АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 октября 2022 года

Дело №

А56-33693/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Елагиной О.К., судей Дмитриева В.В.,                     Константинова П.Ю.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Альфа»  ФИО1 по доверенности от 01.03.2021, от общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость 77»  ФИО2 по доверенности от 28.03.2022,  

рассмотрев 24.10.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Альфа» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2022 по делу № А56-33693/2021,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа», адрес: 199406, Санкт-Петербург, Малый проспект В.О., дом 62, корпус 1, литера А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - ООО «Альфа»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость 77», адрес: 190005, Санкт-Петербург, набережная Обводного Канала, дом 118а, литера Х, помещение 7Н, офис 43, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее -                ООО «Недвижимость 77»), о взыскании 962 285 руб. 30 коп. задолженности по оплате ежемесячных взносов на содержание и ремонт общего имущества нежилого помещения  № 133 в многоэтажной автостоянке, расположенной по адресу:  

<

...>, за период с февраля             2020 года по февраль 2021 год на основании договора от 19.02.2020                        № 133/Ш9/2020 (далее – договор управления), и неустойки в размере                        326 438 руб. 91 коп., начисленной за период с 11.03.2020 по 11.03.2021.

Определением суда от 25.01.2022 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Выборгского района Санкт-Петербурга, адрес: 194100, Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский проспект, дом 86, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация), и Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 91144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20а, помещение 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Комитет).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2022, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2022, исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Недвижимость 77» в пользу              ООО «Альфа» взыскано 246 руб. 90 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Оспаривая законность вынесенных судами первой и апелляционной инстанций судебных актов, ООО «Альфа» обратилось в Арбитражный суд Северо-Западного округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2022 изменить в части определения размера расходов на содержание общего имущества, принять новый судебный акт. 

Податель кассационной жалобы считает, что суды произвольно прировняли помещение № 133-Н к гаражному боксу. Подробно доводы изложены в кассационной жалобе.

Представитель ООО «Альфа» в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы жалобы в полном объеме. 

Комитет в отзыве на кассационную жалобу просит принять судебный акт на усмотрение суда округа.

ООО «Недвижимость 77» в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании кассационной инстанции с доводами, изложенными в ней, не согласились, просят обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Комитет и Администрация надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

По общему правилу арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы (часть 1 статьи 286 АПК РФ).

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на нее, проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон,  судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Как установлено судами и видно из материалов дела, 19.02.2020                     ООО «Недвижимость 77» (арендатор) и Санкт-Петербург в лице Комитета (арендодатель) заключили договор аренды № 02-А005154 (далее – договор аренды) на 10 лет в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом.133-Н, площадью               1372,5 кв. м, этаж 9, кадастровый № 78:36:0005365:1340, (расчетное число машино-мест: 42, далее - Объект). 

Государственная регистрация договора аренды произведена 04.03.2020.

В силу пункта 2.2.11 договора аренды арендатор обязуется заключить договор на содержание и текущий ремонт Объекта и своевременно производить оплату услуг по указанному договору. 

Исполняя обязательства, установленные пунктом 2.2.11 договора аренды, ООО «Недвижимость 77» 19.02.2020 заключило договор управления многоэтажной автостоянкой № 133/Ш9/2020 с ООО «Альфа» как управляющей организацией, избранной на основании протокола общего собрания собственников гаражных боксов многоэтажного паркинга от 31.08.2013 № 1.

Предметом договора управления является выполнение управляющей организацией (истцом) по заданию собственников помещений в течение согласованного срока (договор управления заключен на пять лет, пункт 6.1 договора управления) за плату оказание услуг по управлению многоэтажной стоянкой (паркингом), по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в паркинге, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в паркинге и пользующимся помещениями в паркинге лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоэтажной стоянкой (паркингом) деятельности (пункт 1.1 договора управления), для чего управляющая организация обязалась, в числе прочего, обеспечить санитарное и техническое состояние мест общего пользования паркинга, организовать пропускной режим на объекте, организовать проведение текущего ремонта общего имущества паркинга (за исключением оборудования гаражного бокса), замену основных конструкций здания, вызванных нормальным износом, обеспечить уборку мест общего пользования паркинга и прилегающей территории, своевременно осуществлять необходимые мероприятия по подготовке паркинга к эксплуатации в зимних условиях, с целью осуществления обеспечения собственниками помещений коммунальных услуг от своего имени, но за счет собственников (правообладателей) заключить договоры на предоставление соответствующих ресурсов (электроснабжение, снабжение водой и водоотведение) с ресурсоснабжающими организациями, осуществлять контроль за соблюдением условий договоров, качеством и количеством поставляемых ресурсов, их исполнением; производить ответчику начисление платежей за услуги по содержанию, ремонту и управлению, а также расходу коммунальных ресурсов (пункт 2.1 договора управления).

Пунктом 2.2.4 договора управления на ответчика возложена обязанность оплачивать обязательные взносы за услуги по управлению, содержанию, ремонту и поставке коммунальных ресурсов в полном объеме, в соответствии с ежегодной сметой, утвержденной на общем собрании.

Разделом 4 договора управления установлено, что цена договора определяется как стоимость работ и услуг по содержанию общего имущества паркинга, текущему ремонту и управлению, а также оплата коммунальных услуг на основании сметы доходов и расходов, утвержденной решением общего собрания собственников (владельцев) на текущий год; размер ежемесячного взноса за управление, содержание, текущий ремонт помещения утверждается на общем собрании собственников помещений; оплата по договору за услуги вносится собственником (ответчиком) ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным, на расчетный счет управляющей организации.

Из пункта 4.4 договора управления следует, что оплата ежемесячного взноса вносится не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным. В случае неуплаты Управляющая организация оставляет за собой право начислять пеню в размере 0,2 % от неоплаченной, несвоевременно или не в полном объеме оплаченной услуги, начиная с 11-го числа месяца, следующего за расчетным.  

Протоколом годового заочного общего собрания собственников гаражных боксов многоэтажного паркинга по адресу: Санкт-Петербург, улица Шателена,    дом 9, от 27.12.2019 утверждена смета доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества в паркинге на период с 01.01.2020 по 31.12.2020 в размере 6 273 600 руб. (в состав расходов включены коммунальные платежи, содержание паркинга, административно-управленческие расходы и текущий ремонт) и ежемесячный взнос с одного гаражного бокса 1350 руб., установленный равным для собственников гаражных боксов с учетом особенностей использования паркинга и одинаковой вместимости гаражных боксов.

Протоколом очередного годового общего собрания собственников гаражных боксов многоэтажного паркинга утверждена смета доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества в паркинге на период с 01.01.2021 по 31.12.2021 в размере 6 799 200 руб. (в состав расходов включены коммунальные платежи, содержание паркинга, административно-управленческие расходы и текущий ремонт) и ежемесячный взнос с одного гаражного бокса 1450 руб., исходя из технологических особенностей эксплуатации паркинга, определяющих объем использования общего имущества количеством хранящихся в помещениях автомобилей вне прямой зависимости от размеров однотипных помещений, с учетом единого класса габаритов машино-мест гаражных боксов и их одинаковой вместимости, размер платежей для собственников всех боксов усреднен, установлены равные доли участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества паркинга с единым размером обязательных ежемесячных взносов с одного гаражного бокса.

Ссылаясь на наличие задолженности по оплате ежемесячных взносов на содержание и ремонт общего имущества Объекта, ООО «Альфа» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд первой инстанции удовлетворил иск в части взыскания 246 руб. 90 коп. пеней.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами, изложенными в решении, признал их законными и обоснованными.

Суд округа, изучив материалы дела и доводы жалобы, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в силу следующего.

Согласно положениям статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя содержания общего имущества. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Аналогичная обязанность собственника помещений многоквартирного дома предусмотрена положениями статей 39, 152 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, по смыслу положений статьи 210 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Обязанность по оплате расходов на возмещение фактических затрат за предоставленные услуги по содержанию и ремонту, коммунальные услуги возникла у ответчика непосредственно из условий договора аренды (пункт 2.2.4), заключив который он принял на себя определенные обязанности.

Возложение на арендатора расходов, связанных с эксплуатацией Объекта, переданной в пользование, не противоречит положениям статьи 616 ГК РФ.

Суды пришли к выводу о наличии у ответчика как арендатора гаражного бокса в многоэтажном паркинге в силу пункта 2.2.11 договора аренды обязанности по оплате услуг по содержанию общего имущества здания, однако в силу исполнения ответчиком обязательства в данной части на основании пункта 1 статьи 408 ГК РФ не нашли оснований для удовлетворения требований истца о взыскании суммы основного долга.

Требования о взыскании задолженности и начисленной на нее неустойки по иным эксплуатационным расходам, заявленным истцом в связи с отнесением помещения истца не к гаражным боксам, а к помещениям «другого функционального назначения» судами отклонены, ввиду недоказанности истцом факта их оказания с учетом отсутствия в помещении ответчика коммуникаций, наличие которых требует несения ответчиком соответствующих расходов, а также ввиду недоказанности отнесения помещения ответчика к помещениям «другого функционального назначения».

Из материалов дела следует, что помещение, находящееся в аренде у ответчика, расположено в нежилом здании, которое по своему функциональному назначению является многоэтажной автостоянкой, что истцом также не отрицается, что презюмирует использование спорного помещения в качестве гаражного бокса.

В договоре аренды, заключенному между ответчиком и арендодателем, указано целевое назначение помещения - для размещения машино-мест, и его функциональное назначение иными доказательствами не опровергнуто.

Как видно из протокола осмотра доказательств от 12.10.2021, составленного нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО3, осмотр производился 08.10.2021 с 13 ч 30 мин до 14 ч               00 мин, в результате осмотра установлено, что в помещении № 133-Н отсутствуют электричество, отопительные батареи и выводы к ним, через центр помещения с верхнего на нижний проходят три водопроводные трубы без соответствующих выходов на 9 этаж.  

Протокол осмотра доказательств нотариусом в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 69 АПК РФ, не оспорен.

Суды, приняв во внимание указанный протокол, пришли к выводу об отсутствии фактического оказания заявленных истцом услуг в помещении                         № 133-Н как имеющем «иное функциональное назначение». 

Кроме того, истцом не представлены доказательства того, что используемое ответчиком помещение относится к помещениям «другого функционального назначения», для которых в смете доходов на 2021 год стоимость эксплуатационных взносов определена в размере 4 746 000 руб. за год  (за 14 штук, площадь не указана), тогда как расходы по боксам за месяц в той же смете определены исходя из стоимости эксплуатационных взносов по боксам за год (2 053 200 руб.) и количества боксов - 118. В смете доходов и расходов на 2020 год иные помещения, кроме 132 гаражных боксов, не выделены.

Свою обязанность по содержанию общего имущества здания в соответствии с заключенным договором управления и протоколами общего собрания ответчик исполнил, перечислив на расчётный счет ООО «Альфа» денежные средства в сумме 30 800 руб., из них: 14 850 руб. за 2020 год (из расчета 1350 руб. за 11 месяцев) и 15 950 руб. за 2021 год (из расчета 1450 руб. за 11 месяцев), что подтверждается платежными поручениями от 11.11.2021                   № 39, 40.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. 

Таким образом, судами установлено, что ко времени рассмотрения спора обязательство из договора управления ответчиком исполнено. 

В силу статьи 330 ГК РФ за нарушение обязательства должник оплачивает кредитору неустойку.

Из пункта 4.4. договора следует, что в случае неоплаты истец оставляет за собой право начислять пеню в размере 0,2 % от неоплаченной, несвоевременно или не в полном объеме оплаченной услуги.

Установив факт внесения платежей с просрочкой, что ответчиком не отрицается, суд признал право истца на начисление неустойки, однако удовлетворил требования в размере контррасчета ответчика с учетом положений статьи 431 ГК РФ и буквального толкования пункта 4.4 договора управления, не предусматривающего оплату неустойки за каждый день просрочки.

Суд апелляционной инстанции указал, что буквальное содержание указанного договорного условия не позволяет прийти к выводу о том, что сторонами согласована неустойка за каждый день просрочки.

Воля сторон на согласование иной редакции договора из представленных доказательств не следует.

Доводы заявителя жалобы направлены, по существу, на переоценку установленных по делу фактических обстоятельств и представленных доказательств и не могут быть положены в основу отмены обжалованных судебных актов, так как заявлены без учета норм части 2 статьи 287 АПК РФ,  исключивших из полномочий суда кассационной инстанции установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами, предрешение вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также переоценку доказательств, которым уже была дана оценка судами первой и апелляционной инстанций.

Доводы кассационной жалобы не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, они являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, а содержащиеся в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом округа не выявлено.

Кассационная жалоба ООО «Альфа» не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины, связанной с рассмотрением кассационной жалобы, подлежат отнесению на заявителя.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2022 по делу № А56-33693/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Альфа» - без удовлетворения. 

 

Председательствующий

О.К. Елагина

Судьи

В.В. Дмитриев

 П.Ю. Константинов