АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  №А19-16330/2023

г. Иркутск

23 мая 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 07.05.2024. Решение в полном объеме изготовлено 23.05.2024.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи  Уразаевой А.Р.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Седых Д.Д.,

 рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «ФСК Милана» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,  адрес: 664022, 

<

...>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; адрес: 670000, Республика Бурятия, г.Улан-Удэ)

 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, 

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «ИнвестКонсалт», Управление Федеральной налоговой службы по Иркутской области (адрес: 6640, 

<

...>),  

при участии в заседании:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2024 № 1, паспорт; 

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности 38АА4083737 от 24.04.2023, диплом, паспорт;

третьи лица: не явились, извещены надлежащим образом.

установил:

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 29.01.2021 заявление общества с ограниченной ответственностью «Стройком» о признании общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Милана» несостоятельным (банкротом) принято к производству, возбуждено производство по делу.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 27.09.2022 (дата объявления резолютивной части) ООО «ФСК Милана» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО4.

ООО «ФСК Милана»  обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением об истребовании из чужого незаконного владения индивидуального предпринимателя ФИО1 недвижимого имущества: нежилое помещение, площадью 78,6 кв.м., цокольный этаж №1, кадастровый номер 38:36:000023:33597, находящегося по адресу: 

<

...>.

  Определениями от 25.07.2023, от 10.11.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «ИнвестКонсалт», Управление Федеральной налоговой службы по Иркутской области.

В обоснование исковых требований указано, что ранее должнику ООО «ФСК Милана» на праве собственности принадлежали объекты недвижимости: нежилое помещение № 1-9 на поэтажном плане, находящееся по адресу: 

<

...> общей площадью 657,1 кв.м., этаж цокольный № 2, кадастровый номер 38:36:000023:16836; нежилое помещение № 1-11 на поэтажном плане, находящееся по адресу: 

<

...>, общей площадью 657,2 кв. м., этаж цокольный № 1, кадастровый номер 38:36:000023:16863. Между должником ООО «ФСК Милана» и ООО «ИнвестКонсалт» 08.02.2019 заключен договор № 08/2019 о передаче указанного недвижимого имущества, по которому право собственности на названные нежилые помещения перешло к ООО «ИнвестКонсалт». Позднее данные объекты недвижимости были преобразованы в иные объекты недвижимости меньшей площадью, в том числе образовано: нежилое помещение, площадью 78,6 кв.м., цокольный этаж № 1, кадастровый номер 38:36:000023:33597, находящееся по адресу: 

<

...>. В отношении указанного объекта 29.09.2021 заключен договоры купли-продажи между ООО «ИнвестКонсалт» и ФИО1 При этом определением Арбитражного суда Иркутской области от 06.07.2023 по делу № А19-7095/2021 признан недействительной сделкой договор № 08/2019 о передаче недвижимого имущества от 08.02.2019, заключенный между ООО «ФСК Милана» и ООО «ИнвестКонсалт», применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с ООО «ИнвестКонсалт» в пользу ООО «ФСК Милана» 64 401 000 руб. 

Обращаясь с иском об истребовании из чужого незаконного владения ИП ФИО1 спорного объекта недвижимого имущества истец ссылается на то, что ИП ФИО1 действовал недобросовестно, был осведомлен о том, что продавец ООО «ИнвестКонсалт» не наделен правом на заключение сделок по реализацию спорного имущества третьим лицам, а также о наличии предшествующего собственника – ООО «ФСК Милана», в отношении которого возбуждено дело о банкротстве; покупатель   должен был предпринять действия по проверке приобретаемого имущества, не мог не придать значение п. 2.2.1 договора о передаче недвижимого имущества № 08/2019 от 08.02.2019, содержащему прямой запрет ООО «ИнвестКонсалт» на продажу недвижимого имущества. Договор между ООО «ИнвестКонсалт» и ответчиком заключен уже после принятия Арбитражным судом Иркутской области заявления о признании ООО «ФСК Милана» несостоятельным (банкротом) и введения в отношении общества процедуры наблюдения, данная информация была общедоступна, сведения содержались на сайте «Федресурс». Кроме того, имущество было приобретено по явно заниженной цене. 

ИП ФИО1 с исковыми требованиями не согласился, в представленном отзыве указал, что является добросовестным покупателем. Довод истца о занижении стоимости отчуждаемого имущества документально не подтвержден, в свою очередь ответчиком перечислены денежные средства за покупку спорного помещения, расчеты производились через ООО «ЦНС» в подтверждение чего представлены, в том числе копии: расписки от 11.09.2021, расписки от 21.09.2021, справки об операции Исх. №1cb3325e oт 28.03.2024, справки об операции Исх. №52dec1bd от 29.03.2024, справки с реквизитами счета №d325b626, квитанция №2-3-546-172-619, справка о расторжении договора №cla3e87c от 29.03.2024 на сумму 3 750 000 руб.

УФНС России по Иркутской области  надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, представителя в судебное заседание не направило; в представленном отзыве исковые требования поддержало в полном объеме.

ООО «ИнвестКонсалт», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, письменных пояснений по существу заявленных требований не представило.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Между ООО «ФСК Милана» (Передающая сторона) и ООО «ИнвестКонсалт» (Принимающая сторона) 08.02.2019 заключен договор № 08/2019 передачи имущества в собственность, согласно которому Передающая сторона (должник) безвозмездно передает в собственность Принимающей стороне (ответчик), а Принимающая сторона принимает в свою собственность: - нежилое помещение № 1-9 на поэтажном плане, находящееся по адресу: 

<

...> общей площадью 657,1 кв.м., этаж Цокольный № 2, кадастровый номер 38:36:000023:16836; - нежилое помещение № 1-11 на поэтажном плане, находящееся по адресу: 

<

...>, общей площадью 657, 2 кв.м., этаж Цокольный № 1, кадастровый номер 38:36:000023:16863.

В соответствии с пунктом 1.4 договора безвозмездная передача объекта осуществлена в соответствии с решением единственного участника ООО «ФСК Милана» в качестве пополнения чистых активов ООО «ИнвестКонсалт». Указанное недвижимое имущество было передано ООО «ИнвестКонсалт» по акту приема-передачи от 08.02.2019. Право собственности ООО «ИнвестКонсалт» на нежилые помещения было зарегистрировано в установленном законом порядке. 

В последующем ООО «ИнвестКонсалт» произвело раздел приобретенных двух нежилых помещений. Так из нежилого помещения № 1-9 (кадастровый номер 38:36:000023:16836) образовано семь помещений с кадастровыми номерами: 38:36:000023:33602, 38:36:000023:33603, 38:36:000023:33604, 38:36:000023:33605, 38:36:000023:33606, 38:36:000023:33607, 38:36:000023:33608. Из нежилого помещения №1-11 (кадастровый номер 38:36:000023:16863) образовано восемь помещений с кадастровыми номерами: 38:36:000023:33594, 38:36:000023:33595, 38:36:000023:33596, 38:36:000023:33597, 38:36:000023:33598, 38:36:000023:33599, 38:36:000023:33600, 38:36:000023:33601. Вновь образованные помещения реализованы ООО «ИнвестКонсалт» по договорам купли-продажи физическим лицам.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 19.07.2021 (резолютивная часть объявлена 12.07.2021) в отношении общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Милана» введена процедура наблюдения, временным управляющим ООО «ФСК Милана» утверждена арбитражный управляющий ФИО4. Решением Арбитражного суда Иркутской области от 03.10.2022 (резолютивная часть объявлена 27.09.2022) в отношении ООО «ФСК Милана» введена процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена арбитражный управляющий ФИО4.

Определением от 06.07.2023 заявление конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Милана» ФИО4 удовлетворено, признан недействительной сделкой договор № 08/2019 о передаче недвижимого имущества от 08.02.2019, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Милана» и Обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестКонсалт»; применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с Общества с ограниченной ответственностью «ИнвестКонсалт» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Милана» 64 401 000 руб.

Полагая, что спорное имущество - нежилое помещение, площадью 78,6 кв.м., цокольный этаж №1, кадастровый номер 38:36:000023:33597, находящегося по адресу: 

<

...>, образованное из нежилого помещения № 1-9 (кадастровый номер 38:36:000023:16836), ранее находившиеся в собственности у истца, выбыло из его владения помимо его воли, по сделке, признанной судом недействительной, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения ИП ФИО1

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, по правилам статьи 71 АПК РФ суд приходит к следующему.

В пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статьи 301 и 302 ГК РФ.

Принятие судом в деле о банкротстве судебного акта о применении последствий недействительности первой сделки путем взыскания с другой стороны сделки стоимости вещи не препятствует удовлетворению иска о ее виндикации. Однако если к моменту рассмотрения виндикационного иска стоимость вещи будет уже фактически полностью уплачена должнику стороной первой сделки, то суд отказывает в виндикационном иске.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), применяя положения статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Из пункта 35 Постановления № 10/22 следует, что, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В пункте 37 Постановления № 10/22 разъяснено, что ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). При этом возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. 

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 Постановления № 10/22).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.11.2008 №126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» разъяснено, что недействительность договора купли-продажи сама по себе не даёт оснований для вывода о выбытии имущества, переданного во исполнение этого договора, из владения продавца помимо его воли. Выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле. Если же имущество выбывает из владения лица в результате похищения, утери, действия сил природы, закон говорит о выбытии имущества из владения помимо воли владельца. Именно такие фактические обстоятельства, повлекшие выбытие имущества из владения лица, и учитываются судом при разрешении вопроса о возможности удовлетворения виндикационного иска против ответчика, являющегося добросовестным приобретателем имущества по возмездной сделке.

В данном случае суд не может согласиться с доводом истца о том, что спорное имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, в связи со следующим.

Заявляя о выбытии спорного имущества из владения собственника помимо его воли, истец ссылается на условия договора № 08/2019 передачи недвижимого имущества в собственность, заключенного между ООО «ФСК Милана» и ООО «ИнвестКонсалт», которыми определены основания и цель передачи спорного имущества от ООО «ФСК Милана» к ООО «ИнвестКонсалт» - пополнение чистых активов ООО «ИнвестКонсалт» в инвестиционных целях, а также эффективное управление недвижимым имуществом (п. 2.2.3 договора).

Истец полагает, что управление недвижимым имуществом, по смыслу договора № 08/2019, не предполагало его последующее отчуждение ООО «ИнвестКонсалт», что следует из п.2.2.3 договора – «до выполнения условий безвозмездной передачи имущества ООО «ИнвестКонсалт» не вправе отчуждать переданное недвижимое имущество третьим лицам».  

Вместе с тем, истцом не названо обстоятельств, до выполнения которых ООО «ИнвестКонсалт» не вправе осуществлять сделки с объектом, влекущим переход прав (предусматривающие возможность перехода прав) к иным лицам (п.2.2.3 договора № 08/2019 о передаче нежилого имущества от 08.02.2019).

В рамках настоящего спора судом не установлено обстоятельств выбытия спорного имущества из владения истца помимо его воли, такие обстоятельства не установлены и при  рассмотрении обособленного спора о признании недействительной сделкой договора № 08/2019 о передаче недвижимого имущества от 08.02.2019, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Милана» и Обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестКонсалт» в рамках дела № А19-705-39/2021, имеющего преюдициальное значение для настоящего дела.

Истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не приведено обстоятельств, однозначно свидетельствующих о выбытии спорного помещения из владения ООО «ФСК Милана» помимо воли последнего.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота. Любой добросовестный участник гражданского оборота, намереваясь приобрести имущество значительной стоимости не мог не поинтересоваться причинами совершения указанной сделки, не проверить ее юридическую чистоту, не ознакомиться исчерпывающим образом с информацией о продавце и его полномочиях на отчуждение имущества размещенной в доступных источниках. Добросовестный потенциальный покупатель должен был совершить указанные действия, ожидаемые в сходной ситуации, до совершения сделки, приобретать имущество только убедившись в бесспорной юридической чистоте сделки. В противном случае такой покупатель принимает на себя все сопутствующие риски, в том числе риски связанные с возможным последующим оспариванием сделки в процедуре банкротства продавца.

Конституционный Суд Российской Федерации указал, что в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, признается добросовестным, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что он знал об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (Определение Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 2839-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан ФИО5 и ФИО6 на нарушение их конституционных прав пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В ходе рассмотрения дела судом установлено и подтверждается материалами дела, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимости от 21.09.2021 между ООО «ИнвестКонсалт» и ФИО1 в отношении спорного имущества: - нежилое помещение, площадью 78,6 кв.м., цокольный этаж № 1, кадастровый номер 38:36:000023:33597, находящееся по адресу: 

<

...>, какие-либо споры и правопритязания в отношения указанного объекта отсутствовали, право собственности продавца ООО «ИнвестКонсалт» было зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН, сведения о наличии каких-либо ограничений в реестре отсутствовали.

При этом ссылки истца на наличие предшествующего собственника имущества– ООО «ФСК Милана», в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, информация о чем была размещена на сайте ЕФРСБ, судом отклоняются, поскольку спорное имущество было приобретено не у ООО «ФСК Милана», а у  ООО «ИнвестКонсалт», в отношении которого такая информация на момент заключения договоров купли-продажи отсутствовала.

Согласно пунктам 3,  4 договора купли-продажи недвижимости от 21.09.2021 цена недвижимости составляет 3 750 000 руб.

Сторонами сделки согласован следующий порядок расчетов:

- сумма в размере 100 000 руб. выплачена покупателем продавцу в качестве задатка за приобретаемый объект недвижимости, что подтверждается распиской. Сумма задатка входит в стоимость объекта недвижимости.

- сумма в размере 3 650 000 руб. выплачена покупателем продавцу за счет собственных денежных средств при подписании договора купли-продажи недвижимости до передачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области для осуществления государственной регистрации перехода прав собственности на помещение к покупателю.

Из пояснений и доводов ответчика следует, что при приобретении спорного помещения ориентировался на выписку из ЕГРН о собственнике, на стоимость помещения в размере 3 510 000 руб., определенного в Отчете № 017-44-00085 от 04.03.2021 об оценке рыночной стоимости, подготовленном Союзом «Торгово-промышленная палата Восточной Сибири».

В подтверждение указанных доводов ответчиком представлен Отчет № 017-44-00085 от 04.03.2021 об оценке рыночной стоимости, подготовленный Союзом «Торгово-промышленная палата Восточной Сибири» и выписка из ЕГРН от 11.02.2021.

До заключения договора купли-продажи недвижимости от 21.09.2021 в качестве задатка ФИО7 от ФИО8 получены денежные средства в сумме 100 000 руб., что подтверждается распиской от 11.09.2021.

Из доводов и пояснений истца следует, что ФИО8 является его родственником и по его поручению осуществлял передачу денежных средств в размере 100 000 руб. ФИО7

Также ответчик пояснил, что денежные средства в сумме 3 300 000 руб. получены после продажи жилого помещения в г.Улан-Удэ, что подтверждается договором купли- продажи от 10.09.2021. Денежные средства в сумме 3 650 000 руб. сняты с расчетного счета ФИО9 21.09.2021 и переданы в наличной форме представителю продавца  ФИО7

Всего ответчиком переданы ФИО7 денежные средства в общей сумме 3 750 000 руб.

В судебное заседание, состоявшееся 19.02.2024, по ходатайству ответчика для дачи пояснений относительно проведенной сделки и стоимости имущества на момент заключения сделки, явился свидетель ФИО7 (личность установлена путем проверки паспорта, свидетель предупрежден об уголовной ответственности предусмотренной ст. 307, 308 УК РФ, отобрана подписка), который по вопросам представителей сторон и суда дал пояснения, зафиксированные на аудиозаписи судебного заседания в порядке статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Свидетель ФИО7 пояснил следующее: он являлся риэлтором со стороны продавца ООО Инвест Консалт», ранее с ФИО1 не был знаком, до покупки последним спорного помещения. До того, как ФИО1 приобретено помещение, оно длительное время сдавалось в аренду, поскольку помещение маленькое, имеет одно окно, находится в цокольном этаже, его стало затруднительно сдавать в аренду, в связи с чем, было выставлено на продажу. Стоимость помещения на дату продажи определена с учетом его особенностей, доходности, ликвидности и спроса со стороны потенциальных покупателей. При заключении сделки с ФИО1 присутствовал лично, перед сделкой проверялись документы в отношении продавца, ФИО7 подтвердил получение денежных средств в полном объеме.

Таким образом, при приобретении спорного имущества ФИО1 у ООО «ИнвестКонсалт» ответчиком были проверены сведения из ЕГРН в отношении собственника нежилого помещения, информация о правопритязаниях, обременениях отсутствовала; в отношении непосредственно ООО «ИнвестКонсалт» также отсутствовала информация в открытых источниках о возбуждении в отношении указанного лица дела о банкротстве, либо судебных спорах.

В подтверждение возмездности договора купли-продажи недвижимости от 21.09.2021, заключенного между ООО «ИнвестКонсалт» и ФИО1, ответчиком в материалы дела представлены: расписка от 11.09.2021 на сумму 100 000 руб., расписка от 21.09.2021 на сумму 3 650 000 руб., выписка с лицевого счета за период с 19.04.2021 по 04.05.2023, расписки от 11.09.2021, расписки от 21.09.2021, справки об операции исх. №1cb3325e oт 28.03.2024, справки об операции исх. №52dec1bd от 29.03.2024, справки с реквизитами счета №d325b626, квитанция №2-3-546-172-619, справка о расторжении договора №cla3e87c от 29.03.2024. Всего на общую сумму 3 750 000 руб.

Истцом заявлено ходатайство о фальсификации представленной ответчиком расписки от 11.09.2021.

Согласно статье 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  лицо, участвующее в деле, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле. 

При этом в силу части 1 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  такое ходатайство, а равно как и всякое иное, должно быть мотивировано и обосновано. 

Под фальсификацией понимается подделка или фабрикование доказательства.

В обоснование заявленного ходатайства о фальсификации истец указал на то, что  указанная расписка ответчиком ранее не представлялась, истец поставил под сомнение давность составления расписки от 11.09.2021.

Согласно части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд: разъясняет уголовно-правовые последствия такого заявления; исключает оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу; проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу.

Суд разъяснил уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации доказательств, о чем отобрал расписки у представителей истца и ответчика.

Ответчик отказался исключить расписку от 11.09.2021 из числа доказательств по делу.

В целях проверки заявления о фальсификации доказательств - расписки от 11.09.2024 истец заявил ходатайство о назначении судебной технической экспертизы, проведение которой просил поручить эксперту ФБУ Иркутская ЛЭС Минюста России ФИО10

Пред экспертом просил поставить следующие вопросы:

- соответствует ли дата выполнения рукописной подписи представителя продавца ФИО7 на документе «Расписка от 11.09.2021», дате составления документа, то есть 11.09.2021? Если нет, то в какой период времени была выполнена данная рукописная подпись представителя продавца ФИО7?- подвергался ли документ «Расписка от 11.09.2021», (в том числе рукописная подпись продавца ФИО7) термическому, световому  либо химическому воздействию (искусственному старению)?

Из содержания части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства арбитражный суд не обязан именно назначать экспертизу, и не ограничен данной мерой.

В данном случае суд отказывает в удовлетворении заявления истца о фальсификации доказательств, поскольку результаты рассмотрения заявления о фальсификации не могут повлиять на выводы суда.

При этом суд учитывает, что в ходе рассмотрения дела продавцом спорного имущества (ООО «ИнвестКонсалт») не ставился под сомнение вопрос о получении денежных средств по договору купли-продажи недвижимости от 21.09.2021, вместе с тем, в самом договоре указано, что сумма задатка в размере 100 000 руб. выплачена покупателем продавцу, что подтверждается распиской; сумма в размере 3 650 000 руб. выплачена покупателем продавцу за счет собственных денежных средств при подписании настоящего договора до подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области. Подтверждением оплаты является расписка в получении денежных средств, составленная продавцом, которая имеется в материалах дела.

Сам по себе факт получения либо неполучения денежных средств в размере 100 000 руб. ООО «ИнвестКонсалт» от ответчика по спорной расписке с учетом конкретных обстоятельств настоящего спора не может являться основанием для признания покупателя ИП ФИО1 недобросовестным приобретателем и истребованием имущества из его владения. 

Между тем, в судебном заседании, состоявшемся 19.02.2024, свидетель ФИО7 подтвердил факт получения денежных средств по договору купли-продажи недвижимости от 21.09.2021.

При указанных обстоятельствах, отсутствуют предусмотренные ст.ст. 82, 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для назначения технической экспертизы, в связи с чем, ходатайство истца о назначении по делу технической экспертизы на предмет давности составления расписки удовлетворению не подлежит.

Судом отклоняется заявленное ответчиком ходатайство о вызове в судебное заседание в качестве свидетелей для дачи показаний – ФИО7, поскольку ранее указанное лицо являлось в судебное заседание 19.02.2024 и давало пояснения относительно проведенной сделки и стоимости имущества на момент заключения сделки.

Суд также не усматривает правовых  оснований для вызова в судебное заседание в качестве свидетеля для дачи показаний ФИО8, поскольку в силу положений статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, факт передачи денежных средств и их назначение не могут подтверждаться ни свидетельскими показаниями, ни письменными пояснениями.

Ходатайство истца о предложении представить ООО «ИнвестКонсалт» дополнительные доказательства – документы, подтверждающие оприходование денежных средств по спорному договору купли-продажи, копию доверенности на ФИО7, на основании которой были переданы денежные средства, судом отклоняется, поскольку данные действия истца очевидно свидетельствуют о затягивании рассмотрения дела, при этом истцом не указаны, какие имеющие значения для рассмотрения дела обстоятельства могут быть подтверждены либо опровергнуты названными доказательствами.

Довод истца о приобретении имущества по заниженной цене судом проверен и не нашел своего документального подтверждения.

Так, в ходе рассмотрения дела в порядке ст. 82 АПК РФ определением суда от 10.11.2023 назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертный центр «Оценщик»  ФИО11

Согласно выводов эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости составляет: нежилого помещения, площадью 78,6 кв.м., цокольный этаж № 1, кадастровый номер 38:36:000023:33597, находящееся по адресу: 

<

...>, на дату заключения договора купли-продажи между ООО «ИнвестКонсалт» и ФИО1 (21.09.2021) составляет 7 300 000 руб.

Ответчик, ознакомившись с поступившим в материалы дела экспертным заключением, представил возражения в отношении установленной экспертом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, указав на то, что экспертом при расчете рыночной стоимости объекта использованы только 3 объекта-аналога с самой высокой  ценой за квадратный метр, при этом в нарушение п.22 ФСО №7 не были приведены мотивы для выбора именно этих иных объектов-аналогов из четырнадцати.

Кроме того, ответчик указал на то, что экспертом при проведении оценки были взяты как исходные данные, данные о продаже объектов-аналогов на день проведения экспертизы, а не на день сделки купли-продажи объекта исследования.

Иными лицами, участвующими в деле, возражений и замечаний в отношении экспертного заключения не заявлено.

На основании положений статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом заявленных ответчиком возражений судом, по ходатайству ответчика, в судебное заседание вызван эксперт ФИО11, для дачи пояснений по представленному заключению эксперта № 458-И/2023.

Эксперт ФИО11 явившийся в судебное заседание, состоявшееся 08.04.2024, ответил на вопросы ответчика и суда, дал пояснения, зафиксированные на аудиозаписи судебного заседания в порядке статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Эксперт ФИО11 пояснил следующее: при проведении экспертизы эксперт самостоятельно определяет подход, который он будет использовать при оценке, если эксперт устанавливает невозможность применения того или иного метода либо отсутствие объектов-аналогов, то эксперт переходит к иным методам расчетов. В данном случае был применен сравнительный анализ. Действующими рекомендациями не определено, какое количество объектов-аналогов должно быть исследовано при проведении экспертизы. При проведении экспертизы были использованы данные о трех объектах-аналогах подобных помещений со всеми коммуникациями, квадратурой и расположением, в целях исключения сомнений, при определении стоимости учтены все коэффициенты и корректировки. Оценка помещения проводилась по состоянию на 21.09.2021, с применение инфляции 23,6% итоговая стоимость определена в сумме 7 300 000 руб. Объявления о продаже объектов-аналогов использовались за 2023-2024 года, размещенных на Avito. Объявления о продаже аналогичных помещений по состоянию на 21.09.2021 не использовались.

Рассмотрев заявленные ответчиком возражения, с учетом данных экспертом ФИО11 пояснений суд приходит к следующему.

Согласно статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Кодекса экспертное заключение относится к доказательствам по делу и оценивается судами наравне со всеми представленными по делу доказательствами по правилам статьи 71 Кодекса, в том числе как допустимое доказательство.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

Аналогичные требования к содержанию заключения эксперта установлены статьей 25 Закона № 73-ФЗ.

Согласно статье 41 Закона № 73-ФЗ действие указанного Закона распространяется на судебно-экспертную деятельность лиц, не являющихся государственными судебными экспертами.

Указанной статьей предусмотрено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Закона № 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Вместе с тем, суд оценил в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное заключение и не может принять его в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего стоимость объекта, исходя из следующего.

Отчет об оценке должен быть достоверным и соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В силу статьи 11 Закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В статье 12 Закона N 135-ФЗ установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 Согласно подпунктам «в», «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает в том, числе: 

- при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

- для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

 В экспертном заключении № 458-И/2023 на странице 24-26 экспертом ФИО11 о наличии 14 объектов-аналогов. При определении рыночной стоимости экспертом использованы 3 объекта-аналога с наибольшей объявленной ценой, что отражено на стр.30-32 заключения.

 При этом экспертом в нарушение пункта 22 ФСО № 7 не приведено мотивированного обоснования использования 3 объектов-аналогов с наибольшей объявленной ценой.

Кроме того, экспертом не учены физические характеристики объекта по сравнению с объектами-аналогами, а также экономические характеристики объекта исследования и объектов-аналогов.

В соответствии с пунктом 5 ФСО N 7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Эксперт ФИО11, в судебном заседании, состоявшемся 08.04.2024, пояснил, что объявления о продаже объектов-аналогов использовались за 2023-2024 годы, размещенные на Avito. Объявления о продаже аналогичных помещений по состоянию на 21.09.2021 не использовались.

В этой связи суд признал заключение эксперта ФИО11 № 458-И/2023 противоречащим  пункт 5,  подпунктам «в», «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии сомнений в обоснованности заключения эксперта № 458-И/2023 и не принимает его в качестве допустимого доказательства, соглашается с доводами ответчика о том, что указанное заключение не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного помещения в размере 7 300 000 руб., по состоянию на 21.09.2021.  

Истец в нарушение положений статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявил о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы, в целях определения рыночной стоимости спорного помещения на дату заключения договора купли-продажи недвижимости от 21.09.2021.

Оспаривая согласованную сторонами в договоре купли-продажи недвижимости от 21.09.2021 стоимость помещения в размере 3 750 000 руб. истец не представил в материалы дела доказательства, свидетельствующие об иной стоимости помещения на дату заключения оспариваемого договора.

Ответчик в свою очередь представил Отчет № 017-44-00085 от 04.03.2021 об оценке рыночной стоимости, подготовленный Союзом «Торгово-промышленная палата Восточной Сибири», согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки – нежилого помещения с кадастровым номером: 38:36:000023: 33597, с назначением: нежилое, площадью 78,6 кв.м., этаж: цокольный этаж № 1, адрес: 

<

...>, составляет 3 510 000 руб., по состоянию на 04.03.2021.

Принимая во внимание, что судом заключения эксперта № 458-И/2023 не принято в качестве допустимого доказательства, подтверждающим рыночную стоимость спорного помещения в размере 7 300 000 руб., по состоянию на 21.09.2021, суд считает возможным руководствоваться Отчетом № 017-44-00085 от 04.03.2021 об оценке рыночной стоимости, подготовленный Союзом «Торгово-промышленная палата Восточной Сибири», согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 3 510 000  руб. по состоянию на 04.03.2021, то есть на максимально приближенную дату к дате заключения оспариваемого договору.

Как усматривается из материалов дела ответчиком произведена оплата за отчуждаемое помещение в размере 3 750 000 руб.

В данном случае довод конкурсного управляющего о приобретении имущества по заниженной цене с учетом цены, установленной в Отчете  № 017-44-00085 от 04.03.2021 (3 510 000 руб.), и фактической ценой продажи (3 750 000 руб.) является несостоятельным и опровергается материалами дела.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что при совершении договора купли-продажи стороны действовали с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью.

К доводам истца относительно того, что на момент совершения сделки ФИО1 не принимал мер, направленных на установление рыночной стоимости объектов, суд относится критически, поскольку данные обстоятельства опровергаются представленным ответчиком Отчетом № 017-44-00085 от 04.03.2021 об оценке рыночной стоимости, подготовленный Союзом «Торгово-промышленная палата Восточной Сибири»; кроме того, расчеты производились за счет собственных средств ФИО1 полученных от продажи жилого помещения и денежных средств, имевшихся на счете у ответчика, в договоре купли-продажи недвижимости от 21.09.2021 указано, что расчеты производятся с использованием собственных денежных средств покупателя; при этом спорное помещение приобретено ответчиком для последующей сдачи в аренду, что пояснил сам ответчик в судебном заседании, и с октября 2021 года по  настоящий момент спорное помещение сдается в аренду различным юридическим лицам, что подтверждается договорами аренды нежилого помещения от 08.10.2021, от 01.06.2022, от 01.04.2024. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы лиц, участвующих в деле по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что материалами дела не подтвержден факт выбытия нежилого помещения площадью 78,6 кв.м., цокольный этаж № 1, кадастровый номер 38:36:000023:33597, находящегося по адресу: 

<

...>, из владения ООО «ФСК Милана» помимо его воли, как и не подтверждена недобросовестность приобретателя указанного имущества - ответчика при  заключении договора купли-продажи от 21.09.2021.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Всем существенным доводам сторон дана оценка, остальные доводы несущественны и на выводы суда повлиять не могут.

В силу части 5 статьи 96, части 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в удовлетворении иска, суд полагает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Иркутской области от 25.07.2023.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

При принятии иска истцу предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины.

Учитывая тяжелое имущественное положение истца, в отношении которого возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) и введена процедура конкурсного производства, суд, руководствуясь пунктом 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, считает возможным снизить размер государственной пошлины, подлежащей взысканию в федеральный бюджет, до 2 000 руб.

Поскольку судом не принято в качестве допустимого доказательства экспертное заключение, проведенное в рамках рассмотрения настоящего дела, то расходы, понесенные ответчиком за проведение судебной экспертизы, возмещению не подлежат.

Суд разъясняет ООО «ФСК «Милана», что в целях возврата денежных средств, перечисленных на депозитный счет арбитражного суда, необходимо направить заявление о возврате денежных средств с указанием банковских реквизитов для перечисления.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Иркутской области от 25.07.2023.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Милана» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                   А.Р. Уразаева