РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-208879/20-142-1457

19 ноября 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 16 ноября 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 19 ноября 2021 года 

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Искендеровым Т.Б.,

рассмотрев дело № А40-208879/20-142-1457 по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОФТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРК-КРАСНОГОРСК" (143402, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД КРАСНОГОРСК, УЛИЦА ЗНАМЕНСКАЯ, 5, ОГРН: 1105024005350, Дата присвоения ОГРН: 25.08.2010, ИНН: 5024114380, КПП: 502401001) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЭСТ ПРАЙС" (141401, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД ХИМКИ, УЛИЦА ПОБЕДЫ, 11, ОГРН: 1075047007496, Дата присвоения ОГРН: 01.06.2007, ИНН: 5047085094, КПП: 504701001) о взыскании задолженности в размере 3 134 715 руб. 96 коп., неустойку, начисленную на сумму долга за период с 21.04.2020 по 14.10.2020 в размере 527 697 руб. 53 коп., неустойку в размере 0,2% за период с 15.10.2020 по день фактического исполнения обязательства, начисленную на сумму основного долга

по встречному иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЭСТ ПРАЙС" к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРК-КРАСНОГОРСК" о расторжении договора аренды № А10/15 от 26.10.2015, о взыскании 906 333 руб. 50 коп.

третье лицо: Временный управляющий ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРК-КРАСНОГОРСК"  Волохова Романа Николаевича (член Ассоциации «Межрегиональная Саморегулируемая Организация Профессиональных Арбитражных Управляющих 921»)(ИНН: 110101401960,119048, г. Москва, а/я 115 )

при участии: 

От истца –   Курочкин В.А.,  доверенность 

От ответчика – Басов А.В., доверенность

От третьего лица - не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРК-КРАСНОГОРСК" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЭСТ ПРАЙС" о взыскании задолженности по арендной плате за период с  01.10.2020 по 18.02.2021  в размере 5 857 546 руб. 62 коп., неустойку в рамках пункта 8.5. договора аренды за период с 18.07.2020 по 16.02.2021 в размере 642 000 руб. 00 коп., неустойку в рамках пункта 4.10. договора аренды за период с 14.10.2020 по 28.02.2021 в размере 1 470 128 руб. 06 коп., неустойку в размере 0,2 % за период с 01.03.2021 по день фактического исполнения обязательства.

Ответчиком заявлен встречный иск к истцу, уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании договора аренды № А10/15 от 26.10.2015 расторгнутым с 16.07.2020 (до рассмотрения спора по существу ответчик отказался и иска в части требования о взыскании 906 333 руб. 50 коп.; отказ проверен и принят по правилам части 2 статьи 49 АПК РФ; производство по делу в указанной части подлежит прекращению применительно к пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ).

 К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Временный управляющий ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРК-КРАСНОГОРСК"  Волохова Романа Николаевича (член Ассоциации «Межрегиональная Саморегулируемая Организация Профессиональных Арбитражных Управляющих 921»).

Ответчик представил отзыв на первоначальный иск, в котором просил в первоначальном иске отказать, исходя из следующего: арендодатель ограничил доступ к магазину, произвел отключение электроэнергии, не имея на это оснований, с целью воздействия на ответчика и понуждения его к продиктованным истцом условиям сотрудничества; арендодатель не вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.13 по делу № А67-3141/2011).

Истец представил отзыв на встречный иск, в котором просил во встречном иске отказать, исходя из следующего: арендатор не подписал акт сдачи-приема помещения от 18.02.2021 г., исходя из своей позиции о расторжении договора аренды более ранней датой; коме того в дополнение к акту сдачи-приема помещения от 18.02.2021 г. стороны подписали акт от 18.02.2021 г. о том, что арендатор вывез из помещения все свое имущество, то есть до 18.02.2021 имущество ответчика находилось в помещениях истца; следует отметить, что Постановлением Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ  деятельность магазинов сети «Fix Price» в период действия ограничительных мер не приостанавливалась.

Судебное заседание проведено в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя надлежащим образом уведомленного третьего лица.

В судебном заседании представитель истца поддержал первоначальные уточненные исковые требования в полном объеме, во встречном иске просил отказать по доводам отзыва. Представитель ответчика поддержал встречный иск, просил в первоначальном иске отказать по доводам отзыва; к начисленной неустойке просил применить статью 333 ГК РФ и снизить размер.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что первоначальный иск подлежит частичному удовлетворению, а во встречном иске надлежит отказать  по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор от 26.10.2015 №А-10/15 аренды нежилого помещения в здании Коммерческого Центра, расположенного по адресу: Московская область, г.Красногорск, ул.Знаменская, д.5. Предметом указанного договора является помещение с условным номером А-10, состоящее из комнаты № 48 расположенное на -1 (цокольном) этаже здания (далее по тексту – «Помещение») (Приложение №2 к Договору Аренды).

В соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения № 4 от 05.07.2018г. к договору аренды срок аренды определен сторонами до 25.10.2021г.

Помещения переданы арендатору по акту 15.12.2015.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды арендатор за пользование помещением в течение всего срока аренды производит уплату арендной платы, состоящей из постоянной, переменной, дополнительной и оборотной составляющих арендной платы. В приложении №4 к договору аренды сторонами определены и согласованы размер и сроки уплаты арендной платы.

Постоянная и переменная составляющие арендной платы уплачиваются арендатором не позднее 20 числа каждого оплачиваемого месяца (п.1.1. и 1.2. Приложения №4 к договору аренды). 

Пунктами 4.2 и 4.3 договора аренды арендная плата ежегодно арендодателем в одностороннем порядке увеличивается на сумму не более чем на 5% от действующего размера арендной платы.  

В соответствии с последним абзацем пункта 4.6 договора аренды в случае увеличения размера постоянной составляющей арендной платы размер обеспечительного платежа пропорционально увеличивается до размера постоянной составляющей арендной платы за 1 календарный месяц. 

После такого увеличения Арендодатель направляет письменное уведомление Арендатору. Арендатор обязан пополнить Обеспечительный Платеж до установленного размера в течение 10 (Десяти) банковских дней с даты получения такого уведомления Арендодателя.

Письмом от 09.07.2020г. исх. №09/07-КР-1 арендодатель сообщил арендатору об увеличении размера постоянной составляющей арендной платы и эксплуатационных расходов с 01.08.2020г. на 5%. Уведомление было получено Арендатором 17.07.2020 г.

В обоснование первоначального иска истец указал следующее: договор аренды прекратил свое действие 18.02.2021г. в связи с отказом арендодателя в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора аренды на основании п. 9.1 договора; акт освобождения помещения от имущества ответчика сторонами подписан 18.02.2021; ответчик в нарушение принятых на себя обязательств имеет неоплаченную задолженность в пользу истца по арендной плате за период с  01.10.2020 по 18.02.2021  в размере 5 857 546 руб. 62 коп.; за несвоевременное внесение арендных платежей истец начислил ответчику на основании пункта 4.10. договора за период с 14.10.2020 по 28.02.2021 в размере 1 470 128 руб. 06 коп.; кроме того, в связи с нарушением ответчиком обязанности, предусмотренной пунктами 5.4.7, 5.4.25 договора и пункта 2.7 Правил (не ведение коммерческой деятельности  в помещении в период с 18.07.2020 по 16.02.2021) истец начислил ответчику неустойку на основании  пункта 8.5 договора за период с 18.07.2020 по 16.02.2021 в размере 642 000 руб. 00 коп.

Претензионный порядок соблюден.

В обоснование встречного иска ответчик указал следующее: в марте 2020 года в связи с введенными на территории Московской области ограничениями в магазине Fix Price, расположенном в ТЦ «ИЮНЬ» (ООО «ТРК-Красногорск»), значительно снизился поток покупателей, выручка магазина упала до минимальных показателей; ответчик направил 14.04.2020 в адрес истца письмо с просьбой об уменьшении арендной платы и уведомлением о наступлении чрезвычайных обстоятельств, освобождающих арендатора от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору, кроме того, с 22.04.2020 по 19.05.2020 истец ограничил доступ покупателей в магазин арендатора путем установки ограничений на эскалатор, а также произвел отключение электроэнергии в помещение (акты об отключении электроэнергии от 22.04.2020, 23.04.2020, 24.04.2020, 25.04.2020, 26.04.2020, 27.04.2020, 28.04.2020, 29.04.2020, 30.04.2020, 01.05.2020, 02.05.2020, 03.05.2020, 04.05.2020, 05.05.2020, 06.05.2020, 07.05.2020, 08.05.2020, 09.05.2020, 10.05.2020) на основании чего были составлены акты о невозможности использования арендуемого магазина; указанные обстоятельства послужили направлению со стороны ответчика уведомления об освобождении от внесения арендной платы и отказе от договора (исх. № БП-118) от 06.07.2020; арендодатель также игнорировал заявки арендатора на допуск грузового транспорта, (акт от 18.07.2020 о нарушении условий договора – недопуск транспорта для погрузочно-разгрузочных работ); ответчик потребовал прекратить удержание его имущества и имущества третьих лиц, расположенного в помещении, а также устранить препятствия в пользовании помещением путем совершения действий по фактическому обеспечению доступа в нежилое помещение в соответствии с договором, а также обеспечить явку представителя арендодателя для подписания акта возврата помещения 24.07.2020, последним днем работы магазина (ККМ) являлось 17.07.2020; в период с 18 по 22 июля были демонтированы все стеллажи и произведена упаковка товарно-материальных ценностей, однако арендодатель воспрепятствовал в вывозе принадлежащего ответчику и третьим лицам имущества; 29.10.2020 ответчик направил в адрес истца досудебную претензию в порядке пункта 10.2 Договора и статьи 4 АПК РФ с требованиями обеспечить доступ в помещение для его осмотра, приема-передачи и вывоза движимого имущества, принадлежащего арендатору и третьим лицам, обеспечить явку (направить уполномоченного представителя) 06.11.2020 в 11 ч. 00 мин в целях осмотра и приема-передачи помещения,  вернуть обеспечительный платеж, предусмотренный договором; 06.11.2020 состоялся осмотр помещения, по результатом которого составлен отчет эксперта от 10.11.2020, однако истец не явился, ввиду чего акт возврата был составлен в одностороннем порядке и направлен арендодателю (17.11.2020), ключи направлены посредством почтового отправления (09.12.2020), а имущество, принадлежащее арендатору и третьим лицам, осталось в помещении; с учетом того, что право на односторонний отказ от договора предоставлено ответчику  в силу принятия специального закона и гарантировано государством в качестве меры поддержки субъектов малого и среднего бизнеса, пострадавших в период распространения новой коронавирусной инфекции, ввиду уклонения истца от согласования уменьшения размера арендной платы и незаключения между сторонами соответствующего соглашения в срок до 16.07.2020, ответчик просит считать договор аренды расторгнутым на основании одностороннего отказа арендатора от договора аренды с 16.07.2020.

Претензионный порядок соблюден.

В статье 421 ГК РФ определено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В статье 620 ГК РФ определен перечень оснований, которыми может воспользоваться арендатор для досрочного расторжения договора аренды.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

При этом, право на односторонний отказ от исполнения договора ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 ГК РФ не связывают с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон.

Исходя из положений названных норм, право арендатора досрочно отказаться в одностороннем порядке от договора аренды возможно в случае указания на это в законе или соглашении сторон.

Если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

Последствия расторжения или изменения договора в таких случаях определяются на основании пункта 3 статьи 451, а также пункта 4 статьи 453 ГК РФ, если иное не установлено законом или иным правовым актом.

В данном случае договором стороны определили конкретный срок действия договора.

При этом, в силу принципа свободы договора стороны добровольно определили этот срок, следовательно, арендатор и арендодатель самостоятельно установили длительность арендных отношений, приняв на себя исполнение соответствующих обязательств до окончания срока аренды.

Условиями договора не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора.

В настоящем случае предусмотренных договором оснований для досрочного отказа арендатора от договора в одностороннем (внесудебном) порядке, судом не установлено, следовательно, полагать договор расторгнутым с 16.07.2020, как того просит ответчик во встречном иске, не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В части 3 статьи 19 Закона N98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона N98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы  по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

В настоящем случае доводы арендатора о создании арендодателем ограничений доступа покупателей в магазин арендатора, расположенный на -1 (цокольном) этаже Торгового центра путем установки ограничений на эскалатор, а также отключения электричества в помещении арендатора отклонены судом по следующим основаниям.

Так, помимо лифтов и межэтажных лестничных маршей доступ с первого этажа на цокольный осуществляется не эскалаторами как указал арендатор, а траволаторами (наклонная движущая дорожка), которые более комфортны по отношению к эскалатору как в движущемся так и в неработающем состоянии при спуске и подъеме с этажа на этаж. Кроме того, на цокольном этаже Торгового центра в период действия ограничительных мер из-за распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) кроме магазина Арендатора «Fix Price» работали зоомагазин, автоматический пункт выдачи посылок «PickPoint» и банкомат банка «Кредит Европа Банк» и ограничение доступа покупателей происходило бы ко всем арендаторам цокольного этажа, а не только к магазину «Fix Price».  Учитывая, что в период действия ограничительных мер работало незначительное количество арендаторов, деятельность которых не была приостановлена и поступления арендных платежей напрямую зависят от количества посетителей Торгового центра и осуществленных ими покупок, арендодатель не был заинтересован в ограничении доступа и отключении электричества.

Представленные арендатором акты об отключении электроэнергии составленные в одностороннем порядке без привлечения к оформлению актов арендодателя и третьих лиц не могут быть надлежащими доказательствами точно устанавливающими указанные в актах факты, так как не отвечают предусмотренным статьями 67, 68, 71 АПК РФ требованиям относимости, допустимости, достоверности и достаточности.

Имеющийся в материалах дела протокол адвокатского опроса от 06.11.2020г. фактически дублирует информацию, указанную в составленных арендатором актах об отключении электроэнергии, так как опрос проведен в отношении лица, принимавшего участие в составлении этих актов.  Протокол адвокатского опроса заинтересованного лица (состоящего в трудовых отношениях с арендатором) адвокатом, который сам является заинтересованным лицом, представляя интересы арендатора, не предусмотрен в АПК РФ как вид доказательства и к данному документу суд относится критически.

Следует отметить, что данный судебный процесс у сторон не первый, в 2019 году арендатор, получив отказ уменьшения арендной платы, перестал оплачивать арендные платежи и в нарушение п. п.5.4.7 договора аренды, результатом чего явились судебные процессы в Арбитражном суде города Москвы по искам арендодателя о взыскании арендной платы за период с января по июль 2019г. из которых иск по делу №А40-78297/19-16-644 удовлетворен в полном объеме, а производство по делам №А40-152983/19-180-1406, №А40-185479/19-54-1117 и №А40-205818/19-180-1844 прекращено вследствие отказа от иска.

Как указал истец, фактически в результате спора сторон в 2019г., арендодатель пошел навстречу арендатору, заключив Дополнительное соглашение № 5 от 16.08.2019г. в котором отказался индексировать арендную плату, предоставил скидку по уплате постоянной составляющей арендной платы на период с 01.09.2019г. по 31.07.2020г. более чем на 50% от установленного размера, а также отказался от требования начислить неустойки по просроченным арендным платежам, зафиксировав новую дату исполнения денежного обязательства.

Таким образом, доводы ответчика о том, что стороны не достигли соглашения об уменьшении арендной платы  на основании заявления ответчика от 14.04.2020 противоречат обстоятельствам дела, в том числе установленным при рассмотрении дел №А40-78297/19-16-644, №А40-152983/19-180-1406, №А40-185479/19-54-1117 и №А40-205818/19-180-1844.

При этом, вопреки доводам ответчика, за весь период действия договора аренды с 15.12.2015г. по 18.02.2021г., то есть на протяжении более 5 лет арендодатель дважды шел навстречу арендатору и отказывался индексировать арендную плату, что отражено в дополнительных соглашениях №3 от 23.12.2016 и №5 от 16.08.2019г.

Кроме этого дополнительным соглашением № 5 от 16.08.2019г. арендодатель предоставил арендатору скидку по уплате постоянной составляющей арендной платы на период с 01.09.2019г. по 31.07.2020г. Следует отметить, что Постановлением Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ деятельность магазинов сети «Fix Price» в период действия ограничительных мер не приостанавливалась; арендатор в спорный период не обращался к арендодателю с требованием об отсрочке уплаты арендной платы в соответствии со ст. 19 Закона № 98-ФЗ (доказательства обратного отсутствуют). 

В соответствии с вопросом 4 «Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020г., право на отсрочку уплаты арендной платы на основании ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в п. 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Вместе с тем, если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (п. 2 ст. 10 ГК РФ, п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Арендатор, заявляя о необходимости применения к нему отсрочки по уплате арендной платы, в тоже время не представил ни одного доказательства, подтверждающего не возможность исполнения им своих обязательств по договору аренды, в том числе и по внесению арендных платежей. 

Таким образом, вопреки доводам ответчика, настоящем случае факт невозможности использование помещения в заявленный в иске  период с  01.10.2020 по 18.02.2021 не подтвержден допустимыми и достоверными доказательствами.

При этом материалами дела подтверждено, что на срок с 01.09.2019г. по 31.07.2020г. ответчику предоставлялась скидка по уплате постоянной составляющей арендной платы более чем на 50% от установленного размера.

Поскольку исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи, тогда как ответчик в период с  01.10.2020 по 18.02.2021 пользовался арендованным помещением, что ответчиком не оспорено и не опровергнуто (акт вывоза имущества подписан сторонами только (18.02.2021), но арендную плату не вносил (доказательства обратного отсутствуют), он должен оплатить истцу задолженность по арендной плате (постоянная и переменная составляющие), сумма которой рассчитана в соответствии с условиями договора аренды.

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательства внесения арендной платы за спорный период, поэтому суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности задолженности по арендной плате за период с  01.10.2020 по 18.02.2021  в размере 5 857 546 руб. 62 коп.  являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, а так же другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 4.10 договора в редакции дополнительного соглашения в случае ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по осуществлению платежей, установленных  настоящим договором аренды, арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,2 % от суммы платежей, осуществленных ненадлежащим образом, за каждый день просрочки.

Поскольку ответчик не исполнил обязанность по внесению арендных платежей  в установленный договором аренды срок, что ответчиком не оспорено и не опровергнуто, поэтому истец правомерно начислил ответчику пени по пункту 4.10 договора аренды  в редакции дополнительного соглашения за период с 14.10.2020г. по 28.02.2021г.  в размере 1 470 128 руб. 06 коп.

Ответчик заявил о применении статьи 333 ГК РФ.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Как следует из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О и части 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. 

Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, чрезмерно высокий процент неустойки в день суд считает возможным снизить сумму неустойки по пункту п. 4.10 договора до  735 064  руб. 03  коп..

Суд считает сумму неустойки по пункту 4.10. договора аренды в размере 735 064  руб. 03  коп., справедливой, достаточной и соразмерной, принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.

Суд удовлетворяет требования истца о взыскании с ответчика неустойки  по  пункту 4.10 договора аренды в размере 735 064  руб. 03  коп., с учетом применения положений статьи 333 ГК РФ.

Во взыскании остальной части неустойки по  пункту 4.10 договора за период с 14.10.2020г. по 28.02.2021г. суд отказывает.

Поскольку в соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 330, 395 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки, процентов по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), требовнаие истца о взыскании с ответчика пени по дату фактической оплаты задолженности также подлежит удовлетворению исходя из ставки 0,1% от суммы долга с учетом применения статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 5.4.7., 5.4.25 договора аренды и п. 2.7. Правил, арендатор обязан осуществлять коммерческую деятельность в помещении с соблюдением часов работы коммерческого центра – с 10:00 до 22:00. 

Согласно п. 8.5 договора аренды, в случае если арендатор допускает систематические нарушения (как этот термин определен ниже) правил арендодатель имеет право взыскать штраф в размере 3 000 руб. 

При нарушении какого-либо положения Правил арендодатель письменно уведомляет арендатора о таком нарушении. Систематическое нарушение означает  два и более раза нарушение арендатором одинаковых положений Правил, которые были зафиксированы в письменном виде арендодателем с уведомлением арендатора.

В связи с нарушением арендатором обязанности, определенной в пунктах 5.4.7., 5.4.25 договора аренды и п. 2.7. Правил, а именно за неведение коммерческой деятельности в помещении в период аренды с 18.07.2020г. по 16.02.2021г. арендодатель начислил штраф на сумму 642 000 руб. 00 коп.

Ответчиком заявлено о снижении неустойки.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

   Как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. В соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

   Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

   Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил следующее. При наличии оснований для применения статьи 333 ГК РФ арбитражный суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком. Основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела, значительный размер неустойки, а также, принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства, а не способом обогащения, недоказанность истцом размера возможных его убытков в связи с неисполнением ответчиком возложенной на него обязанности по осуществлению коммерческой деятельности, суд считает необходимым применить положения статьи 333 ГК РФ и снизить взыскиваемую неустойку (штраф) по пункту 8.5 договора до 64 200 руб. 

Суд считает сумму неустойки по пункту 8.5. договора аренды в размере  64 200 руб. справедливой, достаточной и соразмерной, принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.

Во взыскании остальной части неустойки по пункту 8.5 договора суд отказывает.

Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81, если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Расходы по оплате государственной пошлины по первоначальному и встречному искам распределены в порядке статьи 110 АПК РФ (в связи с недоплатой пошлины по первоначальному иску (с учетом увеличения иска) и удовлетворением встречного иска,  переплата пошлины за встречный иск подлежит оставлению в бюджете). Руководствуясь статьями 49, 65, 71, 75, 110, 132, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЭСТ ПРАЙС" (ОГРН: 1075047007496, ИНН: 5047085094) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОФТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРК-КРАСНОГОРСК" (ОГРН: 1105024005350, ИНН: 5024114380) задолженность в размере 5 857 546  руб. 62  коп., неустойку в размере 64 200 руб., неустойку в размере  в размере 735 064  руб. 03  коп., неустойку в размере 0,1% от суммы долга 5 857 546  руб. 62  коп. за каждый день просрочки с 01.03.2021 по дату фактической оплаты задолженности, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме  41 312  руб.

В остальной части первоначального иска отказать.

Во встречном иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                              Е.В. Немтинова