ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-218950/2024

21 августа 2025 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2025 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Беловой А.Р.,

судей  Лазаревой И.В., Немтиновой Е.В., 

при участии в заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы (в режиме веб-конференции): ФИО1, по доверенности от 27.05.2025

от ООО «Центринвестстрой»: ФИО2, по доверенности от 30.07.2025

от третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департамента культурного наследия города Москвы, Правительства Москвы: не явились, извещены

при рассмотрении 19 августа 2025 года в судебном заседании кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 05 февраля 2025 года

Арбитражного суда города Москвы 

на постановление от 27 мая 2025 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску Департамента городского имущества города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «Центринвестстрой» о возврате имущества

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Центринвестстрой» к Департаменту городского имущества города Москвы  о признании одностороннего отказа от договора купли-продажи недействительным

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департамент культурного наследия города Москвы, Правительство Москвы

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЦентрИнвестСтрой» (далее – ООО «ЦентрИнвестСтрой», ответчик) об обязании освободить нежилое помещение площадью 68,30 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, являющимся объектом культурного наследия регионального значения «1-я пол. XVIII в., 1764-1774 гг., 1-я пол. XIX в., 1887 год»; о передаче данного помещения в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы. 

Ответчик обратился со встречными требованиями о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от договора купли-продажи от 11.08.2020 № 78-00508/20, выраженного в уведомлении от 29.03.2024 № ДГИИ22082/24. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департамент культурного наследия города Москвы, Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы 05 февраля 2025 года в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2025 года решение Арбитражного суда города Москвы от 05 февраля 2025 года оставлено без изменения.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента, который просит вышеуказанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. 

Заявитель указывает, что неисполнение покупателем промежуточных сроков исполнения договора явилось основанием для расторжения договора с 21.03.2024, в связи с чем, правовых оснований для нахождения ответчика в помещении не имеется. 

До судебного заседания от ООО «ЦентрИнвестСтрой» поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судебной коллегией к материалам дела.

От Департамента в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции). К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителя истца и доверенность на представление его интересов.

В соответствии с положениями статья 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 30.12.2021 № 440-ФЗ и исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания), Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство истца.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента (принимавший участие в судебном заседании посредством веб-конференции) поддержал приведенные доводы и требования своей кассационной жалобы. Представитель ООО «ЦентрИнвестСтрой» (непосредственно присутствующий в судебном заседании) по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства третьи лица явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей Департамента и ООО «ЦентрИнвестСтрой», изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что 11.08.2020 Департамент городского имущества города Москвы (продавец) и ООО «ЦентрИнвестСтрой» (покупатель) заключили договор № 78-00508/20 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы (далее – договор). 

Предметом договора является нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001021:1900, площадью 68,30 кв. м, адрес объекта – 

<

...>, являющееся объектом культурного наследия «Доходный дом с лавками, 1-я пол. XVIII в., 1764-1774 гг., 1-я пол. XIX в., 1887 год» (далее – объект, объект культурного наследия). 

В соответствии с пунктом 2.1 договора, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется оплатить и принять объект приватизации. 

Пункт 2.6 договора закрепляет, что на объект приватизации в ЕГРН внесена запись об ограничении (обременении) – Объект культурного наследия (выявленный объект культурного наследия, 

<

...>, весь объект, общая площадь 68,3 кв. м от 20.02.2018 № 77:01:0001021:1900-77/011/2018-1. 

Согласно пункту 2.7 договора на объект приватизации оформлен акт технического состояния объекта культурного наследия регионального значения «Доходный дом с лавками, 1-я пол. XVIII в., 1764-1774 гг., 1-я пол. XIX в., 1887 г.» от 12.03.2019 № ДКН16-44-320/9 (далее – Акт технического состояния).

В силу пунктов 5.1.1, 5.1.2, 5.1.3 договора ООО «ЦентрИнвестСтрой» должно выполнить технические работы, установленные в соответствии с охранным обязательством. Промежуточные сроки выполнения работ – в соответствии с разделом 5 Акта технического состояния, окончательный – не более 5 лет с даты заключения договора. 

Пунктом 6.3 договора предусмотрено право продавца в одностороннем порядке расторгнуть договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с момента направления уведомления, а внесенная покупателем сумма, в том числе задаток, не возвращается, в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения покупателем условий конкурса (раздела 5) договора, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения условий и объема их исполнения, а также неисполнения обязанностей, предусмотренных охранным обязательством, в порядке, установленном пунктом 4.4. договора. (пункт 6.3.3 договора). 

Также пунктом 6.4 договора установлена ответственность за невыполнение покупателем условий конкурса (раздела 5) договора, в том числе за нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения условий конкурса и объема их выполнения. В этом случае покупатель выплачивает неустойку в размере цены объекта приватизации. 

Ссылаясь на указанные пункты договора, Департамент городского имущества указывает, что ООО «ЦентрИнвестСтрой» не выполнило принятые на себя обязательства, в связи с чем, договор расторгнут в одностороннем порядке 21.03.2024 и объект культурного наследия подлежит возврату в собственность города Москвы.

В обоснование правомерности одностороннего отказа от договора Департамент городского имущества ссылается на положения статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и на то, что на заседаниях Комиссии по контролю за выполнением условий конкурса по продаже объектов культурного наследия (далее – Комиссия) было установлено невыполнение условий конкурса по пункту 1 раздела 5 Акта технического состояния, в связи с чем, составлен Акт о невыполнении покупателем условий конкурса. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента с иском в суд.

Судами установлено, что 22.04.2024 Департаментом культурного наследия города Москвы (далее – Мосгорнаследие) был согласован «Проект реставрации и приспособления объекта культурного наследия «Доходный дом с лавками, 1-я пол. XVIII в., 1764-1774 гг., 1-я пол. XIX в., 1887 год», что полностью опровергает довод Департамента городского имущества о невыполнении ответчиком работ по пункту 1 раздела 5 Акта технического состояния. 

Согласование указанного проекта также свидетельствует о том, что договор купли-продажи от 11.08.2020 является действующим, в том числе и в силу неправомерности одностороннего отказа от договора со стороны Департамента. 

Более того, разрешение Мосгорнаследия на проведение работ от 03.11.2021 было выдано до 11.05.2024, что также указывает на неправомерность одностороннего отказа, поскольку он осуществлен до окончания действия разрешения.

В пункте 5.1.1 договора закреплено, что окончательный срок выполнения работ и выполнения условий конкурса не более пяти лет с даты заключения договора.

Поскольку договор заключен 11.08.2020, то работы могут быть выполнены не позднее 11.08.2025, а учитывая, что право собственности на объект было зарегистрировано в установленном законом порядке за ООО «ЦентрИнвестСтрой» лишь 20.10.2020, то работы могут быть выполнены не позднее 20.10.2025. 

Судами также установлено, что на основании представленных в материалы дела доказательств, Департамент культурного наследия города Москвы длительное время согласовывал проектную документацию на протяжении 2021-2024 гг., что также свидетельствует о неправомерности требований, поскольку такими действиями затягиваются сроки выполнения работ на объекте культурного наследия (так, скорректированный предмет охраны объекта был направлен в Мосгорнаследие 20.09.2022, однако ответ на проект корректировки был представлен лишь 03.07.2023). 

При этом, ответчиком исполнено решение суда по делу № А40-174674/2022 и оплачена неустойка в пользу Департамента городского имущества в размере 1 648 250 руб. за нарушение сроков выполнения работ по акту технического состояния, что констатирует устранение допущенного нарушения и стремление исполнения охранных обязательств в соответствии с условиями договора. 

Таким образом, пункт 1 раздела 5 акта технического состояния выполнен ответчиком в полном объеме.

Суды первой и апелляционной инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями статей 240, 309, 310, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации; статьи 20 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»; статьи 54 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»; статьи 23 Закона г. Москвы от 14.07.2000 № 26 «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры»;  исходя из того, что основанием для изъятия объекта недвижимости может являться лишь такое нарушение установленных законом требований, связанных с владением объектом культурного наследия, которое реально угрожает его сохранности и сохранению им своего значения; установив, что в материалы дела со стороны Департамента не представлены доказательства существенности нарушения условий выполнения работ ООО «ЦентрИнвестСтрой», которые реально угрожают сохранности объекта культурного наследия и сохранению им своего значения; отметив, что возврат имущества в государственную собственность происходит по иску уполномоченного органа после расторжения договора в судебном порядке или после достижения соглашения между сторонами, между тем, требование о расторжении договора истцом не заявлено, а односторонний отказ Департамента от договора, выраженный в уведомлении от 29.03.2024 № ДГИ-И22082/24, является недействительным, поскольку одностороннее расторжение договора со стороны Департамента не соответствует императивным положениям ГК РФ и статьи 20 Закона № 178-ФЗ, которые нельзя преодолеть путем включения соответствующих положений в текст договора; указав, что иск в части требований об освобождении помещения является ненадлежащим способом защиты, поскольку право собственности ООО «ЦентрИнвестСтрой», зарегистрированное в установленном законом порядке, не может прекращаться по одностороннему заявлению Департамента; установив, что ООО «ЦентрИнвестСтрой» предпринимает меры по завершению восстановительных работ на объекте культурного наследия, а нарушение сроков выполнения работ по указанному разделу Акта технического состояния обусловлено длительным согласованием проекта со стороны Мосгорнаследия, кроме того, ответчиком представлены доказательства об осуществлении действий по переоформлению акта технического состояния на новый срок; отметив, что намерение завершить восстановительные работы на объекте культурного наследия подтверждается также договором подряда, заключенным ООО «ЦентрИнвестСтрой» с подрядчиком ООО «ТопСтрит»; учитывая, что со стороны ООО «ЦентрИнвестСтрой» предпринимаются меры для скорейшего завершения восстановительных работ и сохранению объекта культурного наследия; в связи с чем, пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований и об удовлетворении встречного иска.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Судебная коллегия отмечает, что изложенные Департаментом в кассационной жалобе доводы проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, а фактически повторяют доводы, изложенные им при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанции, получившие соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.

Несогласие Департамента с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 05 февраля 2025 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2025 года по делу № А40-218950/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий-судья                                                 А.Р. Белова 

Судьи:                                                                                             И.В. Лазарева 

                                                                                                          Е.В. Немтинова