Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-100617/2022

19 января 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2023 года. Полный текст решения изготовлен 19 января 2023 года.

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе:

судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: акционерное общество «Котлин-Новатор» (ОГРН 

<

***>),

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191124, 

<

...>, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН:  

<

***>);

о признании незаконным отказа в выкупе участка, 

при участии:

от заявителя: ФИО2 (доверенность от 23.06.2022),

от заинтересованного лица: ФИО3 (доверенность от 30.12.2022),

установил:

Акционерное общество «Котлин-Новатор» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – заинтересованное лицо, Комитет) в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:13, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 11515 кв.м. с целью использования: «для размещения промышленных объектов» и об обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в виде принятия решения о предоставлении Обществу в собственность за плату земельного участка, посредством подготовки, подписания и направления в адрес Общества договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:13, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 11515 кв.м. по цене 10 663 612,86 руб. в 10-дневный срок с момента вынесения судом решения.

В предварительном судебном заседании представитель Общества заявленные требования поддержал. Представитель Комитета против заявления возражал по основаниям, изложенным в отзыве. 

Принимая во внимание присутствие сторон в судебном заседании, подготовленность дела к судебному разбирательства и отсутствие у сторон дополнительных доказательств, арбитражный суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрел исковое заявление по существу.

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) истцу с 29.04.2022 на праве собственности принадлежит нежилое здание: производственный корпус № 1 с кадастровым номером 78:12:0007001:1023, расположенный по адресу: 

<

...> (далее - Производственный корпус).

Производственный корпус расположен на земельном участке с кадастровым номером 78:12:0007001:13, принадлежащем на праве собственности Санкт-Петербургу и находящемся в аренде у Общества на основании договора аренды от 04.09.2001 № 1 УЗД -02343 (далее – участок).

Согласно выписки из ЕГРН от 23.06.2022 дата присвоения кадастрового номера 26.04.2001. 

В целях выкупа участка Общество обратилось с соответствующим заявлением в Комитет. 

Рассмотрев обращение Общества Комитет принял решение об отказе в выкупе участка на основании подпункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, указав на несоответствие вида разрешенного использования участка градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой находится этот участок, о чем уведомил Общество письмом от 15.07.2022 №05-26/62339/22-0-6. 

Не согласившись с решением Комитета Общество обратилось с настоящим иском в суд. 

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично ввиду следующего. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ. 

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. 

В силу подпункта 3 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ. 

Так, в соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории. 

Отказывая Обществу в выкупе участка, Комитет указал, что вид разрешенного использования участка «для размещения промышленных объектов», указанный в едином государственном реестре недвижимости, не соответствует ни основным ни условно разрешенным видам использования участка, предусмотренным градостроительным регламентом территориальной зоны, в которой находится этот участок.

Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 (далее – Правила землепользования и застройки), установлено, что участок расположен в территориальной зоне ТД 1-2_2 общественно-деловой подзоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга, расположенных вне зоны влияния кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов инженерной инфраструктуры. 

Градостроительный регламент указанной территориальной зоны определен в пункте 2.10 Правил землепользования и застройки, который не предусматривает отнесение назначения участка «для размещения промышленных объектов» ни к основным, ни к условно разрешенным видам использования. 

Между тем в силу пункта 11 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору. 

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования. 

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия. 

Данная позиция отражена в определении Верховного суда Российской Федерации от 23.12.2022 № 307-ЭС22-14132 по делу № А56-37142/2021. 

Судом установлено, что спорный участок поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «для размещения промышленных объектов» и фактически используется в целях эксплуатации Производственного корпуса 1934 года постройки. 

Здание производственного корпуса, расположенное по адресу: Санкт-Петербург улица Глиняная, дом 5, корпус 1, с кадастровым номером 78:12:0007001:1023 приобретено Обществом в собственность с целью расширения производственной деятельности для размещения механического производства АО «Котлин-Новатор» и организации производственной деятельности в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 78:12.:0007001:13. Испрашиваемый земельный участок принадлежит Обществу на праве аренды в порядке правопреемства по Договору аренды земельного участка № 13/ЗД -02343 от 04 сентября 2001 года, заключенному между Комитетом и закрытым акционерным обществом «Эльга» на срок до 05 марта 2050 года. При этом, согласно договору разрешенное использование участка: «для размещения промышленных объектов» сроком до 05.03.2050.

Содержащиеся в ЕГРН сведения об участке никем не оспаривались, в связи с чем в силу закона признаются достоверными.

Как следует из пункта 1.4.2 Правил землепользования и застройки градостроительные регламенты установлены с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальных зон. В соответствии с пунктом 1.4.5 Правил землепользования и застройки градостроительные регламенты применяются к правоотношениям, возникшим после вступления их в силу. 

Таким образом, поскольку разрешенное использование участка установлено до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, его фактическое использование соответствует разрешенному, содержащемуся в ЕГРН, следовательно, установленный вид разрешенного использования «для размещения промышленных объектов» признается действительным. 

При таких обстоятельствах у Комитета отсутствовали основания для отказа Обществу в выкупе участка на основании подпункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ, в связи с чем требование заявителя о признании незаконным отказа Комитета в выкупе участка подлежит удовлетворению. 

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. 

Заявитель в качестве способа устранения допущенных прав и законных интересов просит обязать Комитет в течение 10 календарных дней с момента вынесения решения суда подготовить и направить в адрес Общества подписанный договор купли-продажи участка по цене 10 663 612,86 руб.  

Из разъяснений, содержащихся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что в тех случаях, когда собственник здания обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ. 

В случае признания действия (бездействия) органа местного самоуправления незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. 

Учитывая изложенное, обстоятельства дела, суд считает соразмерным способом устранения допущенного нарушения обязания Комитета принять решение о предоставлении Обществу в собственность за плату участка, посредством подготовки, подписания и направления в адрес Общества договора купли-продажи участка в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу

Вместе с тем, требование Общества об установлении в договоре купли-продажи цены участка равной 10 663 612,86 руб. не подлежит удовлетворению в рамках настоящего дела, поскольку Обществом предъявлены требования в порядке главы 24 АПК РФ, а не в порядке разрешения преддоговорного спора на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с положениями статьи 39.17 ЗК РФ именно Комитет является органом, составляющим проект договора купли-продажи, в связи с чем суд не вправе подменять собой уполномоченный орган и определять цену договора до момента возникновения спора по указанному вопросу. 

Также суд исходит из того, что реальный срок для исполнения судебного акта, в течение которого подлежат исполнению все действия, связанные с определением цены выкупаемого имущества, формированием проекта договора и направления его Обществу, составляет не менее месяца и подлежит исчисление с момента вступления в силу решения суда.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя подлежат 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170,197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в выкупе Обществом земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:13, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 11515 кв.м. с целью использования: «для размещения промышленных объектов». 

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о предоставлении Обществу в собственность за плату земельного участка, посредством подготовки, подписания и направления в адрес Общества договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:13, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 11515 кв.м. в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу. 

В остальной части требований отказать. 

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу акционерного общества «Котлин-Новатор» 3 000 руб. судебных расходов на уплату пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия. 

 

Судья Вареникова А.О.