Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-43244/20-60-327

09 апреля 2021г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2021г.

Решение суда в полном объеме изготовлено 09 апреля 2021г.

Арбитражный суд в составе: председательствующего Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Луганько Н.С.,

в заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 – представитель, по доверенности от 31.12.2020г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: 

<

...>, зал 5072 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Торгмастер» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; 450069, 

<

...>; дата регистрации: 25.04.2008г.) к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Навигатор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 129110, Москва, ул.Гиляровского, д.39, стр.3, эт/ком 8/4; дата регистрации: 30.09.2002г.) Д.У. ЗПИФ Комбинированным фондом «Золотой город» о взыскании 800.400руб., о признании договора от 04.10.2019г. незаключенным

Установил:

ООО "Торгмастер" обратилось в суд с иском к ООО "Управляющая компания "Навигтор" Д.У. ЗПИКФ "Золотой город" о расторжении договора аренды от 04.10.2019г. №ДА-ЗОРГЕ-26, о взыскании 800.400руб. обеспечительного платежа.

Протокольным определением суда от 12.08.2020г. принято заявление истца об изменении предмета заявленных требований, в соответствии с которым истец просит признать договор аренды от 04.10.2019г. №ДА-ЗОРГЕ-26 незаключённым, взыскании неосновательного обогащения в сумме 800.400руб.

В обоснование исковых требований истец сослался на несоответствие помещений условиям договора.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал.

Ответчик, извещенный судом о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, в суд не явился, иск не признал по доводам отзыва на иск.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителя истца, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что между ООО «Торгмастер» (Арендатором) и ООО «Управляющая компания «Навигатор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным Комбинированным фондом «Золотой город» (Арендодателем) «04» октября 2019 года заключен договор №ДА-ЗОРГЕ-26 аренды нежилых помещений, состоящих из части помещения №1 и комнат №№2, 4, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 22, 23 общей площадью 920кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> (п.1.1).

Согласно п.1.5 договора передача помещений подтверждается актом приема-передачи помещений, который подписывается сторонами в дате передачи помещений по  форме приложения №4 к договору.

15 октября 2019 года в соответствии с п.3.4 договора Истец перечислил на расчетный счет Ответчика обеспечительный платеж в размере 800 400 (Восемьсот тысяч четыреста) рублей 00 копеек, в том числе НДС.

В соответствии с приложением №1 к договору стороны утвердили схему арендуемых помещений с разметкой красным цветом экспликация 1 этажа.

Приложением №2 к договору стороны подписали акт разграничения эксплуатационной ответственности между арендодателем и арендатором.

Согласно п.7.1 эксплуатацию систем пожаротушения, установленная в здании осуществляется арендодателем.

В обоснование своих требований, истец указывает на то, что в соответствии с п.2.1. договора, 10 октября 2019 года договор в 4-х экземплярах был сдан на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

В свою очередь о фактической передаче помещений Истцу Стороны договорились на 16 октября 2019 года. Ответчик для передачи помещений Истцу в согласованную дату не явился. Ввиду чего истец совместно с представителем ООО «Технологии Безопасности», на основании заключенного с ним договора №Л-106 от 14.10.2019г., самостоятельно проводили обследование нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, в том числе на предмет их соответствия требованиям пожарной безопасности.

В результате обследования помещений, специалистом ООО «Технологии Безопасности» установлено несоответствие помещений требованиям о пожарной безопасности, в том числе Федеральному закону «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 №123-Ф3, СП 5.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования», СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности», СП 1.13130.2009, Постановлению правительства РФ от 25.04.2012г. №390 «Правила противопожарного режима РФ».

По мнению истца, несоответствие помещений требованиям о пожарной безопасности выразилось в следующем:

нежилые помещения не оборудованы автоматической системой пожарной сигнализации, системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре;

кабельные линии и электропроводка систем обнаружения пожара, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре не работоспособны в условиях пожара в течение времени, необходимого для выполнения их функций и полной эвакуации людей в безопасную зону;

торговый зал, площадью более 800кв.м., являющийся частью нежилых помещений площадью 920кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, не оборудован системой вытяжной противодымной вентиляции, не отделен противопожарными преградами от помещений другого класса функциональной пожарной опасности, отсутствует необходимое количество эвакуационных выходов;

помещения ВРУ, складские и производственные помещения не отделены противопожарными преградами;

нарушена целостность и комплектация противопожарных дверей (срезаны пороги, отсутствуют доводчики, термолента);

в коридорах на путях эвакуации на высоте менее 2м. допущено размещение выступающего оборудования из плоскости стен (электрощитки и т.д.);

предусмотрена эвакуация персонала из административной части через разгрузочное помещение;

отсутствует информация о работоспособности внутренних пожарных кранов.

В соответствии с п.4.1.7 договора аренды арендодатель обязуется передать арендатору помещение, отвечающее требованиям ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» №123-Ф3, а также иным, действующим нормативным документам по пожарной безопасности. При этом сторонами особо оговорено, что договор аренды не предусматривает обязанности арендатора по устранению нарушений правил пожарной безопасности, допущенной арендодателем. Также договором закреплено, что арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, полностью или частично препятствующие пользованию арендатором.

Ввиду изложенного, а также в связи с неявкой Ответчика для передачи «16» октября 2019г. нежилых помещений Истцу, 17 октября 2019 года Истец отозвал договор с государственной регистрации.

21 октября 2019 года Истец направил Ответчику уведомление №1253 о невозможности заключить договор и принять помещения по акту приема-передачи в связи с их несоответствием требованиям пожарной безопасности и небезопасностью использования нежилых помещений по назначению, предусмотренному договором аренды. В уведомлении Истец потребовал вернуть ранее уплаченный им Ответчику обеспечительный платеж в размере 800 400 (Восемьсот тысяч четыреста) рублей 00 копеек.

Ответчик письмом от «20» ноября 2019г. №УКН-2494 сообщил, что считает договор действующим, а арендатора - пользующимся помещением. Кроме того, Ответчик отказывается в возврате Истцу обеспечительного платежа

В свою очередь, основания для удержания обеспечительного платежа, требования компенсации убытков у Ответчика отсутствуют, отказ в возврате обеспечительного платежа противоречит условиям заключенного договора аренды, безоснователен и неправомерен. Указанное было изложено в ответе Истца №1426 от «09» декабря 2019г. на письмо Ответчика. Также в ответе повторно изложена невозможность принятия и пользования помещениями ввиду их несоответствия требованиям пожарной безопасности, наличия угрозы возникновения пожара и угрозы жизни и здоровью людей. Истец обратился к Ответчику с просьбой создать комиссию с участием представителей Истца, Ответчика, а также представителей МЧС для совместного обследования помещений на предмет соответствия требованиям пожарной безопасности.

Ответчик письмо Арендатора проигнорировал.

Истец утверждает, что в настоящее время нежилые помещения Истцом фактически не приняты и не используются, Ответчик ключи от помещений Истцу не передавал, показания приборов учета сторонами не фиксировались, в то время, как ответчик, выставляет ему требования о наличии задолженности.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ). 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ №73) даны разъяснения, что судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. 

Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вила, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

При отсутствии данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, договор считается незаключенным. 

По смыслу статьи 607 ГК РФ необходимость согласования предмета договора аренды в первую очередь направлена на устранение неопределенности в дальнейшем исполнении сторонами договора аренды, в том числе в части передачи имущества арендатору и его использовании. 

Заявляя требования о признании договора незаключенным, истец сослался на то, что помещения в аренду истец не принимал, поскольку они не отвечали требованиям к системе пожарной безопасности.

Между тем, 16.10.2019г. арендодатель передал, а арендатор принял нежилые помещения состоящие из части помещений № 1 и комнат №№2, 4, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 22, 23 общей площадью 920кв.м., расположенные на 1-ом этаже здания (нежилое помещение, магазин, этаж 1, 2, 3, 4, общая площадью 8 412,5кв.м., адрес (местоположение): 

<

...>, кадастровый номер 02:55:020106:2287.

Согласно условиям акта приема-передачи нежилых помещений от 16.10.2019 г., арендатор произвёл осмотр помещений, ознакомился с характеристиками, состоянием и качеством помещении, подтверждали соответствие помещений условиям договора аренды, пригодность их использования по назначению, обозначенному в договоре аренды, и подписал акт без замечаний к техническим характеристикам, качеству и состоянию помещений.

Согласно п.2.1 договора срок аренды начиная с даты подписания акта приема-передачи и действует 10 (десять) лет.

В соответствии с п.2.2 договора до даты государственной регистрации договора, он действует как краткосрочный на условиях, установленных договором, на срок 11 месяцев с даты подписания сторонами акта прима-передачи помещений.

Спорный договор содержал все необходимые существенные условия, согласованные сторонам, договор исполнялся сторонами, нежилое помещение было передано арендатору (акт приема-передачи от 16.10.2019), арендатором во исполнение требований п.3.4 договора были перечислены денежные средства в счет оплаты обеспечительного платежа в сумме 800.400руб. (платежное поручение от 15.10.2019г. №13418).

Согласно пояснениям истца, во исполнение названного определения суда от 02.03.2021, ООО «Торгмастер» предоставил на государственную регистрацию в Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 10.10.2019г. договор аренды от «04» октября 2019г. №ДА-ЗОРГЕ-26 в 4-х экземплярах, доверенность, платежное поручение, акт приема передачи помещения в 1-ом экземпляре от 06.10.2019г.

Указанный акт приема-передачи помещения датированный 16.10.2019г., в одном экземпляре был подписан Истцом и Ответчиком 04.10.2019г. одновременно с подписанием договоров аренды в 4-х экземплярах в офисе ООО «Торгмастер».

Данный акт был необходим для регистрации договора аренды в Росреестре в целях сокращения сроков получения лицензии на реализацию алкогольной продукции (для получения которой необходимым условием является наличие зарегистрированного договора аренды), что позволило бы открыть магазин в минимально короткие сроки и увеличить привлекательность Торгового комплекса.

При сдаче на регистрацию дата акта была изменена на 06.10.2019г. по причине того, что сдача договора аренды на регистрацию осуществлялась 10.10.2019г. и наличие акта приема-передачи от 16.10.2019г. (т.е. даты, которая еще не наступила) могла привести к отказу в регистрации.

Между тем, фактически 06.10.2019г. помещение Арендодателем не передавались истцу.

Стороны при согласовании условий договора определили, что фактическая передача объекта состоится 16.10.2019г. и акт приема-передачи будет подписан в двух экземплярах для каждой из сторон по форме приложения №4 к Договору аренды, в котором также определена дата приема-передачи помещения 16.10.2019г., указанное Стороны предусмотрели в п.1.5 Договора аренды,

16 октября 2019г. Арендатор совместно с представителем ООО «Технологии безопасности» явился для фактической приемки помещения. При этом помещения были открыты (имелся свободный доступ). Ввиду отсутствия представителя Арендодателя на объекте, Арендатор самостоятельно провел обследование нежилых помещений, в том числе на предмет соответствия (несоответствия) требованиям о пожарной безопасности.

Между тем, оценивая условия договора, суд полагает, что при наличии п.7.1 в акте о разграничении эксплуатационной ответственности, истец не лишен права требовать от ответчика нормального функционирования систем пожаротушения, а недостатки, указанные истцом в качестве существенных и препятствующих в пользовании помещениями по назначению, могли быть обнаружены при подписания акта 06.10.2019г.

Приведенные истцом обстоятельства подписания акта другой датой, не противоречат условиями договора, который, в принципе, предусматривает возможность подписать акт в другую дату, и, в любом случае, не свидетельствует о незаключенности договора.

Истец, являясь субъектом предпринимательской деятельности, принимая помещения изначально имел возможность осмотреть предоставленные ему помещения в аренду с той тщательностью, с которой ему это было необходимо для целей осуществления торговой деятельности и получения лицензии на ведение такой деятельности, данные недостатки не относятся к скрытым и могли быть обнаружены истцом при проявлении им должной степени осмотрительности и добросовестности.

Из материалов дела (договора, акта приема-передачи, претензий) усматривается, что на стадии заключения договора и подписания акта приема-передачи объекта аренды у сторон отсутствовали какие-либо разногласия относительно технического состояния помещений.

Доводы истца о том, что он фактически к использованию объекта аренды не приступил, при наличии подписанного без возражений акта приема-передачи с учетом положений пункта 1.5, 2.1., 2.2 договора, приложение № 2 к договору, отклонены судом как необоснованные.

При таких обстоятельствах, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ №73, основания для признания судом договора аренды от 16.05.2019 незаключенным отсутствуют. В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Истец связывает возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде уплаченного обеспечительного платежа с незаключенностью договора и неиспользованием объекта аренды. 

Поскольку судом установлено, что оснований для признания договора аренды незаключенным не имеется, факт принятия объекта в аренду по акту подтвержден материалами дела, оснований для возврата обеспечительного платежа по заявленным основаниям не имеется. 

При этом, судом принято во внимание, что 13.03.2020г. в связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате арендной платы по договору, арендодателем в соответствии с п.3.12 договора аренды осуществил зачет суммы обеспечительного платежа, оплаченного арендатором в размере 800.400руб. в счет оплаты арендатором постоянной арендной платы по договору за период с 16.10.2019г. по 29.01.2020г., направив уведомление о зачете обеспечительного платежа от 16.03.2020г. №УКН-470/1.

Согласно п.5.2 договора Арендодатель имеет право досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем (внесудебном) порядке посредством направления арендатору уведомления, в том числе, в случае, если арендатор не производит более двух раз в течение одного календарного года какой бы то ни было платеж, предусмотренный договором в течение 10 и более календарных дней с даты, когда такой платеж должен был быть произведен.

При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного требования о необходимости исполнения им обязательства в срок не более 15 дней с даты направления данного требования.

В случае не исполнения арендатором данного требования арендодателя в указанный срок, арендодатель вправе направить арендатору уведомления о расторжении договора аренды.

Учитывая неисполнение арендатором обязательств по оплате арендной платы по договору, и неисполнения письменного требования по оплате задолженности по договору, в срок, указанные в требование от 17.03.2020г. №УКН-474, на основании п.5.2 договора, арендодатель уведомлением от 07.04.2020г. №УКН-609 досрочно отказался от договора аренды нежилых помещений от 04.10.2019г. №ДА-ЗОРГЕ-26. При этом, согласно уведомлению от 07.04.2020г. №УКН-609 последним днем срока аренды является 06.05.2020г.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 309, 310, 381.1, 432, 606, 1102 ГК РФ, ст.ст.4, 41, 49, 65, 75, 101-103, 110, 112, 123, 131, 156, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

 

Судья                                                                                       О.П. Бунина