﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5698/2019

17 декабря 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Гребенщиковой В.А., Мельниковой Н.Ю.

при участии:

от участвующих в деле лиц представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу главы крестьянского фермерского хозяйства Комара Сергея Сергеевича  

на решение от 28.06.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2019

по делу № А37-317/2019 Арбитражного суда Магаданской области

по иску общества с ограниченной ответственностью «Точка опоры»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу

третьи лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана, Департамент строительства, архитектуры, технического и экологического контроля мэрии города Магадана, глава крестьянского фермерского хозяйства Комар Сергей Сергеевич

о совершении по заявлению одной стороны действий по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество

 

Общество с ограниченной ответственностью «Точка опоры»                       (ОГРН 1024900958092, ИНН 4909080272, адрес: 685000, г. Магадан,                    ул. Пролетарская, 239; далее – ООО «Точка опоры», общество) обратилось             в Арбитражный суд Магаданской области с заявлением о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (ОГРН 1044900038391, ИНН 4909007240, адрес: 685000, г. Магадан,                   ул. Горького, 15/7; далее – Управление Росреестра) обязанности провести государственную регистрацию перехода к обществу права собственности             на объект недвижимости – гараж, общей площадью 227,7 кв.м, инвентарный номер 44:401:003:000000660, расположенный по адресу: г. Магадан,                     ул. Майская, приобретенный на основании договора купли-продажи                     от 07.12.2000 № 09/02 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана (ОГРН 1024900961150, ИНН 4909039394, адрес: 685000, г. Магадан,                      пл. Горького, 1), Департамент строительства, архитектуры, технического и экологического контроля мэрии города Магадана (ОГРН 1054900003366, ИНН 4909013773, адрес: 685000, г. Магадан, пр. К. Маркса, 62А),                    глава крестьянского фермерского хозяйства Комар Сергей Сергеевич             (ОГРНИП 314491036700111, ИНН 490911885814; далее – Глава КФХ      Комар С.С.).

Решением суда от 28.06.2019, оставленным постановлением             Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2019 без изменения, уточненные требования общества удовлетворены в полном объеме. 

В кассационной жалобе третье лицо – Глава КФХ Комар С.С., ссылаясь на неправильное применение арбитражными судами норм материального и процессуального права, просит отменить принятые по делу судебные акты            и отказать в удовлетворении заявленных обществом требований. 

В обоснование своей позиции заявителем приведены доводы о том,  что судами нарушена статья 49 АПК РФ, поскольку обществом при уточнении требований одновременно изменены предмет и основания иска (первоначально заявлен иск о признании права собственности и впоследствии требования изменены на понуждение ответчика совершить действия по регистрации права). Также заявитель оспаривает установленный судами факт наличия ранее возникшего права на спорный гараж у продавца данного объекта – совхоза «Снежный». Полагает, что обществом                            не представлены документы, подтверждающие создание спорного объекта               и ввод его в эксплуатацию, а также предоставление земельного участка           под этим объектом. Указывает на наличие нескольких сделок по приобретению обществом спорного гаража с различными датами             (2000 и 2002 годы), однако суды данное обстоятельство оставили без внимания и не дали ему правовой оценки. 

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени         и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд округа не обеспечили, что не является препятствием к рассмотрению дела (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права в пределах доводов поданной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных законом оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется. 

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, на основании решения Исполнительного комитета Магаданского городского совета народных депутатов от 11.11.1988 № 1943 совхозу «Снежный» предоставлен земельный участок площадью 1,17 га для проектирования ремонтно-механических мастерских по ул. Майской в микрорайоне «Снежный» согласно выкопировке № 182-88, утверждено архитектурно-планировочное задание на проектирование объекта.

На выделенном земельном участке совхозом «Снежный» возведен гаражный комплекс, состоящий из: диспетчерской и гаража (двухэтажное строение); гаража из керамзитоблока на два бокса; ремонтно-механических мастерских (деревянное строение); машинного двора (деревянное строение); кузни из керамзитоблока; вахты; ограждения гаражного комплекса из металлической сетки.

В рамках проводимых процедур банкротства совхоза «Снежный»                    в период с 1998 по 2002 годы (дело № А37-1101/97-9б) конкурсным управляющим проводилась реализация имущества должника.

Так, между совхозом «Снежный» в лице конкурсного управляющего, действующего на основании определения Арбитражного суда Магаданской области № А37-1101/97-9б от 15.04.1998 (продавец) и ООО «Точка опоры» (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 07.12.2000 № 09/02, по условиям которого продавец обязался передать покупателю в собственность следующее имущество: гаражный комплекс, состоящий из: диспетчерской и гаража (двухэтажное строение); гаража из керамзитоблока на два бокса; ремонтно-механических мастерских (деревянное строение); машинного двора (деревянное строение); кузни из керамзитоблока; вахты; ограждения гаражного комплекса из металлической сетки, а покупатель надлежащим образом принять это имущество и уплатить за него определенную договором цену (пункт 1.1 договора).

Имущество находится на земельном участке № 21-8-38 планшет                     № 250-Г266-Б в населенном пункте г. Магадан с/з «Снежный», выданном                в постоянное пользование; право на участок закреплено решением горисполкома от 11.11.1988 № 1943 (пункт 1.5 договора).

Цена передаваемого имущества составляет 5 000 рублей, в том числе НДС. Оплата производится в течение 30 дней с момента подписания договора наличными через кассу либо на расчетный счет продавца               (раздел 2 договора).

Согласно пункту 3.1 договора продавец обязан передать, а покупатель принять имущество по подписываемому сторонами акту приема-передачи имущества в течение 3 дней с момента полной оплаты его стоимости. 

Указанное в договоре имущество, в том числе спорный гараж, передано продавцом покупателю по акту приема-передачи имущества от 07.12.2000.

На оплату стоимости продаваемого имущества продавцом был выставлен счет-фактура от 07.12.2000 № 24, который полностью оплачен покупателем наличными денежными средствами в кассу продавца. 

Факт оплаты покупателем стоимости приобретенного имущества подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру от 07.12.2000                на сумму 5 000 руб.

Государственное унитарное предприятие совхоз «Снежный» ликвидировано 18.12.2002 по решению суда, запись о прекращении деятельности внесена в ЕГРЮЛ.

Поскольку до ликвидации продавца стороны договора от 07.12.2000            № 09/02 не обращались в Управление Росреестра за регистрацией перехода         к покупателю права собственности на спорное здание гаража и в настоящее время такая регистрация не может быть осуществлена ввиду отсутствия второй стороны сделки, ООО «Точка опоры» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями (с учетом их уточнения). 

В силу статей 8.1, 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах 3, 4 пункта 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода  права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015                     № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления         в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Закон № 218-ФЗ также определил, что государственная регистрация такого права обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, или совершенной после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ сделки               с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ             и настоящим Федеральным законом (пункт 2 статьи 69 Закона № 218-ФЗ).

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В данном случае спор возник в связи с необходимостью проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное обществом на основании договора купли-продажи у продавца, который в настоящее время ликвидирован. 

Судами также установлено, право собственности совхоза «Снежный» на спорное здание гаража возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, однако не было зарегистрировано в ЕГРП на момент заключения договора            от 07.12.2000 № 09/02.

Материалами дела подтверждается, что спорный объект был создан совхозом «Снежный» до 1995 года на предоставленном ему для этих целей земельном участке в соответствии с решением Исполнительного комитета Магаданского городского совета народных депутатов от 11.11.1988 № 1943.

Таким образом, суды правомерно указали, что само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за продавцом не влияет на действительность названной сделки как основание возникновения соответствующего обязательства                   и передаваемых по ней прав.

 

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.             При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Данная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

	Кроме того, судами установлено, что спорный договор купли-продажи от 07.12.2000 № 09/02 полностью исполнен сторонами, объект недвижимого имущества передан обществу по акту приема-передачи от 07.12.2000, которое, в свою очередь, произвело оплату совхозу «Снежный» всей стоимости приобретенного имущества. Указанный договор купли-продажи                в настоящее время является действительным и никем не оспорен в установленном законом порядке.

При этом спорный объект, начиная с 2000 года, находится у общества, которое производит его эксплуатацию, содержание и ремонт; открыто, непрерывно владеет и распоряжается спорным имуществом как своим собственным, в том числе сдает его в аренду различным арендаторам.

С учетом установленного суды обеих инстанций принимая во внимание, что в настоящее время совхоз «Снежный» (продавец) прекратил свое существование в связи с ликвидацией и обязательства сторон по договору купли-продажи от 07.12.2000 № 09/02 исполнены в полном объеме, а также ввиду отсутствия доказательств наличия обоснованных правопритязаний со стороны иных лиц, включая Главу КФХ Комара С.С.,             в отношении спорной недвижимости, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ              № 10/22, пришли к обоснованному выводу о том, что в данном конкретном случае заявленные обществом требования являются законными и обоснованными.

Названные выводы судебных инстанций признаются судом округа сделанными на основе полного, всестороннего исследования и оценки всех имеющихся в материалах настоящего дела доказательств с правильным применением норм материального права. Такой подход судов к разрешению настоящего спора в целом соответствует правовой позиции, отраженной              в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.09.2009 № 1395/09 и Определении Судебной коллегии Верховного Суда РФ                   от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124).

Доводы заявителя кассационной жалобы о нарушении судами положений статьи 49 АПК РФ материалами дела не подтверждаются.                Как верно указано апелляционным судом, в данном случае при уточнении заявленных требований обществом изменен лишь их предмет, тогда как основания данных требований (приобретение спорного имущества по договору купли-продажи от 07.12.2000 № 09/02 и невозможность осуществления регистрации перехода права собственности по причине ликвидации продавца) остались прежними.  

Несогласие заявителя с установленным судами фактом наличия                          у совхоза «Снежный» ранее возникшего права на спорный гараж направлено на переоценку исследованных судами доказательств, что не влечет отмену обжалуемых судебных актов с точки зрения норм главы 35 АПК РФ.                 При этом отсутствие документов о вводе данного объект в эксплуатацию,           не имеет правового значения, поскольку к такому объекту, созданному                до 1995 года не применимо понятие «самовольная постройка». 

Ссылки заявителя на наличие нескольких сделок по приобретению обществом спорного гаража с различными датами (2000 и 2002 годы) также не принимаются судом округа. В материалах дела представлен лишь один договор купли-продажи от 07.12.2000 № 09/02, наличие иных сделок с данным объектом ничем не подтверждено. При этом судами исследованы доказательства исполнения сторонами именного указанного договора, положенного в обоснование заявленных обществом требований. 

 Кроме того, следует отметить, что заявитель жалобы, по сути оспаривая право собственности общества на здание гаража и иные объекты, являющиеся предметом договор купли-продажи от 07.12.2000 № 09/02,               не обосновал свои правопритязания на это имущество. Предоставление в бессрочное пользование Главе КФХ Комару С.С. земельного участка не влечет возникновения вещных прав в отношении расположенных на данном участке объектов недвижимости.

Иных доводов и аргументов, имеющих существенное значение и способных повлиять на итоговый результат по делу, заявителем кассационной жалобы не приведено. 

Нарушений либо неправильного применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену оспариваемых судебных актов (часть 4 статьи 288           АПК РФ), арбитражными судами не допущено.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых решения, апелляционного постановления и удовлетворения кассационной жалобы              в данном ситуации не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.06.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2019 по делу № А37-317/2019 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, кассационную жалобу –           без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

 

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков                           

Судьи                                                                                         В.А. Гребенщикова

										 Н.Ю. Мельникова