ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

17 апреля 2018 года                                                         Дело №А48-979/2016(6)

г. Воронеж                                                                                                         

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2018 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2018 г.

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

 

председательствующего судьи                                              Потаповой Т.Б.,

судей                                                                                         Седуновой И.Г.,

                                                                                                   Владимировой Г.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем  ФИО1,

 

при участии:

от ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности б/н от 06.03.2018;

от ФИО4: ФИО3, представитель по доверенности б\н от 06.03.2018;

от конкурсного управляющего ФИО5: ФИО6, представитель по доверенности б/н от 02.04.2018;

от ПАО Сбербанк: ФИО7, представитель по доверенности №8595/15-Д от 01.03.2018;

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО «ЖКО» и ФИО2 на определение Арбитражного суда Орловской области от 27.11.2017 по делу №А48-979/2016(6) (судья Нефедова И.В.)

по рассмотрению заявления ПАО Сбербанк (ОГРН 

<

***>) в лице Орловского отделения №8595 к ООО «Модуль Инвест Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании статуса залогового кредитора по требованиям, включенным в реестр требований кредиторов должника, 

 

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Орловской области от 12.04.2016 в отношении ООО «Модуль Инвест Строй» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО5 

Определением Арбитражного суда Орловской области от 09.06.2016 арбитражный суд применил по делу №А48-979/2016 о признании банкротом ООО «Модуль Инвест Строй» несостоятельным (банкротом) правила §7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением суда от 04.07.2016 требование ПАО Сбербанк (далее – Банк, заявитель), основанное на договоре об открытии невозобновляемой кредитной линии №630514012 от 25.02.2014, включено в реестр требований кредиторов ООО «Модуль Инвест Строй» в третью очередь реестра требований кредиторов в сумме 128 899 683,96 руб., из них 128 867 734,42 руб. – основного долга (для целей голосования), 31 949,52 руб. – неустойки, учитываемой отдельно в реестре требований кредиторов для удовлетворения после погашения основной задолженности.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 29.12.2016 ООО «Модуль Инвест Строй» признано несостоятельным (банкротом), в его отношении открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО5

Впоследствии, 25.01.2017 ПАО Сбербанк обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением, в котором просило признать за кредитором право залогового кредитора по требованию, ранее включенного в реестр требований кредиторов ООО «Модуль Инвест Строй».

Определением суда от 04.04.2017 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Универсал».

Определением суда от 19.06.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования привлечены Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области .

Определением суда от 11.08.2017 требование ПАО Сбербанк о признании статуса залогового кредитора на основании ипотеки права требования на объект долевого строительства по адресу: 

<

...>; ипотеки права требования на объект долевого строительства по адресу: 

<

...>; ипотеки права требования на объект долевого строительства по адресу: 

<

...>; ипотеки земельного участка кадастровый номер 57:25:0000000:4967 по адресу: 

<

...>, залога имущественных прав; залога ценных бумаг выделено в отдельное производство.

Определением суда от 03.10.2017 требование ПАО Сбербанк о признании статуса залогового кредитора права на основании залога ценных бумаг выделено в отдельное производство.

Определением суда от 10.10.2017 к участию в деле в качестве  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО «ИНТЕРСТРОЙ».

Определением суда от 24.10.2017 требование ПАО Сбербанк как обеспеченного залогом права требования на объект долевого строительства 

<

...>; правом требования на объект долевого строительства 

<

...>; правом требования на объект долевого строительства 

<

...> выделено в отдельное производство.

Определением суда от 24.10.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены дольщики должника.

Таким образом, в рамках настоящего обособленного спора рассматривалось требование ПАО «Сбербанк России» о признании статуса залогового кредитора на основании ипотеки земельного участка кадастровый номер 57:25:0000000:4967 по адресу: 

<

...> и залога имущественных прав.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 27.11.2017 суд признал требования ПАО Сбербанк, включенные в третью очередь реестра   требований  кредиторов ООО «Модуль Инвест Строй» определением      суда      от 04.07.2016 по делу  №А48-979/2016(6), обеспеченными залогом: права аренды земельного участка, площадью 15 976 кв.м., 

<

...> кад.№57:25:0000000:4967 в силу закона; права (требования) на получение в собственность многоквартирного жилого дома по адресу 

<

...> по договору залога имущественных прав №630514012 от 25.02.2014

Не согласившись с вынесенным определением и ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО «ЖКО», ФИО2  обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят определение Арбитражного суда Орловской области от 27.11.2017 отменить и принять новый судебный акт. 

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ФИО2, ФИО4 поддержал доводы апелляционных жалоб.

Представитель конкурсного управляющего ФИО5 с доводами жалоб не согласился, полагая обжалуемое определение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобы – без удовлетворения.

Представитель конкурсного управляющего ФИО5 с доводами жалоб не согласился, полагая обжалуемое определение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобы – без удовлетворения.

Представитель ПАО Сбербанк доводы жалоб также отклонил, считая обжалуемое определение законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзывах, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, жалобы – без удовлетворения.

Представители иных лиц, участвующих в деле, не  явились. 

В материалы дела от уполномоченного органа поступил отзыв, в котором он соглашается с доводами апелляционных жалоб.

Учитывая, что суд располагает доказательствами надлежащего извещения всех лиц, участвующих в обособленном споре, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционные жалобы рассматривались в отсутствие представителей неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзывов, заслушав позиции участников процесса, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое определение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 223 АПК, пункта 1 статьи  32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В соответствии с пунктом 6 статьи 16 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в законную силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.

Требования конкурсных кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учитываются в реестре требований кредиторов в составе требований кредиторов третьей очереди (пункт 7.1 статьи 16 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Орловской области от 04.07.2016 требование ПАО Сбербанк, основанное на договоре об открытии невозобновляемой кредитной линии №630514012 от 25.02.2014, включено в реестр требований кредиторов ООО «Модуль Инвест Строй» в третью очередь реестра требований кредиторов в сумме 128 899 683,96 руб., из них 128 867 734,42 руб. – основного долга (для целей голосования), 31 949,52 руб. – неустойки, учитываемой отдельно в реестре требований кредиторов для удовлетворения после погашения основной задолженности.

При установлении требований кредитор не ссылался на наличие залоговых отношений, в результате чего суд установил данные требования как не обеспеченные залогом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» при наличии разногласий между арбитражным управляющим и кредиторами, в рамках дела о банкротстве указанные лица вправе обратиться в суд с заявлением о разрешении таких разногласий, в т.ч. по вопросу установления наличия (отсутствия) залогового имущества.

В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что, если кредитор при установлении требований не ссылался на наличие залоговых отношений, в результате чего суд установил данные требования как не обеспеченные залогом, то впоследствии кредитор вправе обратиться с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора по делу в соответствии со статьей 138 Закона о банкротстве. С учетом первоначально вынесенного определения суда о включении требований кредитора в третью очередь такое заявление не является повторным и направлено на установление правового положения кредитора как залогового кредитора. Рассмотрение заявления осуществляется арбитражным судом в порядке, предусмотренном для установления требований кредиторов. Определение суда, устанавливающее наличие права залога, является основанием для внесения изменений в реестр требований кредиторов.

Таким образом, пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» предусмотрено, что право выбора статуса залогового или не залогового кредитора принадлежит самому кредитору.

Согласно пункту 4 статьи 134 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

Законный интерес кредитора в обязательственном правоотношении заключается в получении надлежащего встречного исполнения с должника (статья 408 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, кредит в размере 156 000 000 руб. по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №630514012 от 25.02.2014 был выдан Банком должнику для строительства многоквартирного жилого жома в 

<

...>.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по вышеуказанному кредитному договору 

<

***> между ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ООО «МодульИнвестСтрой» (залогодатель) №630514012/И-6 заключен  договор ипотеки между, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю право субаренды земельного участка, общей площадью 16 042,66 кв.м. разрешенное использование для строительства и эксплуатации многоквартирных жилых домов, расположенного по адресу 

<

...> в квартале 795, кадастровый номер 57:25:0000000:80.

Согласно пункту 1.4 договора оценочная стоимость субаренды земельного участка устанавливается сторонами в сумме 15 267 986,59 руб., залоговая стоимость с применением дисконта составляет 9 160 792 руб.

В соответствии с Постановлением Администрации г. Орла № 3914 от 08.10.2014 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 57:25:0000000:80 на два земельных участка ЗУ1, площадью 67 кв.м. и ЗУ2 площадью 15976 кв.м., в результате межевания земельных участков им были присвоены кадастровые номера: ЗУ 1 - № 57:25:0000000:4968 и ЗУ2-№57:25:0000000:4967.

ПАО Сбербанк России 18.02.2016 выдало согласие Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области на заключение между ООО «Модуль Инвест Строй» и Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла, договора аренды на земельный участок общей площадью 15 976, 00 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, разрешенное использование - для размещения многоквартирных жилых домов, кадастровый номер 57:25:0000000:4967, являющегося предметом ипотеки по договору №630514012/И-6 от 

<

***>., с сохранением обременения в пользу ПАО Сбербанк.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №57/001/034/2016-4352 земельный участок кадастровый №57:25:0000000:4967, адрес Орел, ул. Раздольная (квартал 795) обременен ипотекой в пользу ПАО Сбербанк.

В силу абзаца 2 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» суд, при установлении требований кредитора проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).

Поскольку обращение взыскания в судебном порядке на залоговое имущество не производилось, арбитражным судом проверяется, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий     договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).

Согласно статье 69.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение.

Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо.

В силу статьи 64.2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого      займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение,  право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, обстоятельствами, свидетельствующими о возникновении ипотеки на земельный участок и строения в силу закона, является наличие договора займа с условием о целевом использовании и регистрация заемщиком права собственности на построенные или строящиеся здание или сооружение.

Исходя из положений статьи 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на  основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, возведение многоквартирного жилого дома осуществлялось должником на земельном участке кадастровый номер 57:25:0000000:4967 на кредитные средства ПАО Сбербанк России, предоставленные должнику по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №630514012 от 25.02.2014, что не отрицают лица, участвующие в деле.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о государственной регистрации ипотеки № 57-57/001-57/001/048/2015-815/2 от 06.12.2016, внесенная по заявлению ПАО Сбербанк от 02.12.2016 в отношении права аренды ООО «Модуль Инвест Строй» на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0000000:4967, общей площадью 15 976 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирных жилых домов, расположенный по адресу: 

<

...>.

Исходя из пояснений Управления Росреестра по Орловской области, на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0000000:80 осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.  Государственная   регистрация   первого договора участия в долевом строительстве данного многоквартирного жилого дома, а также залога в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве была осуществлена 19.12.2013.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0000000:80 в Едином государственном реестре недвижимости также имелись записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 12.02.2008 № 643/з, дата регистрации 16.04.2008, арендодателем, по которому являлось Управление государственного имущества Орловской области, арендатором – Жилищно-строительный кооператив «Башня», срок аренды с 16.04.2008, по 11.02.2016, данный земельный участок предоставлялся для проведения проектно-изыскательских работ, строительства и эксплуатации многоквартирных жилых домов; договора субаренды земельного участка №25/10/2011 от 25.10.2011, дата регистрации 28.11.2011, заключенного между ЖСК «Башня» и ООО «Модуль Инвест Строй»; ипотеки права субаренды на основании договора ипотеки от 

<

***> № 630514012/И-6, дополнительного соглашения № 1 от 20.08.2015 к договору ипотеки 63 0514012/И-6 от 

<

***>, дополнительного соглашения №2 от 17.09.2015, к договору ипотеки 630514012/И-6 от 

<

***>, согласно которым залогодателем являлось ООО «Модуль Инвест Строй», залогодержателем – ОАО «Сбербанк России».

Учитывая положения части 7 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и факт представления Банком при государственной регистрации договора ипотеки №630514012/И-6 от 

<

***> вышеуказанного согласия №17-01-11/404 от 

<

***>, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что согласия участников долевого строительства не требовалось.

В связи с этим, судом верно отклонен как основанный на неверном толковании норм права довод ООО «ЖКО» том, что с момента заключения первого договора долевого участия – 19.12.2013 земельный участок не мог передаваться в залог ПАО Сбербанк по договору от 25.02.2014 без согласия дольщиков.

Как уже сказано выше, земельный участок с кадастровым номером 57:25:0000000:4967, общей площадью 15 976 кв. м., категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для размещения многоквартирных жилых домов, расположенный по адресу: 

<

...> был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 57:25:0000000:80 на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0000000:4968 и 57:25:0000000:4967.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Судом первой инстанции из представленных в дело доказательств, установлено что на образованный земельный участок с кадастровым номером 57:25:0000000:4967 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.10.2015 внесены записи о регистрации договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 19.05:2015 №24, арендодателем, по которому являлось Управление государственного имущества Орловской области, арендатором – Жилищно-строительный кооператив «Башня», срок аренды с 16.04.2008 по 11.02.2016; договора субаренды земельного участка № 1 от 04.08.2015, заключенного между ЖСК «Башня» и ООО «Модуль Инвест Строй», а также запись об ипотеке № 57-57/001/048/2015-815/1, внесенная на основании договора ипотеки от 

<

***> №630514012/И-6, дополнительного соглашения №1 от 20.08.2015 к договору ипотеки 630514012/И-6 от 

<

***>, дополнительного соглашения №2 от 17.09.2015 к договору ипотеки 630514012/И-6 от 

<

***>.

Впоследствии, в отношении указанного земельного участка 26.02.2016 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничены от 12.02.2016 № 274. Согласно данному договору Управление муниципального имущества и землепользования города Орла на основании пп.10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставило уже в аренду ООО «Модуль Инвест Строй» земельный участок с кадастровым номером 57:25:0000000:4967, общей площадью 15 976 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...> для размещения многоквартирных жилых домов.

Государственным регистратором принято решение о внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ипотеки права аренды (№57-57/001/048/2015-815/2) в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0000000:4967.

Управление Росреестра по Орловской области указало, что в деле имеется письмо №11-04-05/020 от 18.02.2016 Орловского отделения №8595 ПАО Сбербанк о том, что ПАО Сбербанк дает согласие на заключение между ООО «Модуль Инвест Строй» и Управлением муниципального имущества и землепользования города Орла договора аренды на указанный земельный участок с сохранением обременения (ипотеки) в пользу ПАО Сбербанк и ООО «Модуль Инвест Строй» проинформирован о том, что на дату заключения договора аренды объект аренды находится в залоге (ипотеке) у ПАО Сбербанк.

Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспорены, доказательств обратного в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции верно установил, что, заключая договор аренды, арендатор земельного участка согласился с    условиями  данного письма, в том  числе с регистрацией обременения (ипотеки). Кроме того, у государственного регистратора отсутствовали сведения (документы) об исполнении обязательства сторон по договору ипотеки.

На вышеназванном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 11206 кв.м,, степень готовности объекта незавершенного строительства 10% (на дату регистрации права собственности), расположенный по адресу: 

<

...>, собственником которого является ООО «Модуль Инвест Строй».

Государственная  регистрация права собственности на данный объект незавершенного строительства осуществлена 26.08.2013. 

В отношении указанного объекта недвижимости также имеется запись о государственной регистрации ипотеки, внесенная на основании договора ипотеки от 

<

***> №630514012/И-6, дополнительного соглашения №1 от 20.08.2015 к договору ипотеки 630514012/И-6 от 

<

***>, дополнительного соглашения №2 от 17.09.2015 к договору ипотеки 630514012/И-6 от 

<

***>.

Должник не исполнил обязательства перед кредитором по возврату полученных кредитных средств.

Учитывая вышеизложенное и то обстоятельство, что задолженность перед Банком по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №630514012 от 25.02.2014 для финансирования затрат по строительству многоквартирных жилых домов в 

<

...> этап строительства) не погашена, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возникновении у заявителя права залога аренды земельного участка, площадью 15 976 кв.м., 

<

...> кад.№57:25:0000000:4967 в силу закона.

Доводы апелляционных жалоб об ошибочности данного вывода ввиду того, что, по мнению заявителей жалоб, суд области посчитал установленным факт наличия обременения ипотекой в пользу ПАО Сбербанк права аренды ООО «Модуль Инвест Строй» при не доказанности имеющих существенное значение для дела обстоятельств со ссылкой на то, что предметом договора ипотеки от 

<

***> №630514012/И-б являлось право субаренды ООО «Модуль Инвест Строй», где арендатором являлось ЖСК «Башня», в договоре ипотеки №630514012/И-б и договоре субаренды земельного участка установлен срок субаренды: с 28.11.2011 по 11.02.2016, срок ипотеки субаренды прекратился с прекращением заложенного права, и о том, что судом не учтено, что аренда у ООО «Модуль Инвест Строй» возникла позднее независимо от договора субаренды, подлежат отклонению по основаниям, изложенным выше, как необоснованные и опровергающиеся материалами дела.

При этом апелляционная коллегия учитывает, что ни статья 352 Гражданского кодекса РФ, содержащая основания прекращения залога, ни нормы Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не предусматривают в качестве основания прекращения ипотеки изменения прав на заложенное имущество, в частности, с права субаренды на аренды.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями  пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №58 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», правомерно пришел к выводу о том, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждено наличие у должника заложенного имущества (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.08.2017).

Доказательств обратного в материалы дела не представлено (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

Заявитель также просил включить его требования, включенные в третью очередь реестра требований кредиторов должника определением суда от 04.07.2016, как обеспеченные залогом права (требования) на получение в собственность многоквартирного жилого дома по адресу 

<

...> по договору залога имущественных прав №630514012 от 25.02.2014.

Доводы апелляционных жалоб об отсутствии у ПАО Сбербанк права залогодержателя в отношении объекта незавершенного строительства ввиду отсутствия государственной регистрации ипотеки подлежат отклонению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.02.2014 в качестве обеспечения к кредитному договору между ПАО Сбербанк (залогодержатель) с ООО «Модуль Инвест Строй» (залогодатель) был заключен договор залога имущественных прав №630514012, согласно которому залогодатель передает в залог залогодержателю право (требование) на получение в собственность многоквартирного жилого дома общей площадью 11206,01 кв.м., расположенного по адресу г.Орел, ул. Раздольная д.11, 795 квартал (первый этап строительства).

В соответствии с условиями договора залога имущественных прав №630514012 от 25.02.2014 предметом договора является передача в залог банку принадлежащих должнику имущественных прав (требования) на получение в собственность многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> квартал – согласно приложению № 1, с учетом дополнительного соглашения от 20.08.2015.

Приложением №1, являющимся неотъемлемой частью договора, определен перечень квартир для передачи в залог в строящемся доме по адресу 

<

...> квартал. Перечнем определены порядковые номера квартир, секция, тип квартира/нежилое помещение, площадь, этаж, количество комнат, оценочная стоимость, залоговая стоимость.

Предмет залога принадлежит ООО «Модуль Инвест Строй» на основании разрешения на строительство №RU 57301000-021-1/1271 от 04.02.2013.

Залоговая стоимость предмета залога, определена сторонами с учетом дополнительного соглашения от 20.08.2015 в размере 164 217 248,93 руб. 05 коп.

Пунктом 3.1.15 договора залога имущественных прав №630514012 предусмотрено обязательство должника предоставить в залог (ипотеку) банку квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу 

<

...>, имущественные права на которые не будут реализованы на дату оформления права собственности должника. Договор залога/ипотеки квартиры в многоквартирном жилом доме должен быть заключен в течение 60 календарных дней с даты оформления на них права собственности должника.

Банк указал, что предметом договора залога имущественных прав являлось право на приобретение в собственность имущества, которое будет создано в будущем.

Гражданское законодательство предусматривает возможность заключения договора залога имущества, которое залогодатель приобретет в будущем. 

При этом в силу пункта 2 статьи 341 Гражданского кодекса РФ залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.

В данном случае застройщик-банкрот, являясь арендатором земельного участка и осуществляя на нем строительство многоквартирного жилого дома, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является собственником незавершенного строительством многоквартирного       жилого  дома,  и  связан  обязательственными отношениями с участниками долевого строительства, которым обязан будет передать в собственность квартиры (нежилые помещения) после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Исходя из положений статьи 219 Гражданского кодекса РФ застройщик также обладает правом на приобретение в свою собственность квартир (нежилых помещений), свободных от договоров участия в долевом строительстве, как на вновь создаваемое недвижимое имущество.

До завершения строительства и приобретения объектом долевого строительства статуса       недвижимого имущества указанный объект является предметом обязательственных правоотношений.

Следовательно, как верно отметил суд первой инстанции, гражданское законодательство (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ) предусматривает право в силу залога кредитора по обеспеченному залогом обязательству  (залогодержатель) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя), преимущественно перед другими кредиторами.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции верно отклонил доводы ООО «ЖКО» как противоречащие представленным в материалы дела доказательствам и заявленным требованиям (заявитель не указывает на наличие у него ипотеки в отношении соответствующих квартир, он просит включить его требования как обеспеченные залогом имущественных прав в отношении имущества, которое будет создано в будущем).

В связи с изложенным, доводы апелляционных жалоб об отсутствии у ПАО Сбербанк права залогодержателя в отношении объекта незавершенного строительства ввиду отсутствия государственной регистрации ипотеки подлежат отклонению как несостоятельные.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что договоры долевого участия заключены должником не в отношении всех квартир в строящемся доме по адресу 

<

...>  имеются свободные от зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве помещения (жилые, нежилые). В связи с чем, суд пришел к выводу, что решение арбитражного суда по делу №А48-8273/2017 по заявлению ООО «Модуль Инвест Строй» в лице конкурсного управляющего ФИО5 к ООО «ИнтерСтрой» о признании расторгнутым с 18.02.2016 договора долевого участия №1 от 15.09.2015 на поименованные квартиры и о признании отсутствующей ипотеки права требования ООО «ИнтерСтрой» на указанные квартиры №№ в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> не повлияет на существо настоящего спора.

Факт наличия заложенного имущества в натуре лицами, участвующими в деле, не оспорен.

С учетом изложенного, доводы апелляционных жалоб о том, что вывод суда об обеспечении прав ПАО Сбербанк как залогодержателя залогом права требования на получение в собственность многоквартирного жилого дома по адресу 

<

...> по договору залога имущественных прав №630514012 от 25.02.2014 является ошибочным, противоречащим нормам гражданского законодательства и законодательства об ипотеке, и о том, что судом не исследовался вопрос о наличии предмета залога (имущественных прав) у должника и возможности его реализации в рамках дела о банкротстве с целью погашения требования залогового кредитора, апелляционная коллегия отклоняет как несостоятельные и не находящие подтверждения в материалах дела.

Согласно абзацу 5 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №58 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», устанавливая требования залогового кредитора, суд учитывает, что в соответствии со статьей 337, пунктом 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство должника признается обеспеченным залогом в целом независимо от оценки предмета залога.

В силу пункта 1 статьи 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учитываются в составе требований кредиторов третьей очереди.

Установив фактические обстоятельства настоящего обособленного спора, факт надлежащего исполнения Банком принятых на себя обязательств, регистрации объекта незавершенного строительства за должником на праве собственности и установлении в отношении него ипотеки в пользу ПАО Сбербанк, суд первой инстанции законно и обоснованно посчитал требования ПАО Сбербанк, включенные в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Модуль Инвест Строй» определением суда от 04.07.2016, обеспеченными залогом: права (требования) на получение в собственность после окончания строительства многоквартирного жилого дома по адресу 

<

...> по договору залога имущественных прав №630514012 от 25.02.2014; права аренды земельного участка, площадью 15 976 кв.м., 

<

...> кад.№57:25:0000000:4967, в силу закона.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. 

Убедительных аргументов, основанных на доказательственной базе и опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционные жалобы не содержат, в силу чего удовлетворению не подлежат.

Учитывая вышеизложенное, определение Арбитражного суда Орловской области от 27.11.2017 следует оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

При подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь  п. 1 статьей 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Орловской области от 27.11.2017 по делу №А48-979/2016(6)  оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                          Т.Б. Потапова

 

Судьи                                                                                   И.Г. Седунова 

 

Г.В. Владимирова