АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

 

«

Дело № А35-6415/2021

г. Калуга

10» апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена «08» апреля 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено «10» апреля 2024 года

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего                                   Егоровой Т.В.

судей                                                                           Нарусова М.М.,

 Попова А.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трохачевой Е.В.

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «МС-Ком»: представитель ФИО1 по доверенности от 04.01.2024,

от общества с ограниченной ответственностью «ЛюксИнвест»: представитель ФИО2 по доверенности от 17.05.2023,

от общества с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест»: представитель  ФИО3 по доверенности от 01.12.2022,

от общества с ограниченной ответственностью СЗ СМУ «Строй Инвест»: представитель ФИО3 по доверенности от 18.06.2021;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МС-Ком» на решение Арбитражного суда Курской области от 21.06.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023 по делу № А35-6415/2021, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «МС-Ком» (далее - ООО «МС-Ком», истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Люкс Инвест» (далее – ООО «Люкс Инвест»), обществу с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест» (далее – ООО «Капитал Инвест»), обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик Строительно-монтажное управление «Строй Инвест» (далее – ООО СМУ «Строй Инвест») о взыскании в солидарном порядке убытков, причиненных попаданием воды в цокольное помещение, в размере 653 972 руб., а именно стоимости восстановительного ремонта в размере 275 097 руб., упущенной выгоды в размере 378 875 руб., а также процессуальных издержек, затраченных на проведение экспертного исследования в размере 65 000 руб.; об обязании ООО «Люкс-Инвест» в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по проектировке и устройству гидроизоляции наружных стен цокольного этажа ниже уровня тротуара в части наружных стен в объеме, включающем в себя комнаты цокольного этажа помещения I и технического коридора, смежного с кабинетом №3 помещения I в доме №70 по ул. Володарского г. Курска, устранив попадание воды в указанные помещения, заключив договор с подрядной организацией на выполнение проектных работ и работ по устройству гидроизоляции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - ИП ФИО4, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Курской области от 21.06.2023, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить и изменить решение и постановление, удовлетворив заявленные требования в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что непринятие решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества многоквартирного дома, которые должны быть исполнены управляющей компанией независимо от решения общего собрания, также, по мнению заявителя, ООО «Люкс-Инвест» не представлено доказательств надлежащего исполнения обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома – своевременных работ по выполнению гидроизоляции, необходимой для обеспечения надлежащего качества, исключающих протекание воды в цокольную часть спорных помещений ООО «Люкс-Инвест», кроме того, судебной экспертизой подтверждено, что выявленные дефекты возникли из-за ненадлежащего выполнения застройщиком вертикальной гидроизоляции при строительстве многоквартирного жилого дома.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители ответчиков с кассационной жалобой не согласились по основаниям, изложенным в отзывах на нее и в дополнениях к пояснениям.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», явку представителя в судебное заседание не обеспечило, что в соответствии с правилами части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Рассмотрев кассационную жалобу, проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права, соблюдение норм процессуального права, при принятии обжалуемых решения и постановления, а также соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их отмены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 13.11.2018 между ФИО5, ФИО6 (далее - продавцы) и ФИО4 (далее - покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 293,8 кв. м, с кадастровым номером: 46:29:102319:939, находящегося по адресу: 

<

...>, помещение I.

ИП ФИО4 (далее – арендодатель) и ООО «МС-Ком» (далее - арендатор) 31.12.2020 заключили договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения в здании с кадастровым номером 46:29:102319:939 по адресу: 

<

...>, помещение I на цокольном этаже общей площадью 293,8 кв. м.

Срок аренды на основании пункта 4.1 договора составляет 11 месяцев и начинает исчисляться с даты подписания обеими сторонами акта приема-передачи нежилого помещения.

Обязательство по передаче нежилого помещения исполнено сторонами 31.12.2020, что подтверждается актом приема-передачи от 31.12.2020.

Указанное нежилое помещение является частью многоквартирного дома №70 по улице Володарского города Курска, в связи с чем между ООО «Люкс Инвест» (далее - исполнитель) и ООО «МС-Ком» (далее - потребитель) заключен договор управления №В70/I/4 от 15.12.2017, предметом которого выступает обязательство исполнителя по содержанию общего имущества нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...>, помещение I, офис №4, проведение расчетов за сбор и транспортировку бытовых отходов (ТБО) и крупногабаритного мусора (КГМ), жилищные и прочие услуги, коммунальные услуги, предоставленные организациями, обеспечивающими эти услуги в г. Курске.

В дальнейшем ООО «МС-Ком» (арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО7 (далее - арендатор) 31.12.2020 заключили договор субаренды нежилого помещения I на цокольном этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 108,25 кв.м., сроком на 11 месяцев, который начинает исчисляться с даты подписания обеими сторонами акта приема-передачи нежилого помещения.

Нежилое помещение передано ИП ФИО7 31.12.2020 по акту приема-передачи.

В январе 2021 года к ООО «МС-Ком» обратился арендатор - ИП ФИО7 с письменным уведомлением о расторжении договора аренды, поскольку 08.01.2021 сданное в аренду помещение было подтоплено.

ООО «МС-Ком» 26.01.2021 обратилось к ООО «Люкс-Инвест» с целью составления акта обследования помещения.

Согласно акту обследования от 26.01.2021 комиссией в составе представителя обслуживающей организации - генерального директора ООО «Люкс Инвест» ФИО8, энергетика ООО «Люкс Инвест» ФИО9, представителя собственника офисного помещения ООО «МС-Ком» в лице ФИО10 произведен визуальный осмотр комнат в цокольной части офисного помещения, в ходе которого были обнаружены пятна на стенах помещения, небольшие лужи на полу, выполненном из керамической плитки, указанные недостатки находятся в пределах балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности ООО «МС-Ком».

Не согласившись с выводами управляющей компании, истец обратился в адрес ООО «Люкс Инвест» с претензией от 05.03.2021, в которой просил ответчика установить причину поступления грунтовых вод в помещения цокольного этажа, устранить выявленную причину, а также выплатить стоимость восстановительного ремонта в размере 801 072 руб. и упущенную выгоду в размере 378 875 руб.

Оставление претензии без ответа послужило основание для обращения ООО «МС-Ком» с исковыми требованиями в арбитражный суд.

Суды обеих инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на статьи 161, 162, 189 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», положения статей 15, 247, 290, 393, 607, 612, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 4, 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также установив, что проведение ремонта гидроизоляции внешних ограждающих конструкций (наружных стен) в перечень работ по ремонту конструктивных элементов здания, согласно условиям договора с управляющей компанией, срок действия которого уже истек, не входит, отсутствует решение общего собрания собственников по вопросу проведения капитального ремонта, в иске к застройщику отказано по мотиву выявления недостатков после истечения гарантийного срока.

Кроме того, судами указано, что ООО "МС-Ком" является арендатором спорного помещения на основании договора аренды нежилого помещения от 31.12.2020, поэтому у него нет оснований для обращения с настоящим иском, так как в силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Однако судами не учтено следующее.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Постановление № 25) разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" о бремени доказывания, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

В предмет доказывания по данного рода искам входит установление факта неисполнения ответчиком гражданско-правового обязательства либо ненадлежащего исполнения обязательства, факта наличия убытков, наличия причинно-следственной связи между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства и убытками, а также вины ответчика. При этом бремя доказывания указанных обстоятельств (за исключением вины) лежит на истце. Отсутствие хотя бы одного из названных условий влечет исключение ответственности в виде взыскания убытков (возмещения ущерба).

При этом пунктом 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, об экономическом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией в соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ исполнение обязанностей по содержанию общего имущества возложено на  управляющую организацию.

 В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статьями 289, 290 ГК РФ закреплено право участника общей долевой собственности на долю в общем имуществе здания, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Таким образом, собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с частью 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Такие требования установлены частью 1.1 статьи 161 ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила N 491).

Согласно пункту 2 Правил N 491 в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В соответствии с подпунктами "а", "б" пункта 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома и безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

В пункте 11 Правил N 491 определено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (подпункт "а"), и текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (подпункт "з").

Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (пункт 13 Правил N 491).

На основании пункта 14 Правил N 491 результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

Согласно пункту 2.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), целью технического осмотра жилых зданий является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.

На основании пункта 2.1.1 Правил N 170 следует проводить общие плановые осмотры, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство. Общие осмотры жилых зданий должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах (пункт 2.1.4 Правил N 170).

В соответствии с пунктом 2.1.5 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:

а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;

б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;

в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;

г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.

Исходя из приведенных норм, на ООО «Люкс Инвест» как управляющую компанию возложена обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома, соответственно, управляющая компания была обязана провести текущий ремонт (при наличии такой необходимости) за счет средств, ежемесячно собираемых с собственником помещений в многоквартирном доме согласно договору управления.

Соответственно, ссылка судов на отсутствие у управляющей компании обязанности по проведению ремонта гидроизоляции внешних  ограждающих конструкций (наружных стен), поскольку он не предусмотрен договором, является неправомерной.

Более того, вопрос надлежащего исполнения ООО «Люкс Инвест» обусловленных вышеприведенными нормативными актами и договором управления обязательств судами не исследовался.

Между тем, как установлено судами, в ходе проведенного осмотра от 26.01.2021 комиссией в составе представителя обслуживающей организации - генерального директора ООО «Люкс Инвест» ФИО8, энергетика ООО «Люкс Инвест» ФИО9, представителя собственника офисного помещения ООО «МС-Ком» в лице ФИО10 произведен визуальный осмотр комнат в цокольной части офисного помещения, в ходе которого были обнаружены пятна на стенах помещения, небольшие лужи на полу, выполненном из керамической плитки, однако обстоятельства дальнейшего исполнения ООО «Люкс Инвест» установленной в Правилах N 491 и Правилах N 170 обязанности по установлению возможных причин возникновения дефектов и выработки мер по их устранению и вынесения управляющей компанией на обсуждение собственников вопроса о проведении текущего либо капитального ремонта многоквартирного дома судами не исследовались.

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что ООО «Люкс Инвест» не является лицом, в результате действий (бездействия) которого у истца возникли расходы, которые фактически представляют собой убытки истца, не основан на материалах дела и является преждевременным.

Кроме того, при отказе истцу в удовлетворении иска суды не исследовали и не мотивировали, предпринимались ли истцом меры к созыву собраний, доведению до сведения управляющей компании и других собственников помещений в здании информации о ненадлежащем состоянии гидроизоляции наружных стен, о намерении произвести ремонт собственными силами.

Ссылка судов на то, что собственниками помещений в многоквартирном доме не было принято решение о проведении такого ремонта, отклоняется судом округа, поскольку отсутствие указанного решения собственников не может служить основанием для освобождения ООО «Люкс Инвест» от исполнения обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Денежные средства вносятся собственниками не за фактически оказанную услугу, а с целью оказания такой услуги в будущем, то есть носят целевое назначение. Эти средства не поступают в собственность управляющей организации, а являются собственностью плательщиков, и могут быть потрачены управляющей организацией исключительно на ремонтные работы и только по решению общего собрания собственником многоквартирного дома.

Текущий ремонт - это выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности в течение неопределенного периода. Уплаченные жильцами денежные средства в счет выполнения в будущем управляющей организацией работ по текущему ремонту здания и его систем являются предварительной оплатой в счет будущего обязательства по проведению текущего ремонта, и должны быть потрачены именно на эти цели. 

Круг обязанностей управляющей организации не освобождает ее от соблюдения общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Таким образом, ответчик, как управляющая организация, отвечает за содержание и ремонт многоквартирного дома и обязан был проводить ремонт общего имущества в многоквартирном доме, устранять обнаруженные неисправности (дефекты) общего имущества в многоквартирном доме и (или) принимать меры для уменьшения их вредных последствий с целью обеспечения жильцов нормальными условиями проживания, соответствующими установленным требованиям.

Аргумент управляющей организации об отсутствии решение собственников о проведении капитального ремонта как основания для отказа иске подлежит отклонению, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 189 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

При этом частью 4.1 статьи 170 Кодекса прямо предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капитального ремонта в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.

Вместе с тем, сведений об инициировании ответчиком общего собрания собственников с постановкой соответствующего вопроса, в материалах дела не имеется. Доводы относительно характера подлежащих выполнению ремонтно-восстановительных работ и использование в этих целях денежных средств капитального ремонта могут быть предметом исследования и правовой оценки при предъявлении самостоятельных требований о компенсации затрат управляющей компании за счет средств капитального ремонта, находящихся на счете регионального оператора.

Наряду с этим судами не исследовался вопрос о том, является ли фактически необходимый ремонт текущим (притом, что управляющая компания ссылалась на капитальный характер ремонта), ни вопрос о том, могла ли и должна ли была управляющая компания разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности появление дефектов, повлекших необходимость ремонта, отвечает ли управляющая компания за возникновение этих дефектов. Однако данные вопросы является существенными для правильного рассмотрения настоящего дела, поскольку в случае если дефекты связаны с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства и выявлением недостатков (дефектов) в течение гарантийного срока, то данное обстоятельство исключает ответственность управляющей организации.

Так, в силу 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7).

По смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Исходя из приведенных выше положений Закона N 214-ФЗ предмет доказывания по настоящему делу входит установление наличия / отсутствия недостатков на объекте долевого строительства в пределах гарантийного срока (подлежит доказыванию истцом), а также наличия / отсутствия обстоятельств, поименованных в части 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, вследствие которых застройщик не может нести ответственность за недостатки (подлежит доказыванию ответчиком).

Таким образом, обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии.

В рассматриваемом случае в пределах гарантийного срока именно на застройщике лежит обязанность доказать, что выявленные недостатки возникли в процессе эксплуатации многоквартирного дома, а не вследствие нарушения им строительных норм, повлекшего передачу участникам долевого строительства объекта ненадлежащего качества, при наличии доказательств возникновения дефектов вследствие нарушений при строительстве, которые подлежат определению экспертным путем.

При этом юридическое значение имеет вид выявленных дефектов с целью применения к ним гарантийных обязательств застройщика на дефекты инженерно-технологического оборудования, гарантийный срок на которое согласно части 5.1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ составляет три года, и дефекты объектов долевого строительства в силу части 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок на которые равен пяти годам.

Вместе с тем судами не установлено начало течения гарантийного срока с учетом подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, не исследованы условия договоров участия в долевом строительстве в части определения гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование.

С учетом данных обстоятельств суды не выяснили выявлены ли недостатки в пределах гарантийного срока, установленного в соответствии с положениями Закона N 214-ФЗ с учетом момента подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.

В целях установления причин попадания воды в данное нежилое помещение, определением суда от 23.12.2021, по ходатайству истца, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено НП «Курский центр судебной экспертизы». 

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: 

1. Какова причина попадания воды в нежилые помещения с кадастровым номером 46:29:102319:939 по адресу: 

<

...>, помещ. 1? 

2. Устранима ли причина попадания воды в нежилые помещения с кадастровым номером 46:29:102319:939 по адресу: 

<

...>, помещ. 1? 

3. Если причина попадания воды в нежилые помещения с кадастровым номером 46:29:102319:939 по адресу: 

<

...>, помещ. 1 устранима, что необходимо для ее устранения и какова стоимость ее устранения? 

По результатам экспертизы экспертами НП «Курский центр судебной экспертизы» ФИО11, ФИО12 сделаны следующие выводы: 

«Причиной попадания воды в цокольную часть нежилого помещения 1 по адресу: 

<

...> является отступление от проектной документации на строительство секции № 3 многоквартирного жилого дома (далее – Проект) в части невыполнения вертикальной гидроизоляции ниже уровня верха тротуара с внешней стороны наружных стен цокольного этажа нежилого помещения 1, а так же невыполнение должным образом ниже уровня тротуара гидроизоляции наружных стен цокольного этажа, являющихся ограждающими конструкции технического коридора, смежного с кабинетом №3 помещения 1. 

Так же выявлены следующие факторы, которые в совокупности с вышеуказанной причиной, способствовали образованию влаги в исследуемом нежилом помещении 1:

- отступление от проекта в части конструкции подземной части стен цокольного этажа (имеется ввиду выявленное при осмотре шурфа №2 выполнение наружного слоя стен из блоков СКЦ на отметке опирания на фундаментную плиту без установки одного ряда блоков ФБС, что было предусмотрено Проектом по оси 11, см. л. 2, 7 Проекта (т. 2, л.д. 23, 25) и отсутствие горизонтальной изоляции в точке опирания блоков СКЦ на фундаментную плиту; 

- выполнение горизонтальной изоляции в один слой из наплавляемого материала в точке опирания блоков СКЦ на блок ФБС (у наружной стены кабинета №3) в то время, как Проектом предусмотрено устройство горизонтальной гидроизоляции в 2 слоя гидроизола в данном узле, см. прим. 3 на л. 5 Проекта (т. 2, л.д. 24); 

- смежное расположение отапливаемого кабинета №3 помещения 1 и неотапливаемого помещения технического коридора, вследствие чего возникает точка росы и, как следствие, происходит увлажнение перегородки, разделяющей вышеуказанные помещения. 

Имеется возможность исключения попадания воды в цокольную часть нежилого помещения 1 по адресу: 

<

...> путем устройства гидроизоляции наружных стен цокольного этажа ниже уровня тротуара в части наружных стен в объеме, включающем в себя комнаты цокольного этажа помещения 1 и технический коридор, смежный с кабинетом № 3 помещения 1. 

В рамках настоящего исследования конкретный перечень работ по устройству гидроизоляции цокольной части наружных стен по адресу: 

<

...> не производится, поскольку существует несколько вариантов устройства гидроизоляции наружных стен цокольной части и состав работ находится в зависимости как от фактических параметров исследуемого объекта, так и в зависимости от субъективных факторов при выборе варианта устройства гидроизоляции. 

Разработка варианта гидроизоляции наружных стен цокольного этажа, определение перечня и объемов необходимых работ, а так же указание типа и марки применяемых гидроизоляционных материалов, являются сферой Проектирования, вследствие чего окончательные и однозначные указания по выполнению данных работ в рамках настоящего исследования не приводятся. Требуется разработка Проекта гидроизоляции подземной части наружных стен цокольного этажа. Соответственно, не представляется возможным определить стоимость устранения причин попадания влаги в нежилое помещение I по адресу: 

<

...>, до разработки Проекта гидроизоляции подземной части наружных стен цокольного этажа». 

Таким образом, эксперты пришли к выводу, что причиной попадания воды в нежилое помещение 1 является невыполнение должным образом вертикальной гидроизоляции наружных стен.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Суд оценивает доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, а для решения вопросов, требующих специальных знаний, назначает экспертизу (статья 82 АПК РФ). При этом в соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является доказательством по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленное экспертное заключение по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции указал следующее. 

Обобщенные экспертами выводы о причинах попадания воды в цокольную часть нежилого помещения I (абзац 5-9 ст. 25 экспертного заключения), а именно отсутствие вертикальной гидроизоляции ниже уровня верха тротуара с наружной стороны, отсутствие горизонтальной гидроизоляции по линии опирания наружного слоя стен из блоков СКЦ на фундаментную плиту на участке вскрытия шурфа № 2, увлажнение стен технического коридора, смежного с кабинетом № 3 помещения I, не являются однозначными, поскольку согласно экспертному заключению каждая из указанных причин является лишь вероятной (абзац 5 стр. 18, абзац 1 стр. 19, абзац 2 стр. 20 экспертного заключения). 

Более того, вывод экспертов об «отсутствии вертикальной гидроизоляции ниже уровня верха тротуара с наружной стороны» (абзац 5 стр. 18 экспертного заключения) противоречит установленному экспертами факту наличия такой гидроизоляции, изложенному в абзацах 8-10 стр. 12 экспертного заключения: «При обследовании шурфа № 1 установлено следующее: наружная стена цокольного этажа ниже верха тротуарного покрытия на данном участке выполнена следующим образом: 1 блок СКЦ на глубину порядка 0,2 м (рельефный блок стеновой керамзитоцементный, размерами 390 мм*190 мм* 188 мм по ГОСТ 6133-99, из которого выполнена кладка внешнего слоя наружных стен надземной части жилого дома № 70 по ул. Володарского) с вертикальной обмазочной гидроизоляцией из битумного состава по рельефной поверхности блока». 

Кроме того, согласно абзацу 9 стр. 8 экспертного заключения предметом настоящего исследования являлся процесс (характерные признаки, причины возникновения, способы устранения и прочие аспекты) попадания воды в цокольную часть. 

При этом в процессе исследования эксперты не выявили факт непосредственной причины проникновения воды извне внутрь исследуемых помещений (затекания, просачивания, поступления) в том числе в комнаты № 3 и № 7, технический коридор.

Также экспертами не выявлено «явных причин, способных привести к увлажнению стен» исследуемых помещений (абзац 3 стр. 12 экспертного заключения). Более того, экспертами не выявлен сам факт наличия в помещениях какого-либо скопления «посторонней» воды. Фактически исследование было сведено экспертами к описанию возможных «причин увлажнения наружных стен» исследуемых помещений (абзац 4 стр. 12 экспертного заключения), наличие которого не было выявлено в установленном порядке с помощью специального оборудования, являющегося соответствующим средством измерения согласно сведениям Государственного реестра средств измерений. 

Увлажнение стен, то есть избыточное содержание влаги в материале стен, эксперты констатировали на основании результатов визуального осмотра технического состояния отделочных слоев внутренней поверхности стен, имеющего, по их мнению, признаки, характерные для «увлажнения стен» (абзац 3 стр. 12, абзацы 2, 4 стр. 21 экспертного заключения). 

Между тем, увлажнение стен» (скопление внутри или на поверхности стен избытка влаги) и «попадание воды» в помещение – это разные явления (процессы), ввиду чего исследование только одного из них не может быть положено в основу выводов относительно другого (не исследованного явления). 

Как указал суд первой инстанции, в названном экспертном заключении выводы экспертов носят предположительный и вероятностный характер, что допускает их двоякое толкование, в связи с чем суд критически оценил представленное экспертное заключение и выводы экспертов, в нем отраженные.

Статьей 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", в силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Следовательно, отсутствие ходатайства стороны о проведении дополнительной или повторной экспертизы, при представлении ей объективных возражений по выводам эксперта не освобождает суд от всесторонней и полной оценки совокупности доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ.

По мнению суда округа, верно признав необходимость в проведении по делу экспертного исследования, впоследствии критически оценив заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции не рассмотрел вопрос о проведении по делу дополнительной или повторной экспертизы и не установил юридически значимые обстоятельства причин заявленных истцом дефектов, одновременно не исключив их наличие.

Суд апелляционной инстанции данный пробел не восполнил, вследствие чего имеющие значение для дела обстоятельства о подтверждении дефектов и их причинах остались невыясненными.

Ссылка судов на отсутствие законодательно установленной возможности у арендатора помещения обратиться в суд с настоящим, противоречит действующему гражданскому законодательству, предусматривающему такой универсальный способ защиты нарушенного права, как взыскание убытков.

При этом предъявление исковых требований к нескольким ответчикам по смыслу гражданского (статья 323 ГК РФ) и арбитражного процессуального законодательства (статья 170 АПК РФ) не исключает удовлетворения требования полностью или частично в отношении одного из ответчиков.

Кроме того, суд округа учитывает, что определением Арбитражного суда Курской области от 02.03.2023 на основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен собственник помещения ИП ФИО4

 15.05.2023 от ИП ФИО4 поступило заявление в порядке статьи 50 АПК РФ о принятии к рассмотрению самостоятельных требований относительно предмета спора, согласно которым ИП ФИО4 просил суд принять к производству требования об обязании ООО «Люкс-Инвест», ООО «Капитал Строй», ООО «СЗ СМУ «Строй Инвест» в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по проектировке и устройству гидроизоляции наружных стен цокольного этажа ниже уровня тротуара в части наружных стен в объеме, включающем в себя комнаты цокольного этажа помещения I и технического коридора, смежного с кабинетом №3 помещения I в доме № 70 по ул. Володарского г. Курска, устранив попадание воды в указанные помещения, заключив договор с подрядной организацией на выполнение проектных работ и работ по устройству гидроизоляции. 

Ввиду тождественности требований индивидуального предпринимателя требованиям истца, определением Арбитражного суда Курской области от 26.05.2023 в удовлетворении заявления ИП ФИО4 о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, отказано.

При указанных обстоятельствах суд, по существу, не защитил нарушенные права, что противоречит задачам судопроизводства в арбитражных судах (статья 2 АПК РФ).

Кроме того, согласно сложившейся судебной практике, неправильное формулирование истцом требований и ссылка на не подлежащие применению к изложенным истцом обстоятельствам не может являться основанием для отказа в защите нарушенного права; в соответствии с частью 2 статьи 65 АПК РФ определение предмета доказывания, то есть совокупности обстоятельств, которые необходимо установить для вынесения законного и обоснованного судебного акта, является компетенцией суда, рассматривающего дело.

В пункте 9 Постановления N 25 разъяснено, что, если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора (абзац второй). По смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (абзац третий).

Таким образом, арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Отказ в иске в связи с ошибочной квалификацией недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, соблюдение баланса их интересов, не способствует максимально эффективной защите прав и интересов лиц, участвующих в деле.

Таким образом, суды при принятии обжалуемых судебных актов не обеспечили полноту исследования всех доводов и возражений сторон и представленных в их обоснование доказательств с целью установления всех значимых для надлежащего рассмотрения дела обстоятельств.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу предоставленных ему полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует устранить отмеченные недостатки, установить все фактические обстоятельства дела: установить факт заявленных истцом дефектов, их причину; при подтверждении факта подтопления и с учетом его причин установить начало течения гарантийного срока и применить нормы закона об ответственности застройщика; определить, имеется ли в рассматриваемом случае с учетом всех приведенных истцом доводов неотложность в проведении ремонта; предпринимались ли меры к доведению до собственников информации о необходимости проведения ремонта; является ли необходимый ремонт текущим (применительно к положениям статей 14.2, 55.24 ГК РФ); надлежащим ли образом исполнялись управляющей компанией обусловленные законодательством и договором управления обязательства по текущему ремонту общего имущества, возможно ли было при должной степени заботливости и осмотрительности управляющей компании как профессионального участника рынка обслуживания зданий установить дефекты и своевременно устранить их, имеются ли в данном случае обстоятельства непредвиденного характера, повлекшие возникновение недостатков, в связи с чем обязанность по возмещению стоимости их устранения в силу статьи 249 ГК РФ возникла у собственников помещений в здании пропорционально площади находящихся в собственности помещений; всесторонне исследовать все заявленные доводы и возражения участвующих в деле лиц и представленные ими доказательства, в случае установления у обоих ответчиков или одного из них обязанности возместить понесенные истцом расходы на ремонт проверить размер этих расходов и установить размер с разумной степенью достоверности (пункт 12 Постановления N 25), при необходимости - запросить новые доказательства, назначить судебную экспертизу, дать всем доказательствам надлежащую правовую оценку, определить подлежащие применению нормы права и принять судебный акт в соответствии с нормами материального и процессуального права.

По итогам рассмотрения дела суду также следует распределить между сторонами расходы по уплате государственной пошлины, по иску, апелляционной и кассационной жалобам.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 21.06.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023 по делу № А35-6415/2021 отменить. Дело № А35-6415/2021 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

 

Председательствующий                                                   Т.В. Егорова 

 

Судьи                                                                                 М.М. Нарусов

 

                                                                                             А.А. Попов