АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А14-5958/2023

г. Калуга

04 апреля 2024 года

  

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28.03.2024

Постановление изготовлено в полном объеме 04.04.2024

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего судьи

судей 

 

при ведении протокола

судебного заседания

помощником судьи

 

при участии в заседании

от истца:

акционерного общества «Торговый дом «Перекресток»

 

от ответчиков:

индивидуального предпринимателя ФИО1

 

ФИО2,

ФИО3,

ФИО4,

 

ФИО5,

 

 

представитель ФИО6 (дов. от 09.03.2023, диплом);

 

 

ФИО1 (паспорт);

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу акционерного общества «Торговый дом «Перекресток» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.09.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2023 по делу № А14-5958/2023, 

 

У С Т А Н О В И Л:

акционерное общество «Торговый дом «Перекресток» (далее - АО «ТД «Перекресток», истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО7, индивидуальному предпринимателю ФИО8, индивидуальному предпринимателю ФИО9, индивидуальному предпринимателю ФИО10, индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании в солидарном порядке 18 194 246 руб. 48 коп. стоимости неотделимых улучшений, 661 722 руб. 25 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.2022 по 05.04.2023, с продолжением с 06.04.2023 начисления процентов до даты фактической оплаты основного долга (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 13.07.2023 суд первой инстанции привлёк ООО «ТД «Левобережье» к участию в деле в качестве ответчика.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 11.09.2023, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу решения и постановления, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование доводов жалобы истец указывает на то, что действия арендодателя явились основанием для реализации истцом своего права на односторонний отказ от договора, следовательно истец вправе требовать возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений имущества.

В судебном заседании суда округа представитель истца поддержала доводы кассационной жалобы, просила обжалуемые судебные акты отменить.

ФИО1 возражал против доводов кассационной жалобы, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Иные лица участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 23.10.2015 ООО «ТД «Левобережье» предоставило АО «Пятью пять» в аренду часть нежилого помещения II с кадастровым номером 36:34:0106028:1480, общей арендуемой площадью 1 215,1 кв.м., расположенного на первом этаже дома 148 по Ленинскому проспекту в городе Воронеже.

По договору перенайма № 148 от 11.06.2020 права и обязанности арендатора по договору аренды были переданы истцу.

Истец за счет собственных средств и с согласия арендодателя, данного в договоре, произвёл неотделимые улучшения сданного внаём помещения, что подтверждается копиями договора № 52/20СМ-РСР-ЦО от 11.06.2020 на выполнение ремонтно-строительных работ, актов о приёмке выполненных работ по форме КС-2, справок о стоимости выполненных работ по форме КС-3, счетов-фактур, платёжных поручений № 48313 от 23.09.2020 и № 90107 от 17.11.2020.

Истец неоднократно привлекался к административной ответственности по статье 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с производством погрузочно-разгрузочных работ в супермаркете «Перекресток» через дебаркадер со стороны двора жилого дома № 148 по Ленинскому проспекту г. Воронежа.

Дополнительным соглашением от 08.04.2022 к договору аренды стороны оформили замену арендодателя с ООО «ТД «Левобережье» на ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО1

Уведомлением от 12.09.2022 арендатор сообщил арендодателям о намерении расторгнуть договор в соответствии с пунктом 5.5.4 договора.

По акту приема-передачи от 28.09.2022 сданное в аренду имущество было возвращено арендодателям в состоянии, соответствующем требованиям договора.

Считая, что арендные отношения прекратились до истечения срока аренды отказом от исполнения договора по вине арендодателя, истец, соблюдая досудебный порядок урегулирования спора, обратился в суд с требованием о взыскании стоимости неотделимых улучшений на общую сумму 18 194 246 руб. 48 коп. и процентов за неисполнение денежного обязательства.

Отказывая в удовлетворении иска, суды правомерно исходили из следующего.

Положениями пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, что в рассматриваемых обстоятельствах предполагает создание условий для использования переданного в аренду помещения по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды определенному в договоре.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

На основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 названной статьи).

Как полагает истец, прекращение договорных отношений по его инициативе произошло на том основании, что производить погрузку и разгрузку продукции в арендованное помещение через дебаркадер во дворе жилого дома не предоставляется возможным без нарушения санитарно-эпидемиологических требований, а возникшие между сторонами разногласия относительно оплаты стоимости неотделимых улучшений касаются наступления обстоятельств и наличия условий, с которыми договор связывает возможности реализации арендатором права требовать возмещения стоимости таких улучшений после прекращения арендных отношений. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, нижестоящие суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Как следует из материалов дела, в связи с производством погрузочно-разгрузочных работ в супермаркете «Перекресток» через дебаркадер со стороны двора жилого дома №148 по Ленинскому проспекту г. Воронежа, где расположены входы (подъезды) в квартиры, АО «ТД «Перекресток» неоднократно привлекалось к административной ответственности, предусмотренной статьей 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений, назначалось наказание в виде административного приостановления разгрузочно-погрузочной деятельности, что подтверждается постановлением Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 13.05.2021 по делу №5-644/2021, решениями того же суда от 02.08.2021 по делу №5-963/2021; от 20.09.2021 по делу №5- 1087/2021; от 17.12.2021 по делу №5-1423/2021; от 25.03.2022 по делу №5- 267/2021.

Согласно пункту 5.6 договора аренды в случае одностороннего отказа арендатора от договора по любому из оснований, указанных в пункте 5.5 договора, арендодатель, при условии, что соответствующие обстоятельства, продолжающиеся в течение не менее 30 календарных дней подряд, возникли по вине арендодателя и привели к невозможности использования помещения арендатором, что привело к прекращению фактического пользования помещением арендатором по целевому назначению, указанному в договоре, либо к ограничению свободного доступа арендатора в помещение, обязуется в течение 10 календарных дней с момента (дня) освобождения арендатором помещения, компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных за счет арендатора и/или за счет уполномоченных арендатором лиц, входящих с ним в одну группу лиц, и/или его/их субарендаторов неотделимых улучшений, работ и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению (в том числе, но не ограничиваясь: стоимость ремонта помещения, а также прокладки и ремонта коммуникационных сетей, обеспечивающих эксплуатацию помещения), при этом указанная стоимость определяется по документам, подтверждающим фактические затраты с учетом амортизационных отчислений по данным бухгалтерского учета.

Пунктом 5.7 договора стороны предусмотрели право арендатора в любой момент отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, указав при этом, что при прекращении договора на основании данного пункта стоимость неотделимых улучшений арендатору не компенсируется.

Таким образом, обязанность арендодателя возместить стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений установлена пунктом 5.6 договора лишь на случай отказа арендатора от исполнения договора по любому из оснований, указанных в пункте 5.5, при условии, что соответствующие обстоятельства, продолжающиеся в течение не менее тридцати дней подряд, возникли по вине арендодателя и привели к невозможности использования помещения, повлекшему прекращение фактического пользования арендованным имуществом по назначению, указанному в договоре, либо ограничение свободного доступа арендатора в помещение. 

В качестве основания для отказа арендатора от исполнения договора в пункте 5.5 указано нарушение арендодателем одного или нескольких обязательств, предусмотренных в частности пунктом 3.2.3 договора, не исправленное им в течение двадцати рабочих дней. 

Пунктом 3.2.3 договора арендодатель обязался обеспечить возможность эксплуатации зоны загрузки (дебаркадер) и подъездные пути в режиме работы магазина, открытого арендатором в арендованном помещении, для автомобилей грузоподъемностью не более пяти тонн, с соблюдением арендатором требований действующего законодательства по режиму времени проведения погрузочно-разгрузочных работ. 

Как следует из приложения № 3 к договору, в качестве зоны загрузки стороны указали дебаркадер, оборудованный во дворе многоквартирного дома.

В материалы дела не представлены доказательства того, что арендодатель принимал на себя обязанность по переустройству существующего дебаркадера.

ООО «ТД «Левобережье», заключая договор, не могло не знать о месте расположения спорного дебаркадера, и будучи профессиональным участником в сфере размещения и функционирования объектов торговли, не могло не знать о допустимости использования тех или иных помещений и технологического оборудования арендованного магазина.

Суда кассационной инстанции отмечает, что выше указанными судебными актами судов общей юрисдикции достоверно установлена вина именно АО «ТД «Перекресток» в нарушение норм статьей 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Переложение данной вины на арендодателей в качестве вменение им нарушения условий договора является недопустимым. Принимая без замечаний и возражений в своё владение арендованное имущество, АО «ТД «Перекресток» приняло на себя все связанные с этим предпринимательские риски.

Также из материалов дела следует и ответчиком не отрицается тот факт, что погрузка и выгрузка товаров АО «ТД «Перекресток» в помещения магазина могла производится и производилась с использованием не только спорного дебаркадера. Истцом не оспаривается, что помимо неоднократных случаев осуществления погрузочно-разгрузочных работ со стороны двора жилого дома, за которые он был привлечен к административной ответственности, арендатор осуществлял указанную деятельность также со стороны фасада магазина, расположенного со стороны автомобильной дороги по Ленинскому проспекту в г. Воронеже.

При таких обстоятельствах, АО «ТД «Перекресток» не представило доказательства совершения арендодателями противоправных действий, свидетельствующих о нарушении условий договора аренды, приведших к невозможности использования помещения арендатором, что, в свою очередь, привело к прекращению фактического пользования помещением арендатором по целевому назначению, указанному в договоре, либо к ограничению свободного доступа арендатора в помещение, как это предусмотрено условиями пункта 5.6 договора аренды. 

Суды, оценив условия договора, учитывая поведение арендатора, предшествовавшее отказу от договора, пришли к правильному выводу о том, что факт нарушения арендодателем обязанности передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, равно как и невозможности использовать объект аренды по назначению, не приведено, следовательно предметом обязательства из договора являются лишь правомерные действия, положения пункта 3.2.3 договора в сопоставлении с приложением № 3 к договору аренды не могут быть истолкованы таким образом, чтобы возложить на арендодателя обязанность обеспечить загрузку товаров истца через дебаркадер, расположенный во дворе многоквартирного дома. 

Таким образом, основания возлагать на арендодателей обязанность возместить арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений у суда не имеется, а последствия отказа от договора арендатора в виде стоимости понесенных им затрат на улучшение арендованного имущества относится на счет последнего и компенсации не подлежит.

Суды также правомерно отметили, что для возмещения потерь, связанных с невозможностью использовать существующий дебаркадер в качестве зоны разгрузки, арендатор воспользовался правом на одностороннее уменьшение арендных платежей на 50% в порядке подпункта 2 пункта 2.9 договора аренды, продолжив пользоваться помещением по его целевому назначению. Указанное обстоятельство установлено арбитражным судом по ранее рассмотренному делу № А14-5267/2022.

В настоящее время помещение магазина используется для тех же целей новым арендатором - обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг», единственным участником которого выступает общество с ограниченной ответственностью «Корпоративный центр Икс 5», являющееся управляющей организацией и единственным участником истца.

Несогласие заявителя жалобы с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судами доказательств не является основанием для отмены судебного акта в суде кассационной инстанции.

Фактически доводы кассационной жалобы направлены на переоценку выводов суда и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на ее заявителя.

С учётом изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 11 сентября 2023 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2023 года по делу № А14-5958/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Торговый дом «Перекресток» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

 

Председательствующий судья

 

Судьи

ФИО2

 

ФИО3

 

ФИО4