АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

27 ноября 2017 года

Дело №

А56-26939/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2017 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Преснецовой Т.Г. и Рудницкого Г.М., 

при участии от закрытого акционерного общества «СТРЕМБЕРГ»         Алимовой Л.Т. (доверенность от 01.09.2016), Макаровской Н.В. (доверенность от 25.05.2016), от закрытого акционерного общества «Мастерград» генерального директора Багаева Д.Ю. (решение единственного акционера от 27.02.2017), представителей Шучалина А.В. (доверенность от 20.12.2016) и Бабелюка С.Н. (доверенность от  31.10.2017),  

рассмотрев 22.11.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Мастерград» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2017 (судья       Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2017 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Полубехина Н.С.) по делу             № А56-26939/2016,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Мастерград» (далее – ЗАО), место нахождения: 191028, Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 24, ОГРН 1127847127451, ИНН 7841460626, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточенным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к                    ЗАО «СТРЕМБЕРГ», место нахождения: 197374, Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, ОГРН 1027810289748, ИНН 7826113635, о расторжении предварительного договора от 16.04.2012 № 182 (далее – договор № 182) и взыскании 58 970 488 руб. 38 коп.  обеспечительных платежей и платы за открытие, перечисленных по этому договору.  

Делу присвоен № А56-26939/2016.

ЗАО «Мастерград» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ЗАО «СТРЕМБЕРГ» о признании одностороннего отказа от исполнения договора № 182, оформленного письмом от 05.05.2015 № 228-ю, недействительной сделкой. Делу присвоен № А56-87719/2016.

Определением от 21.02.2017 дела № А56-26939/2016 и № А56-87719/2016 объединены в одно производство с присвоением  № А56-26939/2016.

Решением от 23.04.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.07.2017, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ЗАО «Мастерград», ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый – об удовлетворении заявленных требований.

Как указывает податель жалобы, суды не дали оценки действиям                  ЗАО «СТРЕМБЕРГ», связанным с отказом от договора, на предмет их добросовестности; вывод судов о получении истцом уведомления об отказе от договора не соответствует имеющимся в деле доказательствам; суды не приняли во внимание положения пункта 4.4 договора № 182, согласно которым отделочные работы могут быть  начаты только при условии получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; суды необоснованно не применили к требованию о возврате обеспечительных платежей и платежей за открытие нормы о неосновательном обогащении; пункт 8.2.8 договора № 182 не подлежал применению после заключения 16.12.2013 дополнительного соглашения № 2 к нему, которым изменен предмет аренды, сроки обеспечения доступа в помещение для проведения отделочных работ.  

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО «СТРЕМБЕРГ» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.  

В судебном заседании представители ЗАО «Мастерград» поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители ЗАО «СТРЕМБЕРГ» - в отзыве на нее.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, ЗАО «СТРЕМБЕРГ» (арендодатель) и              ЗАО «Мастерград» (арендатор) 16.04.2012 заключили договор  № 182, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить краткосрочный и долгосрочный договоры аренды в отношении помещения № 1.14 А площадью 3371,51 кв. м и террасы площадью 2021,74 кв. м, находящихся на первом и третьем этажах многофункционального торгово-развлекательного комплекса «ПитерЛэнд» (далее – ТРК) площадью 180 000 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А.  

Условиями договора предусмотрено следующее:

- пункт 4.1: не позднее предполагаемой даты доступа, которая должна наступить до 01.06.2012, арендодатель обязан предоставить арендатору доступ в помещение, являющееся предметом аренды, для выполнения отделочных работ, о чем стороны обязаны подписать акт доступа, фиксирующий дату доступа, площадь помещения, перечень мелких недоделок (при их наличии) и срок их устранения;

- пункт 4.4: с момента подписания акта доступа арендатор обязан своими или привлеченными силами и за свой счет выполнить отделочные работы в помещении, которые должны быть начаты не позднее 01.06.2012 при условии получения арендодателем на эту дату разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и завершены не позднее даты официального открытия семейного досугового центра, назначенной на 01.03.2013. Если по вине арендодателя происходит приостановка осуществления отделочных работ, то срок их завершения и дата открытия центра переносятся соразмерно времени, в течение которого выполнение таких работ было не возможно;

- пункт 5.2: арендодатель и арендатор обязуются надлежащим образом подписать долгосрочный договор аренды в течение 60-ти рабочих дней с даты получения арендодателем свидетельства о собственности, но не ранее перечисления арендатором обеспечительных платежей;

- пункт 5.3: стороны обязуются заключить краткосрочный договор аренды сроком на 11 месяцев на условиях, согласованных в приложении № 2 к предварительном договору, и долгосрочный договор сроком на 10 лет на условиях, согласованных в приложении № 3 к договору;

- пункт 6.1: арендатор обязуется внести обеспечительный платеж-1 в размере рублевого эквивалента 251 685 долларов США, который в срок до 01.03.2013 будет зачтен арендодателем в качестве оплаты базовой арендной платы за первый и второй месяц аренды по краткосрочному договору аренды; 

- пункт 6.2: арендатор обязуется в срок до 01.03.2013 внести обеспечительный платеж-2 в размере рублевого эквивалента 251 685 долларов США, являющийся обеспечением надлежащего исполнения арендатором обязательств по настоящему договору и договорам аренды;

- пункт 6.3: арендатор в срок до 01.03.2013 перечисляет арендодателю плату за открытие в размере рублевого эквивалента 64 719 долларов США и в срок до 15.10.2012 – плату за официальное открытие-2 в размере 30% от пятимесячной базовой арендной платы, составляющей рублевый эквивалент 188 763,8 долларов США, при условии, что до этой даты состоялось официальное открытие ТРК. Если официальное открытие ТРК состоялось позднее 15.10.2012, то плата за официальное открытие-2 уплачивается в течение 5 рабочих дней с даты такого открытия;

- пункт 6.8: в случае если краткосрочный и долгосрочный договоры аренды не подписаны, а настоящий договор расторгнут на основании пункта 8.2, арендодатель имеет право удержать сумму обеспечительного платежа-2 в качестве неустойки в дополнение к другим суммам, причитающимся арендодателю по настоящему договору или по законодательству;

- пункт 8.2.8: арендодатель вправе расторгнуть договор и отказаться от заключения краткосрочного и долгосрочного договоров в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления арендатору за 5 календарных дней до даты предполагаемого расторжения договора, если арендатор в срок до 01.09.2012 не приступил к выполнению отделочных работ, т.е. в помещении арендатору отсутствует персонал, выполняющий отделочные работы или проектная документация на помещение не согласована с арендодателем по вине арендатора при условии, что к этой дате подписан акт доступа;

- пункт 8.3: в случае расторжения договора по основаниям, указанным в пункте 8.2, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере двухмесячной базовой арендной платы на основании счета арендодателю за счет обеспечительного платежа-2. При этом сумма обеспечения арендатору не возвращается и стоимость выполненных арендатором улучшений в помещении не возмещается;

- пункты 9.1 и 9.2: любые уведомления, счета на оплату, одобрения, согласия, разрешения или иные сообщения в связи с настоящим договором должны быть сделаны в письменной форме и доставлены по адресу, указанному реквизитах, и считаются надлежащим образом направленными стороне, являющейся адресатом, при вручении лично или с курьером – в момент передачи под роспись, при почтовой доставке заказным письмом с уведомлением о вручении на адрес, указанный в пункте 9.1, - в момент вручения адресату;

- пункт 11.5: договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует до исполнения всех обязательств по нему, если он не будет расторгнут ранее в соответствии с его условиями. Обязательства сторон, связанные с заключением краткосрочного и долгосрочного договоров аренды, действуют до 31.12.2015 и (или) до государственной регистрации указанных договоров в зависимости от того, что наступит ранее. 

ЗАО «СТРЕМБЕРГ» 30.05.2012 получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 78-1915в-2012 в отношении ТРК.  

Стороны 08.10.2012 заключили соглашение об изменение условий договора         № 182, в котором предусмотрели возможность оплаты обеспечительных платежей и платежа за открытие, установленных пунктами 6.1, 6.2 и 6.3 договора, путем передачи векселя ЗАО «Мастерград» номинальной стоимостью                   660 790,11 долларов США со сроком оплаты по предъявлении до 01.03.2013.

На основании акта от 08.10.2012 во исполнение обязательства по перечислению на основании пунктов 6.1, 6.2 и 6.3 договора № 182 251 685 долларов США, 251 685 долларов США и 56 621,62 долларов США соответственно                   ЗАО «Мастерград» передало ЗАО «СТРЕМБЕРГ» простой вексель серии А              № 011512, дата составления 08.10.2012, номинальной стоимостью 660 790,11 долларов США, оплата по предъявлению до 01.03.2013. 

Платежными поручениями от 17.10.2012 № 63, № 64 ЗАО «Мастерград» перечислило ЗАО «СТРЕМБЕРГ» 295717 руб. 78 коп. и 6 893 686 руб. 70 коп. платы за открытие.  

Стороны 16.12.2013 заключили соглашение № 2 к договору № 182, которым изменили предмет аренды, указав следующие его характеристики: часть ТРК № 2.34 А (в соответствии с проектной нумерацией) площадью 3946,99 кв. м на втором этаже и площадью 1803,78 на третьем этаже, а пункт 3.4 изложили в следующей редакции: «Арендодатель обязан не позднее 31.01.2014 выполнить работы по обеспечению необходимого арендатору уровня полезной нагрузки на плиту перекрытия пола части ТРК № 2.34А площадью 3946,99 кв. м за исключением участка плиты площадью 239,72 кв. м, обозначенного на приложении № 3 к названному соглашению, и предоставить арендатору результат указанных работ. Арендатор обязан не позднее 15.01.2014 приступить к разработке проектной документации в отношении отделочных работ в помещении, а также документов и информации, указанных в приложении № 5 к предварительному договору. При неисполнении арендодателем обязательства по выполнению работ по обеспечению необходимого арендатору уровня полезной нагрузки на плиту пола арендатор вправе не приступать к разработке проектной документации в отношении отделочных работ в помещении». Также указанным соглашением пункт 4.1 договора № 182 изложен следующим образом: «Арендодатель обязуется не позднее 04.03.2014 предоставить арендатору поэтажные платы и экспликацию БТИ, включающие арендуемое помещения в том виде, как оно определено этим соглашением, и положительное заключение экспертной организации, аккредитованной на проведение экспертизы проектной документации, подтверждающее обеспеченный арендодателем уровень полезной нагрузки на плиты перекрытия пола расположенной на втором этаже части ТРК № 2.34 А площадью 3946,99 кв. м. В течение 7 дней с даты передачи указанных документов арендатору, но не позднее 10.03.2014, арендодатель обязан предоставить арендатору доступ в помещение для выполнения отделочных работ, а арендатор получить его по акту доступа, фиксирующему дату доступа, площадь помещения и перечень мелких недоделок (при их наличии), сроки их устранения». 

ЗАО «СТРЕМБЕРГ» и ЗАО «Мастерград» 25.06.2014 подписали акт выполнения работ, в котором указали, что арендодатель осуществил усиление полезной нагрузки на плиту перекрытия пола части площадью 3946,99 кв. м № 2.34 А на втором этаже ТРК с предполагаемым уровнем полезной нагрузки 1100 кг/кв. м; обязательства, предусмотренные абзацем 3 пункта 3.4 договора № 182 в редакции соглашения от 16.12.20103 № 2, возлагаются на арендатора с момента передачи арендодателем полного комплекта документов, предусмотренных пунктом 4.1 договора.  

Стороны 11.08.2014 подписали акт доступа в помещение, в котором зафиксировали его передачу с недоделками, перечень и срок устранения которых указан в приложении № 1 к акту, в том числе обязательства арендодателя в срок до 10.09.2014 передать проектную документацию по письму № 11/18-1-14, а при необходимости по требованию ГосПожнадзора довести предел огнестойкости перекрытия вне пределов помещения арендатора на отметке +5.040 до требуемых параметров и обустроить дополнительные эвакуационные выходы.  

ЗАО «Мастерград» письмом от 30.04.2015 со ссылкой на изменение объемно-планировочных решений и основных технических показателей ТРК, изменение площади арендуемых помещений в результате строительства лестничной клетки и непредставление ему проектной документации на реконструкцию Детского развлекательного центра предложило ЗАО «СТРЕМБЕРГ» расторгнуть договор           № 182, возвратить обеспечительные платежи и плату за открытие. 

ЗАО «СТРЕМБЕР» письмом от 05.05.2015 № 228-Ю уведомило                          ЗАО «Мастерград» об отклонении предложения о расторжении договора № 182 и   сообщило как об отказе на основании пункта 8.2.8 от договора № 182, так и об отказе от заключения краткосрочного и долгосрочного договоров аренды.   

ЗАО «Мастерград» со ссылкой на проведение ЗАО «СТРЕМБЕРГ»  реконструкции ТРК без получения необходимых разрешений и согласования проектной документации, неполучение ответчиком свидетельства о праве собственности на ТРК и нарушение требований статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при отказе от договора № 182 обратилось в суд с настоящим иском. 

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении исковых требований со ссылкой на пропуск срока исковой давности на оспаривание отказа от договора № 182, а также указав, что арендатор в нарушение условий этого договора         не начал отделочные работы в помещение, не представил в материалы дела доказательств несоответствия плиты перекрытия пола требованиям, согласованным в пункте 3.4 договора.  

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает необходимым судебные акты отменить.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Пунктом 2 этой же нормы права установлена, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

 Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – Постановление № 54) при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Суды первой и апелляционной инстанций, посчитав уведомление от 05.05.2015 № 228-ю односторонней оспоримой сделкой, установив выполнение арендодателем пункта 4.1 договора № 182 в редакции дополнительного соглашения от 16.12.2013 № 2, применили срок исковой давности к заявленным требованиям и отказали в признании названного уведомления недействительным. 

Вместе с тем ссылка истца на то, что ЗАО «СТРЕМБЕРГ» после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществило без необходимых разрешений строительство перекрытия пола на уровне 2-го этажа ТРК, а не работы по усилению плиты перекрытия пола, в связи с чем оснований для отказа от договора не имелось, поскольку в силу пункта 4.4 договора № 182  истец вне зависимости от подписания акта доступа имел право не преступать к выполнению отделочных работ, судами не проверена. 

При этом разъяснения, изложенные в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительность договора аренды, с учетом положений пункта 4.4 договора        № 182 не исключают необходимость проверки довода истца о законности осуществленных ответчиком работ. 

Суды сослались на непредставление истцом доказательств, безусловно свидетельствующих о том, что участок плиты перекрытия пола не соответствовал требованиям, которые согласованы сторонами в пункте 3.4 договора № 182 в редакции дополнительного соглашения от 16.12.2013 № 2, однако никаким образом не дали оценки тому факту, что рабочая документация раздела «Архитектурные решения» на предмет соответствия требованиям пожарной безопасности при строительстве Семейного тематического парка «Мастерград» получила 10.04.2015           от санкт-петербургского государственного бюджетного учреждения «Центр экспертно-технического сопровождения» отрицательную экспертную оценку                   № 857/НЭ-15. При этом при подписании 11.08.2014 акта доступа арендодатель обязался в срок до 10.09.2014 передать проектную документацию по письму             № 11/18-1-14, а при необходимости по требованию органов ГосПожнадзора довести предел огнестойкости перекрытия на отметке +5,040 до требуемых параметров и обустроить дополнительные эвакуационные выходы. С учетом представленной в материалы дела переписки сторон, имевшей место в период с сентября 2014 года по апрель 2015 года, выполнение арендодателем указанных обязательств суды не проверили. 

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Истец в суде первой инстанции обращался с ходатайством о назначении строительной экспертизы для выяснения вопроса о законности осуществленных ЗАО «СТРЕМБЕРГ» работ, связанных с обустройством перекрытия на уровне 2-го этажа,  однако указанное ходатайство было отклонено.

Кроме того, пункт 8.2.8 договора № 182 предоставляет арендодателю право на отказ от договора в случае, если до 01.09.2012 арендатор не приступил к выполнению отделочных работ при условии, что к этой дате подписан акт доступа. Однако акт доступа подписан сторонами 11.08.2014, при этом условиями договора предусмотрена возможность продления срока проведения отделочных работ, а не изменение даты, до которой должны быть начаты такие работы в помещении в случае неподписания акта доступа.  

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций в нарушение требований части 2 статьи 65 АПК РФ неправильно определили обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения названного дела, в том числе не проверили оспариваемый отказ от договора на предмет его соответствия положениям статьи 10 ГК РФ.  

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ в редакции, действующей с 01.06.2015, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Суды первой и апелляционной инстанции, сославшись на то, что обеспечительные платежи и плата за открытие  внесены в период действия договора № 182, предметом иска является расторжение договора и возврат этих платежей как последствие такого расторжения, а требования об их возврате по иным основаниям не заявлено, в удовлетворении иска в этой части отказали. При этом доводу истца, изложенному в правовом обосновании иска (т.д. 4 л. 240-245), об отсутствии у ответчика правовых оснований для удержания указанных платежей, в том числе и с учетом пункта 11.5 договора № 182, а также характера и целей названных платежей, суды не дали. 

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы судов, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют  имеющимся в деле доказательствам, сделаны без учета обстоятельств, подлежащих доказыванию, в связи с чем решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене, а дело – передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, дать надлежащую оценку доводам сторон и принять законное и обоснованное решение. По результатам рассмотрения спора надлежит распределить расходы по кассационной жалобе. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2017 по делу № А56-26939/2016 отметить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.   

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

Т.Г. Преснецова

Г.М. Рудницкий