АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-17712/23

26 февраля 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   13 февраля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            26 февраля 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению потребительского гаражно-строительного кооператива «Чкаловский» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Администрации Сальского городского поселения Ростовской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2, ФИО3, ФИО4, о признании незаконным отказ в заключении договора аренды, при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  открытое акционерное общество «Российские железные дороги»,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, 

 

установил:

потребительский гаражно-строительный кооператив «Чкаловский» обратился в арбитражный суд с заявлением к Администрации Сальского городского поселения о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды, об обязании заключить договор аренды.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО «Российские железные дороги», ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, постановлением Администрации г.Сальска и Сальского района Ростовской области №645 «О разрешении строительства индивидуальных гаражей Сальскому отделению Сев.Кав. железной дороги» от 23.06.1992  Сальскому отделению Сев.Кав.жел.дороги разрешено строительство индивидуальных наземных гаражей в районе «Капустино». Предложено создать гаражный кооператив.

Гаражный кооператив расположен в месте вырубки лесополосы по согласованию и разрешению железной дороги.

После вынесения Постановления о разрешении строительства гаражей были проведены все согласования: с ПУ «Водоканал», определены технические условия электроснабжения, СВПЧ-33 определило условия пожарной безопасности, главный санитарный врач указал на соблюдение санитарных правил, согласовано архитектурно-планировочное задание. Комиссия произвела обследование и выбор земельного участка под строительство 370 гаражей на территории, прилегающей к железной дороге Сальск-Ростов на ПК173-ПК174 в юго-западной части города. Площадь отводимого земельного участка составила 20332 кв м. Определены границы земельного участка в соответствии с требованиями законодательства на 1992 год: с севера - железная дорога, с юга -индивидуальная жилая застройка, территории артскважины и детского сада, с запада на расстоянии 55 метров - территория школы, с востока - индивидуальная жилая застройка.

С указанного периода с 1992 года строились гаражи на отведенном земельном участке. Всего построено 404 гаража, 56 мест не застроено.

18.08.2008 зарегистрирован ПГСК «Чкаловский».

Земельный участок, отведенный под строительство гаражей, имеет кадастровый номер 61:57:0010720:32 площадью 20438 кв м., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования  - «для эксплуатации гаражей».

По иску ПГСК «Чкаловский» Арбитражным судом Ростовской области от 21.12.2021 устранена реестровая ошибка, установлены границы земельного участка. Площадь земельного участка составляет 20438  кв. м.

Члены кооператива не прекращают пользование построенными гаражами.

Технический паспорт подтверждает строительство не только гаражей, но и вспомогательных помещений для функционирования кооператива (сторожка, мех.мастерская).

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке находятся объекты недвижимости – отдельные боксы, зарегистрированные за физическими лицами - ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Кооператив обратился с заявлением о заключении договора аренды в администрацию города Сальска.

Письмом от 03.05.2023 № 95.31/1917 администрация  Сальского городского поселения отказала  в предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 61:57:00107206:32. По существу рассмотрения сообщила следующее. Руководствуясь положениями Земельного Кодекса Российской Федерации (далее ЗКРФ), вступившим в силу с 01.03.2015, в частности, пунктом 1 статьи 39.6 ЗКРФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, не предусмотрены случаи предоставления без торгов в аренду земельных участков с видом разрешенного использования и целью предоставления «для гаражного строительства». Частью 1 статьи 39.16 ЗК РФ Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии следующих оснований: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. Без проведения торгов вправе получить земельный участок лица, указанные в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Принадлежность Вашей организации к лицам, указанным в ч. 2 статьи 39.6 Вами не подтверждены документально. Доводим до Вашего сведения, что 1 сентября 2021 г. вступили в силу положения Федерального закона от 5 апреля 2021 г. № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Рекомендуем Вам провести собрание членов гаражного кооператива информировав, о том, что до 1 сентября 2026 года гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Гаражно-строительный кооператив «Чкаловский», не согласившись с указанным отказом, указывая, что члены кооператива на законных основаниях построили гаражные боксы в соответствии с предоставлением земельного участка; все гаражные боксы представляют собой строения блокированной застройки, что исключает выдел земельного участка каждому владельцу гаражного бокса; оформление права собственности на строения возможны после оформления прав на землю, что и будет сделано кооперативом и владельцами гаражей после заключения договора аренды на земельный участок в соответствии с законодательством, так как гаражи построены до 2003 года самими владельцами гаражей на общем земельном участке; кооперативом, а не владельцами гаражей заключены договоры на энергоснабжение, водоснабжение, вывоз мусора, кооператив функционирует; из-за изменения законодательства кооператив не смог своевременно оформить на договорных началах пользование земельным участком; гаражно-строительный кооператив  «Чкаловский» зарегистрирован как юридическое лицо 18.08.2008 Администрацией города Сальска и Сальского района Ростовской области, члены кооператива не прекращают пользование построенными гаражами, считая, что такой отказ нарушает права кооператива и членов кооператива на законное пользование гаражными боксами, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании незаконным решения Администрации Сальского городского поселения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:57:0010720:32, выразившегося в письме от 03.05.2023 № 95.31/1917.

Исследовав материалы дела, суд считает оспариваемый отказ незаконным по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

По смыслу статей 65, 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Оценивая отказ администрации в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:57:0010720:32, выраженный в письме от 03.05.2023 № 95.31/1917, на предмет соответствия его действующему законодательству, суд исходит из следующего.

Как усматривается из письма от 03.05.2023 № 95.31/1917, заявителю отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:57:0010720:32 со ссылкой на то, что гаражным кооперативом не подтверждена документально принадлежность организации к лицам, указанным в ч. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Администрацией со ссылкой на то, что 1 сентября 2021 г. вступили в силу положения Федерального закона от 5 апреля 2021 г. № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», рекомендовано кооперативу информировать членов гаражного кооператива о том, что до 1 сентября 2026 года гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Администрация указывает, что гаражный кооператив в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Вместе с этим администрацией не учтено следующее.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ)), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1-3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 июля 2022 г. N 308-ЭС22-3699 по делу N А63-4067/2021.

Строительство гаражей должно было производиться согласно схеме размещения.

Гаражи построены до 2003 года самими владельцами гаражей на общем земельном участке.

Граждане - члены кооператива - построили на отведенном земельном участке 404 гаражных боксов. Права собственности зарегистрированы за тремя физическим лицами ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Технический паспорт подтверждает строительство не только гаражей, но и вспомогательных помещений для функционирования кооператива (сторожка, мех.мастерская).

Члены кооператива на законных основаниях построили гаражные боксы на предоставленном гаражному кооперативу для этой цели спорном земельном участке.

При этом гаражные боксы представляют собой строения блокированной застройки, что исключает выдел земельного участка каждому владельцу гаражного бокса.

Применительно к рассматриваемой ситуации, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 396 ЗК РФ, у заявителя имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, гаражный кооператив не лишен права на приобретение без проведения торгов земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах отказ в предоставлении гаражному кооперативу в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:57:0010720:32, выраженный в письме  от 03.05.2023 № 95.31/1917, по указанным в нем основаниям формален.

Поскольку администрацией не доказаны обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого решения, на нарушение порядка обращения с заявлением в отказе не указано, о его нарушении в ходе рассмотрения настоящего заявления в суде не заявлено, суд приходит к выводу, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о законности отказа в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства гаражей, выраженного в письме от 03.05.2023 № 95.31/1917.

Соответственно, требование заявителя о признании незаконным такого отказа является обоснованным и подлежит удовлетворению. Такой отказ нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а именно право на предоставление в аренду без проведения торгов спорного земельного участка для завершения гаражного строительства.

При таких обстоятельствах отказ администрации, выраженный в письме от 03.05.2023 № 95.31/1917, является незаконным.

В силу положения части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд возлагает на администрацию обязанность в месячный срок с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу направить в адрес гаражного кооператива подписанный со стороны администрации проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:57:0010720:32.

Государственная пошлина по заявлению составила 3000 рублей.

При подаче заявления кооперативом уплачена государственная пошлина в сумме 6000 рублей (платежное поручение от 16.05.2023 № 10).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 3000 рублей подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Администрации Сальского городского поселения в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:57:0010720:32, изложенный в письме от 03.05.2023 № 95.31/1917.

Обязать Администрацию Сальского городского поселения в течение тридцати дней с момента вступления в законную силу настоящего решения направить адрес в  потребительского гаражно-строительного кооператива «Чкаловский» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером  61:57:0010720:32.

Взыскать с Администрации Сальского городского поселения в пользу потребительского гаражно-строительного кооператива «Чкаловский» 3 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить потребительскому гаражно-строительному кооперативу «Чкаловский» из федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 16.05.2023 № 10.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               О.П. Захарченко