Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-107655/22-127-808

14 декабря 2022 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 14 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рожковой А.А.

рассматривает в судебном заседании дело по иску

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "МОСДАЧТРЕСТ"

123103, ГОРОД МОСКВА, ТАМАНСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 41, ОГРН: 1027700084675, Дата присвоения ОГРН: 31.07.2002, ИНН: 7702059128

к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАНФС ЗЕНИТ-ИНТЕР"

115054, ГОРОД МОСКВА, БОЛЬШАЯ ПИОНЕРСКАЯ УЛИЦА, 13/6А, 1, ОГРН: 1027739277675, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: 7701024490

Третье лицо:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РОЯЛ-ЗЕНИТ-СЕРВИС» (115054, ГОРОД МОСКВА, БОЛЬШАЯ ПИОНЕРСКАЯ УЛИЦА, 13/6А, 1, ОГРН: 1037739094249, Дата присвоения ОГРН: 15.01.2003, ИНН: 7734117069)

о внесении изменений в договоры аренды и обеспечении доступа к арендуемому имуществу

при участии: 

от истца – Кузнецов А.В. по дов. от 11.11.2022 г. № 28, Ченцов С.А. по дов. от 04.06.2022 г.№15

от ответчика – Курбанков Д.Б. по дов. от 17.03.2022 №7

от ООО «РОЯЛ-ЗЕНИТ-СЕРВИС» - Курбанков Д.Б. по дов. от 14.06.2022 №7

УСТАНОВИЛ:

АО "Мосдачтрест" обратилось с иском к ООО "МАНФС Зенит-Интер" об изменении условий Договоров аренды №9А и №53 от 05.02.92 г., а именно:

Изложить п. 5.1 Договора аренды в следующей редакции:

«5.1. Порядок проведения работ в отношении арендуемого имущества.

5.1.1. Реконструкция, все виды улучшений, увеличение площадей и капитальности надстройка, перепланировка, изменение функционального назначения внутренних помещен возведение вспомогательных построек, установка оборудования, все работы, связанные инженерными системами, эксплуатация, ремонты всех видов проводятся Арендатором по предварительному письменному согласованию с Арендодателем за счет и силами Арендатора или привлеченных им третьих лиц.

5.1.2.Расходы на проведение указанных в настоящем пункте работ не подлежат

возмещению Арендодателем. Отсутствие ответа на обращение о согласовании проведения текущего ремонта согласием Арендодателя не является.

5.1.3.Получение разрешительной документации и всякого рода согласований в течение срока аренды осуществляется Арендатором за свой счет. Арендодатель оказывает Арендатору необходимое содействие, заключающееся в предоставлении и согласовании документов, оформлении доверенностей, направлении писем, заявлений и запросов, а также в осуществлении других действий.».

5.2.1.Арендодатель вправе осуществлять осмотр и проверку сохранности, технического состояния переданного в аренду имущества и использования его в соответствии с настоящим договором и действующим законодательством не чаще 1 (одного) раза в месяц.

5.2.2.При проведении осмотра и проверки представители Арендодателя обязуется вести себя таким образом, чтобы не препятствовать деятельности Арендатора.

Арендатор должен обеспечить для представителей Арендодателя доступ к системам электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации, а также возможность осмотра инженерного оборудования, конструктивных элементов, приборов учета, противопожарного оборудования, а также контроля за их эксплуатацией.

5.2.3.Арендатор вправе обеспечить присутствие своего представителя при осуществлении осмотра и проведении проверок арендуемого имущества со стороны представителей Арендодателя.

5.2.4.Осмотр и проверка арендуемого имущества может осуществляться в будние дни с 09:00 до 18:00 (МСК).

Арендодатель обязуется уведомлять Арендатора о дате и времени проведения проверки арендуемого имущества в срок не позднее, чем за 10 (десять) календарных дней до даты проведения проверки путем направления соответствующего уведомления по адресу электронной почты Арендатора kalinina.kr@list.ru.

Если в указанные в уведомлении дату и время Арендатор не может обеспечить доступ Арендодателя к арендуемому имуществу, он вправе согласовать иные дату и время проведения проверки (но не позднее 5 рабочих дней с даты, подложенной Арендодателем) путем направления соответствующего уведомления по адресу электронной почты: infb@mosdt.ru.

Ответное уведомление Арендатора о согласовании иной даты и времени проведения проверки должно быть направлено Арендодателю не позднее, чем за 5 (пять) календарных дней до даты проведения проверки, предложенной Арендодателем.

5.2.5.По итогам проведения проверок представители сторон составляют Акт осмотра, в котором указываются все выявленные представителем Арендодателя нарушения при использовании арендуемого имущества и исполнении договора аренды.

Представители Арендодателя также вправе осуществлять фото- и видеосъемку выявленных нарушений.

Отказ представителя Арендатора от подписания такого Акта не влечет недействительность.

5.2.6. В целях подтверждения своих полномочий при осуществлении осмотра и про арендуемого имущества, представители Арендодателя обязуются иметь при себе ори доверенности, выданной Арендодателем.».

1.3.Изложить п. 5.12 Договора аренды в следующей редакции:

«5.12. Арендатор вправе уступить свои права и обязанности по Договору третьим лицам при условии получения предварительного письменного разрешения со стороны Арендатора Арендодатель имеет право уступить свои права и обязанности Договору третьим лицам. Арендодатель обязан уведомить Арендатора об уступке не позднее 5 рабочих дней после ее совершения.».

1.4.Признать утратившими силу и исключить пункты 5.13 и 5.15 из Договора аренды № 53от 05.02.1992.

2.        Внести следующие изменения в Договор аренды № 9а от 05.02.1992, заключенный между арендодателем АО «МОСДАЧТРЕСТ» и арендатором ООО «МАНФС Зенит-Интер».

2.1. Изложить п. 5.1 Договора аренды в следующей редакции:

«5.1. Порядок проведения работ в отношении арендуемого имущества.

5.1.1.Реконструкция, все виды улучшений, увеличение площадей и капитальности, надстройка, перепланировка, изменение функционального назначения внутренних помещений, возведение вспомогательных построек, установка оборудования, все работы, связанные с инженерными системами, эксплуатация, ремонты всех видов проводятся Арендатором по предварительному письменному согласованию с Арендодателем за счет и силами Арендатора или привлеченных им третьих лиц.

5.1.2.Расходы на проведение указанных в настоящем пункте работ не подл возмещению Арендодателем. Отсутствие ответа на обращение о согласовании проведение текущего ремонта согласием Арендодателя не является.

5.1.3.Получение разрешительной документации и всякого рода согласований в течении срока аренды осуществляется Арендатором за свой счет. Арендодатель оказывает Арендатору необходимое содействие, заключающееся в предоставлении и согласовании документов, оформлении  доверенностей,  направлении  писем,  заявлений  и  запросов,  а  также осуществлении других действий.».

2.2.Дополнить Договор пунктом 5.2. и изложить его в следующей редакции:

«5.2. Порядок проведения проверок арендуемого имущества.

5.2.1.Арендодатель вправе осуществлять осмотр и проверку сохранности, технически состояния переданного в аренду имущества и использования его в соответствии с настоящим Договором и действующим законодательством не чаще 1 (одного) раза в месяц.

5.2.2.При проведении осмотра и проверки представители Арендодателя обязуется вести себя таким образом, чтобы не препятствовать деятельности Арендатора.

Арендатор должен обеспечить для представителей Арендодателя доступ к системам электро-,  тепло-,   газо-,  водоснабжения,  канализации,  а  также  возможность осмотра инженерного оборудования, конструктивных элементов, приборов учета, противопожарного оборудования, а также контроля за их эксплуатацией.

5.2.3.Арендатор вправе обеспечить присутствие своего представителя при осуществлении осмотра и проведении проверок арендуемого имущества со стороны представителей Арендодателя.

5.2.4.Осмотр и проверка арендуемого имущества может осуществляться в будние дни с 09:00 до 18:00 (МСК).

Арендодатель обязуется уведомлять Арендатора о дате и времени проведения проверки арендуемого имущества в срок не позднее, чем за 10 (десять) календарных дней до даты проведения проверки путем направления соответствующего уведомления по адресу электронной почты Арендатора kalinina.kr@list.ru.

Если в указанные в уведомлении дату и время Арендатор не может обеспечить доступ Арендодателя к арендуемому имуществу, он вправе согласовать иные дату и время проведения проверки (но не позднее 5 рабочих дней с даты, подложенной Арендодателем) путем направления соответствующего уведомления по адресу электронной почты: info@mosdt.ru.

Ответное уведомление Арендатора о согласовании иной даты и времени проведения проверки должно быть направлено Арендодателю не позднее, чем за 5 (пять) календарных дней до даты проведения проверки, предложенной Арендодателем.

5.2.5.По итогам проведения проверок представители сторон составляют Акт осмотра, в котором указываются все выявленные представителем Арендодателя нарушения при использовании арендуемого имущества и исполнении договора аренды.

Представители Арендодателя также вправе осуществлять фото- и видеосъемку выявленных нарушений.

Отказ представителя Арендатора от подписания такого Акта не влечет его недействительность.

5.2.6.В целях подтверждения своих полномочий при осуществлении осмотра и проверки арендуемого имущества, представители Арендодателя обязуются иметь при себе оригинал доверенности, выданной Арендодателем.».

3. Изложить п. 5.12 Договора аренды в следующей редакции:

«5.12. Арендатор вправе уступить свои права и обязанности по Договору третьим лицам, при условии получения предварительного письменного разрешения со стороны Арендодателя. Арендодатель имеет право уступить свои права и обязанности Договору третьим лицам. Арендодатель обязан уведомить Арендатора об уступке не позднее 5 рабочих дней после ее совершения.».

4. Признать утратившими силу и исключить пункты 5.13 и 5.15 из Договора аренды № 9а от 05.02.1992.

Истец также просит обязать ООО «МАНФС Зенит-Интер» (ОГРН: 1027739277675, ИНН: 7701024490 115054, г. Москва, ул. Большая Пионерская. 13/6А) предоставить АО «МОСДАЧТРЕСТ» (ОГРН: 1027700084675, ИНН: 7702059128, 123103, г. Москва, ул. Таманская, д. 41) доступ в помещения, расположенным по адресам: г. Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я, вл. 7, строен. 1, г. Москва, р-н Хорошево-Мневники. линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я. вл. 7Б, строен. 1, г. Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я. вл. 10. строен. 1. г. Москва, р-н Хорошево-Мневники, ул. Таманская, вл. 49Б. строен. 1 в целях осмотра и проведения проверки позднее 30 календарных дней с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора  привлечено ООО "Роял-Зенит-Сервис" - субарендатор ООО "МАНФС Зенит-Интер", договор субаренды с которым заключен на условиях оспариваемых Истцом договоров аренды. 

В судебном заседании объявлялся перерыв. 

Представитель ответчика заявил о вызове в судебное заседание Гулакяна Г.Г.  и допросе его в качестве свидетеля. 

В соответствии с частью 1 статьи 88 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, арбитражный суд вызывает свидетеля для участия в арбитражном процессе.

Лицо, ходатайствующее о вызове свидетеля, обязано указать, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, может подтвердить свидетель.

В соответствии с положениями статьи 88 АПК РФ вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда, и обуславливается предметом доказывания и необходимостью в получении определенного доказательственного материала (относимого и допустимого) в подтверждение наличия какого-либо юридического факта.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Наличие у суда такого права, с учетом оценки всех доказательств по делу в их совокупности, предполагает оценку необходимости вызова лица для дачи свидетельских показаний.

Между тем, показаниями свидетеля, ходатайство о вызове которых в судебное заседание заявлено ответчиком, не могут быть установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, исходя из предмета и пределов доказывания по настоящему делу, а также при наличии в материалах дела совокупности иных доказательств, соответствующих требованиям статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, процессуальных оснований для удовлетворения ходатайства о вызове свидетеля не имеется.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживал в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражал.

Третье лицо возражало против доводов истца.

Иск мотивирован тем, что договор аренды № 53 и Договор аренды № 9а содержат в себе ряд положений, не соответствующих действующему законодательству, в том числе императивным нормам права в части регулирования права собственности и арендных правоотношений, чем существенно нарушаются интересы арендодателя и баланс интересов сторон договора, в частотности:

Возможность проведения реконструкций и перепланировок, установленная п. 5.1 Договоров аренды, по усмотрению Арендатора не основана на нормах материального права, противоречит им и влечет для Арендодателя риски утраты и/или повреждения имущества;

Запрет, установленный п. 5.1 Договоров аренды, допуска Арендодателя к объекту аренды для проведения проверок влечет для Арендодателя риски утраты и/или повреждения имущества и нарушает баланс интересов сторон;

Запрет, установленный п. 5.12 Договоров аренды, для Арендодателя на отчуждение и уступку принадлежащих ему объектов недвижимости незаконно ограничивает его правомочия собственника;

Обязанность, установленная п. 5.13 Договоров аренды, возместить стоимость произведенных неотделимых улучшений при условии наличия скидки по арендной плате за предоставление негодного первоначального имущества, противоречит действующему законодательству, нарушает возмездность и эквивалентность встречных представлений сторон;

Запрет, установленный п. 5.15 Договоров аренды, для Арендодателя в использовании и изменении размера земельного участка, на котором находятся переданные в аренду строения, противоречит действующему законодательству, нарушает баланс интересов сторон.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, АО «МОСДАЧТРЕСТ» (далее также - Истец) является собственником зданий, расположенных по следующим адресам: г. Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я, вл. 7, строен. 1, кадастровый номер 77:08:0013013:1135; г. Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я, вл. 7Б, строен. 1, кадастровый номер 77:08:0013013:1129; г. Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я, вл. 10, строен. 1, кадастровый номер 77:08:0013013:1128; г. Москва, р-н Хорошево-Мневники, ул. Таманская, вл. 49Б, строен. 1, кадастровый номер 77:08:0013014:1109.

Между АО «МОСДАЧТРЕСТ» (далее также - Арендодатель) и ООО «МАНФС Зенит-Интер» (далее также - Арендатор, Ответчик) заключены следующие договоры аренды: Договор аренды № 53 от 05.02.1992 (далее - Договор аренды № 53) в редакции Изменений к Договорам от 26.09.1995 и Дополнительных соглашений от 17.03.1997 и от 01.01.2000, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял в возмездное временное пользование и владение, т.е. в аренду капитальные кирпичные коробки строений по адресу ул. 1 -я линия Серебряного бора д. 7 стр. 1 (пл. 747 кв.м.); д. 7Б стр. 1 (пл. 633 кв.м.); д. 10 стр. 1 (1261 кв.м.); Договор аренды № 9а от 05.02.1992 (далее - Договор аренды № 9а) в редакции Изменений к Договорам от 26.09.1995 и Дополнительных соглашений от 17.03.1997, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял в возмездное временное пользование и владение, т.е. в аренду капитальную кирпичную коробку строения по адресу ул. Таманская д. 49Б (пл. 684.4 кв.м.).

В Дополнительном соглашении от 17.03.1997 к Договору аренды № 53 и к Договору аренды № 9а сторонами было установлено, что арендуемое по договорам имущество после реконструкции передано в собственность Арендодателя, который в сваю очередь, передает его в аренду Арендатору.

08.04.2022 в целях приведения вышеуказанных положений Договора аренды № 53 Договора аренды № 9а в соответствие с императивными нормами действующего законодательства, АО «МОСДАЧТРЕСТ» обратилось к ООО «МАНФС Зенит-Интер» с предложением внести изменения в вышеуказанные договоры аренды путем заключения дополнительных соглашений к указанным договорам, а также обеспечить доступ представителю Арендодателя в целях проверки сохранности арендуемого имущества.

В телеграмме от 14.04.2022 ООО «МАНФС Зенит-Интер» отказалось от внесения изменений   в   Договор   аренды   №   53   и   Договор   аренды   №   9а,   предложенных АО «МОСДАЧТРЕСТ», а также отказалось от предоставления доступа к арендуемым помещениям.

В связи с отказом ответчика от изменения договора, истец обратился с настоящим иском в суд.  

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ определено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 1 статьи 452 ГК РФ предусматривает, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Предъявляя требования об изменении договора истец ссылается на положения ст. 451 ГК РФ. 

В силу ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом, пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными.

Бремя доказывания наличия всех составляющих ст. 451 ГК РФ условий лежит на заинтересованном лице - в данном случае истце.

Суд полагает, что в настоящем случае истец не доказал наличие всех условий, предусмотренных нормами ст. 451 ГК РФ, в качестве основания к изменению спорных договоров

Изменение мнения юридическим лицом относительно экономической целесообразности сделки нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, повлекшее для истца последствия, установленные статьей 451 ГК РФ, поскольку заключая договор, истец действовал добровольно и по собственной инициативе, рассчитывая получить прибыль от использования объекта аренды.

Действующее законодательство исходит из приоритета исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору.

 При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться.

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. 

Однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность изменить или расторгнуть договор. Изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что фактические обстоятельства, с которыми истец связывает необходимость внесения изменений в Договоры, имели место, как на момент заключения договора, так и в процессе исполнения.

Судом установлено, что в соответствии с Договорами аренды №9А и №53 от 05.02.92 в редакции Дополнительных соглашений от 17.03.97 Ответчик (Арендатор) получил во временное  владение и пользование сроком до 2050 г. кирпичную коробку пл. 684,4 кв.м. по ул. Таманская д. 49Б; кирпичные коробки строений по адресу ул. 1-ая линия Серебряного бора д. 7 стр. 1 (пл. 747 кв.м.); д. 7Б стр. 1 (пл. 633 кв.м.); д. 10 стр. 1 (пл. 1261 кв.м.) без отделки и оборудования, а также разрушенный сарай (коммунально-бытовой) площадью 355 кв.м. по адресу ул. 1-ая линия Серебряного бора д. 10 стр. 2 без отделки и оборудования, которые по условиям договоров предполагалось использовать в т.ч. для организации гостиницы, ресторана-кафе и апартаментов для проживания. Изначально, арендатор получил непригодные к эксплуатации строения по указанным выше адресам с поручением от Арендодателя провести их реконструкцию, которая и была произведена арендатором - Ответчиком за счет его средств. 

Указанное в п. 1.1 новой редакции договоров аренды имущество (объекты аренды) было создано Арендатором в рамках этой реконструкции за счет его собственных средств, передано Арендодателю в собственность а счет арендной платы, после чего Арендодатель передал его в рамках настоящих Договоров обратно Арендатору, т.е. в дальнейшую аренду ООО "МАНФС Зенит-Интер" на новых условиях. 

Арендодатель, передав арендатору негодное имущество, не нес никаких затрат по проведенной реконструкции, что и обусловило те условия, что оспаривает Истец. 

Собственником всего оборудования и отделки строений по указанным в договорах аренды адресам является Арендатор, что стороны подтвердили  как в тексте оспариваемых договоров, так и в специально подписанном ими Акте приемки-передачи капитальных коробок строений после реконструкции (по договору №53 от 05.02.1992 г.), от 17.02.97, который является частью договора.

Субаренда арендованного имущества осуществляется по усмотрению Арендатора, без согласия и уведомления Арендодателя.

Реконструкция, все виды улучшений, увеличение площадей и капитальности, надстройка, перепланировка,  изменение функционального назначения внутренних помещений, возведение вспомогательных построек, установка оборудования, все работы, связанные с инженерными системами, эксплуатация, ремонты всех видов проводятся в формах, объемах и в сроки по усмотрению Арендатора и является его правом. Согласие Арендодателя на указанные работы дано. Получение разрешительной документации и всякого рода согласований в течение срока аренды является обязанностью Арендодателя, расходы которого возмещаются Арендатором по выставленным счетам. 

Арендодатель не вправе проводить проверки Арендатора и вмешиваться в вопросы, отнесенные Договором к компетенции последнего.

Стороны оспариваемых договоров пришли к соглашению, что их условия, изменению не подлежат, независимо от того, какая конъектура и какие экономические, правовые, политические и иные существенные обстоятельства будут иметь место в будущем. 

По условиям договоров Арендодатель несет все риски изменения политических, правовых, экономических и иных обстоятельств.

Арендодатель не вправе уступать свои права и обязанности по Договору или продать предмет аренды. Арендатор имеет право уступить свои права и обязанности по своему усмотрению.

Стоимость выполненных арендатором в ходе реконструкции строительных работ по увеличению площадей и капитальности строений определяется по рыночным ценам профессиональным оценщиком по выбору Арендатора. Возмещение указанной стоимости, если такое потребуется, осуществляется Арендодателем по рыночной стоимости в 3-х дневный срок с момента предоставления Арендатором материалов оценки.

Заключение договоров аренды, пользования или выкуп земли под арендованным имуществом прилегающей территории и несение связанных с этим расходов, является обязанностью Арендатора. Арендодатель не имеет права требовать изменения размеров занимаемых Арендатором участков, а равно использовать их помимо воли Арендатора.

Указав в оспариваемых договорах, что вся отделка и оборудование зданий является собственностью Ответчика, стороны по результатам проведенной Ответчиком реконструкции в целях разграничения собственности на вновь созданное за счет Ответчика имущество - подписали Акт приемки-передачи капитальных  коробок строений после реконструкции (по Договору №53 от 05.02.1992 г.) от 17.02.97 г., где ими определено: " ...ВСЕ инженерные сети и коммуникации, включая отдельные элементы зданий, необходимые для нормального функционирования этих инженерных сетей, т.е. все оборудование находящееся как внутри зданий, так и вне его, необходимое для обеспечения зданий электричеством, холодной и горячей водой, отоплением, канализацией и т.д., включая сантехническое, вентиляционное, пожарное оборудование, включая системы внутреннего и внешнего освещения, кондиционирования, телефонное, компьютерное, телевизионное оборудование, подвод электричества и водоснабжения по постоянной схеме, отопительная система с котельным оборудованием, вспомогательные постройки, бетонирование фекального накопителя, а также отделка "Евростандарт" - являются собственностью Арендатора. Указанное выше право собственности не оспаривается Арендодателем. Акт является неотъемлемой частью Договора №53 от 5 февраля 1992 г.".

Таким образом, все оспариваемые условия договоров были предусмотрены сторонами при  их заключении, в том числе при заключении дополнительных соглашений.

Действуя разумно и добросовестно, истец имел реальную возможность выявить наличие данных обстоятельств на момент заключения договора, а также использовать иные способы защиты нарушенных прав предоставленными нормами гражданского законодательства.

Подписав Договоры без возражений, истец согласился с изложенными в нем условиями, в том числе и с условиями спорных положений Договора.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Судом установлено, что условия договоров не предусматривают возможность арендодателю в одностороннем порядке изменять условия оспариваемых договоров или изменять их в судебном порядке.

Несогласие истца с отдельными условиями Договора, которое сформировалось в процессе фактического исполнения договора, не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, как основание расторжения Договора в судебном порядке по требованию стороны.

Ссылки истца на изменение экономической ситуации суд отклоняет. 

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 13.04.2010 N 1074/10, от 16.03.2010 N 15800/09, от 30.11.2010 N 9600/10, от 07.08.2001 N 4876/01, от 06.10.1998 N 249/98, экономические проблемы, финансовые кризисы, инфляция и тому подобные изменения экономических условий не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность изменений в период исполнения сделки.

Суд также отклоняет ссылки истца на положения п. п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Спорные договоры аренды, а также Глава 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации не предусматривают изменение договора по указанным истцом в иске основаниям. 

Какие –либо ссылки на нарушение именно ответчиком условий договора истцом не приведены.

 Суд также указывает на то, что в силу принципа диспозитивности, в силу положений ч. 1 ст. 1 ГК РФ, закрепившей принцип недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, заявление истца о пересмотре условий договора противоречит основам гражданского законодательства, а также приводит к нарушению баланса интересов сторон. 

Суд также учитывает, что в своем иске истец указывает на то, что договоры аренды являются ничтожными на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, так как нарушают требования закона и посягают на публичные интересы. 

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая  требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки". 

Неоспариваемый истцом факт передачи спорного имущества ответчику на условиях оспариваемых договоров подтверждает выполнение истцом сделок, которые он считает недействительными.

 Длительное время Истец принимал исполнение по сделкам, не предъявляя никаких претензий к ответчику и не требуя доступа в его титульные владения для контроля за инженерными системами зданий, отошедшими в собственность Ответчика по Акту, подписанному Истцом 17.02.97 г. с заявлением о признании права собственности на оборудование за Ответчиком.

Кроме того, в Решении Арбитражного суда г. Москвы по делу № 40-23994/07 от 24.07.2007 указано, что дополнительное соглашение от 17.03.97 к Договору аренды №53 от 05.02.1992 является действующим и не признано недействительным, а также на то, что Дополнительное соглашение от 17.03.97 к Договору №9а от 05.02.92 является действующим и действительным.

В силу положений ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, действительность спорных договоров подтверждена вступившими в законную силу судебными актами. 

 Стороной ответчика также заявлено о применении срока исковой давности. Данное требование содержится в отзыве на иск и принимается во внимание судом.

   Статья 199  Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

  Согласно п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

  Названная норма является специальной и представляет собой изъятие из общего правила (ст. ст. 196, 200 ГК РФ). 

Согласно положениям п. 1 ст. 181 ГК РФ, течение срока исковой давности определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.

  В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2, утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ 26 июня 2015 года, разъяснено, что согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

  Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности.

В п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 №43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности" разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй, п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для Истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Условия договора аренды были известны истцу при его заключении, а также подписании дополнительного соглашения (1997 год).

Кроме того, Оспариваемые Истцом Договоры и Акты уже получили судебную оценку. При этом во вступивших в законную силу Решениях АСГМ по делу №А40-23994/07 и №А40-23993/07 Арбитражный суд г. Москвы постановил: признать право владения и пользования арендованным строениями по адресу: г. Москва, 1-ая Линия Серебряного бора, д. 7 стр. 1, д. 7Б стр. 1, д. 10 стр. 1 и 2 сроком до 01.01.2050 г. за ООО "МАНФС Зенит-Интер" на условиях Дополнительного соглашения от 17.03.97 г. к договору аренды от 05.02.1992 г. №53, акта приемки-передачи от 17.02.97 г. капитальных коробок  строений после реконструкции/по договору аренды от 05.02.1992 г. №53/, акта приемки-передачи от 17.02.1997 г. арендованного имущества к договору аренды от 05.02.1992 г. №53 / после реконструкции, а также признать за ООО "МАНФС Зенит-Интер" право владения и пользования арендованным строением по адресу: г. Москва, ул. Таманская, д. 49Б на условиях дополнительного соглашения от 17.03.97 г. к договору аренды от 05.02.92 №9а до 01.01.50 г.

Истец просит изменить условия договора, о которых знал при его заключении, а также при рассмотрение споров в арбитражном суде. 

Таким образом, истец должен был узнать о том, что его права нарушены, с указанного момента. 

Истцом не указано каких-либо новых обстоятельств, явившихся основанием для изменения спорных условий договора.

Доводы истца, о том, что иск является негаторным (основан на положениях ст. 304 ГК РФ) суд отклоняет, по следующим основаниям.

Согласно абзацу пятому статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Предусмотренный ст. 304 ГК РФ способ защиты применяется, только если имущество находится во владении собственника (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.03.2014 N 15324/13 по делу N А09-7111/2012; Постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 360/12 по делу N А29-9477/2010; Постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 N 17530/11 по делу N А40-79091/10-157-682).

Вместе с тем, спорное имущество выбыло из владения истца на основании договора аренды, что сторонами признается. 

В случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153).

Таким образом, возникшие между сторонами спорные отношения являются обязательственными, а не вещными.

К требованию об изменении условий договора подлежит применению общий трехлетний срок исковой давности, который исчисляется с момента получения стороной  информации о нарушении права.

Указанный вывод соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2022 N 305-ЭС21-22289 по делу N А40-199994/2020 и в Определении от 06.06.2022 N 308-ЭС21-4522 по делу N А63-14361/2019.

Учитывая изложенное, суд применяет сроки исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. 

Ссылка истца на  возможное нарушение ответчиком условий договора, в частности: возведение ответчиком объектов капитального строительства на земельном участке, в силу п. 4 ст. 451 ГК РФ,  не может быть основанием для изменения условий договора. 

Кроме того, суд учитывает условие п. 5.1 договора предусмотрено согласие истца  на реконструкцию, улучшение, увеличение площадей и капитальности, надстройки, перепланировку, изменение функционального назначения внутренних помещений, возведение вспомогательных построек, установку оборудования и всех работ связанные с инженерными системами, эксплуатацией и  ремонтом. При этом получение разрешительной документации в течение всего срока действия договора является обязанностью Арендодателя – истца, расходы которого возмещаются Арендатором по выставленным счетам.

При этом условиями договоров не установлено право Арендатора на возведение новых капитальных объектов.

Кроме того, земельный участок на котором расположены строения, являющиеся предметом договоров аренды принадлежит городу Москве и находятся в аренде у истца, в связи с чем, нарушение ответчиком условий договоров, якобы, выразившиеся в незаконном возведении объектов капитального строительства, может быть разрешен в рамках рассмотрения вопроса о нарушении стороной земельного законодательства, что не является предметом настоящего спора.

Суд также учитывает, что истец реализовал свое право на обращением с иском  о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора в рамках дела № А40-224317/2022, дело по существу не рассмотрено.

Суд также  принимает во внимание сложившуюся между сторонами ситуацию, при которой истец согласно условиям договора аренды предоставил право ответчику на  изменение технических характеристик арендованного имущества, в том числе и таких, на которое необходимо получение разрешения, по усмотрению Арендатора,  при этом,  обязанность на получение необходимых разрешений возложена на самого Арендодателя и ответственность по закону перед государственными органами за нарушение законодательства в сфере градостроительства и землепользования законом возложена на последнего, в данном случае истца, однако указанные вопросы не могут быть разрешены судом в рамках принудительного изменения условий договоров, действительность которых подтверждена самими действиями истца, а также вступившими в законную силу судебными актами.

При таких обстоятельствах, суд отмечает, что в случае установления  истцом фактов нарушения ответчиком законодательства в сфере землепользования и застройки, истец не лишен права обратился в суд с иными требованиями избрав надлежащий способ защиты, соответствующий нарушенному праву.

На основании изложенного, не установив оснований для изменения договора аренды в судебном порядке, а также применяя сроки исковой давности, суд приходит к выводу, что настоящий иск удовлетворению не подлежит. 

Расходы по госпошлине относятся судом на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ. 

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В иске отказать. 

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                     К.А. Кантор