослался на следующее.

      19 июня 2017 года ФИО4 совместно с гражданами ФИО5, ФИО6 и ФИО7 (покупатели) заключен договор купли - продажи недвижимого имущества № 175, согласно которому Покупателями в общедолевую собственность приобретено у ОАО «СК Премьер» нежилое здание с кадастровым номером 76:23:010101:3414, общей площадь 5429,2 кв.м по адресу 

<

...>.

Право собственности на нежилое здание было зарегистрировано за покупателями 06.07.2017 года.

В декабре 2017 года покупатели обратились с письменными заявлениями о предоставлении в собственность земельного участка в Департамент архитектуры и земельных отношения мэрии г. Ярославля. Со стороны уполномоченного органа последовал отказ.

Покупатели повторно обратились в уполномоченный орган 05 марта 2018 года.

Приказом Департамента Архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля № 1240 от 03.04.2018 года покупателям было отказано в выкупе земельного участка под зданием в связи с невозможностью определить количество объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с этим кадастровым номером. Приказом Департамента № 1318 от 11.04.2018 года были внесены изменения в пункт 1 приказа № 1240, которыми была изменена формулировка отказа в выкупе земельного участка по цене 2,5 % от кадастровой стоимости, а именно: на указанном в заявлении земельном участке расположены здания, принадлежащие иным физическим и юридическим лицам, сведения о зарегистрированном праве аренды заявителей в ЕГРН отсутствуют.

Приказ Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля № 1240 от 03.04.2018 года (в редакции Приказа № 1318 от 11.04.2018 года) был обжалован покупателями в Ленинском районом суде г. Ярославля.

Решением Ленинского районного суда г. Ярославля от 21.08.2018 г. (изготовленным в полном объеме 28.08.2018г.) исковые требования покупателей, в т.ч. ФИО4, удовлетворены в полном объеме, признано право указанных выше лиц на получение в собственность испрашиваемого земельного участка по льготной цене. Суд признал незаконным приказ Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля № 1240 от 03.04.2018 года (в редакции Приказа № 1318 от 11.04.2018 года), обязал Департамент устранить допущенные в отношении заявителей нарушения, путем направления ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО5 проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:050102:960, расположенного по адресу: 

<

...> площадью 16585 кв.м, с выкупной ценой в размере 2.5 % от кадастровой стоимости с предложением его заключения.

Апелляционным Определением Ярославского областного суда по делу № 2-942/2018 (33-7036/2018) от 22.10.2018г. апелляционная жалоба Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля на решение Ленинского районного суда г. Ярославля от 21 августа 2018 года оставлена без удовлетворения.

01.11.2018 Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города заключен с ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО5 договор купли-продажи земельного участка № 123.

Покупателями, в т.ч. и ФИО2, совместно с представителем Департамента 27.11.2018 года подан комплект документов для осуществления регистрации перехода права собственности к покупателям.

Государственная регистрация была приостановлена, а затем Росреестром вынесен отказ, который оспорен в арбитражном суде (решение по делу №А82-8279/2019 не вступило в законную силу).

Доводы предпринимателя подробно изложены в письменных пояснениях.

Ответчик полагает, что с учетом признанного районным судом незаконным приказа № 1240 от 03.04.2018 года (в редакции приказа № 1318 от 11.04.2018 года) об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, с учетом норм права, регламентирующих сроки оказания услуг, уже в апреле 2018 года должен был быть заключен договор и зарегистрировано право собственности за покупателями. По мнению предпринимателя, указанными действиями ему причинен убыток, поскольку задержка в переходе права собственности произошла по независящим от него причинам - собственник имущества в нарушение законодательства длительное время необоснованно уклонялся от заключения договора купли-продажи, несмотря на наличие у предпринимателя права на выкуп. В связи с изложенным ответчик возражает против взыскания арендной платы  и неустойки по договору аренды земельного участка. Ответчик заявил о применении ст. 333 ГК РФ и уменьшении суммы пени до расчета процентов по ст.395 ГК РФ (представлен расчет процентов) в случае, если суд сочтет требования истца обоснованными.

      Дело рассматривается в отсутствие представителя истца в порядке ст. 156 АПК РФ.

      Рассмотрев материалы дела суд установил.

      14.03.2017 Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля в лице Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (арендодатель) и ОАО «СК Премьер» (арендатор) был заключён договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 25779-и (далее – договор), согласно которому арендодатель (истец) обязался предоставить земельный участок общей площадью 211226 кв. м с кадастровым номером 76:23:050102:899, расположенный по адресу: просп. Октября, д.78 в Ленинском районе г. Ярославля, а арендатор обязался принять указанный земельный участок, использовать его исключительно в соответствии с видом разрешённого использования, указанным в п. 1.1. договора (для эксплуатации промышленных строений), принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием, а также своевременно и в соответствии с условиями договора производить платежи за пользование (п.п. 1.1., 2.4.1, 2.4.3. договора). 

        Земельный участок передан по акту приема-передачи от 14.03.2017 года. 

        Согласно п. 3.1. договора, пользование земельным участком является платным. Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно (п.3.3 договора). 

       В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере, определяемом действующим порядком определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ярославской области (п. 5.1 договора).

        Сторонами согласован срок аренды участка: с 07.02.2017 по 13.02.2027 (п. 6.2 договора).

Согласно сведениям выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.07.2017 № 76/001/019/2017-5151, с 06.07.2017 ФИО2 является собственником ¼  доли в праве общей долевой собственности на  нежилое здание - цех холодильный (литер Ц), с кадастровым номером 76:23:010101:3414, площадью 5429,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

В результате приобретения ответчиком у ОАО «СК Премьер» объекта недвижимости, а именно доли в праве собственности на нежилое здание цеха холодильного (литер Ц) по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 76:23:050102:949 площадью - 116065 кв.м (впоследствии кадастровый номер 76:23:050102:960 площадью -16585 кв.м), к каждому приобретенному объекту недвижимости в дальнейшем был сформирован земельный участок, необходимый для эксплуатации соответствующего здания.

       За период действия договора аренды  со стороны арендатора допущено нарушение условий договора в части оплаты, что послужило основанием для обращения муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» в суд с рассматриваемым  иском о взыскании арендной платы и пени.

        Оценивая материалы дела, доводы сторон, суд исходит из следующего.

 Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

 За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

 В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

 Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором. 

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

 Как следует из положений части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку.

Из содержания части 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8611/09 от 27.10.2009).

Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений согласно статьям 420, 421, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

Указанный вывод также подтверждается разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».  В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В рассматриваемом случае переход права собственности на объект недвижимости к ответчику зарегистрирован в ЕГРН.

Переход права собственности на земельный участок (в соответствующей доле) по заключенному договору купли-продажи земельного участка на момент рассмотрения судом данного дела не зарегистрирован в ЕГРН.

В силу пункта 2 статьи 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

По смыслу приведенных норм факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на спорный земельный участок арендатор (пользователь) должен вносить плату в размере стоимости аренды соответствующего участка.

Кроме того, соответствующие разъяснения даны в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", которые сводятся к следующему.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

В связи с изложенным, доводы ответчика об отсутствии обязанности по внесению арендной платы  с апреля 2018 года основаны на ошибочном толковании норм права. 

Вместе с тем при наличии оснований ответчик не лишен права взыскания убытков, в случае их причинения в результате неправомерных действий уполномоченных органов.

При этом в данном деле каких-либо неправомерных действий со стороны Агентства  судом не установлено.

В рассматриваемой ситуации нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 14.03.2017 года №25779-и и наличие задолженности у ответчика нашло свое подтверждение в ходе рассмотрения дела.

В связи с изложенным требование истца обоснованно.

       Начисление пени произведено в  соответствии со  ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора (п.5.1), в связи с чем суд признает обоснованным требование истца о взыскании пени. 

При этом, рассмотрев  заявление ответчика о снижении размера неустойки, оценив приведенные им доводы, оснований для применения  статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено.

Согласно пункту 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 

В определениях от 15 января 2015 года N 6-О и N 7-О Конституционный Суд выявил смысл положений части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно оспоренным положениям суд вправе уменьшить подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ  ответчик не представил суду доказательств наличия исключительных обстоятельств, которые свидетельствовали бы о необходимости уменьшения неустойки. Также суду не представлены доказательства того, что такая ставка является чрезмерной.

        Следует также отметить, что ставка для расчета пени определена п.5.1. Договора и   пунктом 3.3. Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства ЯО от 24.12.2008 N 710-п.

Таким образом, расчет неустойки произведен истцом по ставке,   установленной публичным органом (0,15%).

Начисленная  арендная плата за указанный истцом период не уплачивалась ответчиком, производилась частичная уплата долга по исполнительному листу.

       При таких  обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.   

       Доводы ответчика о препятствиях в выкупе земельного участка не могут быть основанием для освобождения от уплаты арендной платы и пени при данном предмете спора.

       В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с  Индивидуального предпринимателя ФИО2  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) в пользу  Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) 77948,10 руб. – долга по арендной плате за период с 01.07.2018 по 31.12.2018, 9101,83 руб. – пени за период с 10.07.2018 по 11.12.2018, взыскать  пени на сумму долга, начиная с 12.12.2018 по день фактической оплаты задолженности.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с  Индивидуального предпринимателя ФИО2  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)  в доход федерального бюджета 3482 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Секерина С.Е.