АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-45646/2020

г. Краснодар

17 ноября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 13.11.2020г.

Полный текст решения изготовлен 17.11.2020г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ваша стихия» (ОГРН:

<

***>, ИНН:

<

***>), 195112, 

<

...>, литер а, пом. 3н (далее –истец, ООО «Ваша стихия», общество)

к администрации города Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 354000, 

<

...> (далее –администрация)

к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 354000, 

<

...> (далее – департамент)

Третье лицо: ООО «Объединенная дирекция по строительству лечебно-оздоровительных объектов в городе Сочи» (ОГРН:1022302920090, ИНН:2320092396), 354037, 

<

...> (Хостинский р-н), 20 (далее – третье лицо, ООО «ОДС»)

о признании недействительным и обязании заключить дополнительное соглашение

при участии в судебном заседании:

от истца и третьего лица: ФИО2 – представитель, по доверенности;

от ответчиков: ФИО3 – представитель, по доверенности.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ваша стихия» обратилось в арбитражный суд с иском, согласно которого просит:

признать недействительным (ничтожным) договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900010985 от 12.03.2020, заключенный между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом в части пунктов 2.1 и 3.1 договора как не соответствующий требованиям Земельного кодекса Российской Федерации;

обязать администрацию в лице департамента в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить в адрес общества подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900010985 от 12.03.2020, согласно которому пункты 2.1 и 3.1 договора изложить в следующей редакции:

пункт 2.1 «Срок действия настоящего договора устанавливается на 49 лет (сорок девять) лет и начинает исчисляться с даты государственной регистрации договора в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах)»;пункт 3.1 «Исчисление арендной платы устанавливается с 10 января 2020 года».

Требования мотивированы тем, что предоставление земельного участка на 3 года в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

В целях подготовки к судебному разбирательству по делу проведено предварительное судебное заседание с участием представителей сторон и третьего лица.

На основании пункта 4 статьи 137 АПК РФ суд в отсутствие возражений сторон завершает предварительное судебное заседание и открывает судебное заседание в первой инстанции.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчики против удовлетворения иска возражают.

В судебном заседании объявлен перерыв до 13.11.2020 до 16-00 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон и третьего лица по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, суд установил, что муниципальное образование город-курорт Сочи является собственником земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:49:0304003:2, площадью 59100 кв. м, с видом разрешенного использования – гостиничное обслуживание, расположенного по адресу: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский. Право муниципальной собственности зарегистрировано 21.05.2009.

Администрация (арендодатель) и ООО «ОДС» (арендатор) заключили договор аренды от 30.05.2002 № 2500 земельного участка площадью 59100 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Новороссийское шоссе, 20, для строительства и дальнейшей эксплуатации санаторного комплекса на 428 мест, сроком до 01.06.2051. 

  На указанном земельном участке располагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности ООО «ОДС» на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2008 по делу № А32-25231/2007:

лифтоподъемник с пешеходным тоннелем и подпорной стеной, площадью                   72, 3 кв. м;

подпорная стена № 3, площадью 65, 4 кв. м;

подпорная стенка № 2, площадью 220, 5 кв. м;

подпорная стенка № 1, площадью 251, 4 кв. м;

незавершенный строительством санаторный комплекс на 428 мест – дорога, площадью      4556 кв. м;

незавершенный строительством санаторный комплекс на 428 мест – столовая, площадью      4556 кв. м;

сооружение – буна, протяженностью 75 м;

сооружение – буна, протяженностью 86 м;

волноотбойная стена, протяженностью 139 м;

волноотбойная стена, протяженностью 42 м;

сооружение – буна, протяженностью 89 м;

сооружение – буна, протяженностью 101 м.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2011 по делу              № А32-25825/2011 утверждено мировое соглашение от 29.07.2011, заключенное                   ООО «ОДС» и администрацией, которым стороны признали обременение земельного участка площадью 59100 кв. м правом аренды отсутствующим. Администрация по данному мировому соглашению обязалась заключить новый договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304003:2. 

На основании договора купли-продажи от 15.06.2019 ООО «Ваша стихия» (покупатель) приобрело у ООО «ОДС» (продавец) недвижимое имущество: лифтоподъемник с пешеходным тоннелем и подпорной стеной, площадью 72, 3 кв. м; подпорная стена № 3, площадью 65, 4 кв. м; подпорная стенка № 2, площадью                    220, 5 кв. м; подпорная стенка № 1, площадью 251, 4 кв. м; незавершенный строительством санаторный комплекс на 428 мест – дорога, площадью      4556 кв. м; незавершенный строительством санаторный комплекс на 428 мест – столовая, площадью      4556 кв. м; сооружение – бун волноотбойная стена, протяженностью 139 м; волноотбойная стена, протяженностью 42 м; сооружение – буна, протяженностью 89 м; сооружение – буна, протяженностью 101 м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304003:2, площадью 59100 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район.

В этот же день сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества. Переход права собственности на недвижимое имущество к ООО «Ваша стихия» зарегистрировано 14.08.2019.

12 марта 2020 года департамент (арендодатель) и ООО «Ваша стихия» (арендатор) заключили договор аренды № 4900010985 земельного участка  с кадастровым номером 23:49:0304003:2, площадью 59100 кв. м, с видом разрешенного использования – гостиничное обслуживание, расположенного по адресу: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский.

Договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок договора установлен с момента его государственной регистрации до 10.01.2023.

Условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 10.01.2020 (пункт 2.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора исчисление арендной платы устанавливается с 10.01.2020 до 10.01.2023.

27 июля 2020 года общество направило в администрацию дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № 4900010985, в соответствии с которым пункт 2.1 договора изложен в редакции: «Срок действия настоящего договора устанавливается на 49 лет (сорок девять) лет и начинает исчисляться с даты государственной регистрации договора в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах)», а пункт 3.1 договора в редакции: «Исчисление арендной платы устанавливается с 10 января                2020 года».

Заключение дополнительного соглашения обосновано обществом ссылкой на принадлежность спорного земельного участка предыдущему собственнику (ООО «ОДС») объектов недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В письме от 13.08.2020 № 15311/02.01-16 департамент отказал обществу в подписании дополнительного соглашения со ссылкой на соответствие условий договора аренды действующему земельному законодательству. При этом департамент указал, что заключение договора аренды на 49 лет будет возможно после введения в эксплуатацию незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 23:49:0303017:1505 (незавершенный строительством санаторный комплекс на 428 мест – дорога).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

По общему правилу (если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором), изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Исходя из содержащегося в статье 153 Гражданского кодекса понятия гражданско-правовых сделок как действий граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, и отнесения договора к многосторонним сделкам (пункт 1 статьи 154 Гражданского кодекса), к заключению соглашений об изменении договора применяются правила Гражданского кодекса о заключении договора.

В пункте 2 статьи 432 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Заключение договора в обязательном порядке урегулировано                              статьей 445 Гражданского кодекса. В случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1). Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4).

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Аналогичные правила применяются при заключении договора (определении его условий) в судебном порядке.

В обоснование исковых требований истец ссылается на наличие законных оснований для предоставления спорного земельного участка в аренду на 49 лет, поскольку к обществу как правообладателю объектов недвижимого имущества перешли права использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304003:2, принадлежащего ООО «ОДС» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными                      статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 3 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010    № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) в соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. 

В абзаце третьем пункта 3 постановления № 10/22, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 № 2665/12 и от 24.07.2012 № 5761/12 судам разъяснено, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. 

Исходя из предмета и основания иска, а также преследуемого истцом материально-правового интереса, суд приходит к выводу, что истцом фактически заявлено требование о понуждении ответчиков заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка на определенных условиях.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в качестве одного из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому такие объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1  статьи 1). 

Земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса). К покупателю объекта недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего собственника (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса). 

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса). Без проведения торгов такой договор может быть заключен в ряде случаев, в том числе: 

предоставления земельного участка лицу, являющемуся собственником зданий, сооружений (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6); 

предоставление земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительств (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6);

предоставления земельного участка лицу, у которого этот участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования (подпункт 11 пункта 2 статьи 39.6). 

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 Земельного кодекса).

Согласно подпункту 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

    В пункте 13 постановления от 24.03.2005 № 11 также разъяснено, что, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды. 

     Согласно статье 20 Земельного кодекса, действовавшей до 01.03.2015, и статье 39.9 Земельного кодекса, действующей в настоящее время, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий. 

      Из выше приведенных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления от 24.03.2015 № 11, следует, что приобретатель объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, изначально предоставленном отчуждателю данного объекта недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, не поименованный в статье 20 Земельного кодекса, действовавшей до 01.03.2015, и статье 39.9 Земельного кодекса, и не являющийся универсальным правопреемником отчуждателя объекта недвижимости, в результате заключения договора купли-продажи недвижимости получает право на заключение договора аренды или договора купли-продажи земельного участка на льготных условиях.

     Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2008 по делу № А32-25231/2007 признано право собственности                      ООО «ОДС» на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Новороссийсское шоссе, 20 – незавершенный строительством санаторно-курортный комплекс на 428 мест, включающий в себя:

 подпорную стенку № 1: литер I, длина 86 п.м., ср. ширина 2, 92 п.м., площадь 251, 4 кв.м., объемом 268 куб.м.;  п

подпорную стенку № 2: литер II, длина 151, 2 п.м., ср. ширина 1, 46 п.м., площадь  220, 5 кв.м., объем 1 242 куб.м.;  

подпорную стену № 3: литер III, длина 44, 9 п.м., площадь 65, 4 кв.м.;

лифтоподъемник с пешеходным тоннелем и подпорной стеной: литер IV, ширина по лифтоподъемнику D 9, 60 м., площадь по лифтоподъемнику 72, 3 кв.м., высота по лифтоподъемнику 75 м., объем по лифтоподъемнику 5 423 куб.м.; длина по подпорной стене 52 м., ширина по подпорной стене 8 м., площадь по подпорной стене 66, 2 кв.м.; высота по подпорной стене 4, 7 м., объем подпорной стене 177 куб.м.; длина по тоннелю 248, 35 м., ширина по тоннелю 48, 6 м., площадь по тоннелю 1 245, 6 кв.м., высота по тоннелю 37, 7 м., объем по тоннелю 5 343 кв.м.;  

свайное поле спального корпуса, литер А, выполнено из буро-набивных свай                 22 шт., длиной сваи 15 м., диаметром 50 см.;  

свайное поле клуба-столовой, литер Б, площадь 313, 7 кв.м.;

дорога: литер V, длина по оси 749 м., площадь покрытия 4 556 кв.м.;

волноотбойную стену: литер V, согласно экспликации площадей проезда – длина 139, 4 м., ширина max. 4, 64 м., высота 6, 96 м.; элементы улицы (проезда, тротуары), тоннели, набережной, берегоукрепительных сооружений – длина 139, 4 м.

    В рамках рассмотрения указанного дела арбитражным судом установлено, что строительство санаторно-курортного комплекса осуществлялось п/о Гуковуголь. Впоследствии, на основании приказа Министерства топлива и энергетики Российской Федерации № 49а от 11.06.1992 «О передаче строительства санаторного комплекса от П/О «Гуковуголь» к Генеральной дирекции концерна «Кузбассшахтострой», акта приёма-передачи строительства санаторного комплекса от П/О «Гуковуголь» к Генеральной дирекции концерна «Кузбассшахтострой» от 10.07.1992, строительство санатория передано Генеральной дирекции концерна «Кузбассшахтострой».

  Права Генеральной дирекции концерна «Кузбассшахтострой» на земельный участок, выделенный под строительство санаторного комплекса подтверждаются постановлением № 910 от 09.11.1993 «О выдаче государственных актов на право пользования землей, предоставляемой для строительства» и Государственным актом на право бессрочного (постоянного) пользования землей КК-2 № 426000504.

Право собственности на спорные объекты недвижимости перешло к                        АООТ «Генеральная дирекция «Кузбассшахтострой»в соответствии с планом приватизации государственного имущества государственной Генеральной дирекции концерна «Кузбассшахтострой».

В соответствии с протоколом № 2 внеочередного общего собрания участников ООО «Объединенная дирекция по строительству лечебно-оздоровительных объектов в городе Сочи» от 10.02.2002 и соглашением № 1 от 10.02.2002 ОАО «Генеральная дирекция «Кузбассшахтострой» передало ООО «Объединенная дирекция по строительству лечебно-оздоровительных объектов в городе Сочи» в качестве оплаты доли в уставном капитале истца незавершенный строительством санаторный комплекс на 428 мест, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Новороссийское шоссе, 20 и земельный участок общей площадью 5,91 га под незавершенным строительством объектом недвижимости.

Таким образом, ООО «ОДС» перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 5,91 га, ранее принадлежавшее правообладателю объектов недвижимости – ОАО «Генеральная дирекция «Кузбассшахтострой».

 Владение ООО «ОДС» земельным участком площадью 5,91 га на праве постоянного (бессрочного) пользования подтверждается также постановлением главы города Сочи от 27.05.2002 № 304/3 «О выдаче правоудостоверяющих документов                ООО «Объединенная дирекция по строительству лечебно-оздоровительных объектов в городе Сочи» на земельный участок в Хостинском районе города Сочи для незавершенного строительства санаторного комплекса на 428 мест» (далее – постановление от 27.05.2002 № 304/3).

В порядке переоформления права (постоянного) бессрочного пользования на земельный участок под объектами недвижимости, на основании заявления ООО «ОДС» в соответствии с постановлением от 27.05.2002 № 304/3 у объединенной дирекции по строительству лечебно-оздоровительных объектов города Сочи Концерн «Кузбассшахтострой» изъят земельный участок площадью 59100 кв. м и предоставлен в аренду в порядке правопреемства по строительству санаторного комплекса на 428 мест ООО «ОДС» на 49 лет в Хостинском районе города Сочи.

Постановление от 27.05.2002 № 304/3 было реализовано посредством заключения между администрацией (арендодатель) и ООО «ОДС» (арендатор) договора аренды                   от 30.05.2002 № 2500 земельного участка площадью 59100 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Новороссийское шоссе, 20, для строительства и дальнейшей эксплуатации санаторного комплекса на 428 мест, сроком до 01.06.2051.

Вместе с тем, в рамках рассмотрения дела № А32-54557/2017 арбитражный суд констатировал недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка от 30.05.2002 № 2500, заключенного между администрацией и ООО «ОДС» ввиду отсутствия у администрации полномочий на передачу в аренду спорного участка (участок относился к федеральному уровню собственности). 

Иной договор аренды, заключенный впоследствии с ООО «ОДС» в материалы дела не представлен.

Недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка заключенного по процедуре переоформления права бессрочного пользования, не может являться правовым основанием для прекращения указанного ограниченного вещного права, а также не может считаться реализовавшим свое право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования этим участком, возникшего в силу закона.

Аналогичная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 30.01.2019 № 306-ЭС17-5509, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.09.2019 по делу № А32-14433/2018.Таким образом, ООО «ОДС» владело спорным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и не утратило права на переоформление земельного участка на момент совершения сделки купли-продажи от 15.06.2019 с                  ООО «Ваша стихия». 

 В абзаце 2 пункта 14 постановления от 24.03.2005 № 11 разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

 Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 82/09). 

 В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

 По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

 В связи с заключением договора купли-продажи от 15.06.2019, учитывая недействительность  договора аренды от  30.05.2002 № 2500, к ООО «Ваша стихия»  перешли права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, которые имелись у продавца недвижимости – ООО «ОДС», то есть право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, договор аренды от 12.03.2020                  № 4900010985 заключен с ООО «Ваша стихия» в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и в этом случае не подлежали применению положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2, пункта 5            статьи 39.6 Земельного кодекса, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

При этом следует учитывать тот факт, что на момент заключения спорного договора аренды земельного участка с обществом администрация в лице департамента была осведомлена о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка, заключенного с предыдущим собственником объектов недвижимости, и, соответственно, сохранением за ООО «ОДС» права постоянного (бессрочного) пользования участком, которое впоследствии перешло к обществу. Из  текста самого договора аренды не следует, что данный договор заключен в целях завершения строительства незавершенного строительством объекта – санаторно-курортного комплекса.

Ограничение срока действия договоров аренды, при переоформлении права, нарушает права и законные интересы истца.

Исходя из подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса, которым предусмотрено заключение договора аренды земельного участка с собственником зданий, сооружений, на нем расположенных на 49 лет, и пункта 12 статьи этой же статьи, предоставляющего право определить срок договора аренды, подлежащему заключению без проведения торгов, именно арендатору, направление обществом дополнительного соглашения к договору аренды от 12.03.2020 № 4900010985, устанавливающего срок аренды участка на 49 лет, соответствует действующему земельному законодательству.

Заключение договора аренды от 12.03.2020 № 4900010985  на три года не лишает общество, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под приобретенными объектами недвижимости, права требовать установления предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет применительно к положениям подпункта 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. 

Иное толкование норм земельного законодательства ставило бы в неравное положение лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования на договор аренды, а также противоречило принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (статья 1 Земельного кодекса).

  То обстоятельство, что общество в заявлении в качестве основания предоставления земельного участка сослалось на положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ не опровергает обоснованность требований истца и не может служить основанием для отказа во внесении изменений в договор аренды.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). 

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

Поскольку срок действия спорного договора установлен арендодателем не в соответствии с земельным законодательством (не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на 49 лет), постольку  договор в части пунктов 2.1 и 3.2 является недействительным (ничтожным).

Требование истца, направленное на определение содержания спорного условия договора с указанием срока его действия в соответствии с Земельным кодексом – 49 лет, исходя из установленных судом обстоятельств является правомерным и подлежит удовлетворению.

Удовлетворяя исковые требования общества, и, фактически внося в договор аренды условия, устанавливающие иной срок его действия, суд исходит, прежде всего из того, что посредством такого судебного акта устанавливается правовая определённость в правоотношениях сторон арендной сделки, и в договор аренды вносятся условия, соответствующие действующему законодательству РФ, что не может нарушать права ответчиков.

Тот факт, что изначально арендатором подписан договор аренды со сроком действия 3 года не свидетельствует о его согласии с указанным сроком, поскольку опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами и фактом обращения арендатора с иском в арбитражный суд.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии пунктом 1 статьи 40 Устава города Сочи администрация в сфере регулирования земельных отношений осуществляет следующие полномочия: распоряжается земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. 

Департамент в силу пункта 3.7 своего Положения передает в аренду объекты муниципальной собственности, в том числе путем проведения торгов (аукциона, конкурса) по продаже права на заключение договора аренды в соответствии с действующим законодательством, а также на основании решений Городского Собрания Сочи. 

Изменение условий договора аренды земельного участка является распоряжением имуществом на иных условиях, ввиду чего суд считает необходимым обязать заключить дополнительное соглашение к договору именно администрацию, как лицо, наделенное Уставом и законом на распоряжение муниципальным имуществом. 

Техническое исполнение решения в виде подписания дополнительного соглашения администрация вправе поручить иному органу, в том числе и департаменту имущественных отношений города. 

С учетом изложенного в удовлетворении требований к департаменту следует отказать, поскольку он является ненадлежащим ответчиком. Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо- Кавказского округа от 01.03.2018 по делу № А32-652/2016, от 04.08.2020 по делу № А32-41146/2018.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 137, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительными (ничтожными) пункты 2.1 и 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900010985 от 12.03.2020, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи и                  ООО «Ваша стихия».

Обязать администрацию города Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу заключить с  ООО «Ваша стихия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900010985 от 12.03.2020, согласно которому пункты 2.1 и 3.1 договора изложить в следующей редакции:

пункт 2.1 «Срок действия настоящего договора устанавливается на 49 лет (сорок девять) лет и начинает исчисляться с даты государственной регистрации договора в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах)»;

пункт 3.1 «Исчисление арендной платы устанавливается с 10 января 2020 года».

В иске к департаменту имущественных отношений города Сочи отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяО.С. Левченко