АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-16446/25

12 августа 2025 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   7 августа 2025 г.

Полный текст решения изготовлен            12 августа 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филяновой М.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью Торговая компания «Русь» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании решения незаконным,

при участии:

от заявителя: ФИО2, (онлайн)

от заинтересованного лица: не явился,

от третьего лица не явился,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО3) обратился в арбитражный суд с требованием к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление) о признании решения в виде уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 22 апреля 2025 года № КУВД-001/2025-20787089/2 незаконным, об обязании произвести государственную регистрацию перехода права произвести государственную регистрацию перехода права собственности на часть Помещения № III в размере 9/10; номера на плане этажа 1,79; назначение: нежилое; площадь 291,6 кв. м; этаж№1; кадастровый номер 61:48:0030523:3380 и на помещение №4, номера на плане этажа 62,63,64,65,66,70,82,83,106,108,109,121,122,123,124,125,126; назначение: нежилое; площадь 275,2 кв. м; этаж №1; кадастровый номер 61:48:0030523:3381, расположенных по адресу: 

<

...> Победы, д.4 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12 апреля 2025 г. на ФИО1.

В судебном заседании  заявитель заявил ходатайство об уточнении требований, согласно которому просил признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в виде уведомления об отказе государственной регистрации прав от 22.07.2025 № КУВД-001/2025-20787088/7 незаконным и обязать  произвести государственную регистрацию перехода права собственности на часть Помещении № III в размере 9/10; номера на плане этаже 1,79; назначение: нежилое; площадь 291,6 кв.м; этаж Кг 1; кадастровый номер 61:48:0030523:3380 и на Помещение №4 номера на плане этажа 62.63.64.65.66,70,82.83.106,108.109.121,122,123.124,125,126; назначение: нежилое; площадь 275.2 кв. м; этаж №1; кадастровый номер 61:48:0030523:3381, расположенных по адресу: 

<

...> Победы, д.4 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12 апреля 2025 г.  на ФИО1.

Судом ходатайство рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 22 марта 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Торговая компания «Русь».

Представитель заявителя и третьего лица поддержали заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица в удовлетворении требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

12 апреля 2025 года между ФИО1, выступающим «Покупателем» и ООО Торговая компания «Русь», выступающим «Продавцом», был заключен в простой письменной форме договор купли-продажи следующего недвижимого имущества: 9/10 доли Помещения № III, номера на плане этажа 1,79; назначение: нежилое; площадь 291,6 кв.м; этаж №1; кадастровый номер 61:48:0030523:3380, расположенном по адресу: 

<

...> Победы, д.4; кадастровой стоимостью 1022396,26 рублей; Помещения № IV, номера на плане этажа 62,63,64,65,66,70,82,83,106,108,109,121,122,123,124,125,126; назначение: нежилое; площадь 275,2 кв. м; этаж №1; кадастровый номер 61:48:0030523:3381, расположенном по адресу: 

<

...> Победы, д.4; кадастровой стоимостью 964895,23 рублей.

16 апреля 2025 года указанный договор для регистрации перехода права собственности документами был сдан в Межмуниципальный отдел по г.Волгодонску, Волгодонскому, Зимовниковскому, Мартыновскому, Цимлянскому районам Управления Росреестра по Ростовской области.

22 апреля 2025 года ответчиком было вынесено Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2025-20787089/2 сроком до 22.07.2025, указав в качестве основания следующее

1) договор купли-продажи доли должен быть нотариально удостоверен на основании ч.1. 1 ст. 42 Федерального закона  от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «О государственной регистрации недвижимости» так, как  предметом договора является отчуждение доли в праве общей долевой собственности;

2)отсутствие сведений об имеющихся ограничении права на отчуждаемое имущество - аренда.

Заявителем были устранены основания для приостановления регистрации, предоставив ответчику 28 апреля 2025 года  договор купли-продажи в новой редакции, указав на отсутствие «продажи доли в праве общей долевой собственности» (часть Помещения № III в размере 9/10 доли) и указав также о согласии принять имущество с обременением  в виде аренды.

28 апреля 2025 года заинтересованным лицом  было вынесено новое Уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № КУВД-001/2025-20787089/5 сроком до 22.07.2025.

Основанием приостановления заинтересованное лицо указало на  ч.1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О государственной регистрации недвижимости" отсутствие нотариального оформления договора купли-продажи «по отчуждению 9/10 долей в праве общей долевой собственности на помещение».

Заявитель, полагая указанное решение об отказе в государственной регистрации в права собственности противоречащим действующему законодательству, обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными решений или действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых решений или действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оценивая отказ Управления в осуществлении государственной регистрации прав, изложенный в уведомлении от 22.07.2025 № КУВД-001/2025-20787088/7 на предмет соответствия его законодательству, суд исходит из следующего.

Частью 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закона № 218-ФЗ) установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

В соответствии со статьями 26 и 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав должно быть отказано по решению государственного регистратора, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

За определенными законом исключениями, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению (часть 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Частью 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

При отчуждении долей в праве общей долевой собственности одному участнику долевой собственности всеми остальными участниками долевой собственности по одной сделке ни у кого из них не возникает преимущественное право приобретения отчуждаемых долей, в связи с чем отсутствует необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности (статья 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, главы IX, X, статья 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающая порядок заключения, форму договоров купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, не содержит указания на обязательное нотариальное удостоверение таких сделок.

При купле-продаже доли в праве общей долевой собственности, когда в результате заключения договора приобретателем является второй участник долевой собственности, у которого возникает в результате следки единоличная собственность, имеются основания полагать, что необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих, в том числе, установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности, отсутствует.

К аналогичным выводам при толковании норм законодательства о нотариальном удостоверении сделок пришел Верховный Суд РФ в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам от 18.05.2022 № 9-КАД22-1-К1.

Между тем, настоящему делу в сделке участвуют все собственники объекта недвижимости: ООО Торговая компания «Русь» и ФИО1. Единственным учредителем и директором ООО Торговая компания «Русь» является ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, соответственно, при продаже своей доли ФИО1 лиц, обладающих преимущественным правом покупки, или лиц, чьи права и интересы могут быть затронуты сделкой, нет.

Более того, только после регистрации перехода права собственности на приобретаемую часть помещения, в размере 9/10 доли возникнет общая долевая собственность и заявитель станет  собственником 9/10 доли, а ООО ТК «Русь» станет собственником 1/10 доли.

В связи с чем необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности, отсутствует. При таких обстоятельствах правило ч. 1.1 ст. 42 Закона "О государственной регистрации недвижимости" о нотариальном удостоверении не подлежит применению.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, он принимает решение о признании такого акта, решения и действий (бездействия) незаконными.

Установив, что действия Управления не соответствуют закону и нарушает права и законные интересы заявителя, суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования.

В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 часть 5 статья 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положения части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд возлагает на Управление обязанность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на часть Помещения № III в размере 9/10; номера на плане этажа 1,79; назначение: нежилое; площадь 291,6 кв.м; этаж №1; кадастровый номер 61:48:0030523:3380, и на Помещение № IV, номера на плане этажа 62,63,64,65,66,70,82,83,106,108,109,121,122,123,124,125,126; назначение: нежилое; площадь 275,2 кв.м; этаж №1; кадастровый номер 61:48:0030523:3381, расположенные по адресу: 

<

...> Победы, д.4, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12 апреля 2025 г.,  на ФИО1.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение Управления Росресстра по Ростовской области в виде уведомления об отказе государственной регистрации прав от 22.07.2025 № КУВД-001/2025-20787088/7.

Обязать Управление Росреестра по Ростовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на часть Помещения № III в размере 9/10; номера на плане этажа 1,79; назначение: нежилое; площадь 291,6 кв.м; этаж №1; кадастровый номер 61:48:0030523:3380, и на Помещение № IV, номера на плане этажа 62,63,64,65,66,70,82,83,106,108,109,121,122,123,124,125,126; назначение: нежилое; площадь 275,2 кв.м; этаж №1; кадастровый номер 61:48:0030523:3381, расположенные по адресу: 

<

...> Победы, д.4, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12 апреля 2025 г.,  на ФИО1.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 10 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ростовской области в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                       Палий Ю. А.