Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-160068/23-61-1262

27 мая 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2024 года 

Решение изготовлено в полном объеме 27 мая 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола секретарем Старцевой А.В.,

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЗУРИТ" (105037, Г. МОСКВА, ПАРКОВАЯ 3-Я УЛИЦА, ДОМ 9, ЭТ 1 ПОМ II КОМ 3, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.05.2019, ИНН: 

<

***>, КПП: 771901001) 

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г. МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>, КПП: 770301001) 

об обязании заключить договор купли-продажи

при участии: 

от истца – ФИО1 по дов. от 05.06.2023 г.

от ответчика – ФИО2 по дов. от 05.12.2023 г. 

УСТАНОВИЛ:

ООО «АЗУРИТ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ, об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «АЗУРИТ» договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: 

<

...> по цене 13 110 610 (тринадцать миллионов сто десять тысяч шестьсот десять) рублей без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 7 (семь) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, что не соответствует положениям ФЗ от 22.08.2008г. №159-ФЗ, и нарушает права истца на реализацию преимущественного права на выкуп арендованного имущества. 

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений, письменных объяснений в порядке ст. 81 АПК РФ.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на исковое заявление. 

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

 Из материалов дела следует, что между Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Ответчик) и ООО «АЗУРИТ» (далее - Истец) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы согласно которому Истец, являясь арендатором, принял в аренду нежилое помещение общей площадью 189,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (подвал, пом. I, ком. 1, 2, 2а, 2б, 2в, 2г, 3, 4, 8, 11), на основании договора аренды от 04.08.2020 № 00-00564/20.

Объект аренды является государственной собственностью города Москвы, запись в ЕГРН от 18.12.2003 № 77-01/02-929/2003-538.

ООО "АЗУРИТ" является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона. 

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а Ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемого помещения.

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;  

арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям. 

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет с даты заключения договора аренды, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

15.11.2022 г. в целях реализации своего права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее по тексту ФЗ № 159-ФЗ), Истец обратился в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги «возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы» в отношении вышеуказанного арендуемого имущества. 

23.11.2022 г. Письмом о рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги № 33-5-111442/22-(0)-2 в оказании услуги Истцу было отказано. 

Мотивом для отказа послужило обстоятельство, что арендуемое помещение включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Арендуемое помещение включено в указанный Перечень Распоряжением ДГИ г. Москвы от 25.11.2019 № 46923 «О внесении изменений в распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 11 сентября 2017 г. № 29626», в связи с чем на дату подачи заявления на выкуп (15.11.2022) предоставление государственной услуги ООО «АЗУРИТ» не представлялось возможным, поскольку на указанную дату не прошло 5 лет с даты включения арендуемого помещения в Перечень.

Истец, обращаясь в суд с иском указывает, что со стороны Департамента городского имущества имеется нарушение срока на предоставление государственной услуги «возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы», а также неправомерный отказ в заключении договора. 

Истец заказал оценку рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (подвал, пом. I, ком. 1, 2, 2а, 2б, 2в, 2г, 3, 4, 8, 11) у независимой организации ООО «Бизнес-оценка».

Согласно результату оценки общая стоимость нежилого помещения определена в размере 7 572 000 руб. 

08.06.2023 г. Истцом направлена в адрес Ответчика претензия с требованием заключить договор купли-продажи на условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи, со стороны Истца, что подтверждается сведениями официального портала Правительства г. Москвы mos.ru. 

Однако, Департамент уклонился от исполнения требований, изложенных в претензии.

В настоящее время договор аренды продолжает свое действие, задолженности по арендным платежам не имеется, данный факт ответчиком не оспорен. 

Полагая отказ в предоставлении государственной услуги незаконным, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями. 

Способ восстановления нарушенного права Истцом соответствует положениям статьи 4 Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствуется следующим.

При обращении в суд общество указало на то, что включение объекта в Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства является злоупотреблением правом со стороны Департамента, поскольку препятствует его выкупу и лишает ООО «АЗУРИТ» соответствующего права.

В соответствии с ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159 выкуп Объекта, находящегося в Перечне, возможен только по прошествии пяти лет нахождения объекта в Перечне. Такой порядок является более длительным и обременительным по сравнению с общим порядком выкупа имущества, установленным ст. 3 Закона № 159.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих судебных актах, цель названного закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 1864-О).

Одновременно с этим в соответствии с частью 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных частью 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный" суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (ч. 2 ст. 10 ГК РФ). 

Объект аренды включен в перечень государственного имущества, созданный Ответчиком на основании ч.4 ст.18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства» (далее ‒ Перечень), на основании Распоряжения от 25.11.2019 № 46923.

Обстоятельство наличия / отсутствия объекта недвижимости в указанном Перечне имеет принципиальное правовое значение для определения момента возникновения преимущественного права арендатора на выкуп такого объекта.

Согласно ч. 2.1 ст. 9 ФЗ-159 (в ред. от 08.06.2020, действовавшей на дату подачи Истцом заявления о выкупе), заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в Перечень, при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления о выкупе находится во временном владении и пользовании заявителя непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в Перечень в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Вместе с тем, общий срок, по истечении которого арендатор вправе подавать заявление на выкуп, составляет два года (п. 1 ст. 3, ч. 2 ст. 9 ФЗ-159). Данный срок применяется ко всем объектам, которые не включены в Перечень.

Таким образом, включение недвижимого имущества в Перечень влечет для арендатора более затруднительный порядок выкупа по сравнению с общими правилами.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 (далее - Информационное письмо № 134), суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в том случае, если после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ субъектом РФ или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона № 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Приведенные разъяснения ВАС РФ свидетельствуют, что в случае злоупотребления правом со стороны публичного собственника суд может признать за арендатором право на выкуп по общим основаниям (на основании ст. 3 и ч. 2 ст. 9 ФЗ № 159).

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства № 209-ФЗ, государственное имущество, включенное в Перечни, используется в целях предоставления его во владение и в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП.

Согласно ч. 1 ст. 15 ФЗ-209, инфраструктурой поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является система коммерческих и некоммерческих организаций, которые создаются, осуществляют свою деятельность или привлекаются в качестве поставщиков (исполнителей, подрядчиков) для осуществления закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд при реализации государственных программ РФ, субъектов РФ, муниципальных программ, обеспечивающих условия для создания субъектов малого и среднего предпринимательства, и для оказания им поддержки.

Вышеприведенные положения законодательства РФ свидетельствуют, что включение имущества в Перечни не может быть произвольным и должно быть мотивировано с позиции законодательства РФ о поддержке малого предпринимательства.

Исходя из смысла вышеприведенных норм законодательства РФ для объектов, включенных в Перечень, должны применяться льготные условия аренды либо арендатору такого имущества должна быть предоставлена имущественная поддержка в иной форме.

Таким образом, общая законодательная идея по созданию Перечня заключается в создании наиболее щадящих и льготных условий для лиц, только начинающих предпринимательскую деятельность (идея «бизнес-инкубатора»), что неоднократно подтверждено судебной практикой (Постановления 9 ААС от 10.04.2024 по делу № А40-75637/2023, от 31.01.2024 по делу № А40-7593/2023, Постановление АС Центрального округа от 27.03.2019 по делу № А08-211/2018, Постановление АС Уральского округа от 19.09.2017 по делу № А60-49430/2016, Постановление ФАС Уральского округа от 30.06.2014 по делу № А71-9516/2013, Постановление 6 ААС от 23.12.2010 по делу № А73-9247/2010 и др.).

Данный вывод подтверждается также тем, что законодательство РФ предусматривает усложненный порядок выкупа помещений, включенных в Перечень, в рамках 159-ФЗ, что обусловлено особым социально-экономическом значением таких объектов недвижимости.

Однако, в нарушение требований ч. 4 ст. 18 ФЗ-209 Истцу не было предоставлено никакой имущественной поддержки от включения Объекта в Перечень, что подтверждено Истцом документально.

Права аренды в отношении спорного Объекта были получены Истцом на аукционе (п. 1.1. Договора аренды), что само по себе исключает наличие у Истца каких-либо льгот.

Так, согласно п. 13.10. Договора (раздел «Особые условия»), льготы по арендной плате, предусмотренные правовыми актами г. Москвы, не применяются к Договору, заключенному по результатам аукциона.

Кроме того, согласно п. 13.4. Договора, величина арендной платы по Договору, заключенному по результатам аукциона, не подлежит пересмотру в сторону уменьшения.

Права аренды на Объект были получены на торгах по цене 1 817 280,00 рублей в год (пункт 6.2. Договора аренды), то есть, более чем в 2 раза выше льготной ставки арендной платы, установленной в Москве в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» (1 817 280,00 ÷ (4 750 × 189,3) = 2,02 раза (с учетом округления)).

При этом, как очевидно следует из фактических обстоятельств настоящего дела, Истец имел намерение выкупить Объект аренды по прошествии 2-х лет аренды.

Департаментом в материалы дела не представлено пояснений и доказательств, в чем выражается имущественная поддержка Истца как арендатора спорного Объекта и в чем выражалась необходимость включения Объекта в Перечень после вступления в силу 159-ФЗ.

Не представлено Департаментом и доказательств, свидетельствующих о соответствии Истца установленным критериям инфраструктуры поддержки субъектов МСП.

Включение Объекта в Перечень ставит Истца в худшее правовое положение по сравнению с арендаторами помещений, не включенных в Перечень, поскольку Общество, в частности, вынуждено уплачивать арендную плату по рыночной ставке, как минимум, до 25.11.2024 (истечения 5-летнего срока с даты включения Объекта в Перечень).

Действия Департамента не отвечают целям и задачам ФЗ-159, одной из которых является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости.

Департамент не указывает на какие-либо обстоятельства, обосновывающие необходимость усложненного порядка приватизации спорного Объекта и, соответственно, его включения в Перечень.

Кроме того, сама возможность формирования Перечня имущества, которое может быть использовано только в целях предоставления их в пользование на долгосрочной основе, возникла у Департамента не после введения в действие 159-ФЗ, а в связи с принятием 209-ФЗ от 24.07.2007, чего в рассматриваемом случае сделано не было.

Следовательно, у Департамента не имелось правовых оснований и (или) социально-экономических предпосылок для включения Объекта в Перечень.

Информация о включении Объекта в Перечень не указана и в самом Договоре аренды.

Согласно п.1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу (злоупотребление правом).

С учетом изложенного Суд приходит к выводу, что с учетом фактических обстоятельств дела и разъяснений, приведенных в п. 5 Информационного письма № 134, имеет место злоупотребление правом со стороны Департамента, поскольку спорный Объект был включен в Перечень уже после вступления в силу 159-ФЗ, при этом какой-либо имущественной поддержки от включения Объекта в Перечень Истцу предоставлено не было. Кроме того, Истец не участвует в каких-либо государственных программах, то есть не является организацией, образующей инфраструктуру поддержки субъектов МСП. Иное в нарушение требований ст. 65 АПК РФ Департаментом не доказано.

С учетом разъяснений, изложенных в Информационном письме № 134, Суд приходит к выводу, что положения ч. 2.1. ст. 9 ФЗ-159, устанавливающая специальные правила выкупа недвижимости, включенной в Перечень, не подлежат применению для Истца. Для Истца должны быть применены общие правила выкупа (ч. 2 ст. 9 ФЗ № 159).

Вышеуказанные выводы подтверждаются актуальной судебной практикой с аналогичными фактическими обстоятельствами (Постановления АС Московского округа от 17.11.2023 по делу № А40-1815/2022, от 14.11.2023 по делу № А40-287450/2022, от 14.04.2023 по делу № А40-57828/2022, от 13.10.2022 по делу № А40-1815/2022; от 11.12.2019 по делу № А41-16274/2019; Постановления 9 ААС от 10.04.2024 по делу № А40-75637/2023; от 05.04.2024 по делу № А40-74450/2023; от 29.03.2024 по делу № А40-80962/2023; от 31.01.2024 по делу № А40-7593/2023; от 06.12.2023 по делу № А40-127869/2023; от 02.10.2023 по делу № А40-158795/2022; от 27.09.2023 по делу № А40-244927/2022; от 28.06.2023 по делу № А40-146859/2022).

Кроме того, исходя из смысла разъяснений, приведенных в п. 5 Информационного письма № 134, обоснованным и оправданным является наличие в Перечне только тех помещений, которые находились в нём ещё на дату вступления в силу 159-ФЗ (2009 г.).

Включение помещений в Перечень после вступления в силу 159-ФЗ (с учетом отсутствия у арендатора каких-либо льгот и получения им права аренды на торгах) не может быть признано обоснованным, поскольку создает для арендатора немотивированные и неоправданные препятствия в реализации права на выкуп по общим основаниям, предусмотренным ст. 3 ФЗ № 159.

Данная правовая позиция также нашла подтверждение в актуальной судебной практике (Постановления АС Московского округа от 14.11.2023 по делу № А40-287450/2022; от 13.10.2022 по делу № А40-1815/2022; Постановления 9 ААС от 10.04.2024 по делу № А40-75637/2023; от 05.04.2024 по делу № А40-74450/2023; от 31.01.2024 по делу № А40-7593/2023).

Довод Департамента о том, что Распоряжение 25.11.2019 было опубликовано до всеобщего доступа на официальном сайте ДГИ г. Москвы в сети «Интернет» (https://www.mos.ru/dgi/documents/perechen-gosudarstvennogo-imushchestva-prednaz%20nachennogo-dlia-peredachi-vo-vladenie-iili-v-polzovanie/view/179415220/) 04.12.2019, что подтверждается Письмом Департамента информационных технологий от 19.10.2023, отклоняется судом по следующим основаниям.

Как следует из ч. 2 ст. 19 Закона г. Москвы от 08.07.2009 № 25 «О правовых актах города Москвы», официальным опубликованием правового акта считается первая публикация его полного текста в официальном издании органа государственной власти (электронной версии данного издания) или первое размещение (опубликование) его полного текста на официальном сайте органа государственной власти в сети Интернет.

Одновременно с этим порядок опубликования, ведения Перечня и внесения в него изменений урегулирован специальным правовым актом ‒ Постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 № 211-ПП «Об утверждении Порядка формирования, ведения и опубликования Перечня…» (далее ‒ Постановление № 211).

Согласно п. 2.5. Постановления № 211 формирование и ведение Перечней основывается на принципах достоверности данных и возможности оперативного доступа к сведениям Перечней.

Согласно п. 3.1.4.2. Постановления № 211, перечень свободного имущества и все внесенные в него изменения подлежат опубликованию в отдельном разделе на официальном сайте ДГИ г. Москвы в сети «Интернет» в течение 3-х рабочих дней со дня утверждения. 

Следовательно, Распоряжение от 25.11.2019 № 46923 должно было быть опубликовано на сайте https://www.mos.ru/dgi/ не позднее 28.11.2019.

Однако, как следует из Письма ДИТ г. Москвы от 19.10.2023, представленного Ответчиком в материалы дела, Распоряжение от 25.11.2019 № 46923 было опубликовано на сайте mos.ru лишь 04.12.2019.

При этом, на официальном сайте Департамента в сети «Интернет» (https://www.mos.ru/dgi/documents/perechen-gosudarstvennogo-imushchestva-prednaznachennogo-dlia-peredachi-vo-vladenie-iili-v-polzovanie/view/179415220/) датой публикации Распоряжения № 23041 указана дата 03.11.2022.

Кроме того, Распоряжением ДГИ г. Москвы № 19502 от 06.04.2023 отделу внутренних и внешних коммуникаций ДГИ предписано опубликовать Перечень в СМИ.

Из п. 1 Распоряжения № 19502 от 06.04.2023 следует, что необходимо опубликовать, в том числе, и Распоряжение от 25.11.2019 № 46923, которым спорный Объект включен в Перечень.

Следовательно, из Распоряжения № 19502 от 06.04.2023 следует, что по состоянию на 06.04.2023 Распоряжение от 25.11.2019 № 46923 не было опубликовано до всеобщего доступа.

Данные обстоятельства свидетельствуют о противоречивости сведений, предоставляемых органами государственной власти г. Москвы.

Суд также учитывает, что в рамках дел № А40-127869/2023 и А40-158096/2023, решения по которым вступили в законную силу, судами было установлено, что Распоряжение от 25.11.2019 № 46923 не было опубликовано для всеобщего доступа ни по состоянию на 12.08.2020, ни по состоянию на 26.10.2020.

Таким образом, ответчиком в любом случае допущена просрочка опубликования Распоряжения от 25.11.2019, что свидетельствует о нарушении п. 3.1.4.2. Постановления № 211.

Распоряжение от 25.11.2019 № 46923 не было опубликовано в 3-дневный срок, предусмотренный п. 3.1.4.2. Постановления № 211.

Согласно абз. 13 ст. 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа независимо от признания этого акта недействительным.

Факт нарушения Департаментом установленного порядка публикации Перечня и вносимых в него изменений сам по себе является достаточным основанием для неприменения соответствующего акта Департамента и отсутствия у такого акта юридической силы как противоречащего законодательству г. Москвы.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, отраженной в Постановлении АС Московского округа от 22.04.2024 по делу № А40-7593/2023, от 19.12.2023 по делу № А40-244927/2022, от 17.06.2022 по делу № A40-91310/2021; Постановлении 9 ААС от 26.02.2024 по делу № А40-54756/23, от 29.03.2024 по делу № А40-80962/23, от 01.04.2023 по делу № А40-74450/2023.

Таким образом, с учетом допущенного Департаментом нарушения процедуры опубликования Распоряжения от 25.11.2019, что следует из всех представленных в материалы дела доказательств, не имеет правового значения было ли к моменту проведения торгов и заключения договора аренды Распоряжение от 25.11.2019 опубликовано на mos.ru.

С учетом нарушения Ответчиком порядка публикации, предусмотренного п. 3.1.4.2. Постановления № 211, Распоряжение от 25.11.2019 № 46923 не приобрело юридической силы и не действует как противоречащее законодательству г. Москвы.

Следовательно, Распоряжение от 25.11.2019 не действовало на момент подачи заявки о проведении торгов, их проведения и заключения Договора аренды.

Ссылка Департамента на Указ Президента от 23.05.1996 № 763 «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти» является необоснованной, поскольку как прямо следует из названия данного нормативного акта он касается только федеральных органов исполнительной власти, в то время как ДГИ г. Москвы является не федеральным, а региональным органом государственной власти.

Для Перечня имущества на территории г. Москвы, свободного от прав третьих лиц, принят отдельный нормативный акт ‒ Постановление Правительства Москвы № 211 от 20.04.2017 ‒ которым прямо предусмотрены сроки и порядок опубликования Перечня и всех вносимых в него изменений.

Суд также отмечает ошибочность доводов Департамента, полагающего, что  Распоряжение от 25.11.2019 № 46923 вступило в силу в момент его подписания, поскольку в силу положений Закона города Москвы от 08.07.2009 № 25 «О правовых актах города Москвы», Порядка формирования, ведения и опубликования Перечня, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 № 211-ПП распоряжение подлежало обязательному опубликованию в отдельном разделе на официальном сайте департамента в сети «Интернет» в течение 3 рабочих дней со дня утверждения (пункт 3.1.4.2 Порядка № 211-ПП).

Соответственно, ссылка Департамента на положения п. 6. ст. 20 Закона г. Москвы от 08.07.2009 № 25 «О правовых актах города Москвы» является необоснованной, данная норма не полежит применению, поскольку порядок опубликования и ведения Перечня и внесения всех изменений в Перечень урегулирован специальными нормами Постановления № 211, которым предусмотрены специальный порядок и сроки опубликования Перечня и всех вносимых в него изменений. Данный вывод подтверждается актуальной правовой позицией, изложенной в Постановлениях АС Московского округа от 22.04.2024 по делу № А40-7593/2023, от 09.04.2024 по делу № А40-271907/2022.

Довод Департамента о том, что Истец знал о включении Объекта в Перечень, поскольку соответствующее упоминание имелось в лотовой документации и Истец должен был знать об условиях торгов, Судом также отклоняется, поскольку данный довод не опровергает установленный факт нарушения процедуры публикации Распоряжения от 25.11.2019. 

Кроме того, сама по себе лотовая документация о проведении торгов не является официальным источником опубликования правовых актов г. Москвы.

Само по себе упоминание в лотовой документации Распоряжения от 25.11.2019 не придает такому акту юридическую силу, поскольку данное Распоряжение принято с нарушениями законодательства г. Москвы. Данный вывод согласуется с актуальной судебной практикой (Постановления АС Московского округа от 22.04.2024 по делу № А40-7593/2023, от 20.10.2023 по делу № А40-275778/2022, от 14.08.2023 по делу № А40-253295/2022; Постановления 9 ААС от 26.02.2024 по делу № А40-54756/23, от 17.03.2022 по делу № А40-91310/2021).

Судом также отмечается, что доводы Департамента никак не опровергают позицию Истца о незаконности и необоснованности включения Объекта в Перечень и не обосновывают, в чем была необходимость включения Объекта в Перечень.

Согласно абз. 13 ст. 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа независимо от признания этого акта недействительным (п. 9 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25, Постановление АС Московского округа от 13.10.2022 по делу № A40-1815/2022 и др.).

Кроме того, согласно ч. 4.4. ст. 18 ФЗ-209, сведения об утвержденных Перечнях, а также об изменениях в них подлежат представлению в корпорацию развития малого и среднего предпринимательства в целях проведения мониторинга в соответствии с ч. 5 ст. 16 указанного Закона.

Такой корпорацией является АО «Корпорация «МСП».

Состав указанных сведений, сроки, порядок и форма их представления установлены Приказом Минэкономразвития России от 20.04.2016 № 264.

Однако, Департаментом в материалы дела не представлено доказательств представления в АО «Корпорация «МСП» вышеуказанных сведений о Перечне (в том числе, Распоряжения от 25.11.2019 № 46923), что также свидетельствует о незаконности действий Департамента по включения Объекта в Перечень (Постановления 9 ААС от 10.04.2024 по делу № А40-75637/2023; от 05.04.2024 по делу № А40-74450/2023; от 31.01.2024 по делу № А40-7593/2023).

С учетом фактических обстоятельств настоящего дела и доводов истца, не опровергнутых Департаментом, Распоряжение от 25.11.2019 № 46923 не подлежит применению, поскольку в указанной части данное Распоряжение противоречит ч. 1 ст. 15, ч. 4 ст. 18, ч. 4.4. ст. 18 ФЗ-209, а также положениям п. 3.1.4.2. Постановления № 211.

Таким образом, истец имеет право на выкуп по общим основаниям, в связи с чем подлежат применению положения ч. 2 ст. 9 ФЗ № 159.

Поскольку судом установлено, что истец имеет право на выкуп по общим правилам 159-ФЗ (ч.2 ст. 9 ФЗ-159), то к моменту подачи заявления на выкуп от 15.11.2022 все условия, необходимые для возникновения у арендатора преимущественного права на выкуп, Истцом были соблюдены.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Закона №159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным.

В соответствии с нормами п. 1 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора, так как прежде всего должна быть достигнута цель обращения общества в суд, а также выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Положениями ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.  

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.  

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.  

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.  

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.  

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.  

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

С целью установления рыночной стоимости вышеуказанного нежилого помещения определением Арбитражного суда города Москвы суда от 14.12.2023 назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено АНО «Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса» экспертам ФИО3 и/или ФИО4 (всем или кому-либо из экспертов на выбор руководителя экспертной организации).

Перед экспертом/экспертами поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:02:0023001:4655, общей площадью 189,3 кв.м. по состоянию на 15.11.2022?  

Согласно заключению эксперта № 18.03.2024/А40-160068/23-61-1262 от 18.03.2024, рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (подвал, пом. I, ком. 1, 2, 2а, 2б, 2в, 2г, 3, 4, 8, 11) по состоянию на 15.11.2022 составила 13 110 610 руб., без учета НДС.  

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.  

Определением от 21.03.2024 г. в судебное заседание для дачи пояснений по выполненному экспертному заключению вызван эксперт АНО «Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса» ФИО3, выполнившая экспертное заключение.

В судебном заседании 23.04.2024 г. судом проведен опрос эксперта АНО «Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса» ФИО3, выполнившей экспертное заключение, что отражено на аудио-протоколе судебного заседания.

Суд, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ экспертное заключение АНО «Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса», приходит к выводу о том, что указанное заключение отвечает всем необходимым требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством, все выводы эксперта научно обоснованы, логичны, не содержат противоречий, в связи с чем оно является надлежащим, достоверным и допустимым доказательством по делу.  

Экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Выводы эксперта изложены ясно и полно, какие-либо противоречия в них отсутствуют, у суда не возникло сомнений в их обоснованности. 

В заключении эксперта указаны нормативные и методически средства, использованные в исследовании.

Суд считает, что экспертное заключение являются полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, сомнений в этой части экспертного заключения у суда не возникло.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний.

Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. 

Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд.

Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом. Таким образом, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем цена объектов определяется в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом. 

В соответствии с абзацем третьи пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом установлено, что на момент обращения недвижимое имущество находилось во временном владении на правах аренды у истца, задолженность по арендной плате и иным обязательным платежам отсутствовала, все условия, предусмотренные подпунктами 1-4 статьей 3 ФЗ от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» соблюдены.

Оценивая совокупность представленных в материалы дела доказательств, доводы и возражения сторон, суд усматривает наличие оснований для признания незаконным отказа Департамента в предоставлении государственной услуги и понуждения ответчика заключить договор купли-продажи на условиях приложенного истцом проекта, ввиду наличия нарушенного права истца на заключение такого договора, заключение которого обязательно для ответчика в силу закона, а также ввиду уклонения ответчика от заключения договора.

При таких обстоятельствах, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «АЗУРИТ» договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: 

<

...>  по цене 13 110 610 (тринадцать миллионов сто десять тысяч шестьсот десять) рублей без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 7 (семь) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на следующих условиях:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

№________

г. Москва                                                                         «____»____________ 202__года   

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», действующий от имени города Москвы на основании Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП в лице _________________________________________________________, действующего на основании __________________________, одной стороны, и 

ООО «АЗУРИТ», именуемое  в  дальнейшем «Покупатель», в лице Генерального директора ФИО5, действующего на основании устава, с другой стороны, именуемые  вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и  о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», заключили настоящий, договор (далее – Договор) о нижеследующем.  

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется  передать в собственность Покупателя объект недвижимости общей площадью 189,3 кв.м., с кадастровым номером: 77:02:0023001:4655, расположенный по адресу: 

<

...> (далее ‒ Объект), а Покупатель принять и оплатить это имущество. 

1.2. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога. 

1.3. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК РФ Объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта. 

1.4. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

1.5. Стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Продавец обязан в срок не позднее 5 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора, но не ранее исполнения Покупателем обязанности, предусмотренной в пункте 2.2.2 Договора, а также поступления первого платежа в соответствии с п. 3.4 Договора, направить в орган регистрации прав заявления и документы, необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект.

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Полностью уплатить цену Объекта (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 Договора.

2.2.2. В срок не позднее 5 рабочих дней с даты заключения Договора произвести первый платеж в соответствии с п. 3.4 Договора, предоставив копию платежного поручения Продавцу, и направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – орган регистрации прав), заявления на государственную регистрацию перехода права собственности и залога на Объект, предоставив Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию перехода права собственности и залога Объекта.

2.2.3. Осуществить все иные действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект и государственной регистрации залога на Объект в Едином государственном реестре недвижимости. 

2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект и залога на Объект несет Покупатель.

2.4. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1. Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (непредставление подтверждающих оплату документов), настоящий договор расторгается в установленном законодательством порядке. 

2.5.   В случае расторжения Договора по согласию сторон Покупатель возвращает Продавцу Объект, указанный в пункте 1.1. Договора, а денежные средства, полученные в качестве оплаты за Объект, возвращаются Покупателю получателем платежей.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет 13 110 610 (тринадцать миллионов сто десять тысяч шестьсот десять) рублей 00 коп. без учета НДС в соответствии с отчетом № 18.03.2024/А40-160068/23-61-1262 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным АНО «Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется.

3.2. Оплата по Договору производится в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения посредством ежемесячных выплат в равных долях.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 5 рабочих дней с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до_________ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 156 078 (сто пятьдесят шесть тысяч семьдесят восемь) руб. 70 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

3.5. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве

(Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН 

<

***>

КПП 770301001

Банк получателя – ГУ Банка России по ЦФО

БИК 044525000

Расчетный счет 

<

***>

КБК – 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливается залог Объекта, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, посредством заключения Соглашения о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав. 

4.3. Предметом залога является Объект, указанный в пункте 1.1. настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца. 

4.4. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2. настоящего Договора, на Объект, находящийся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке. 

4.4.1. Денежные средства, уплаченные Покупателем по настоящему Договору до момента обращения взыскания на Объект, являющийся предметом залога по настоящему Договору, подлежат возврату Покупателю за вычетом арендной платы за пользование Объектом, указанной в п. 4.4.2. 

4.4.2. За пользование Объектом, являющимся предметом настоящего Договора, за период с момента заключения настоящего Договора и до обращения взыскания на Объект с Покупателя взимается арендная плата в соответствии с размером арендной платы, установленной договором аренды, который существовал между Продавцом и Покупателем до момента заключения настоящего Договора. 

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты пени в размере 0,05 % процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Уплата пени не освобождает Покупателя от взятых на себя обязательств. 

5.2.  Начисление пени осуществляется со дня, следующего за установлением по Договору днем оплаты, по день фактической оплаты включительно. 

5.3.  Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.4. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров. 

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора. 

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй  у Покупателя, третий передается в орган регистрации прав. 

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПРОДАВЕЦ:

ПОКУПАТЕЛЬ:

Департамент городского имущества города Москвы 

Адрес: 123112, 

<

...> Красногвардейский

проезд, д. 21, стр. 1.

ИНН 

<

***>

КПП 770301001

ОГРН 

<

***> (дата внесения

записи: 27.02.2013, регистрирующий

орган: Межрайонная инспекция ФНС

России № 46 по г. Москве)

Общество с ограниченной ответственностью «АЗУРИТ» 

105037, 

<

...>, 

эт 1, пом. II, ком. 3

ИНН 

<

***>

КПП 771901001

ОГРН 

<

***> (дата внесения записи: 08.05.2019, регистрирующий орган: Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 46 по г. Москве)

______________________________

Генеральный директор

ФИО5

_____________________________________________________________

   (подпись, М.П.)                                                 (подпись, М.П.)

ПРИЛОЖЕНИЕ № ___ от ___ ______________ 20__ г.

к Договору купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения) №_______________________________ от «___»______________20__ года

Номер платежа

Ежемесячная 

сумма оплаты 

с учетом 

процентов за 

предоставлен   ную рассрочку 

(руб.)

В том числе:  

Сумма 

основного 

долга (руб.)

Сумма 

процентов за 

предоставле

нную 

рассрочку 

(руб.) *

Срок оплаты  

1

156 078,70

Не позднее 1 месяца с даты Договора**

2

156 078,70

Не позднее 2-ух месяцев с даты Договора

3

156 078,70

Не позднее 3-ех месяцев с даты Договора

4

156 078,70

Не позднее 4-ех месяцев с даты Договора

5

156 078,70

Не позднее 5-ти месяцев с даты Договора

6

156 078,70

Не позднее 6-ти месяцев с даты Договора

7

156 078,70

Не позднее 7-ми месяцев с даты Договора

8

156 078,70

Не позднее 8-ми месяцев с даты Договора

9

156 078,70

Не позднее 9-ти месяцев с даты Договора

10

156 078,70

Не позднее 10-ти месяцев с даты Договора

11

156 078,70

Не позднее11-ти месяцев с даты Договора

12

156 078,70

Не позднее 12-ти месяцев с даты Договора

13

156 078,70

Не позднее 13-ти месяцев с даты Договора

14

156 078,70

Не позднее 14-ти месяцев с даты Договора

15

156 078,70

Не позднее 15-ти месяцев с даты Договора

16

156 078,70

Не позднее 16-ти месяцев с даты Договора

17

156 078,70

Не позднее 17-ти месяцев с даты Договора

18

156 078,70

Не позднее 18-ти месяцев с даты Договора

19

156 078,70

Не позднее 19-ти месяцев с даты Договора

20

156 078,70

Не позднее 20-ти месяцев с даты Договора

21

156 078,70

Не позднее 21-го месяца с даты Договора

22

156 078,70

Не позднее 22-ух месяцев с даты Договора

23

156 078,70

Не позднее 23-ех месяцев с даты Договора

24

156 078,70

Не позднее 24-ех месяцев с даты Договора

25

156 078,70

Не позднее 25-ти месяцев с даты Договора

26

156 078,70

Не позднее 26-ти месяцев с даты Договора

27

156 078,70

Не позднее 27-ми месяцев с даты Договора

28

156 078,70

Не позднее 28-ми месяцев с даты Договора

29

156 078,70

Не позднее 29-ти месяцев с даты Договора

30

156 078,70

Не позднее 30-ти месяцев с даты Договора

31

156 078,70

Не позднее 31-го месяца с даты Договора

32

156 078,70

Не позднее 32-ух месяцев с даты Договора

33

156 078,70

Не позднее 33-ех месяцев с даты Договора

34

156 078,70

Не позднее 34-ех месяцев с даты Договора

35

156 078,70

Не позднее 35-ти месяцев с даты Договора

36

156 078,70

Не позднее 36-ти месяцев с даты Договора

37

156 078,70

Не позднее 37-ми месяцев с даты Договора

38

156 078,70

Не позднее 38-ми месяцев с даты Договора

39

156 078,70

Не позднее 39-ти месяцев с даты Договора

40

156 078,70

Не позднее 40-ка месяцев с даты Договора

41

156 078,70

Не позднее 41-ого месяца с даты Договора

42

156 078,70

Не позднее 42-ух месяцев с даты Договора

43

156 078,70

Не позднее 43-ех месяцев с даты Договора

44

156 078,70

Не позднее 44-ех месяцев с даты Договора

45

156 078,70

Не позднее 45-ти месяцев с даты Договора

46

156 078,70

Не позднее 46-ти месяцев с даты Договора

47

156 078,70

Не позднее 47-ми месяцев с даты Договора

48

156 078,70

Не позднее 48-ми месяцев с даты Договора

49

156 078,70

Не позднее 49-ти месяцев с даты Договора

50

156 078,70

Не позднее 50-ти месяцев с даты Договора

51

156 078,70

Не позднее 51-ого месяца с даты Договора

52

156 078,70

Не позднее 52-ух месяцев с даты Договора

53

156 078,70

Не позднее 53-ех месяцев с даты Договора

54

156 078,70

Не позднее 54-ех месяцев с даты Договора

55

156 078,70

Не позднее 55-ти месяцев с даты Договора

56

156 078,70

Не позднее 56-ти месяцев с даты Договора

57

156 078,70

Не позднее 57-ми месяцев с даты Договора

58

156 078,70

Не позднее 58-ми месяцев с даты Договора

59

156 078,70

Не позднее 59-ти месяцев с даты Договора

60

156 078,70

Не позднее 60 месяцев с даты Договора

61

156 078,70

Не позднее 61 месяца с даты Договора

62

156 078,70

Не позднее 62 месяцев с даты Договора

63

156 078,70

Не позднее 63 месяцев с даты Договора

64

156 078,70

Не позднее 64 месяцев с даты Договора

65

156 078,70

Не позднее 65 месяцев с даты Договора

66

156 078,70

Не позднее 66 месяцев с даты Договора

67

156 078,70

Не позднее 67 месяцев с даты Договора

68

156 078,70

Не позднее 68 месяцев с даты Договора

69

156 078,70

Не позднее 69 месяцев с даты Договора

70

156 078,70

Не позднее 70 месяцев с даты Договора

71

156 078,70

Не позднее 71 месяца с даты Договора

72

156 078,70

Не позднее 72 месяцев с даты Договора

73

156 078,70

Не позднее 73 месяцев с даты Договора

74

156 078,70

Не позднее 74 месяцев с даты Договора

75

156 078,70

Не позднее 75 месяцев с даты Договора

76

156 078,70

Не позднее 76 месяцев с даты Договора

77

156 078,70

Не позднее 77 месяцев с даты Договора

78

156 078,70

Не позднее 78 месяцев с даты Договора

79

156 078,70

Не позднее 79 месяцев с даты Договора

80

156 078,70

Не позднее 80 месяцев с даты Договора

81

156 078,70

Не позднее 81 месяца с даты Договора

82

156 078,70

Не позднее 82 месяцев с даты Договора

83

156 078,70

Не позднее 83 месяцев с даты Договора

84

156 078,70

Не позднее 84 месяцев с даты Договора

ИТОГО:

13 110 610,00

* в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального Закона от 22.07.2008, №159-ФЗ начисление процентов, осуществлено исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 

** Под датой Договора понимается дата государственной регистрации перехода права собственности на объект к Покупателю  

ПРОДАВЕЦ _________________                                     ПОКУПАТЕЛЬ ___________

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АЗУРИТ» судебные расходы на проведение экспертизы в размере 55 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

             Судья                                                                                                Н.В. Орлова