АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ 

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99 

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011, 

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761 http://www.irkutsk.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А19-7226/2023

г. Иркутск

31 августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 августа 2023 года. Полный текст  решения изготовлен 31 августа 2023 года.  

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В., при  ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания  ФИО1, после перерыва помощником судьи Кузнецовым А.В., рассмотрев в  судебном заседании дело по исковому заявлению  

общества с ограниченной ответственностью "Магна" (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 664050, 

<

...>)  

к Администрации города Иркутска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес:  664025, 

<

...>)  

о признании недействительным расчета арендной платы,  

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета  спора: общество с ограниченной ответственностью "Биозащита" (ОГРН 

<

***>,  

ИНН 

<

***>, адрес: 665904, Россия, Иркутская обл., Слюдянский м.р-н, Слюдянка г.,  Слюдянское г.п., Слюдянка г., ФИО2 ул., зд. 1/15), Министерство имущественных  отношений Иркутской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664007, 

<

...>),  

при участии: представителя истца ФИО3 по доверенности от 24.03.2023,  представителя ответчика ФИО4 по доверенности от 19.12.2022,  

установил:

иск заявлен о признании недействительными расчетов арендной платы за периоды с  30.06.2021 по 31.12.2021, с 01.01.2022 по 31.12.2022, с 01.01.2023 по 31.12.2023 по  договору № 531/17, заключенному 29.06.2017 между министерством имущественных  отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью  «Биозащита», с учетом соглашения от 22.06.2021 о передаче прав и обязанностей по  договору обществу с ограниченной ответственностью «Магна», в части применения  коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку),  равного 2.  

Истец исковые требования поддержал, ссылается на отсутствие у ответчика  предусмотренных законом или сделкой оснований для установления коэффициента,  учитывающего особые условия использования земельных участков, равного 2.  

Ответчик исковые требования оспорил, полагает, что законодательством  установлено право ответчика на установление спорного коэффициента в отношениях с  истцом.  

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,  заявлений, ходатайств не направили.  

Поскольку неявка третьих лиц в судебное заседание, уведомленных надлежащим  образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело в порядке части 3 статьи  156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их  отсутствие.  

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил  следующее.  

Между Министерством имущественных отношений Иркутской области  (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Биозащита» (арендатор)  заключен договор аренды земельного участка № 531/17 от 29.06.2017, по условиям  которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное  владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов,  расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый  номер 38:36:000006:1461, площадью 5707 кв.м. (пункт 1.1. договора).  

Срок договора установлен в пункте 2.1. договора и составляет 10 лет с 29.06.2017 по  28.06.2027.  

За пользование участком арендатор вносит арендную плату; размер арендной платы  за использование участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке по требованию  арендодателя в каждом случае изменения коэффициентов, применяемых к размеру  арендной платы, кадастровой стоимости участка, ставок земельного налога на основании  

нормативных правовых актов РФ, Иркутской области; об изменении размера арендной  платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы арендодатель письменно  извещает арендатора (пункты 4.1., 4.6. договора).  

По акту от 29.06.2017 арендодатель передал земельный участок арендатору. 

В соответствии со ст. 4 Закона Иркутской области от 18.12.2014 № 162-ОЗ  «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных  муниципальных образований Иркутской области и Правительством Иркутской области» с  01.01.2019 года полномочия по предоставлению земельных участков, государственная  собственность на которые не разграничена, принадлежат Администрации города  Иркутска, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером  38:36:000006:1461.  

В соответствии с соглашением от 22.06.2021 о передаче прав и обязанностей по  договору аренды земельного участка № 531/17 от 29.06.2017 права по договору аренды  перешли от ООО «Биозащита» к ООО «Магна».  

По акту от 22.06.2021 ООО «Магна» приняло земельный участок, предоставленный  в аренду по договору № 531/17 от 29.06.2017.  

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации  города Иркутска, который действовал от имени Администрации города Иркутска, и  ООО «Магна» заключено дополнительное соглашение от 30.06.2021 к договору аренды от  29 июня 2017 года № 531/17, договор был изложен в измененной редакции.  

Пунктом 1.1 договора аренды в новой редакции установлено, что арендодатель  обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование или во  временное пользование земельный участок, государственная собственность на который не  разграничена, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Ленинский  район, ул. Блюхера, кадастровый номер 3-8:36:000006: 1461, площадью 5 707 кв.м, из  земель населённых пунктов.  

Пунктом 1.6. договора определено, что вид разрешенного использования земельного  участка: для строительства производственного комплекса. Приведенное описание вида  разрешенного использования земельного участка является окончательным. Изменение  вида разрешенного использования допускается исключительно с согласия арендодателя; в  установленном порядке.  

Согласно п. 3.6., п. 3.7. договора размер арендной платы на текущий календарный  год определяется расчетом, произведенным в соответствии с действующим  законодательством Российской Федерации; данный расчет прилагается к договору и  является неотъемлемой его частью (приложение № 1).  

Приложением № 1 к договору аренды определен расчет арендной платы за  земельный участок; за период с 30.06.2021 года по 31.12.2021 года размер арендной платы  составил 104 768 рублей 99 коп.  

Ответчик 09 февраля 2023 года направил в адрес истца письмо № 505-71 -864/23, в  котором указал на необходимость подписания перерасчета арендной платы и оплаты  арендной платы в связи с произведенным перерасчетом по причине применения  коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку),  равного 2.  

Истец, не согласившись с действиями администрации города Иркутска по  перерасчету арендной платы, обратился в Арбитражный суд Иркутской области с  настоящим иском.  

Суд, исследовав и оценив представленные доказательства в порядке,  предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, пришел к следующим выводам.  

По своей правовой природе заключенный между сторонами договор является  договором аренды, правовое регулирование которого осуществляется нормами главы 34  Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Как установлено судом ранее, основанием обращения с иском явилось  обстоятельство направления ответчиком в адрес истца письма № 505-71 -864/23 от  09 февраля 2023 года.  

Фактически уведомление ответчика № 505-71 -864/23 от 09 февраля 2023 года  является односторонней сделкой, изменяющей размер арендной платы, которая может  быть признана недействительной в порядке статьи 168 ГК РФ.  

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых  вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об  обязательствах и их исполнении", при осуществлении стороной права на одностороннее  изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна  действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой  стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности  может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том  числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или  одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).  

Таким образом, право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной  платы, закрепленное в договоре, не означает, что арендатор, не согласный с такими  

изменениями, не вправе доказывать, что одностороннее изменение договорных условий  нарушает баланс прав и обязанностей сторон, противоречит обычаям делового оборота,  закона либо иным образом нарушает основополагающие принципы разумности и  добросовестности.  

По общему правилу статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или  иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны  применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление  гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в  обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное  осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).  

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи,  суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного  злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или  частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.  

По мнению истца, у ответчика отсутствуют предусмотренные законом или сделкой  основания для установления коэффициента, учитывающего особые условия  использования земельных участков, равного 2.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и  пользование или во временное пользование.  

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную  плату).  

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации,  исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В  предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.),  устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными  органами.  

На основании пункта 2 названной статьи изменение цены после заключения  договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом  либо в установленном законом порядке. Порядок, условия и сроки внесения арендной  платы определяются договором аренды.  

На основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации,  если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по  соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.  Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера  арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов  имущества.  

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за  использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на  недвижимость) и арендная плата.  

Согласно п. 1 ст. 39.7. Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный  участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности,  определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы,  установленными Правительством Российской Федерации.  

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными  законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки,  находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в  аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской  Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта  Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые  не разграничена (п. 3 ст. 39.7. Земельного кодекса РФ).  

Постановлением Правительства Иркутской области от 01 декабря 2015 года № 6011111 утверждено положение о порядке определения размера арендной платы за земельные  участки, государственная собственность на которые не разграничена.  

Пунктом 3 указанного Положения определена формула, по которой рассчитывается  арендная плата, включающая в себя применение экономически обоснованного  коэффициента с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования  земельных участков, установленного органами местного самоуправления муниципальных  районов, городских округов Иркутской области, изменение которого допускается не чаще  одного раза в шесть месяцев.  

Приложением № 2 к Порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру  арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не  разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на  территории муниципального образования «город Иркутск», утвержденному  Постановлением мэра города Иркутска от 20 февраля 2009 года № 031-06-522/9 утвержден  

размер коэффициента, учитывающего особенности видов разрешенного использования  земельных участков (КУ).  

Коэффициент КУ в размере 2 устанавливается для земельных участков,  предоставленных для строительства иных объектов недвижимости, по истечении трех лет  с даты предоставления земельного участка вплоть до государственной регистрации прав  на построенный объект недвижимости.  

Вместе с тем, Правительством Российской Федерации принято постановление  от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде  земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,  и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков  внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской  Федерации", действующее с 04.08.2009 (далее - постановление № 582).  

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко  всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы  экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета  необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых  видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее  переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.  

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской  Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются  общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной  собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по  результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям  подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве  регулируемой цены.  

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается  в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и  вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен  и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком  земельном участке.  

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен истцу для  строительства производственного комплекса.  

Каких-либо повышенных платежей в случае превышения сроков строительства за  земельные участки, предоставленные для строительства производственного комплекса,  федеральное законодательство не содержит.  

Само по себе нарушение сроков строительства не может быть основанием для того,  чтобы без учета принципа экономического обоснования повысить в несколько раз  арендную плату за земельный участок, предоставленный под такое строительство.  Подобное повышение следует рассматривать как санкцию за нарушение сроков  строительства, меру ответственности за несвоевременное освоение земельного участка,  что не предусмотрено земельным законодательством. При этом арендодатель вправе  использовать иные правовые механизмы к недобросовестным застройщикам. Данная  позиция Верховного Суда Российской Федерации содержится в определении от 28.04.2016   № 14-АПГ16-7.  

Аналогичная позиция указана Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа в  постановлениях по делам № А19-10085/2016, № А19-22882/2019.  

Таким образом, оснований для применения повышающего коэффициента,  учитывающие особые условия использования земельных участков (Ку=2), не имеется.  

Соответственно, одностороннее увеличение размера арендной платы путем  применения указанного коэффициента нарушает баланс прав и обязанностей сторон  договора аренды, противоречит федеральному законодательству.  

В рассматриваемом случае суд, принимая во внимание вышеуказанные  обстоятельства дела, пришел к выводу о недействительности расчетов арендной платы за  периоды с 30.06.2021 по 31.12.2021, с 01.01.2022 по 31.12.2022, с 01.01.2023 по 31.12.2023  по договору № 531/17, заключенному 29.06.2017 между министерством имущественных  отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью  «Биозащита», с учетом соглашения от 22.06.2021 о передаче прав и обязанностей по  договору обществу с ограниченной ответственностью «Магна», в части применения  коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку),  равного 2, в связи с этим требование истца является обоснованным и подлежит  удовлетворению.  

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами,  участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом со стороны.  

Истец при обращении в суд уплатил государственную пошлину в сумме 6 000 руб.,  которая подлежит взысканию с ответчика в качестве расходов по уплате государственной  пошлины.  

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного  усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется  

лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в  сети «Интернет».  

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть  направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства  заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.  

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить. 

Признать недействительными расчеты арендной платы за периоды с 30.06.2021 по  31.12.2021, с 01.01.2022 по 31.12.2022, с 01.01.2023 по 31.12.2023 по договору № 531/17,  заключенному 29.06.2017 между министерством имущественных отношений Иркутской  области и обществом с ограниченной ответственностью «Биозащита», с учетом  соглашения от 22.06.2021 о передаче прав и обязанностей по договору обществу с  ограниченной ответственностью «Магна», в части применения коэффициента,  учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку), равного 2.  

Взыскать с Администрации города Иркутска (ОГРН 

<

***>) в пользу  общества с ограниченной ответственностью "Магна" (ОГРН 

<

***>) 6 000 руб.  расходов по уплате государственной пошлины.  

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в  течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.  

Судья Е.В. Рукавишникова 

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 28.06.2023 12:21:00

 Кому выдана Рукавишникова Елена Владимировна