АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-51860/2020

г. Краснодар

26 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2024 года.

Постановление в  полном объеме изготовлено 26 февраля 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                     председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.А.,                              в отсутствие в судебном заседании  истца – администрации города Сочи                                (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Профессионал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),                            третьих лиц – ФИО1 и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю                         (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Профессионал» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2023   по делу № А32-51860/2020, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в                        арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Профессионал» (далее – общество)                          о расторжении   договора от 09.01.2018 № 4900010603 (далее – договор от 09.01.2018) аренды земельного участка площадью 3569 кв. м с кадастровым номером 23:49:0101001:1003, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район,                                   ул. Магринская, из земель населенных пунктов для строительства автомобильной                        мойки (далее – спорный участок), указав в резолютивной части решения, что оно                   является основанием для аннулирования Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю                          (далее – управление) в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) регистрационной записи от 17.04.2018  № 23:49:0101001:1003-23/050/2018-4                                           о наличии обременения объекта недвижимости в виде аренды на основании договора                        от 09.01.2018.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса                       Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены                                   ФИО1  и  управление.

Решением суда от 21.08.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 30.11.2023, исковые требования администрации удовлетворены, расторгнут договор аренды от 09.01.2018; указано, что решение суда является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи  от 17.04.2018                          № 23:49:0101001:1003-23/050/2018-4 об обременении земельного участка в виде                            договора от 09.01.2018. Судебные акты мотивированы систематическим нарушением обществом установленного договором от 09.01.2018 срока внесения арендных                        платежей, что является достаточным основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Спорный участок находился в фактическом пользовании общества с 09.01.2018 и объективную невозможность его использования общество документально не подтвердило.  Признанный решением Ленинского районного суда города Воронежа от 22.07.2021 по делу № 2а-3069/2021 (далее – решение по                                      делу № 2а-3069/2021) отказ администрации в выдаче  обществу разрешения на строительство на спорном участке не подтверждает право общества на несвоевременное внесение арендных платежей по договору от 09.01.2018. Систематическое  нарушение срока  внесения арендных платежей является самостоятельным основанием для расторжения договора от 09.01.2018.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество                             с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении                 исковых требований администрации в полном объеме. По мнению подателя жалобы,                суды не учли следующее. Решением по делу № 2а-3069/2021 признан незаконным                        отказ в выдаче обществу разрешения на строительство объекта «Автомоечный комплекс» (далее – спорный объект). Решение суда о признании  незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство спорного объекта в период, за который взыскана задолженность по арендным платежам  (в настоящем деле – два таких решения суда), является доказательством невозможности пользования  спорным участком. Недопустимость расторжения договора  в этой связи подтверждена сложившейся судебной практикой (пункт 25 Обзора Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), пункт 27 Обзора Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020),                                   пункт 5 Обзора Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2022), пункт 4 Обзора Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015)). Суд апелляционной инстанции ошибочно сослался на Определения Верховного Суда Российской Федерации                               от 15.08.2017 № 310-ЭС17-10149  и от 18.08.2017 № 304-ЭС17-10698.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса                             Российской Федерации администрация и управление не представили в суд отзывы                         на кассационную жалобу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                         проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, считает,                   что кассационная жалоба  не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, согласно протоколу заседания комиссии                      по торгам по продаже земельных участков или права на заключение договоров                            аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Сочи                         от 29.11.2017 № 14, между администрацией (арендодатель) и обществом                             (арендатор) заключен договор от 09.01.2018 сроком на 2 года 8 месяцев.

Договором  от 09.01.2018 ежегодная арендная плата за спорный участок установлена в размере 1 100 тыс. рублей  (за 2018 год) и подлежит внесению в                            течение 5 дней с даты подписания договора. По истечении 12 месяцев со дня государственной регистрации договора арендатор вносит арендную плату в                               размере 275 тыс. рублей ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца                квартала, за IVквартал – до 10 ноября текущего года. Внесение арендной платы осуществляется отдельным платежным документом за каждый квартал (пункты 3.1, 3.2, 3.3 договора от 09.01.2018).

Договор от 09.01.2018 зарегистрирован в ЕГРН 17.04.2018 (выписка из ЕГРН                      от 14.10.2020 № 99/2020/354191076).

Во исполнение пунктов 6 – 8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020                                № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты                                       Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» заключено дополнительное соглашение от 02.09.2020 к договору                                       от 09.01.2018,  пункт 2.1 которого изменен и изложен в следующей редакции:                                    «2.2. Срок действия настоящего договора устанавливается на 5 лет и 8 месяцев                                   с момента его государственной регистрации».

Установив неоднократное нарушение обществом обязательств по внесению арендных платежей и  руководствуясь пунктом 8.4 договора от 09.01.2018                                     (согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения                      договора, в том числе в случае двукратного нарушения сроков внесения арендной                     платы, установленных договором)  27.11.2020  администрация обратилась в суд                                    с иском о расторжении   договора от  09.01.2018.

Суды обоснованно удовлетворили исковые требования администрации,                        исходя  из следующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный                      договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование                          имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса                       Российской Федерации).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке,                            которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46                       Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации                   по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут                                       по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое                        влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается                         того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как предусмотрено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации,                         по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом                      в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением             условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно  лишь на основании                      решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено Земельным кодеком                           Российской Федерации, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Кодекса).

Как разъяснено в пункте 23 постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах,                                связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих                         оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619  Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка                                со стороны арендатора. Указанные в статье 619 Гражданского кодекса                              Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они                        могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды                      земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам                         факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Суды установили, что с 16.04.2018 общество не вносило арендные платежи по договору от 09.01.2018; согласно акту сверки взаиморасчетов по состоянию                                    на 26.10.2021 задолженность общества составляет 2 661 074 рубля 58 копеек  и                                 239 248 рублей 31 копейку пени; согласно акту сверки взаиморасчетов по состоянию                       на 11.02.2022 задолженность общества составляет  1 609 426 рублей 23 копейки и                                 133 650 рублей 29 копеек пени; согласно акту сверки взаиморасчетов по состоянию                      на 25.07.2022 задолженность общества составляет  2 200 тыс. рублей и                                                750 657 рублей 65 копеек пени; претензии администрации о необходимости уплаты задолженности  оставлены  обществом без  финансового  удовлетворения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области от 05.08.2020 по делу № А14-4628/2020 с общества в пользу администрации                                        по договору от 09.01.2018 взыскано 776 648 рублей 35 копеек задолженности по                          арендной плате с 17.04.2019 по 31.09.2019 и 41 710 рублей 63 копеек неустойки с 11.06.2019 по 01.01.2020.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области от 13.04.2021 по делу № А14-19917/2020 с общества в пользу администрации                                             по договору от 09.01.2018  взыскано 550 тыс. рублей задолженности по арендной                              плате с 01.01.2020 по 30.06.2020 и 108 900 рублей неустойки с 11.03.2020 по 12.04.2021.

В рамках рассматриваемого Арбитражным судом Воронежской области                                дела № А14-5957/2023 администрация взыскивает с общества задолженность по                       договору от 09.01.2018 по арендной плате с 01.07.2020 по 31.12.2022.

Суды  отметили, что решения суда по делам № А14-4628/2020,  А14-19917/2020 общество не обжаловало, взысканную задолженность уплатило  в рамках исполнительного производства – 18.11.2021, то есть по истечении значительного  времени после  вступления судебных актов  в  законную силу.

Данные обстоятельства суды правильно оценили как свидетельство систематического нарушения обществом договорных обязательств по своевременному добровольному внесению предусмотренных договором от 09.01.2018 арендных                       платежей за пользование спорным участком и невнесения платежа более двух раз                      подряд по истечении установленного договором срока.  Уплату взысканной судом задолженности по арендной плате и неустойки  общество производит в рамках исполнительных производств  по истечении значительного времени после вступления решений судов в законную силу.

Суды верно указали, что произведенные обществом платежи в рамках исполнительных производств не могут считаться надлежащим исполнением                   договорных обязательств, поскольку совершены в ходе принудительного исполнения вступивших в законную силу решений по делам № А14-4628/2020,  А14-19917/2020. Допущенные обществом периоды просрочки внесения арендных платежей  значительны, не представлены доказательства принятия обществом мер по уплате  задолженности                   по договору от 09.01.2018 до принятия соответствующих судебных актов.

Суды  мотивированно отклонили основанный на решении по делу № 2а-3069/2021  довод общества о том, что признанный незаконным отказ администрации в выдаче  обществу разрешения на строительство на спорном участке спорного объекта свидетельствует о наличии чинимых администрацией  препятствий в пользовании спорным участком.

Как установлено судом при рассмотрении дела № 2а-3069/2021, с заявлением                             о выдаче разрешения на строительство спорного объекта общество обратилось                    23.06.2020, отказ  администрации в выдаче разрешения на строительство датирован 21.03.2021, решение суда по делу № 2а-3069/2021 состоялось 22.07.2021, в то время                           как период взысканной с общества по делам № А14-4628/2020, А14-19917/2020  по договору от  09.01.2018  задолженности  – с 17.04.2019 по 31.09.2019 и с 01.01.2020                        по 30.06.2020.

Таким образом, задолженность общества по арендным платежам по договору                       от 09.01.2018 образовалась задолго до обращения общества за выдачей разрешения                        на строительство спорного объекта на спорном участке, что подтверждает нарушение обществом договорного обязательства по своевременному внесению арендных                        платежей, а созданное администрацией, по мнению общества,  препятствие в                      пользовании спорным участком  не освобождает общество от надлежащего исполнения обязательств по договору от 09.01.2018 по внесению  арендной  платы.

Суды мотивированно отклонили довод общества о наличии препятствий в пользовании спорным участком, который администрации надлежало передать                       обществу свободным от прав и имущества третьих лиц, в то время как на спорном                   участке  размещены бетонные сооружения. При этом суды сослались на установленные                     в рамках дела № А14-3473/2021 обстоятельства установления на спорном участке бетонных сооружений ООО «Аберрация» по договору о совместной деятельности, заключенному с обществом для строительства спорного объекта, и указали, что                     установка на спорном участке бетонных сооружений в рамках договора с                                ООО «Аберрация» не свидетельствует о неисполнении администрацией обязательств                      по передаче обществу спорного договора в соответствии с договором от 09.01.2018.

Установленную по делу совокупность обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств суды оценили как необходимую и достаточную для                    вывода об обоснованности  требований администрации о расторжении                                        договора от 09.01.2018 ввиду невнесения обществом арендных платежей более двух                         раз  подряд  по  истечении установленного договором от 09.01.2018 срока платежа.

Суды указали, что  на момент обращения администрации с иском и на момент принятия судом решения договор от 09.01.2018 является действующим,                            спорный участок  из пользования общества не выбывал, претензии о невозможности использования спорного участка  в адрес арендодателя общество не направляло,                                    с требованием о соразмерном уменьшении арендной платы или досрочном                              расторжении договора в соответствии с положениями статей 614, 620                                Гражданского кодекса  Российской Федерации не обращалось, от исполнения                             договора от 09.01.2018 не отказывалось, задолженность по арендной плате общество внесло в рамках исполнительного производства, возбужденного по результатам рассмотрения  дел № А14-4628/2020, А14-19917/2020, то есть принудительно.

При таких обстоятельствах суды обоснованно поддержали позицию администрации  и  удовлетворили  исковые  требования  о расторжении                                   договора от 09.01.2018.

Доводы кассационной жалобы общества выводы судов не опровергают                        и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами.  Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу,             то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и                         апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                                   от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса                         Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и                               имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального                                    права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии                                  обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе общества, исключают возможность ее удовлетворения                            в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса                                    Российской  Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального                          кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2023 и                                          постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2023                           по делу № А32-51860/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу –                                   без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                            Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                           В.А. Анциферов

ФИО2