﻿

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-35734/2020

г. Самара

1 декабря  2021 года

Резолютивная часть  постановления  объявлена  25 ноября      2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено   1 декабря 2021  года

	Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей Дегтярева Д.А.,   Ястремского Л.Л.,      при ведении протокола секретарем судебного заседания Герасимовой Е.Г.,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЕВРОДОМ"  на решение Арбитражного суда Самарской области   от 25 августа 2021 г., принятое по делу № А55-35734/2020 (судья Богданова Р.М.) по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЕВРОДОМ" к  Администрации городского округа Тольятти в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом,

об установлении рыночной ставки арендной платы,  

       с участием в судебном заседании: 

от истца - Тимошенко О.В., по доверенности от 21.01.2021  г.,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Евродом" обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа Тольятти в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом о внесении изменений в договор аренды здания, сооружения и нежилых помещений № 9075/а от 27 декабря 2016 года, заключенный между Мэрией (администрацией) городского округа Тольятти (Арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью «Евродом» (Арендатором), установив с 28 августа 2020 года рыночную ставку арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 510, 9 кв.м., состоящее из комнат на -1 этаже, позиции №№ 1-1,2,3, 4,7, 9,10,15,16,18,19,22,23,24, на 1 этаже позиции №№ 1-8, 11, 13, 14, 17, 18, 19, 24, 29, 30, 31, 33, расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, бульвар Королева, д. 18, в размере, определенном по состоянию на 25.08.2020 в сумме 87 778 рублей 33 копейки в месяц (без НДС).

	Решением Арбитражного суда Самарской области   от 25 августа 2021 г. ходатайство ООО "ЕВРОДОМ" о назначении судебной экспертизы оставлено  без удовлетворения; в  иске отказано.

 Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ЕВРОДОМ"   обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой  просит отменить решение суда первой инстанции и принять по  делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

  В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на отсутствие в договоре аренды № 9075/а запрета на изменение  размера арендной платы в бесспорном одностороннем порядке в связи с индексом инфляции и уменьшения  ее размера.

В отзыве  на апелляционную жалобу ответчик  просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу -  без удовлетворения, ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

 В судебном заседании представитель истца - Тимошенко О.В., по доверенности от 21.01.2021  г., апелляционную жалобу поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились.

	Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца, проверив  в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам,  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 27 декабря 2016 года между Мэрией городского округа Тольятти (арендодатель) и ООО «ЕВРОДОМ» (арендатор) был заключен договор аренды здания, сооружения и нежилых помещений № 9075/а, находящегося в собственности г. Тольятти, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, общей площадью 510, 9 кв.м., состоящее из комнат на -1 этаже, позиции №№ 1-1, 2, 3, 4, 7, 9, 10, 15, 16, 18, 19, 22, 23, 24, на 1 этаже позиции №№ 1-8, 11, 13, 14, 17, 18,19, 24, 29, 30, 31, 33, расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, бульвар Королева, д. 18, для универсального использования (далее - договор).

Срок действия договора в соответствии с пунктом 1.2 определен с 26.12.2016 г. по 26.11.2017, который дополнительными соглашениями был продлен до 27.08.2020 г.

Согласно п. 4.1 договора за арендованное помещение взимается плата в размере 131019, 34 руб. в месяц (в том числе 19 986 руб. НДС). Без учета НДС арендная плата на момент заключения договора составляла 111 033,34 руб.

Дополнительным соглашением № 35832/9075/а от 19.11.2019 г. к договору стороны установили, что в соответствии с отчетом АНО «Экспертиза Поволжья» от 13.09.2019 г. № 31 «Об оценке рыночной стоимости объектов муниципальной собственности и начального (минимального) размере арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности», пункт 4.1 изложен в следующей редакции: «За арендованное помещение взимается плата в размере 126 904 руб. в месяц (без учета НДС)».

Как следует из материалов дела, 06.08.2020 г. ответчик направил истцу проект дополнительного соглашения № 35990/9075/а к договору, согласно которому с учетом отчета АНО «Экспертиза Поволжья» от 13.09.2019 г. № 31 «Об оценке рыночной стоимости объектов муниципальной собственности и начального (минимального) размере арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности» пункт 4.1 предлагается изложить в следующей редакции: «За арендованное помещение взимается плата в размере 133 465 руб. в месяц без учета НДС».

25 сентября 2020 года ООО «ЕВРОДОМ» направило в адрес Администрации г.о. Тольятти письмо, в котором предложило установить с 28.08.2020 года ставку арендной платы на основании результатов оценки рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объектом нежилого фонда, осуществленной ООО "Консалтингового центра «СЛОВО» и изложить п. 4.1. договора в следующей редакции: «За арендованное помещение взимается плата в размере 87 778, 33 руб. в месяц (без учета НДС)», а также в качестве обоснования размера данной арендной платы приложило Отчет об оценке № 14-1/20 от 07.09.2020 г.

Поскольку ответчик оставил предложение истца без удовлетворения, истец просил в судебном порядке внести изменения в договор касательно установления рыночной ставки арендной платы.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 приведенной правовой нормы установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Из материалов дела следует, что договор был заключен сторонами на условиях проведения аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения, установленных постановлением мэрии городского округа Тольятти от 28.10.2016г. № 3382-п/1, согласно которому размер арендной платы не может быть пересмотрен сторонами в сторону уменьшения (пункт 2.6.2 постановления).

Пунктом 2.6.3. данного постановления предусмотрено, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документах об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается, за исключением случаев, связанных с увеличением размера арендной платы.

Таким образом, доводы апеллянта о возможности внесения изменений в договор в части уменьшения арендной платы на том основании, что условиями договора такой запрет не установлен, подлежат отклонению, поскольку в рассматриваемом случае  договор был заключен на определенных постановлением мэрии городского округа Тольятти от 28.10.2016г. № 3382-п/1 условиях, в соответствии с которыми размер арендной платы не может быть пересмотрен сторонами в сторону уменьшения.

Заключая договор на таких условиях, истцу было известно о порядке пересмотра арендной платы только в сторону увеличения, соответственно, указанные заявителем обстоятельства не могут быть признаны существенными, которые истец не мог предвидеть при заключении договора.

Установлено, что в связи с обращением ООО «Евродом» о продлении договора аренды от 27.12.2006г. № 9075/а, было издано распоряжение заместителя главы городского округа Тольятти от 04.08.2020г. № 5525-р/4 и подготовлен проект дополнительного соглашения от 06.08.2020г. к договору, в соответствии с которым действие договора определено с 28.08.2020г. по 27.07.2021г., а размер арендной платы составил 133 465 руб. в месяц в соответствии с отчетом от 27.04.2020г. № 31 А, подготовленным ООО АЛО «Экспертиза Поволжья».

Как следует из материалов дела, данное соглашение подписано со стороны истца с протоколом разногласий в редакции арендатора об установлении размера арендной платы в соответствии с Отчетом об оценке № 14-1/20 от 07.09.2020 г., подготовленным ООО "Консалтингового центра «СЛОВО».

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Вопрос об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения от 06.08.2020г. к договору, истцом в установленном порядке на рассмотрение суда не передавался.

В связи с изложенным, суд первой инстанции правильно указал на прекращение действия договора аренды 27.08.2020г. 

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

       Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области   от 25 августа 2021 г., принятое по делу № А55-35734/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "ЕВРОДОМ"  - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

Председательствующий судья

 

Судьи	

Е.А. Митина

 

Д.А. Дегтярев 

 

Л.Л. Ястремский