АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

17 мая 2018 года

Дело №

А56-38925/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Преснецовой Т.Г.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга  Воронина Б.А. (доверенность от 28.12.2017), от общества с ограниченной ответственностью «Династия» Екимовской А.Н. (доверенность от 03.07.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2017 (судья Галенкина К.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу № А56-38925/2017,					

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Династия», место нахождения: 197183, Санкт-Петербург, Полевая Сабировская ул., д. 48, корп. 1, ОГРН 1147847152177, ИНН 7814610350 (далее – ООО «Династия», общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербург и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – комитет), о признании права собственности на жилые помещения - квартиры, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, пр. Луначарского, д. 72, корп. 1, лит. А: 12-С общей площадью 194,1 кв. м с кадастровым номером 78:36:0005528:3939; 14-С общей площадью 194,7 кв. м с кадастровым номером 78:36:0005528:3941; 4-С общей площадью 197,5 кв. м с кадастровым номером 78:36:0005528:3969; 5-С общей площадью 181,4 кв. м с кадастровым номером 78:36:0005528:3971, а также просило признать его добросовестным приобретателем квартир 4-С и 5-С (с учётом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра).

Решением суда от 14.09.2017 иск удовлетворен. 

Постановлением апелляционного суда от 19.12.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Податель жалобы указывает, что комитет не является надлежащим ответчиком по иску о признании права собственности на жилые помещения, комитет заявлял в суде первой инстанции ходатайства о замене его на Жилищный комитет и администрацию района, полагает, что в связи с тем, что истец отказался от замены ответчика, суд должен был отказать в иске, заявленном к ненадлежащему ответчику.

 Податель жалобы ссылается на то, что общество не представило доказательств, подтверждающих факт владения квартирами  в период с 1993 г. по 2017 г.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Управление Росреестра о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Ссылаясь на то, что является правопреемником совместного предприятия в форме акционерного общества закрытого типа «Династия», созданного 04.08.1992 и зарегистрированного Комитетом по внешним связи мэрии Санкт-Петербурга за   № АОЛ-2235, которое на основании договоров купли-продажи от 14.12.1993 №№ 34/93, 35/93 и от 24.12.1993 №№ 33/93, 32/93 приобрело у АОЗТ «БКМК» квартиры №№ 4, 5, 12 и 14, расположенные по адресу: Санкт- Петербург, пр. Луначарского, д. 72, корп. 1, произвело оплату по договорам, получило квартиры по актам приема-передачи от 28.12.1993 №№ 32/93, 33/93, 34/93 и 35/93, сделки зарегистрированы ПИБ Выборгского района мэрии Санкт-Петербурга, а также ссылаясь на то, что истец открыто, добросовестно и непрерывно владеет указанными квартирами как своими собственными более 15 лет, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование иска общество ссылается также на то, что постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2009 по делу № А56-38178/2005 истец признан добросовестным покупателем квартир №№ 12 и 14.

Суд первой инстанции счёл установленным, что указанные в обоснование иска сделки совершены с соблюдением требований к данным сделкам, на возмездной основе и зарегистрированы в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством о порядке регистрации сделок, объекты фактически переданы истцу. Суд сослался на то, что данными объектами истец открыто, добросовестно и непрерывно владеет как собственными более 15 лет.

Суд сослался на вступившие в законную силу судебные акты по делу      № А56-38178/2005 и по делу № А56-49313/2003, а также на то, что у истца отсутствует иная возможность зарегистрировать свои права на спорное имущество и удовлетворил исковые требования.

Суд отклонил доводы комитета о пропуске истцом срока исковой давности, указав в решении, что из материалов дела следует, что спорное имущество из владения истца не выбывало.

Суд не принял доводы комитета о том, что он является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, сославшись на Положение, утвержденное постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98, а также на то, что комитет заявлял свои притязания на здание, в котором находятся спорные помещения по делу № А56-49313/2003.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции полагает, что решение и постановление подлежат отмене в связи с тем, что изложенные в них выводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

          В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

          При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

          давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

          давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

          давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

	Суды первой и апелляционной инстанций, сделав  вывод о наличии оснований возникновения права собственности истца на спорные квартиры, сослались одновременно и на договоры купли-продажи и на непрерывное, давностное владение истцом этими объектами. При этом суды не учли, что круг обстоятельств, подлежащий исследованию при разрешении спора по одному из оснований, иной, чем по другому.

Сделав  ссылку о том, что истец непрерывно, открыто и добросовестно владеет спорными  объектами более 15 лет, суды не указали, какими имеющимися в деле доказательствами эти  выводы подтверждаются. Ссылка суда первой инстанции на то, что истцом уплачиваются налоги на основные средства, производится переоценка данных объектов, что спорное имущество из владения истца не выбывало, не подтверждается имеющимися в деле доказательствами. 

Не обоснованной является ссылка судов первой и апелляционной инстанций на судебные акты по делу № А56-38178/2005, поскольку при рассмотрении этого дела истец не заявлял требований в отношении спорных квартир №№ 4-С и 5-С. Соответствие квартир №№ 12 и 14 квартирам №№ 12-С и 14-С, являющимся предметом спора по настоящему делу, судом не проверена.  Обстоятельства владения объектами после 2005 г. судами при рассмотрении настоящего дела не исследованы.

Сделав выводы о возникновении права собственности истца на спорные квартиры на основании договоров купли-продажи, суды первой и апелляционной инстанции не исследовали обстоятельства, связанные с регистрацией перехода права собственности на объекты недвижимости от продавца к покупателю.

Судами не дана оценка тому обстоятельству, что в соответствии с уведомлениями Управления Росреестра регистрирующим органом была приостановлена государственная регистрация прав на основании заявления ООО «Династия» в отношении спорных объектов по ряду оснований, в том числе в связи с отсутствием заявления продавца о прекращении права собственности на объекты, в связи с отсутствием документов, подтверждающих право собственности продавца в отношении указанных квартир, в связи с отсутствием в Управлении Росреестра учредительных документов ООО «Династия», в связи с тем, что из представленных документов невозможно установить, что покупатель по договорам и ООО «Династия» являются одним и тем же лицом, а также в связи с тем, что отсутствуют документы об уплате государственной пошлины за осуществление регистрационных действий в установленном размере.

Суды не проверили, устранены ли обществом обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав в отношении спорных объектов.

Суды также не исследовали обстоятельства, связанные с владением спорными объектами недвижимости, не установили, в чьем фактическом владении квартиры находятся, кто в них проживает, кто платит налоги на спорное имущество, оплачивает коммунальные и прочие услуги, связанные с их содержанием и использованием.

Суды необоснованно отклонили заявление комитета о том, что он является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу в связи с тем, что спорные объекты недвижимости относятся к жилищному фонду,  полномочиями в отношении которого обладает Жилищный комитет в соответствии с Положением о Жилищном комитете, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2003 № 175 (пункты 3.1.16, 3.2.11, 3.3.7 Положения), и администрация района. 

Ссылка судов при этом на дело № А56-49313/2003 необоснованна, так как по делу № А56-49313/2003 судом не рассматривался спор в отношении жилых квартир, спорным являлось здание как объект гражданских прав.

Отклонение судами доводов комитета о пропуске срока исковой давности также не обоснованно конкретными доказательствами. 

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует отменить, а дело направить в тот же суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дав оценку всем доводам участвующих в деле лиц, установить, кто является надлежащим ответчиком по настоящему делу, и  в соответствии с требованиями статей 46, 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решить вопрос о привлечении к участию в деле надлежащих ответчиков. После чего суду следует дать установленным обстоятельствам правовую оценку, указав доказательства, на которых основаны выводы суда и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд принял или отклонил имеющиеся в деле доказательства.

	С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2017 по делу № А56-38925/2017 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

 Т.Г. Преснецова