РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-62715/25-28-380

г. Москва

17 июля 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2025года

Полный текст решения изготовлен 17 июля 2025 года

Арбитражный суд в составе

судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.М. Нестеровым, рассмотрев

в открытом судебном заседании дело по иску

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" (125009, Г.МОСКВА, УЛ. ВОЗДВИЖЕНКА, Д. 10, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО ПРОЕКТЫ БУДУЩЕГО" (198095, Г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ НАРВСКИЙ ОКРУГ, ПЕР ХИМИЧЕСКИЙ, Д. 12, ЛИТЕРА З1, ПОМЕЩ. 4Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.05.2021, ИНН: 

<

***>)

о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи объектов недвижимого имущества в размере 5 977 700, 30 руб.

третье лицо: гр. ФИО1

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

АО "ДОМ.РФ" (далее-истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО ПРОЕКТЫ БУДУЩЕГО" (далее-ответчик) о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи объектов недвижимого имущества в размере 5 977 700, 30 руб.

Истец в судебное заседание не явился, считается извещенным надлежащим образом о времени и месте заседания.

Ответчик в судебное заседание не явился, однако представил мотивированный отзыв на исковое заявление, в котором ходатайствовал о применении ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных в порядке статей 121-123 АПК РФ о времени и месте судебного заседания.

Суд, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, по правилам ст. 71 АПК РФ, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между АО «ДОМ.РФ» (далее – Истец, Продавец) и ООО «Архитектурное бюро ПБ» (далее – Ответчик, Покупатель) заключён договор купли-продажи объектов недвижимого имущества № 20/5640-23 от 03.08.2023 (далее – Договор), согласно которому в собственность Покупателя переданы:

? нежилое помещение площадью 98,1 кв. м. с кадастровым номером 78:40:0019224:1170, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, пом. 1-Н; 

? нежилое помещение площадью 79,5 кв. м. с кадастровым номером 78:40:0019224:1168, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, пом. 2-Н; 

? нежилое помещение площадью 207,3 кв. м. с кадастровым номером 78:40:0019224:1172, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, пом. 3-Н.

Объекты недвижимого имущества переданы Продавцом Покупателю на основании акта приёма-передачи от 24.08.2023.

Право собственности на Объекты зарегистрировано за ФИО1 31.01.2024. 

Цена Договора составляет 35 101 000,00 руб. (п. 3.1. Договора). 

Условиями Договора предусмотрена обязанность Покупателя: 

- п. 4.2.4. Договора: в срок, не превышающий 10 (десяти) календарных дней с даты подписания Акта приёма-передачи, обеспечить представление в Регистрирующий орган документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Объекты недвижимого имущества к Покупателю в порядке, установленном Законодательством; 

- п. 4.2.10. Договора: в течение 14 (четырнадцати) календарных дней после регистрации перехода права собственности на Объекты недвижимого имущества, письменно уведомить Продавца о совершении сделки, указанной в пункте 4.2.9. Договора купли-продажи, с приложением копии заключённого договора и выписки из ЕГРН; 

- п. 5.2.1. Договора: в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю на Объекты недвижимого имущества – уведомить Орган охраны объектов культурного наследия о состоявшемся переходе права собственности на Объекты недвижимого имущества и направить копию Договора купли-продажи для осуществления контроля за выполнением обязательств по содержанию, сохранению и использованию Объекта культурного наследия; 

- п. 5.2.2. Договора: в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю на Объект недвижимого имущества обратиться в Орган охраны объектов культурного наследия для получения предусмотренных Законодательством документов, необходимых для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, включая задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, разрешение на проведение работ, проектную документацию; 

- п. 5.4.1. Договора: предоставлять Продавцу отчётные документы, подтверждающие выполнение условий конкурса, указанных в пунктах 5.1.-5.2. Договора купли-продажи и Охранного обязательства, ежеквартально не позднее 30 (тридцатого) числа месяца, следующего за отчётным кварталом, с приложением к отчёту цветных фотографий результатов работ, проведённых в отчётном периоде. 

Положениями ст.ст. 307-310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 7.4. Договора за нарушение иных сроков, предусмотренных Договором, Сторона праве требовать от виновной Стороны уплаты неустойки в размере 0,01% от Цены Договора, указанной в п. 3.1. Договора, за каждый день просрочки.

С учётом того, что акта приёма-передачи объектов недвижимого имущества был подписан сторонами 24.08.2023, Покупатель был обязан представить в Регистрирующий орган документы, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности в срок до 03.09.2023 включительно. Покупателем данное обязательство было исполнено лишь 31.01.2024 – право собственности на Объекты недвижимого имущества было зарегистрировано за ФИО1 

Таким образом, Покупателем были нарушены обязательства, предусмотренные п. 4.2.4. Договора, что, в свою очередь, послужило основанием для начисления Покупателю неустойки согласно п. 7.4. Договора в размере 523 044,90 руб.

Покупателем нарушены установленные п. 4.2.10. Договора сроки уведомления Продавца о совершении сделки, в результате которой право собственности на объекты недвижимого имущества перешло к ФИО1 

По состоянию на 21.02.2025 соответствующего уведомления от Покупателя Продавец так и не получил. Данное обстоятельство послужило основанием для начисления Покупателю неустойки, предусмотренной п. 7.4. Договора, в размере                              1 309 267,30 руб.

Покупателем нарушены установленные п. 5.2.1. Договора сроки уведомления Органа охраны объектов культурного наследия о состоявшемся переходе права собственности на Объекты недвижимого имущества и направления копии Договора купли-продажи для осуществления контроля за выполнением обязательств по содержанию, сохранению и использованию Объекта культурного наследия, что подтверждается письмом Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) № 01-43-17881/21-0-1 от 23.08.2024. 

По состоянию на 21.02.2025 информация об исполнении Покупателем указанного обязательства у Продавца отсутствует. Данное обстоятельство послужило основанием для начисления Покупателю неустойки, предусмотренной п. 7.4. Договора, в размере 1 333 838,00 руб.

Покупателем нарушены установленные п. 5.2.2. Договора сроки обращения в Орган охраны объектов культурного наследия для получения предусмотренных Законодательством документов, необходимых для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, включая задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, разрешение на проведение работ, проектную документацию, что также подтверждается письмом Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) № 01-43-17881/21-0-1 от 23.08.2024. 

По состоянию на 21.02.2025 информация об исполнении Покупателем указанного обязательства у Продавца отсутствует. Данное обстоятельство послужило основанием для начисления Покупателю неустойки, предусмотренной п. 7.4. Договора, в размере 1 309 267,30 руб.

В нарушение п. 5.4.1. Договора Покупателем не исполнено обязательство по предоставлению Продавцу отчётных документов, подтверждающих выполнение условий конкурса, указанных в пунктах 5.1., 5.2. Договора и Охранного обязательства с 3 кв. 2023 г. по 3 кв. 2024 г. 

На основании ранее указанного п. 7.4 Договора за нарушение указанных сроков Покупателю начислена неустойка в размере 1 502 332,80 руб.

Проверив расчет неустойки, произведенный истцом, суд приходит к выводу о его обоснованности, поскольку расчет составлен в соответствии с действующим законодательством, условиями договора и фактическими обстоятельствами дела.

Ответчик ходатайствовал о применении ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктами 73, 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ  № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела. Таким образом, понятие несоразмерности носит оценочный характер.

Ответчиком было заявлено о применении статьи 333 ГК РФ, однако доказательства явной несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки не представлены (ст. 65 АПК РФ).

В связи с отсутствием доказательств явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства, суд не усматривает оснований для применения ст. 333 ГК РФ.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Учитывая изложенное, суд признает, что начисленная истцом неустойка компенсирует потери истца в связи с несвоевременным исполнением ответчиком денежного обязательства, является справедливой, достаточной и соразмерной, в связи с чем приходит к выводу об отсутствии оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ.

Согласно ст. 5 ГК РФ обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе.

Суд, изучив материалы дела полагает, что ответчиком не совершены какие-либо действия, направленные на исполнение возложенных обязательств по договору.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Согласно ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В совокупности изложенного, с учетом положений ст. 71 АПК РФ, требования истца подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании статей 309, 310, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации  руководствуясь ст.ст. 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с ООО «Архитектурное бюро ПБ» в пользу АО «ДОМ.РФ» неустойку за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи объектов недвижимого имущества № 20/5640-23 от 03.08.2023 в общем размере 5 977 700,30 руб.; судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 204 331,00 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.С. Хорлина