ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-1573/2020

г. Саратов

27 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи С. А. Жаткиной,

судей О. И. Антоновой, Т. В. Волковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от акционерного общества «Тандер» представитель ФИО2, действующая на основании доверенности от 18 августа 2020 года,

индивидуальный предприниматель ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО3 и акционерного общества «Тандер» 

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 февраля 2021 года по делу № А12-1573/2020

по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 315344300037141, ИНН 

<

***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество «Тандер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

об обязании привести помещение в первоначальное состояние, 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Волгоградской области обратился Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – департамент, истец) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО4, предприниматель, ответчик) об обязании привести за свой счет нежилое помещение общей площадью 155,6 кв.м с кадастровым номером №34:34:070000:0000, расположенное по адресу: ул. им. Кирова, 113 в первоначальное состояние в соответствие с техническим паспортом, составленным ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 02.09.2008 и взыскании неустойки в размере 31 312,94 руб. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16 февраля 2021 года по делу № А12-1573/2020 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик и третье лицо обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное по основаниям, изложенным в жалобах.

В судебном заседании представители ответчика и третьего лица доводы апелляционных жалоб поддержали.

Истец явку своего представителя в суд апелляционной инстанции не обеспечил, о времени и месте судебного рассмотрения извещен надлежащим образом в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, исследовав материалы дела, выслушав в судебном заседании полномочных представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.03.2019 департаментом проведены торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 155,6 кв.м.

Результаты проводимых торгов были оформлены протоколом проведения открытого аукциона от 20.03.2019 № 693/2-24, согласно которому, победителем торгов по лоту № 24 был признан ИП ФИО4

08.04.2019 на основании вышеуказанного протокола между департаментом (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды № 6/1533-19, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду недвижимое имущество муниципальной имущественной казны Волгограда – нежилое помещение: 1-й этаж – 155,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>. При этом акт приема-передачи недвижимого имущества между сторонам не составлялся. Недвижимое имущество передано арендодателем и принято арендатором в день начала срока действия, указанного в договоре.

Согласно пункту 1.2 договора арендованное имущество будет использоваться для деятельности, не запрещенной действующим законодательством.

Перечень помещений и их площадей, выкопировка из поэтажного плана помещений, передаваемых в аренду, прилагаются к договору и являются его неотъемлемой частью (приложение № 1), при этом технический паспорт не передается (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.6 договора помещение может быть передано в субаренду третьим лицам в соответствии с действующим законодательством с письменного разрешения арендодателя и при отсутствии задолженности по арендным платежам и пени.

Недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1 договора, осмотрено арендатором, находится в исправном состоянии (с учетом нормального износа), позволяющем его использование в соответствии с назначением недвижимого имущества и условиями договора (пункт 1.7 договора).

Пунктом 2.2 договора предусмотрены обязанности арендатора, в том числе:

- содержать арендуемое недвижимое имущество в исправном состоянии, в соответствии с установленными законодательством нормами и правилами использования помещений (зданий), в том числе санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности, нормами законодательства об охране памятников истории и культуры, иными нормами, настоящим договором, производить его текущий ремонт (пункт 2.2.3 договора);

- оформить договоры: на техническое обслуживание арендуемого объекта; на водо-, тепло-, электроснабжение и водоотведение арендуемого имущества непосредственно с организациями, представляющими указанные услуги (пункт 2.2.4 договора);

- не производить в арендуемом имуществе без письменного разрешения арендодателя прокладку сетей, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок, переоборудования и другие улучшения капитального характера. В случае обнаружения арендодателем самовольно перепланировок капитального характера, нарушения целостность стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладку сетей, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а недвижимое имущество приведено в прежнее состояние за счет арендатора в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя (пункт 2.2.9 договора);

- в случае изготовления по инициативе арендатора нового технического (кадастрового) паспорта на арендованное недвижимое имущество, один экземпляр такого паспорта арендатор обязан передать арендодателю не позднее 1 месяца с момента изготовления (пункт 2.2.17 договора).

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы определен на основании протокола аукциона № 693/2-24 от 20.03.2019 и установлен в сумме 52 188,24 руб. в месяц.

За невыполнение обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.2, 2.2.7, 2.2.9 договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 5% годовой арендной платы (пункт 5.4 договора).

19.08.2019 департаментом была проведена проверка использования спорного объекта, по результатам которой установлено, что при входе в помещение расположена вывеска «Магнит Косметик»; помещение используется под магазин розничной торговли промышленными товарами; субаренда оформлена в установленном порядке 16.04.2019 (АО «Тандер»); визуальный осмотр свидетельствует, что в помещении произведена несогласованная в установленном порядке перепланировка, а именно: демонтированы перегородки между помещениями 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13; возведены перегородки в помещении 12,13 для организации помещений санузла, коридора и туалета; оконный проем в помещении 3 преобразован в дверь; возведен холодный тамбур перед входом в торговый зал. По результатами проверки был составлен акт (т.1 л.д.10), который вручен ответчику 20.08.2019, что подтверждается его отметкой о получении.

Как указывает департамент, им не было дано согласие на перепланировку спорного помещения.

Письмом № 18567 от 21.08.2019 департамент предложил предпринимателю в срок до 01.10.2019 привести за свой счет арендуемое нежилое помещение в прежнее состояние либо узаконить в установленном порядке произведенную перепланировку и предоставить новую техническую документацию на недвижимое имущество, а также уплатить неустойку в размере 5% годовой арендной платы, что составляет 31 312 руб. 94 коп.

Поскольку данная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, департамент обратился в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено Кодексом, другими законами и иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом последствия нарушения использования арендованного имущества не всегда связаны с расторжением договора по требованию арендодателя. Арендодатель не лишен права требовать устранения допущенных нарушений.

Суд первой инстанции, со ссылкой на пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», верно указал, что в случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.

Апелляционная коллегия отклоняет довод жалобы АО «Тандер» и соглашается с выводом суда первой инстанции, что департаментом выбран способ защиты нарушенного права, соответствующий положениям статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и спорному договору.

Как уже отмечалось ранее, пунктом 2.2.9 договора предусмотрена обязанность арендатора не производить в арендуемом имуществе без письменного разрешения арендодателя прокладку сетей, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок, переоборудования и другие улучшения капитального характера. 

Однако, в нарушении данного требования ответчик осуществил перепланировку спорного помещения, не согласовав ее при этом с арендодателем.

Довод жалобы ИП ФИО4 о том, что своими действиями департамент фактически подтвердил согласие на перепланировку помещения, противоречит материалам дела.

Письмо от 26.04.2019 № 9230/ОУИ департамент сообщил предпринимателю, что вопрос о согласовании проведения работ по перепланировке (реконструкции) вышеуказанного объекта недвижимости будет рассмотрен после предоставления в департамент проектной документации.

Проектная документация истцом была подготовлена, и отправлена департаментом в адрес администрации Кировского района Волгограда, однако проект перепланировки не был согласован, поскольку архитектурно-строительные решения по изменению объекта недвижимого имущества, содержащиеся в представленном предпринимателем проекте перепланировки встроенного нежилого помещения, затрагивают не только объект муниципальной собственности, но и общее имущество собственников многоквартирного дома (фасад и земельный участок).

Таким образом, сам по себе процесс согласования перепланировки ещё не свидетельствует о её одобрении.

Предприниматель принял по договору в аренду помещение, характеристики которого отражены в приложении № 1, из которого усматривается техническое состояние спорного помещения, в том числе наличие стен, перегородок, окон, а также площадь всего объекта.

Судом первой инстанции установлено, что выкопировка из технического паспорта (приложение № 1 к договору) полностью соответствует как плану нежилого помещения в техническом паспорте, составленным ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 02.09.2008, так и приложению к договору аренды № 7/1372/КН от 16.10.2015 (договор заключен с прежним арендатором помещений).

При этом, при заключении договора субаренды от 25.06.2019 предприниматель и АО «Тандер» составили план-схему спорного объекта (приложение № 1 к договору субаренды), из которого усматривается наличие иных технических характеристик объекта по сравнению с его характеристиками, отраженными в договоре аренды от 08.04.2019.

Таким образом, предприниматель произвел перепланировку арендуемого помещения без получения разрешения от департамента, вследствие чего суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования о возложении на ответчика обязанности по приведению объекта в первоначальное состояние.

Доводы апелляционной жалобы ИП ФИО4 относительно несоблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора и неподтверждения капитального характера перепланировок, как того требуют положения пункта 2.2.9 договора, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Апелляционная коллегия также отмечает, что в своей жалобе АО «Тандер» указывает на отсутствие доказательств технической возможности приведения помещения в первоначальное состояние, тем самым подтвердив сам факт осуществления такой перепланировки арендатором.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 31 312,94 руб. 

Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения.

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы определен на основании протокола аукциона № 693/2-24 от 20.03.2019 и установлен в сумме 52 188,24 руб. в месяц.

За невыполнение обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.2, 2.2.7, 2.2.9 договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 5% годовой арендной платы (пункт 5.4 договора).

Представленный расчет неустойки проверен судами обеих инстанций и признан верным.

Доводы предпринимателя об отсутствии оснований для взыскания неустойки суд апелляционный инстанции отклоняет по мотивам, изложенным выше. Пункт 2.2.9 договора ответчиком был нарушен, доказательств обратного материалы дела не содержат.

Доводы апелляционных жалоб, приведенные в их обоснование, не соответствуют нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела, они не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.        

С учетом изложенного решение суда следует оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 февраля 2021 года по делу № А12-1573/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 315344300037141, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.

Взыскать с акционерного общества «Тандер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийС. ФИО5

СудьиО. ФИО6

                                                                                                             Т. В. Волкова