ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                                       Дело № А40-78360/18-16-506

23.09.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 06.09.2019 г. 

Полный текст решения изготовлен 23.09.2019 г.

Арбитражный суд города Москвы 

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Ерошик Е.Л., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ИП Бонд Евы Валериевны (ОГРНИП: 311774614300707) 

к ТСЖ «М322-А» (ОГРН: 1087746690602, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2008, ИНН: 7701786843, Адрес: 101000, г. Москва, ул. Мясницкая, д. 32, стр. 2)

третье лицо: ИП Гаврилюк И.В.

о взыскании неполученного дохода в размере 4 000 000 руб.,

при участии: 

от истца – Гаврилюк И.В. по доверенности б/н от 02.02.2019 г.;

от ответчика –  Кулешова Ю.С. по доверенности б/н от 23.11.2018 г., Кочергин Ю.В. по доверенности б/н от 23.11.2018 г.; Давыдов В.В. по доверенности б/н от 02.09.2019 г., Безбородова Н.А. по доверенности № 13/2019 от 03.06.2019 г.;

от третьего лица – Гаврилюк И.В. лично,

УСТАНОВИЛ:

ИП Бонд Ева Валериевна (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ТСЖ «М322-А» (далее – ответчик) о взыскании неполученного дохода в размере 4 000 000 рублей. 

В обоснование заявленного требования истец указал, что ответчик нарушал права истицы на пользование принадлежащим ей нежилым помещением, чем причинил убытки в виде недополученной арендной платы. 

Ответчиком представлен отзыв на иск (т. 1 л.д. 52 – 53), в котором иск не признал, ссылаясь на необоснованность требований истца. 

Третьим лицом представлены пояснения по делу (т. 1 л.д. 59 – 60).

            В судебном заседании истица поддержала исковые требования. 

            Представители ответчика иск не признали, представили дополнения к отзыву. 

           Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, за истицей зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 174,2 кв.м. (подвал, помещение I – комната 1; помещение II – комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 4, 5; помещение III – комнаты 1, А) по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 32, стр. 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.10.2011 г., запись регистрации 77-77-11/089/2011-806, а также выпиской из ЕГРН от 29.05.2017 г. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2015 г. по делу № А40-137500/12, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2015 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.02.2016 г., истребовано из незаконного владения индивидуального предпринимателя Бонд Евы Валериевны для передачи в освобожденном виде собственникам помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 32, стр. 2, в лице товарищества собственников жилья «М322-А» нежилое помещение общей площадью 38,8 кв.м. (подвал, пом. I комн. 1) по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 32, стр. 2.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.10.2016 г. по делу № А40-46218/12, вступившим в законную силу, истребованы у Бонд Е.В. нежилые помещения подвала расположенные по адресу: Мясницкая улица, дом 32, строение 2 в городе Москве, общей площадью 51,5 кв.м, в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме по указанному адресу.

Таким образом, с учётом указанных судебных актов Бонд Е.В. принадлежит на праве собственности помещение площадью: 174,2 кв.м. – 38,8 кв.м. – 51,5 кв.м. = 83,9 кв.м., находящееся в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 32, стр. 2. 

25.10.2015 г. между Бонд Е.В. и Гаврилюк И.В. был заключён Договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым истец (арендодатель) передал Гаврилюк И.В. (арендатору) в аренду нежилое помещение № II, комнаты №№ 1, 2, 2а, 2б, 3, 3а, общей площадью 76,8 кв.м., расположенные в подвале жилого дома по адресу: Мясницкая улица, дом 32, строение 2. 

Помещение передано арендатору по акту приёма-передачи от 25.10.2015 г.

По условиям данного договора размер арендной платы составляет 150 000 рублей в месяц. 

Как указывает истица, с ноября 2015 года ответчик установил металлическую железную дверь в подвал и не выдал истице ключи, в связи с чем доступ арендатора в помещение был прекращён. 

26.11.2015 г. Гаврилюк И.В. направил Бонд Е.В. письмо, в котором сообщил об отсутствии доступа в арендованное помещение.

10.12.2015 г. между Бонд Е.В. и Гаврилюк И.В. было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 25.10.2015 г., в соответствии с которым ввиду прекращения доступа арендатор с 10.12.2015 г. освобождается от обязанности уплаты арендной платы до момента восстановления доступа. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.09.2017 г. по делу № А40-20843/17-16-126, вступившим в законную силу, суд обязать Товарищество собственников жилья «М322-А» устранить препятствия в пользовании индивидуальным предпринимателем Бонд Евой Валериевной объектом недвижимости – нежилым подвальным помещением, расположенным в здании по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 32, стр. 2 (за исключением помещений, истребованных у Бонд Евы Валериевны решениями Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2015 г. по делу № А40-137500/12-37-550 и от 06.10.2016 г. по делу № А40-46218/12-29-423), путём передаче Бонд Еве Валериевне ключей от металлической двери (дверей), преграждающей доступ в указанное помещение.

На основании данного решения 01.12.2017 г. был выдан исполнительный лист серии ФС № 021359193, на основании которого, в свою очередь, 17.12.2017 г. было возбуждено исполнительное производство № 160479/17/77055-ИП. 

16.02.2018 г. с участием судебного пристава-исполнителя представить ТСЖ «М322-А» Кочергин Ю.В. передал Бонд Е.В. ключи от металлической двери, преграждающей доступ в помещение, принадлежащее истице, что подтверждается Актом о совершении исполнительных действий от 16.02.2018 г.

Таким образом, в период с 26.11.2015 г. по 16.02.2018 г. истица и арендатор Гаврилюк И.В. не имели доступа в помещение, в связи с чем истец не получал арендную плату. 

В соответствии со ст. 15 ГК РФ ﻿лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Размер убытков в форме упущенной выгоды равен размеру арендной платы, которую могла бы получить истица, если бы ей не чинились препятствия в пользовании помещением. 

За период с 26.11.2015 г. по 16.02.2018 г. (26 месяцев) размер убытков, по расчёту истца, составляет 4 000 000 рублей (26 х 150 000 руб.).

Ответчиком было заявлено о фальсификации доказательств в отношении: договора аренды от 25.10.2015 г., акта приёма-передачи от 25.10.2015 г., дополнительного соглашения от 10.12.2015 г., информационного письма от 26.11.2015 г. (т. 1 л.д. 86 – 87).

В целях проверки заявления о фальсификации судом была назначена судебная экспертиза. 

В заключении эксперта от 29.03.2019 г. № 1022/07-3 (т. 2 л.д. 15 – 38) содержится вывод о том, что определить время (период) выполнения печатного текста, подписей сторон, время нанесения оттисков печатей в: договоре аренды от 25.10.2015 г., акте приёма-передачи от 25.10.2015 г., дополнительном соглашении от 10.12.2015 г., информационном письме от 26.11.2015 г. не представляется возможным. 

Между тем, в материалах дела имеются иные доказательства, подтверждающие действительность договора аренды от 25.10.2015 г., акта приёма-передачи от 25.10.2015 г., дополнительного соглашения от 10.12.2015 г. 

Так, в материалах дела имеются (оригиналы): 

- платёжное поручение № 45 от 30.11.2015 г. на сумму 150 000 рублей с назначением платежа: оплата по договору аренды нежилого помещения от 25.10.2015 г. г. Москва, ул. Мясницкая, д. 32, с. 2 за период с 25.10.2015 г. по 30.11.2015 г.;

- платёжное поручение № 46 от 03.12.2015 г. на сумму 150 000 рублей с назначением платежа: оплата по договору аренды нежилого помещения от 25.10.2015 г. г. Москва, ул. Мясницкая, д. 32, с. 2 за период с 01.09.2016 г. по 24.09.2016 г.;

- платёжное поручение № 17 от 06.04.2018 г. на сумму 150 000 рублей с назначением платежа: оплата по договору аренды нежилого помещения от 25.10.2015 г. и ДС от 17.02.2018 г. по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 32, с. 2 за март 2018 г.;

- платёжное поручение № 37 от 26.06.2018 г. на сумму 150 000 рублей с назначением платежа: оплата по договору аренды нежилого помещения от 25.10.2015 г. и ДС от 17.02.2018 г. по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 32, с. 2 за апрель 2018 г. (т. 1 л.д. 82 – 85).

Копии данных платёжных поручений также по запросу суда представлены Банком ВТБ (т. 1 л.д. 93 – 98). 

Оригинал заявления Бонд Е.В. в адрес председателя правления ТСЖ «М322-А» от 30.11.2015 г. с сообщением о прекращении доступа в помещение с 26.11.2015 г. был представлен в конверте, который был вскрыт в судебном заседании 18.02.2019 г. (т. 2 л.д. 6 – 8).

Таким образом, материалы дела, а также личные показания в судебном заседании Гаврилюк И.В., подтверждают, что между Бонд Е.В. и Гаврилюк И.В. действительно был заключён договор аренды от 25.10.2015 г., при этом дополнительным соглашением от 10.12.2015 г. уплата арендных платежей была приостановлена с декабря 2015 года, а дополнительным соглашением от 17.02.2018 г. выплата арендных платежей была возобновлена. 

Довод ответчика о том, что размер арендной платы является завышенным, со ссылкой на Отчёт № 309/2019 от 14.06.2019 г., составленный по заказу ответчика ООО «ЦНЭ «Кодекс», согласно которому стоимость арендной платы составляет 10 651 руб./кв.м. в год, судом отклоняется как необоснованный. 

Так, в указанном отчёте рыночный размер арендной платы определён исходя из предположения о том, что помещение не пригодно для использования в связи с отсутствием центрального отопления и плохого состояния помещения. 

Однако, как следует из пояснения представителей истца и Гаврилюк И.В. в судебном заседании, дом по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 32, стр. 2 отключён от центрального отопления и находится на электрическом отоплении. 

Ответчик не представил доказательств того, что по состоянию на 25.10.2015 г. помещение истицы было не пригодно к использованию по назначению. 

При этом до передачи помещения Гаврилюк И.В. данное помещение находилось в аренде у ООО «ЗЕБРА», что подтверждается решением Арбитражного суда города Москвы от 17.09.2013 г. по делу № А40-167168/12. 

В Отчёт № 309/2019 от 14.06.2019 г., составленный по заказу ответчика ООО «ЦНЭ «Кодекс», на стр. 39 содержится вывод о том, что в районе расположения объекта оценки ставка аренды на помещения офисного назначения имеют диапазон от 10 588 руб. до 34 990 руб. за 1 кв.м. в год. 

Установленная договором аренды от 25.10.2015 г. ставка аренды 150 000 руб. за месяц в перерасчёте на кв.м. в год составляет: 150 000 руб. х 12 мес. / 76,8 кв.м. = 23 437,5 руб./кв.м. в год, что соответствует среднерыночной ставке. 

Таким образом, истец имеет право требовать возмещения ущерба (упущенной выгоды) в размере неполученной арендной платы. 

Между тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2019 г. по делу № А40-2910/19-133-18 признано отсутствующим право собственности индивидуального предпринимателя Бонд Евы Валериевны на помещение II комнаты 2, 2а, 26   площадью 9,8 кв.м, расположенные  в подвале дома 32 строение 2 по улице Мясницкой в городе Москве. 

Суд по указанному делу пришёл к выводу о том, что данные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома и оформлены в собственность Бонд Е.В. незаконно. 

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ ﻿никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Следовательно, истица не вправе требовать оплаты за указанные помещения. 

Арендная плата за остальные помещения (помещение II, комнаты №№ 1, 3, 3а) общей площадью 67 кв.м. (76,8 кв.м. – 9,8 кв.м.) за спорный период составляет: 

4 000 000 руб. / 76,8 кв.м. х 67 кв.м. = 3 489 583 руб. 33 коп. 

           При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в указанном размере. 

           На основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по государственной пошлине пропорционально удовлетворённым требованиям. 

           Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Взыскать с Товарищества собственников жилья «М322-А» в пользу индивидуального предпринимателя Бонд Евы Валериевны убытки в размере 3 489 583 (три миллиона четыреста восемьдесят девять тысяч пятьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки, а также 37 513 (тридцать семь тысяч пятьсот тринадцать) рублей расходов по государственной пошлине. 

  Отказать в удовлетворении исковых требований в остальной части. 

  Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия. 

 

Судья                                                                       М.Ю. Махалкин