ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А35-9691/2021

г. Воронеж

15 марта 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 6 марта 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 марта 2024 года.

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                Кораблевой Г.Н.,

судей

                Воскобойникова М.С.,

                Ботвинникова В.В.,

                 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

 

при участии:

от индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2:  ФИО3, представителя по доверенности от 28.11.2021;

от Министерства имущества Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от администрации Солнцевского района Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» апелляционную жалобу Министерства имущества Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 02.10.2023 по делу № А35-9691/2021 

по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304461416800071) к администрации Солнцевского района Курской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора от 17.11.2020 № 3 купли-продажи земельного участка, 

третье лицо: Министерство имущества Курской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее - ИП глава К(Ф)Х ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации Солнцевского района Курской области (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между администрацией Солнцевского района Курской области и ИП главой К(Ф)Х ФИО2 при заключении договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 17.11.2020 № 3, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Выкупная цена участков по договору составляет: 1) в отношении участка с кадастровым номером 46:22:100801:2 - 1 620 176 руб.; 2) в отношении участка с кадастровым номером 46:22:100802:4 - 794 823 руб.; 3) в отношении участка с кадастровым номером 46:22:100804:2 - 681 601 руб., 4) в отношении участка с кадастровым номером 46:22:100806:6 - 763 009 руб. Общая сумма выкупной цены участков составляет 3 859 609 руб.». 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущества Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 02.10.2023 по делу №А35-9691/2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство имущества Курской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Курской области от 02.10.2023 по делу № А35-9691/2021, в связи с чем просило его отменить и принять новый судебный акт. Возражая против удовлетворения исковых требований, Министерство имущества Курской области ссылалось на то, что на момент обращения заявителя о выкупе спорных земельных участков (14.12.2020) приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области, находящихся в публичной собственности, возможна только по истечении срока действия моратория, установленного статьей 4 Закона Курской области от 19.12.2011 № 104-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области».

ИП главой К(Ф)Х ФИО2 представлен отзыв на апелляционную жалобу, из содержания которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП главы К(Ф)Х ФИО2 возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Судебная коллегия, исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителя истца, приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения жалобы и отмены решения Арбитражного суда Курской области от 02.10.2023 по делу № А35-9691/2021. Суд при этом исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что 08.10.2012 администрацией Солнцевского района Курской области (арендодатель) и ИП главой К(Ф)Х ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № 57/АД.

Согласно пункту 1.1 договора аренды от 08.10.2012 № 57/АД арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, имеющие местоположение: Солнцевский район, Старолещинский сельсовет, с кадастровым номером 46:22:100801:2 площадью 628 000 кв. м, с кадастровым номером 46:22:100802:4 площадью 320 000 кв. м, с кадастровым номером 46:22:100804:2 площадью 280 000 кв. м, с кадастровым номером 46:22:100806:6 площадью 200 000 кв. м, для сельскохозяйственного производства. 

Срок аренды земельных участков в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от 08.10.2012 № 57/АД установлен с 08.10.2012 по 07.10.2061. 

По акту приема-передачи от 08.10.2012 земельные участки с кадастровыми номерами 46:22:100801:2, 46:22:100802:4, 46:22:100804:2, 46:22:100806:6 были переданы арендодателем и приняты арендатором. 

18.06.2020 ИП глава К(Ф)Х ФИО2 обратился в администрацию Солнцевского района Курской области с заявлением о продаже земельных участков без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). 

17.07.2020 администрацией Солнцевского района Курской области в адрес ИП главы К(Ф)Х ФИО2 направлено письмо № 02-41/2084, в котором со ссылкой на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ сообщено, что выкуп будет возможен после подготовки независимым оценщиком отчетов о размере выкупной цены испрашиваемых земельных участков и согласования с Комитетом по управлению имуществом Курской области (в настоящее время Министерство имущества Курской области). 

Обществом с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» (далее - ООО «Независимая оценка») по заказу администрации Солнцевского района Курской области были выполнены отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков от 04.09.2020, согласно которым итоговая расчетная величина рыночной стоимости земельных участков составила: с кадастровым номером 46:22:100802:4 - 1 257 000 руб., с кадастровым номером 46:22:100801:2 - 2 466 000 руб., с кадастровым номером 46:22:100806:6 - 753 000 руб., с кадастровым номером 46:22:100804:2 - 901 000 руб. 

Работы по оценке приняты администрацией Солнцевского района Курской области по акту от 07.09.2020 № 293 и оплачены. Однако проект договора купли-продажи в адрес истца не направлялся. 

С сопроводительным письмом от 09.10.2020 № 02-41/2911 администрация Солнцевского района Курской области направила в адрес Комитета по управлению имуществом Курской области для согласования проекты договоров купли-продажи земельных участков, а также документы, касающиеся выкупа земельных участков, включая отчеты независимого оценщика, о чем ответчик уведомил истца письмом от 13.10.2020 № 02-41/2920. 

Письмом от 27.10.2020 № 05.6-01.01-19/13812 Комитет по управлению имуществом Курской области сообщил предпринимателю о несоответствии отчетов об определении рыночной стоимости испрашиваемых земельных участков требованиям законодательства в сфере оценки. 

28.10.2020 администрацией Солнцевского района Курской области в адрес ООО «Независимая оценка» направлено письмо о необходимости устранения в отчетах несоответствий, выявленных Комитетом, и предоставления переработанных отчетов, о чем истец был проинформирован письмом от 30.10.2020 № 01-41/3090. 

Администрация Солнцевского района Курской области сообщила ИП главе К(Ф)Х ФИО2 о том, что проекты договоров купли-продажи будут направлены после получения новых отчетов по определению рыночной стоимости арендуемых земельных участков. 

Согласно новым отчетам от 12.11.2020 величина рыночной стоимости земельных участков составила 5 665 000 руб.: с кадастровым номером 46:22:100802:4 - 1 281 000 руб., с кадастровым номером 46:22:100801:2 - 2 515 000 руб., с кадастровым номером 46:22:100806:6-813 000 руб., с кадастровым номером 46:22:100804:2 - 1 056 000 руб.

В августе 2021 года истец обратился к ответчику с заявлением о выдаче проектов договоров купли-продажи спорных земельных участков. 

14.09.2021 проекты договоров купли-продажи земельных участков от 17.11.2020 № 3 были выданы ИП главе К(Ф)Х ФИО2

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи выкупная цена участков составляет 5 665 000 руб., в том числе с кадастровым номером 46:22:100802:4 - 281 000 руб., с кадастровым номером 46:22:100801:2 - 2 515 000 руб., с кадастровым номером 46:22:100806:6 - 813 000 руб., с кадастровым номером 46:22:100804:2 - 1 056 000 руб. 

27.09.2021 ИП глава К(Ф)Х ФИО2 направил ответчику протокол разногласий, в котором выразил несогласие с предложенной выкупной стоимостью и сообщил о готовности заключить договор с изменением редакции пункта 2.1 договора и указанием общей суммы выкупной цены участков, равной 3 670 000 руб. 

07.10.2021 администрация Солнцевского района Курской области направила ответ на протокол разногласий (письмо № 02-41/2880), в котором сообщила о невозможности его принятия и предложении заключить договор купли-продажи в прежней редакции. 

В связи с возникшими между истцом и ответчиком разногласиями относительно выкупной цены земельных участков ИП глава К(Ф)Х ФИО2 обратился в арбитражный суд области с настоящими требованиями (с учетом уточнения).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 

Пунктом 1 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. 

Согласно пункту 1 статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условиях надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка. 

Проанализировав заключение эксперта от 09.12.2022 № Т19/10-22, подготовленное по настоящем делу на основании определения Арбитражного суда Курской области от 02.11.2022 с целью установления рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 18.06.2020 с учетом площади пашни и иных видов сельскохозяйственных угодий, руководствуясь статьями 39.2 - 39.4 ЗК РФ в части порядка продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, определения цены земельного участка, суд удовлетворил исковые требования.

Отменяя обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном данным Законом, ЗК РФ и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 19.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ в случае, если на день вступления в силу указанного Федерального закона субъектом Российской Федерации не принят закон, обеспечивающий его реализацию, на территории такого субъекта Российской Федерации приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная пунктом 4 статьи 1 названного Федерального закона, осуществляется с 01.01.2004.

В то же время пунктом 2 статьи 19.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ предусмотрено, что нормы указанной статьи действуют до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации, регулирующего данные правоотношения.

Следовательно, определение момента начала приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения, относится исключительно к полномочиям субъекта Российской Федерации, которые при регулировании отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения учитывают существующие в субъекте природно-климатические и социально-экономические условия.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован Законом Курской области от 19.12.2011 № 104-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области».

Статьей 4 Закона Курской области от 19.12.2011 № 104-ЗКО предусмотрено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Курской области, осуществляется с 01.01.2050, за исключением земельных участков, указанных в частях 2 - 4 статьи 7 настоящего Закона.

Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации в определении от 06.06.2018 № 19-АПГ18-3 указала, что определение срока начала приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не только не свидетельствует о превышении субъектом Российской Федерации компетенции по данному вопросу, но и согласуется с пунктом 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, в силу предписаний которого приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Согласно частям 3, 4 статьи 7 Закона Курской области от 19.12.2011 №104-ЗКО предусмотрено приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, земельных участков, находящихся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, в собственность в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» по цене, составляющей 10 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий; приобретение религиозными организациями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенных для сельскохозяйственного производства, в собственность бесплатно.

Часть 2 статьи 7 Закона Курской области от 19.12.2011 № 104-ЗКО, предусматривающая, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть приобретен таким арендатором в собственность по цене, составляющей 20 процентов его кадастровой стоимости, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка, утратила силу в соответствии с Законом Курской области от 05.03.2015 № 20-ЗКО «О внесении изменений в Закон Курской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области».

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 06.03.2023 № 310-ЭС22-22518, установленный региональным законодательством мораторий на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения не лишает общество возможности продолжать использовать спорные земельные участки сельскохозяйственного назначения на праве аренды. После прекращения моратория или в случае внесения изменений в соответствующий закон, которыми могут быть предусмотрены исключения из общего правила о моратории на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, общество будет вправе приобрести участки в собственность.

Как следует из пункта 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). 

Таким образом, на дату обращения в июне 2020 года ИП главы К(Ф)Х ФИО2 с заявлением о выкупе земельного участка действующее региональное законодательство позволяло осуществлять приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения ранее 01.01.2050 только сельскохозяйственными организациями, крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности, земельных участков, находящихся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, в собственность в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также религиозными организациями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенных для сельскохозяйственного производства.

Поскольку момент обращения заявителя в Комитет о предоставлении в собственность спорного земельного участка и на дату рассмотрения спора на территории Курской области действовал мораторий на приватизацию, установленный статьей 4 Закона Курской области от 19.12.2011 № 104-ЗКО, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения заявленных требования предпринимателя.

Приведенный подход нашел отражение в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 01.08.2022 по делу № А35-8806/2020, от 30.05.2023 по делу № А36-4453/2022.

При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Курской области от 02.10.2023 по делу № А35-9691/2021 следует отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Статья 101 АПК РФ закрепляет, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) государственная пошлина за рассмотрение настоящего иска с учетом уточнения составляет 6 000 руб.

С учетом уплаты истцом в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и оставления исковых требований без удовлетворения понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины не подлежат возмещению.

Руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 02.10.2023 по делу             № А35-9691/2021 отменить. 

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

                                                                                        

Председательствующий судья 

Г.Н. Кораблева

 

судьи       

М.С. Воскобойников

 

В.В. Ботвинников