Арбитражный суд Сахалинской области Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, www.sakhalin.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-8271/2024

21 февраля 2025 года

город Южно-Сахалинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 10.02.2025, в полном объеме постановлено 21.02.2025.  

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучкиной С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шапаловой А.А., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  

акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Сахкомстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

о понуждении к исполнению гарантийных обязательств, штрафа, взыскании судебной неустойки, расходов по уплате государственной пошлины,  

при участии: от истца – ФИО1, по доверенности от 09.01.2025, диплом 

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Сахалинское ипотечное агентство» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной  

ответственностью «Сахкомстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – ответчик) о понуждении к исполнению гарантийных обязательств по контрактам № 795/20, 796/20 от 12.05.2020, штрафа в размере 300 000 рублей, судебной неустойки за каждый день неисполнения решения суда в размере 5 000 рублей в день с 1 по 30 календарный день, начиная с 31 дня после вступления в законную силу судебного решения, 10 000 рублей в день с 31 по 60 день, 15 000 рублей в день с 61 дня до даты фактического исполнения решения суда, расходов по уплате государственной пошлины.  

Просит обязать в качестве исполнения гарантийных обязательств выполнить следующие работы в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>:  

1) в квартире № 73 устранить нарушения в настенном креплении для водонагревателя в санузле (отдельные элементы крепления отсутствуют), установить смеситель для ванны по уровню;  

2) в квартира № 79 устранить трещину на стекле балкона; 

3) в квартире № 131 устранить разрывы обоев и разрушение штукатурно-окрасочного слоя на стенах в жилой комнате и кухне, устранить отсутствие плотного притвора балконной двери.  

Иск принят к производству суда, назначено предварительное заседание на 10.02.2025.  

Истец в заседании поддержал исковые требования. 

Ответчик не явился, извещен надлежаще, о чем свидетельствует почтовое уведомление, отзыв на иск не представил, возражений против перехода к рассмотрению дела по существу не заявил.  

На основании ч.4 ст.157 АПК РФ суд завершил предварительное заседание и открыл судебное заседание по рассмотрению спора в этом же заседании.  

Выслушав доводы истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.  

На основании п.4 ст.137 АПК РФ суд в связи с отсутствием возражений участников процесса суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.  

В соответствии со ст.156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика по имеющимся в деле доказательствам.  

Выслушав доводы истца, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.  

12 мая 2020 года: между акционерным обществом «Сахалинское ипотечное агентство» (далее –Агентство, Покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью «САХКОМСТРОЙ» ( Общество, Продавец) заключены контракты:  

- на «Приобретение на первичном рынке (строительство) жилья (68 квартир) предназначенного для сдачи в коммерческий найм» от 12.05.2020 Nº 795/20;  

- на «Приобретение на первичном рынке (строительство) жилья (70 квартир) предназначенного для сдачи в коммерческий найм» от 12.05.2020 Nº 796/20 (далее - Контракты).  

Данные контракты заключены на идентичных условиях, и по условиям пунктов 1.1. ответчик обязался передать в собственность покупателя объекты недвижимости в количестве 68 и 70 (соответственно) жилых помещений (квартир), соответствующих требования и характеристикам, установленным данным контрактами и техническим заданием.  

Пунктом 1.3 контрактов предусмотрено, что все жилые помещения располагаются в многоквартирном жилом доме (домах), отвечающих требованиям Покупателя, установленным в Техническом Задании, являются новыми, не обременены правами третьих лиц, не находятся в залоге. Основные характеристики дома и передаваемых квартир, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче Покупателю по настоящему Контракту, в случае если эти данные отсутствуют в Контракте или Техническом задании, определяются сторонами в Актах приема-передачи жилого помещения.  

Место нахождения объектов недвижимости, подлежащих передаче: (адрес, кадастровый номер ЗУ): 

<

...>, кадастровый номер: 65:01:0406001:361.  

По актам приема-передачи от 15.12.2022 ответчик передал, а покупатель принял, в том числе, следующие объекты:  

в рамках контракта № 795/20 – квартиры №№ 73 и 79, в рамках контракта № 796/20 – квартира № 131. 

Пунктом 5.3. Контрактов установлен гарантийный срок для жилых помещений (квартир), а именно, конструктивные элементы: перекрытия, стены, потолки, керамическая плитка, балконы внутренняя скрытая электропроводка и внутренние сети  

тепло, -водоснабжения и водоотведения, в том числе радиаторы, исчисляется со дня передачи жилого помещения (квартиры) Покупателю и составляет 3 (три) года;  

Также установлен гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Покупателю Объекта (электрические титаны, плиты, сантехнические элементы (за исключением смесителей), приборы учета, выключатели и розетки, окна (оконные блоки) и двери (дверные блоки), а также соответствующие крепежные элементы и фурнитуру на указное в настоящем абзаце оборудование, - 2 года, который исчисляется со дня подписания акта приема-передачи Объекта (квартиры).  

Таким образом, гарантийный срок по Контрактам установлен: на жилые помещения и его конструктивные элементы – в период с 15.12.2022 г. по 15.12.2025 г. (3 года); на технологическое и инженерное оборудование – в период с 15.12.2022 г. по 15.12.2024 г. (2 года).  

Согласно пунктам 5.6, 5.7 контрактов, Продавец в течение гарантийного срока гарантирует нормальную работу технологического и инженерного оборудования и приборов, за исключением случая преднамеренного повреждения их третьими лицами, а также если это произошло вследствие нормального износа такого оборудования или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта.  

В случае если объекты переданы Продавцом с отступлениями от условий Контракта, приведшим к ухудшению качества недвижимого имущества или с иными недостатками, которые не могли быть обнаружены при обычной приемке и делают такое недвижимое имущество непригодным для предусмотренного контрактом использования, Покупатель по своему выбору вправе потребовать от Продавца: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.  

Согласно пункту 5.5 контрактов Продавец гарантирует по каждому объекту в сроки, установленные Покупателем в претензии исправление и устранение за свой счет выявленных при эксплуатации объекта недостатков (дефектов) в течение всего гарантийного срока.  

В ходе эксплуатации многоквартирных домов, в квартирах, были выявлены недостатки качества выполнения строительных работ, в связи с чем письмами №№  

2507-ОУИ и 2508-ОУИ от 07.11.2024 истец уведомил ответчика об организации комиссионного обследования квартир, назначенного 14.11.2024.  

14.11.2024 г. совместно с представителем ООО «САХКОМСТРОЙ» проведен осмотр квартир на предмет выявления строительных недостатков, по результатам которого составлен акт, согласно которому в ходе обследования выявлены следующие строительные недостатки (дефекты):  

- в квартире 73: настенное крепление для водонагревателя в санузле установлено с нарушением, отдельные элементы крепления отсутствуют, смеситель для ванны установлен не по уровню;  

- в квартире 79: трещина на стекле балкона; 

- в квартире 131: разрывы обоев и разрушение штукатурно-окрасочного слоя на стенах в жилой комнате и кухне. Отсутствует плотный притвор балконной двери.  

Письмами 2546-ОУИ от 15.11.2024 г., 2547-ОУИ от 15.11.2024 г. Агентство направило в адрес ответчика рекламационные акты от 14.11.2024 г. с требованием устранить недостатки (дефекты) по рекламационным актам , которые вручены Ответчику 18.11.2024 г. (вх. 1462 от 18.11.2024 г.).  

Однако, в установленные Агентством сроки Ответчик меры по устранению недостатков (дефектов) не принял, недостатки не устранил.  

Претензией от 05.12.2024 г. Nº 100-2024/2009 Агентством потребовал устранить недостатки в срок до 20.12.2024 г.  

Неисполнение данной претензии и явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.  

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

Согласно статье 702 Гражданского кодекса РФ по договору подряда подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (статья 702  

В соответствии со статьей 740 Гражданского кодекса РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок  

построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.  

Законом охраняются права заказчика как на получение качественного результата работ, так и на возможность его дальнейшего использования по назначению в течение определенного периода.  

В силу требований пункту 1 статьи 721 Гражданского кодекса Российской Федерации, качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.  

Статьей 722 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве (пункт 1 статьи 721 Гражданского кодекса Российской Федерации). Гарантия качества результата работы, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все, составляющее результат работы.  

Из пункта 1 статьи 722, пунктов 3, 5 статьи 724 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если договором подряда для результата работы предусмотрен гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве. Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока, который начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком (если иное не предусмотрено договором).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 723 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками,  

которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, потребовать от подрядчика, в том числе безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.  

Пунктом 2 статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатацией или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами  

Таким образом, по общему правилу наличие гарантийного срока для результата работ предполагает, что любые выявленные в его пределах недостатки в переданном заказчику результате являются следствием ненадлежащим образом выполненной работы подрядчика, на которого возлагается ответственность за все выявленные недостатки (презумпция вины подрядчика в недостатках (дефектах) выполненных работ).  

Бремя доказывания того, что выявленные дефекты не явились следствием ненадлежащего качества выполненных работ, а появились вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, ненадлежащего ремонта объекта, лежит на подрядчике.  

Ответчиком доказательств возникновения выявленных истцом дефектов в пределах гарантийного срока по причинам, не связанным с качеством выполненных им работ, суду не представлено, каких-либо возражений по иску не заявил.  

При таких обстоятельствах суд признает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.  

Истец также заявил о взыскании штрафов за неисполнение обязательств. 

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.  

Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.  

Пунктом 6.2 Контрактов предусмотрено, что в случае просрочки исполнения Покупателем обязательств, предусмотренных Контрактом, а также в иных случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения Покупателем обязательств, предусмотренных Контрактом, Продавец вправе потребовать уплаты неустоек (штрафов, пеней).  

Согласно п/п «г» п.6.12 Контрактов за каждый факт неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом обязательства, предусмотренного Контрактом, которое не имеет стоимостного выражения, размер штрафа устанавливается в размере 100 000 рублей, если цена контракта превышает 100 млн. рублей.  

Истец исчислил штрафные санкции по контракту № 795/20 в размере 200 000 рублей (по 100 000 рублей за каждое неисполнение гарантийных обязательств в виде неисполнения обязательств по двум квартирам) и по контракт № 796/20 – в размере 100 000 рублей (неисполнение обязательства по 1 квартире).  

Начисление данных штрафов соответствует условиям контракта, ответчиком данные обязательства не оспорены, о снижении размера штрафа не заявлено, в связи с чем данные требования истца суд также признает обоснованным и подлежащим удовлетворению.  

Истцом заявлено также об установлении судебной неустойки на случай невыполнения ответчиком решения суда.  

В соответствии с частью 1 статьи 174 АПК РФ, при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.  

Согласно части 4 статьи 174 АПК РФ арбитражный суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом арбитражным судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.  

По смыслу данной нормы, предусмотренное в ней правовое регулирование сходно по своей сути с регулированием, установленным статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации для защиты прав кредитора в случае неисполнения должником гражданско-правового обязательства.  

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.  

При таких обстоятельствах, суд признает заявление истца об установлении судебной неустойки обоснованным.  

Между тем, заявленные истцом размер неустойки суд находит завышенным, так как стоимость заявленных к выполнению работ явно не соответствует заявленному размеру судебной неустойки, тогда как размер неустойки не должен вести с необоснованному обогащению второй стороны.  

С учетом объемов работ, подлежащих выполнению, суд признает достаточным установить неустойку в размере 3000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная с 31-го календарного дня с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом заявленного истцом срока для устранения недостатков, который по мнению суда является разумным) по день фактического исполнения.  

В остальной части данного заявления суд отказывает истцу. 

На основании ст.110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины.  

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Сахкомстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) исполнить гарантийные обязательства по контрактам № 795/20 от 12.05.2020 и № 796/20 от 12.05.2020 на приобретение на первичном рынке (строительство) жилья, а именно:  

- в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу  

1) в квартире № 73 устранить нарушения в настенном креплении для водонагревателя в санузле (отдельные элементы крепления отсутствуют), установить смеситель для ванны по уровню;  

2) в квартира № 79 устранить трещину на стекле балкона; 

3) в квартире № 131 устранить разрывы обоев и разрушение штукатурно-окрасочного слоя на стенах в жилой комнате и кухне, устранить отсутствие плотного притвора балконной двери.  

В случае неисполнения решения суда в установленный судом срок взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сахкомстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебную неустойку в размере 3000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная с 31-го календарного дня после дня вступления решения суда в законную силу.  

В удовлетворении заявления о взыскании судебной неустойки в большем размере – отказать.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сахкомстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) штрафы в размере 300 000 рублей и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 120 000 рублей, всего 420 000 рублей.  

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.  

Судья С.В. Кучкина