Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем  Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-54951/2019

г. Краснодар

02 сентября 2021 г.

Резолютивная часть решения от 17 августа 2021 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 02 сентября 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. (в  порядке  ст.  18  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  

администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «Чайка Премиум Плюс» (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности и пени по договору аренды,

при участии:

стороны не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Чайка Премиум Плюс» (далее – ответчик), о взыскании задолженности по договору аренды от 31.10.2012 № 4900008260 за период 01.01.2019 г. по 30.09.2019 г. в размере 3 875 702,93 руб., пени по состоянию на  13.09.2019 г. в размере 1 040 196,03 руб.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2020, подписанным и.о. председателя судебной коллегии по рассмотрению экономических споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений Арбитражного суда Краснодарского края ФИО1, дело № А32-54951/2019 на основании пункта  2  части  3  статьи  18  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации передано для дальнейшего рассмотрения судье Арбитражного суда Краснодарского края О.В. Кирий. 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.06.2020 г. производство  по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-10383/2018.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2020 г. по делу № А32-10383/2018, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 18.032021 г. и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2021 г. в основном иске отказано полностью, встречный иск удовлетворен в части.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2021 г. назначено судебное заседание на 17.08.2021 г. для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу.

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, что подтверждает подпись представителя администрации.

Ответчик, уведомленный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явился, направил ходатайство о возобновлении производства по делу.

Поскольку причины для приостановления производства по делу в настоящее время отсутствуют, суд считает необходимым в порядке ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ходатайство ответчика удовлетворить, возобновить производство по делу.

Спор рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии сторон по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Муниципальному образованию город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0110001:1019, площадью  24 403 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г.  Сочи, 

<

...> категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – жилой комплекс и гостиница, запись государственной регистрации права от 11.10.2012 № 23-23-46/2003/2012-535 (далее – земельный участок 23:49:0110001:1019, спорный земельный участок, участок). 

Указанный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:2.

На основании постановления администрации города Сочи от 29.08.2012 г. № 1852 «Об образовании земельных участок путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:2 по Сочинскому шоссе, 2-а в поселке Лазаревское в Лазаревском районе города Сочи» между муниципальным образованием город-курорт Сочи, в лице департамента (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 31.10.2012 № 4900008260 (далее – договор). 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Из постановления администрации города Сочи от 29.08.2012 г. № 1852 следует, что ООО «Чайка премиум плюс» на праве собственности принадлежат расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Сочинское шоссе, 2а, следующие объекты недвижимости:

детский домик № 23, литер 23, общей площадью 42,4 кв. м, кадастровый номер 23-23-46/006/2006-485;

уборная, литер Н, общей площадью 34,6 кв. м, кадастровый номер 23-23-46/006/2006-478;

постирочная, литер Р, общей площадью 39,2 кв. м, кадастровый номер 23-23-46/006/2006-486;

туалет-душевая, литер Ш, общей площадью 190,6 кв. м, кадастровый номер 23-23-46/006/2006-489;

детский домик № 19, литер 19, общей площадью 42,4 кв. м, кадастровый номер 23-23-46/006/2006/479;

спальный корпус № 10, литер 10, общей площадью352,4 кв. м, кадастровый номер 23-23-46/006/2006-488;

дачный домик № 27, литер 27, общей площадью59,4 кв. м, кадастровый номер 23-23-46/006/2006-474;

дачный домик № 26, литер 26, общей площадью 59,4 кв. м, кадастровый номер 23-23-46/006/2006-475.

Согласно пункта 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 24 403 кв. м с кадастровым номером 23:49:0110001:1019, расположенный по адресу: г. Сочи, 

<

...> с видом разрешенного использования – «для эксплуатации зданий, сооружений и строительства аквапарка», категория земель - земли населенных пунктов, территориальная зона Ж-3. 

Пунктом 3.2 договора установлено, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 31.10.2012 г. №1/87/ОЗ-2012 и составляет 4 884 520,00 рублей. Внесение арендной платы осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3 договора). 

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в п. 3.3 арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).

21.02.2013 г. между сторонами заключено дополнительно соглашение № 1, согласно пункту 3.2. которого размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от  28.12.2012 г. и составляет 4 092 000,00 рублей. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке. 

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате арендных платежей за период с 01.01.2019г. по 30.09.2019 г. за ответчиком образовалась задолженность в размере 1 040 196 руб. 03 коп.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию от 25.07.2019 г. № 16271/02-05-16 с требованием оплатить задолженность.

Однако, данная претензия оставлена ответчиком без исполнения, что явилось основанием для обращения истца в суд.

Принимая решение по настоящему делу, суд исходил из следующего.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 ЗК РФ, с учетом положений статьи 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. 

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Истец представил расчет задолженности по арендной плате, согласно которому за период с 01.01.2019г. по 30.09.2019 г. размер задолженности составил  1 040 196  руб.  03  коп.

Судом установлено, что данный расчет выполнен истцом в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком от 28.12.2020 г. № 057-2012, которая составляет 4 092 000 руб.

Однако, суд не принимает данный расчет в качестве правомерного, в виду следующего.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2020 г. по делу № А32-10383/2018, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 18.03.2021 г. и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2021 г. установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0110001:1019 ограничен в обороте, поскольку входит в округ горно-санитарной охраны курорта и не подлежит передаче в частную собственность. В связи с чем, суды установили, что с 12.08.2017 г. расчет арендной платы по спорному участку надлежит выполнять с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 г. № 531 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582», которыми изменен порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а именно расчет следует производить в размере ставки земельного налога от кадастровой стоимости, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В соответствии с положениями части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Если в этом деле участвуют и другие лица, для них эти факты не имеют преюдициального значения и устанавливаются на общих основаниях.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (постановление от 21.12.2011 N 30-П).

Таким образом, установленный вышеуказанными судебными актами факт ограничения спорного земельного участка в обороте и необходимость выполнения расчета исходя из ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка при рассмотрении данного дела повторному исследованию и доказыванию судом не подлежит.

Судами установлено, что спорный земельный участок используется для размещения объектов санаторно-курортных организаций. 

Пунктом 16 решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 г. № 231 (ред.  от  25.10.2017) «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи" (вместе с «Порядком о земельном налоге», «Перечнем земель, занятых объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса и служащих для удовлетворения нужд города») установлено, что для земельных участков рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения для размещения объектов санаторно-курортных организаций и учреждений налоговая ставка определена в размере 0,7%.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:1019 в 2019 году составляла 303 019 809 руб. 14 коп.

Таким образом, за период с 01.01.2019 г. по 30.09.2019 г. размер арендной платы за пользование спорным земельным участком составляет 1 586 495 руб. 49 коп.:

С 01.01.2019 по 31.03.2018: (303 019 8099,14 х 0,7%) / 365 дней х 90 дней = 523  020,49  руб.; 

за период с 01.04.2019 по 30.06.2019: (303 019 8099,14 х 0,7%) / 365 дней х 91 день = 528 831 руб. 83 коп.; 

за период с 01.07.2019 по 30.09.2019: (303 019 8099,14 х 0,7%) / 365 дней х 92 дня = 534 643 руб.17 коп.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2020 г. по делу № А32-10383/2018, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 18.032021 г. и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2021 г. установлено, что у ответчика имеется переплата по арендным платежам в размере 2 254 592 руб. 41 коп., которая данным решением по встречному иску общества взыскана с администрации как неосновательное обогащение.

Таким образом, данная переплата на момент вынесения решения по настоящему делу отсутствует, в связи с чем, у суда нет оснований зачислять ее в счет погашения установленной задолженности в размере 1 586 495 руб. 49 коп. за период с  01.01.2019  г.  по  30.09.2019 г. 

Иных оплат на момент вынесения настоящего решения суда сторонами не представлено.

В связи с чем, исковые требования о взыскании задолженности за период с  01.01.2019 г. по 30.09.2019 г. подлежат удовлетворению в размере  1 586 495  руб.  49  коп.

В удовлетворении остальной части задолженности надлежит отказать.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени.

При рассмотрении заявленных истцом требований о взыскании с ответчика пени, суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в п. 3.3 арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Судом самостоятельно произведен расчет пени следующим образом:

С 12.03.2019 г. по 10.06.2019 г. – 523 020 руб. 49 коп. х 0,05% х 91 день = 23 797  руб.  43 коп.;

С 11.06.2019 г. по 10.09.2019 г. – 1 051 852 руб. 32 коп. х 0,05% х 92 дня = 48 385  руб.  21 коп.;

С 11.09.2019 г. по 13.09.2019 г. – 1 586 495 руб. 49 коп. х 0,05% х 3 дня = 2 379 74 коп.

Итого: 74 562 руб. 38 коп.

Таким образом, исковые требования в части взыскания пени подлежат удовлетворению в размере 74 562 руб. 38 коп.

В удовлетворении остальной части пени надлежит отказать.

Государственная пошлина в порядке ст. 110 АПК РФ подлежит возложению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям (удовлетворено 33,79 %).

Руководствуясь статьями 65, 71, 146, 156, 159, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство ответчика о возобновлении производства по делу – удовлетворить.

Возобновить производство по делу.

Взыскать с ООО «Чайка Премиум Плюс» (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>) в пользу администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по договору аренды от 31.10.2012 г. № 4900008260 за период  01.01.2019  г.  по 30.09.2019 г. в размере 1 586 495 руб. 49 коп., пени по состоянию на  13.09.2019 г. в размере 74 562 руб. 38 коп.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с ООО «Чайка Премиум Плюс» (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 16 076 руб. 94 коп.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                                                  О.В. Кирий