ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

05.04.2024

Дело № А41-85213/16

 

Резолютивная часть постановления объявлена  02.04.2024

Полный текст постановления изготовлен  05.04.2024

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего судьи Зверевой Е.А.

судей   Зеньковой Е.Л., Тарасова Н.Н.

 при участии в судебном заседании:

-от к/у ООО «Лесные поляны» - ФИО1-дов. от 30.01.2024 сроком на 1 год

ФИО2- ФИО3- не допущен в связи с непредставлением подлинного экземпляра доверенности 

-от ФИО4-лично, паспорт

рассмотрев 02.04.2024  в судебном заседании кассационную жалобу 

конкурсного управляющего ООО «Лесные поляны»

на постановление от 01.12.2023

Десятого арбитражного апелляционного суда

по заявлению ФИО5 о признании недействительными

результатов торгов по лоту №3 «Помещение (квартира) №4 общ. пл. 52,5

кв.м. (1-комнатная), этаж 1, расположенное в Общежитии №91 по адресу:

пос. Ершовское, д. Иваньево, оздоровительный комплекс «Лесные поляны»

жилое помещение кад. №50:20:0080220:985, площадью по данным ЕГРН

47,3 кв.м.

в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО «Лесные поляны» 

 

УСТАНОВИЛ:

В рамках  дела о банкротстве ООО "Лесные поляны" о пределением от 16.06.2023 Арбитражный суд Московской области в удовлетворении заявления о признании недействительными результатов торгов по лоту № 3 "Помещение (квартира) № 4 общ. пл. 52,5 кв. м (1-комнатная), этаж 1, расположенное в Общежитии № 91 по адресу: пос. Ершовское, д. Иваньево, оздоровительный комплекс Лесные поляны, жилое помещение кад. № 50:20:0080220:985, площадью по данным ЕГРН 47,3 кв. м". ФИО5 отказал.

            Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2023 определение от 16.06.2023 отменено, признаны недействительными результаты торгов (в форме открытого публичного предложения) по реализации имущества должника ООО "Лесные Поляны" (сообщение ЕФРСБ № 9116852 от 30.06.2022) по лоту № 3 "Помещение (квартира) № 4 общ. пл. 52,5 кв. м (1-комнатная), этаж 1, расположенное в общежитии № 91, по адресу: пос. Ершовское, д. Иваньево, оздоровительный комплекс Лесные поляны, жилое помещение кадастровый номер 50:20:0080220:985, площадью по данным ЕГРН 47,3 кв. м".

            Признан недействительным заключенный по результатам торгов договор купли-продажи жилого помещения по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 50:20:0080220:985, заключенный между ООО "Лесные Поляны" в лице конкурсного управляющего ФИО6 и ФИО4.

Не согласившись с постановлением, конкурсный управляющий обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, указав на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также неправильное применение норм материального права.

До начала судебного заседания в материалы дела поступил письменный отзыв на кассационную жалобу от ФИО5, Администрации Одинцовского городского округа Московской области с просьбой отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего и ФИО4  поддержали доводы кассационной жалобы, представитель ФИО5 – не допущен к участию в судебном заседании ввиду отсутствия надлежащим образом оформленных документов, подтверждающих полномочия представителя.

Иные участвующие в деле лица своих представителей в арбитражный суд округа не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов, заслушав присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном  акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Признавая торги и договор, заключенный по их итогам, недействительными, суд апелляционной инстанции установил, что спорный объект не мог быть реализован в процедуре банкротства, поскольку здание, в котором находилось спорное помещение ранее принадлежало государственному предприятию "Коммунар" и использовалось им в качестве общежития, а впоследствии должно было быть передано в муниципальную собственность по соглашению от 19.10.2012 № 19/10.

Изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для несогласия с выводами суда апелляционной инстанции.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

 Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно п. 3 ст. 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона.

Из смысла пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" следует, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными лишь по иску заинтересованного лица, то есть лица, права, и законные интересы которого, нарушены проведением торгов, и при существенных нарушениях порядка проведения торгов, установленных законом, повлиявших на результат торгов.

Согласно п. 3 ст. 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже.

В соответствии с п. 3 ст. 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 указанного закона, с учетом особенностей, установленных названной статьей.

Постановлением № 1369 от 28.03.2017 г. Администрации Одинцовского муниципального района Московской области общежитию с кадастровым номером 50:20:0080422:451 присвоен адрес: Российская Федерация, Московская область, Одинцовский район, сельское поселение Ершовское, 

<

...>.

В настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество имеются в отношении здания, в котором расположена Квартира две актуальные записи с разными кадастровыми номерами:

50:20:0080422:451 - нежилое здание Общежитие 3 этажа надземные, 1 этаж подземный, площадь 1 529,1 кв. м, адрес: Московская области, Одинцовский район, дер. Иваньево, оздоровительный комплекс "Лесные Поляны".

50:20:0080220:850 - Многоквартирный дом Общежитие № 91 3 этажа, площадь 1345,1 кв. м, адрес: Московская области, Одинцовский район, сельское поселение, дер. Иваньево, оздоровительный комплекс "Лесные Поляны".

В доме имеют присвоенные кадастровые номера на 24 помещения.

Суды установили ,что из правоустанавливающих документов усматривается, что спорное общежитие ранее являлось совместной собственностью ОАО "Дукс" и ВСО МВД РФ.

Впоследствии оно было внесено в уставный капитал ООО "Лесные Поляны". 

Общежитие было введено в эксплуатацию в 1996 году и строилось за счет государственных средств, а не за счет средств должника, и , следовательно, принадлежит к государственному жилищному фонду.

Данный факт подтверждается также тем, что несколько квартир в общежитии были приватизированы.

Так, решением Одинцовского городского суда Московской области от 29.08.2018 по делу № 2-5772/2018 за ФИО7 признано право собственности в порядке приватизации на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>.

ФИО8  с 17.08.2017 проживает в квартире № 4 дома 91 по ул. Заречная,, д .Иваньево на основании договора бессрочного найма жилого помещения.

Другого жилья ФИО5 не имеет.

Попытки приватизировать квартиру положительного результата не принесли.

Статьей 19 Жилищного кодекса Российской Федерации относит муниципальный жилищный фонд (совокупность жилых и нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям) к одному из видов жилищного фонда.

Согласно пункту 3 указанной нормы в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется, в том числе, на жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

В соответствии со статьей 92 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в том числе, жилые помещения в общежитиях.

Согласно  абз.  1 ст. 11 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

В силу ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Таким образом, одним из условий реализации права гражданина на передачу ему в собственность жилого помещения, является его проживание в жилом помещении государственного или муниципального фонда на условиях социального найма.

Указом Президента РФ № 370 от 26.03.2003 установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизационного имущества не могут быть включены объекты жилищного фонда. 

Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении Администрации по месту расположения объекта.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона № 189 от 29.12.2004 "О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации", к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий, и в силу закона к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что включение объектов жилищного фонда, к которым относятся общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий не допускалось.

Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

При этом отказ органа местного самоуправления в принятии жилищного фонда в муниципальную собственность, а также отсутствие решения об исключении соответствующего здания из специализированного жилищного фонда не могли препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, в том числе права на приватизацию жилья, поскольку их реализация не могла быть поставлена в зависимость от оформления органом местного самоуправления указанных документов.

Согласно положению п. 43 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 14 от 02.07.2009, судам следует учитывать положения ст. 13 ФЗ "О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которому предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных помещениях и жилых помещения в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ. 

Указанные граждане, в силу закона не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях.

Согласно п. 3 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.08.1993 № 8 "О некоторых вопросах применения судами закона РФ "О некоторых вопросах применения судами закона РФ "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" в редакции Постановления Пленума Верховного суда РФ № 6 от 06.02.2007 и № 14 от 02.07.2009, гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах предприятий и учреждений в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в законную силу ст. 18 указанного ФЗ, поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишали бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения

В данном случае суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что правовых оснований для продажи на торгах спорного объекта недвижимости в рамках  банкротства должника не имелось, поскольку вопрос о судьбе помещений, расположенных в здании, должен был решаться судами так, как если бы общество надлежащим образом исполнило обязательства по соглашению от 19.10.2012 № 19/10.

 В этом случае бывшее общежитие стало бы отвечать требованиям, предъявляемым к жилищному фонду социального использования (пункт 1 части 3 статьи 19 ЖК РФ), который не включается в конкурсную массу и не подлежит реализации на торгах в силу абзаца второго пункта 5 статьи 132 Закона о банкротстве.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отметил то, что владение жилым помещением выступает, прежде всего, формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище.

Сам по себе факт возникновения на стороне общества имущественного кризиса и возбуждение, в связи с этим 09.12.2016 дела о его несостоятельности, с учетом положений статьи 40 Конституции Российской Федерации, не является обстоятельством, влияющим на возможности удовлетворения этой личной потребности.

Данный факт не может и не должен приводить к снижению уровня правовых гарантий граждан, длительное время проживающих в жилых помещениях, имеющих разумные ожидания относительно того, что здание в итоге поступит в муниципальную собственность и их отношения трансформируются в отношения социального найма с правом приватизации помещений в соответствии с Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с оценкой доказательств, противоречат установленным судом  обстоятельствам.

Нормы материального и процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебного акта, в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не нарушены, в связи с чем кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2023 по делу № А41-85213/2016    оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                    Е.А. Зверева  

Судьи                                                                                                Е.Л. Зенькова

                                                                                                            Н.Н. Тарасов