АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

                                                  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А14-9767/2021

03 июня 2022 года

город Калуга

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2022 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 03 июня 2022 года.

 

      Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскoй Л.А.,

судей

Власова Е.В.,

ФИО1,

при участии в заседании: 

 

от  заявителя жалобы: 

от иных участвующих  в деле лиц:  

не явился, извещен надлежаще;

ФИО2 - генеральный директор закрытого акционерного общества «Надежда», выписка из протокола № 1 от 07.06.2017, выписка из ЕГРЮЛ, паспорт;

  

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации Таловского муниципального района Воронежской области  на решение Арбитражного суда Воронежской области от 13.12.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2022 по делу                   № А14-9767/2021,                     

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Надежда» (далее - ЗАО «Надежда», общество, истец), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к администрации Таловского муниципального района Воронежской области (далее - администрация, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:36:29:9200007:357, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Воронежская область, Таловский район, Казанское сельское поселение, восточная часть кадастрового квартала 36:29:9200007, по состоянию на 11.02.2021 по цене 4 666 470 руб. 

Администрация, в свою очередь, обратилась со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, об обязании  ЗАО «Надежда» заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:36:29:9200007:357, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Воронежская область, Таловский район, Казанское сельское поселение, восточная часть кадастрового квартала 36:29:9200007, по цене участка, установленной в соответствии с приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 19.12.2016 № 2079, согласно отчету № МК-10/43/2 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 20.03.2021 в размере 6 050 173 руб.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 13.12.2021 первоначальные исковые требования ЗАО «Надежда» удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2022 решение суда области оставлено без изменений.

Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, администрация (далее - заявитель, кассатор) обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Воронежской области от 13.12.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2022 отменить,  принять по делу новый судебный акт, которым обязать общество заключить договор купли - продажи по цене участка, установленной в соответствии с приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 19.12.2016                     № 2079, согласно отчету № МК - 10/43/2 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 20.03.2021 стоимостью 6 050 173 руб.

В обоснование жалобы администрация указывает, что суды первой и апелляционной инстанций, разрешая требования по существу, не приняли во внимание, что согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 20.03.2021, проведенной на основании муниципального контракта от 12.03.2021 № 10, рыночная стоимость спорного земельного участка составила 6 050 173 руб., без НДС или 46 368,68 руб. за 1 га продуктивной пашни земельного участка площадью 131 га, который имеет правильную форму и по периметру которого размещены лесные защитные полосы, находящиеся в аренде истца.

Кроме того указывает, что спор не может быть перенесен на рассмотрение суда по причине несогласия продавца-арендодателя заключать договор не по установленной цене, в соответствии с п.п. 2 п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ,      п. 4 Правил определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденных приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 19.12.2016 № 2079 (ред. от 03.05.2018). Полагает, что обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданским кодексом Российской Федерации). Обращает внимание, что земельный участок продается по цене, определенной независимым оценщиком, в любых случаях, меньше кадастровой стоимости и соответственно любая определенная цена является законной. При этом сторонами достоверность отчетов  не оспаривается.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с  частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего. 

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, по договору аренды № 20 от 17.03.2015 администрацией ЗАО «Надежда» во временное пользование сроком на 10 лет предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 36:36:29:9200007:357 площадью 1 304 799 кв.м, 36:36:29:9200007:349 площадью               6 902 кв.м, 36:36:29:9200007:350 площадью 17 866 кв.м, расположенные по адресу: Воронежская область, Таловский район, Казанское сельское поселение, восточная часть кадастрового квартала 36:29:9200007, для сельскохозяйственного производства.

Арендатор 12.02.2021 обратился в администрацию с заявлением в порядке, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, о продаже земельного участка, находящегося в государственной собственности, права на который не разграничены, с кадастровым номером 36:29:9200007:357 площадью 1 304 799 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования земельного участка: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Воронежская область, Таловский район, Казанское сельское поселение, восточная часть кадастрового квартала 36:29:9200007, находящегося в долгосрочной аренде по договору от 17.03.2015 (далее - земельный участок 07:357, спорный земельный участок).

Администрация после проведения определенной законом процедуры, направленной на выявление оснований для заключения сделки купли-продажи земельного участка без проведения торгов, обратилась в ООО «Корпорация «Право» для определения рыночной стоимости начальной цены продажи земельного участка на основании муниципального контракта от 12.03.2021 № 10, согласно отчету об оценке которого рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 20.03.2021 составила 6 050 173 руб., без НДС или                        46 368,68 руб. за 1 га продуктивной пашни земельного участка площадью 131 га, который имеет правильную форму и по периметру которого размещены лесные защитные полосы, находящиеся в аренде истца.

Проект договора купли-продажи от 05.04.2021 (далее - договор купли-продажи) направлен администрацией истцу 12.04.2021.

Не согласившись с предложенной администрацией выкупной ценой, с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка общество обратилось в оценочную организацию ООО «ГлавКадастрЦентр», согласно отчету об оценке № 628/21 от 01.06.2021 которого рыночная стоимость земельного участка 07:357 составила 3 145 000 руб.

Полученный отчет общество направило администрации вместе с протоколом разногласий к пунктам 2.1., 2.2. договора купли-продажи.

Администрация отказалась принять оспариваемый пункт договора в предлагаемой редакции в связи с тем, что определенная рыночная стоимость продажи земельного участка согласно отчету № МК-10/43/2 составляет  6 050 173 руб.  и является законной.

Общество, ссылаясь на наличие разногласий в части выкупной цены земельного участка, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в процессе разбирательства по делу.

Администрация, возражая против иска, и настаивая на необходимости определения цены участка на основании отчета об оценке № МК-10/43/2 от 20.03.2021, предъявила встречные требования.

По мнению суда округа, суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные обществом требования в соответствии с положениями статей 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 39.3, 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ),  руководствуясь Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), обоснованно исходили из следующего.

Продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В рассматриваемом случае, общество, являющееся арендатором спорного участка,  обратилось в администрацию с заявлением в порядке, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Порядок определения цены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при заключении договора купли-продажи земельного участка устанавливается государственными органами, перечисленными в пункте 2 статьи 39.4 ЗК РФ.

Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области издан приказ от 19.12.2016 № 2079 «Об утверждении правил определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов».

Возражая против первоначальных требований общества, администрация ссылается на отчет № МК - 10/43/2 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 20.03.2021, установивший его стоимость в размере  6 050 173 руб.

Действительно, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона  № 135-ФЗ).

Вместе с тем, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Как верно указал апелляционный суд, рассматриваемый спор касается разногласий сторон договора купли-продажи земельного участка относительно условия о выкупной стоимости земельного участка, при этом стоимость, из которой исходит каждая из сторон договора, обосновывается отчетом об оценке.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка судом проведена по делу судебная экспертиза, порученная ООО «Финансовый консалтинг» и оформленная заключением № 01/10/21 от 22.10.2021, согласно которому по состоянию на 11.02.2021 рыночная стоимость земельного участка 07:357 составляет 4 666 470 руб.

Экспертное заключение сторонами не опровергнуто, о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Положениями пункта 1 статьи 446 ГК РФ установлено, что случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании вышеназванной статьи либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

У суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с выводами судов двух инстанций применительно к установленным обстоятельствам дела о обязании сторон спора заключить договор купли-продажи по цене 4 666 470 руб. в соответствии  с определенной судебной экспертизой выкупной рыночной стоимостью.

Доводы кассационной жалобы о том, что любая определенная оценщиком цена является законной, основаны на неверном понимании  стороной нормы права и  противоречат положениям статей  12, 13 Закона № 135-ФЗ.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки арбитражным судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 13.12.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2022 по делу № А14-9767/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                Л.А. Крыжскaя

 

Судьи                                                                                                 Е.В. Власов

                                                                                                             

                                                                                                               ФИО1