﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                               Дело  № А19-14700/2021 

25.11.2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  18.11.2021 года.

Решение  в полном объеме изготовлено 25.11.2021 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Зарубиной Т.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Королевой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению федерального государственного унитарного предприятия «Киренское авиационное предприятие» (ОГРН: 1023802599831, ИНН: 3831001104, адрес: 666701, Иркутская область, район Киренский, город Киренск, улица Озерная (Аэропорт мкр.), 9) 

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (ОГРН: 1203800000678, ИНН: 3808270980, адрес: 664025, Иркутская область, Иркутск город, улица Российская, дом 17) 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Десоф-Консалтинг" (ОГРН 1033801025246, ИНН 3808078765, адрес: 664047, область Иркутская, город Иркутск, улица Советская, 96)

об оспаривании заключения, об обязании устранить допущенные нарушения,

при участии в судебном заседании до объявленного перерыва:

от заявителя: конкурсный управляющий Соколов В.В., паспорт; представитель конкурсного управляющего по доверенности Югов А.П., паспорт;

от заинтересованного лица: представитель по доверенности Богданова Н.В., паспорт; 

от третьего лица: представитель по доверенности Малюгин А.С., паспорт.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв, по окончании которого судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии тех же представителей участвующих в деле лиц,

у с т а н о в и л:

федеральное государственное унитарное предприятие «Киренское авиационное предприятие» (далее – заявитель, ФГУП «Киренское авиационное предприятие») обратилось к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (далее – заинтересованное лицо, ТУ ФАУГИ в ИО) с требованиями:

           - признать заключение уполномоченного органа от 15.07.2021 №4-Б на отчет №21-57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, пос. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021, выполненный ООО «Десоф-Консалтинг»,

             - обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФГУП «Киренское авиационное предприятие» путем выдачи положительного заключения на отчет №21-57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, пос. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021, выполненный ООО «Десоф-Консалтинг».

С привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДЕСОФ-КОНСАЛТИНГ" (далее – третье лицо, ООО «ДЕСОФ-КОНСАЛТИНГ»).

До рассмотрения заявления по существу и принятия решения, заявитель уточнил заявленные им требования; окончательно просил суд:   

- признать незаконным заключение уполномоченного органа от 15.07.2021 №4-Б на отчет №21-57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, пос. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021, выполненный ООО «Десоф-Консалтинг», как несоответствующее действующему законодательству;

 - обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФГУП «Киренское авиационное предприятие» путем выдачи положительного заключения на отчет №21-57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, пос. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021, выполненного ООО «Десоф-Консалтинг».

Уточнение заявленных требований принято судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основанием заявленных требований, как указал заявитель (ФГУП «Киренское авиационное предприятие»), явилась необоснованная выдача уполномоченный органом - ТУ ФАУГИ в ИО отрицательного заключения от 15.07.2021 № 4-Б на отчет об оценке имущества ФГУП «Киренское авиационное предприятие» от 06.07.2021 № 21-57/1, выполненный ООО «Десоф-Консалтинг». Выдавая отрицательное заключение от 15.07.2021 № 4-Б уполномоченный орган указал, что включение в объект оценки права на аренду земельного участка с кадастровым номером 38:08:000000:1421, который не является оборотоспособным активом должника и который не может быть передан третьим лицам, противоречит позиции Верховного Суда Российской Федерации сформированной в определении от 10.02.2021 № 305-ЭС16-19742(6) по делу № А40-150393/2014. При этом, никаких иных претензий к форме, содержанию отчета об оценке выполненного ООО «Десоф-Консалтинг» ТУ ФАУГИ в Иркутской области не указало. 

Заинтересованное лицо (уполномоченный орган) требования полагает не обоснованными, в представленном отзыве указало, что отчет № 25-57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, г. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021, выполненный ООО «Десоф-Консалтинг» не соответствует требованиям, установленным законодательством об оценочной деятельности, поскольку в представленном отчете об оценке объектом оценки является право аренды земельного участка, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для административного здания и взлетной полосы, для размещения объектов специального назначения, общей площадью 10 257 кв.м., кадастровый номер № 38:08:00000:1421, что противоречит Определению Верховного Суда Российской Федерации от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742 (6), согласно которому подтверждена позиция о том, что право аренды ФГУП на земельный участок не является оборотоспособным активом и не может быть передано третьи лицам как после признания должника банкротом, та и до возбуждения дела о банкротстве; указало на отсутствие доказательств несоответствия закону нормативного правого акта уполномоченного органа.

Третье лицо (ООО «Десоф-Консалтинг») рассмотрение требований оставило на усмотрение суда, в представленном письменном отзыве указало, что при подготовке отчета № 25-57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, г. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021 действовало строго во исполнение обязанностей по договору № 21-42 на оказание услуг об оценке от 05.02.2021, проводило оценку объектов недвижимости, которые были указаны заказчиком (ФГУП «Киренское авиационное предприятие») в задании на оценку. Оснований, установленных Федеральным законом                № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки для отказа в проведении оценки не имелось, при этом проводить юридический анализ либо давать юридическую оценку представленным заказчиком правоустанавливающим документам действующим законодательством об оценке не предусмотрено; доказательств того, что примененные ООО «Десоф-Консалтинг» методы привели к определению недостоверной рыночной стоимости имущества либо свидетельствуют о противоречивости сведений относительно стоимости имущества, а равно несоответствия отчета об оценке имущества положениям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, либо иным нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, заинтересованным лицом не представлено.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 19.09.2017 по делу № А19-32310/2004 ФГУП «Киренское авиационное предприятие» (ОГРН: 1203800000678, ИНН: 3808270980 (заявитель по настоящему делу) признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 14.04.2016 по делу № А19-32310/2004 конкурным управляющим утвержден Соколов Вячеслав Владимирович.

ФГУП «Киренское авиационное предприятие», и это никем не оспаривается, на праве хозяйственного ведения принадлежат следующие объекты недвижимости:  здание столовой, назначение нежилое, 1-этажный, площадью 204,39 кв.м., кадастровый номер: 38:08:140131:28; Здание аэровокзала, назначение нежилое, площадью 258,97 кв.м.

Указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером: 38:08:000000:1421, площадью 10 257 кв.м. по адресу: Иркутская область, Качугский район, г. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для административного здания и взлетной полосы, для размещения объектов специального назначения.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, правообладателем указанного земельного участка является Российская Федерация.

25.01.2021 между Федеральным агентством воздушного транспорта (арендодатель) и ФГУП «Киренское авиационное предприятие» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Д-01-14, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату земельный участок, являющийся федеральной собственностью (участок), со следующими характеристиками: кадастровый номер – 38:08:000000:1421, адрес (местоположение) – установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: Иркутская область, Качугский район,  рп. Качуг, ул. Аэрофтотская, 1, площадь 10 257 +/- 35 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для административного здания и взлетной полосы, для размещения объектов специального назначения, границы земельного участка указаны в Выписке из единого государственного реестра недвижимости (приложение № 3). 

На участке  расположен объект недвижимого имущества, указанный в приложении № 3 к договору (пункт 1.2) – здание столовой с кадастровым номером 38:08:140131:28.

Срок аренды – 49 лет (пункт 2.1).

Размер арендной платы составляет 512 руб. 85 коп. (пункт 3.1).   

Договор аренды № Д-01-14 от 25.01.2021 зарегистрирован в установленном законом порядке 18.03.2021. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона  30.12.2008 «О внесении изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», к делам, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу Закона о внесении изменений, до момента завершения процедуры, применяемой в деле о банкротстве и введенной до дня вступления в силу Закона о внесении изменений, применяются положения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 без учета изменений, внесенных настоящим ФЗ.

Поскольку производство по делу о банкротстве ФГУП «Киренское авиационное предприятие» возбуждено до вступления в силу закона о внесении изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 30.12.2008, то в отношении процедуры банкротства предприятия применяются положения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 без учета внесенных изменений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 130 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (до внесения изменений от 30.12.2008) (далее – Закон о банкротстве) имущество должника - унитарного предприятия или должника - акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, оценивается независимым оценщиком с представлением заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

25.05.2021 в письме исх. № исх-18534/14 Федеральное агентство воздушного транспорта выразило согласие на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.01.2021 № Д-01-04 третьему лицу в результате реализации права аренды на торгах.

Для последующей реализации имущества и определения его стоимости конкурсным управляющим ФГУП «Киренское Авиационное Предприятие» (заказчик) с ООО «Десоф-Консалтинг» (оценщик) 05.02.2021 заключен договор № 21-42 на оказание услуг по оценке, по условиям которого (пункт 1.1) оценщик принял на себя обязательства провести независимую оценку рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район,  пос. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1, а именно: право аренды земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для административного здания и взлётной полосы, для размещения объектов специального назначения, площадью 10 257, кадастровый номер: 38:08:000000:1421, расположенного по адресу: Иркутская область, Качугский район, р.п. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1; здание столовой, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 204,9 кв.м., инв. № 25:218:001:010041479, лит В, кадастровый (или условный номер) 38-38-19/007/2012-026, расположенное по адресу: Иркутская область, Качугский район, р.п. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1; здание аэровокзала, расположенное по адресу: Иркутская область, Качугский район, р.п. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1.

По результатам проведенной работы, оценщиком подготовлен Отчет № 21-57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, пос. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021.

08.07.2021 конкурсный управляющий ФГУП «Киренское авиационное предприятие» обратился в ТУ ФАУГИ в ИО за получением заключения уполномоченного органа на Отчет № 21-57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, пос. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021.

По результатам рассмотрения отчета об оценке (письмо от 16.07.2021 № 38-сн/8161) уполномоченным органом подготовлено отрицательное заключение от 15.07.2021 №4-Б на отчет №21-57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, пос. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021, выполненный ООО «Десоф-Консалтинг», в котором указано, что отчет № 25-57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, г. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021, выполненный ООО «Десоф-Консалтинг» не соответствует требованиям, установленным законодательством об оценочной деятельности, поскольку в представленном отчете об оценке объектом оценки является право аренды земельного участка, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для административного здания и взлетной полосы, для размещения объектов специального назначения, общей площадью 10 257 кв.м., кадастровый номер № 38:08:00000:1421, что противоречит Определению Верховного Суда Российской Федерации от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742 (6), согласно которому подтверждена позиция о том, что право аренды ФГУП на земельный участок не является оборотоспособным активом и не может быть передано третьи лицам как после признания должника банкротом, та и до возбуждения дела о банкротстве.

Полагая заключение уполномоченного органа от 15.07.2021 №4-Б на отчет №21-57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, пос. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021, выполненный ООО «Десоф-Консалтинг» незаконным, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных   лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

 Следовательно, для признания арбитражным судом недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц,  необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение оспариваемыми действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФГУП «Киренское авиационное предприятие» на праве хозяйственного ведения принадлежат следующие объекты недвижимости:  здание столовой, назначение нежилое, 1-этажный, площадью 204,39 кв.м., кадастровый номер: 38:08:140131:28; Здание аэровокзала, назначение нежилое, площадью 258,97 кв.м.

Указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером: 38:08:000000:1421, площадью 10 257 кв.м. по адресу: Иркутская область, Качугский район, г. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для административного здания и взлетной полосы, для размещения объектов специального назначения, находящемся в собственности Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 19.09.2017 по делу № А19-32310/2004 ФГУП «Киренское авиационное предприятие» (ОГРН: 1203800000678, ИНН: 3808270980 (заявитель по настоящему делу) признано несостоятельным (банкротом).

Согласно пункту 1 статьи 127 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства выявленное в ходе конкурсного производства составляет конкурсную массу.

Системное толкование статей 128, 161, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 131 Закона о банкротстве не позволяет сделать вывод о том, что обязательственные права (в данном случае право аренды земельного участка) подлежит  исключению из конкурсной массы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве, определяющему понятие "конкурсная масса", все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Пунктом 2 данной статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

При этом запрета на переоформление права аренды не содержится.

По смыслу пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, порядок прекращения права аренды должника, зависит от того, является ли право должника активом, который может быть реализован для соразмерного удовлетворения требований несостоятельного должника (арендатора) (определения Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 № 309-ЭС16-4636, от 14.08.2018 № 305-ЭС18-8136).

 Конкурсный управляющий ФГУП «Киренское авиационное предприятие» руководствуясь пунктом 2 статьи 130 Закона о банкротстве обратился в ТУ ФАУГИ в ИО за получением заключения уполномоченного органа на Отчет № 21-57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, пос. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021.

По результатам рассмотрения отчета об оценке (письмо от 16.07.2021 № 38-сн/8161) уполномоченным органом подготовлено отрицательное заключение от 15.07.2021 №4-Б на отчет №21-57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, пос. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021, выполненный ООО «Десоф-Консалтинг», указано, что отчет № 25-57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, г. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021, выполненный ООО «Десоф-Консалтинг» не соответствует требованиям, установленным законодательством об оценочной деятельности, поскольку в представленном отчете об оценке объектом оценки является право аренды земельного участка, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для административного здания и взлетной полосы, для размещения объектов специального назначения, общей площадью 10 257 кв.м., кадастровый номер № 38:08:00000:1421, что противоречит Определению Верховного Суда Российской Федерации от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742 (6), согласно которому подтверждена позиция о том, что право аренды ФГУП на земельный участок не является оборотоспособным активом и не может быть передано третьи лицам как после признания должника банкротом, та и до возбуждения дела о банкротстве.

В отношении государственных унитарных предприятий законодательный запрет на передачу ими прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, иным хозяйствующим субъектам (кроме случаев заключения концессионных соглашений) прямо установлен подп. 2 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». 

Согласно позиции, изложенной в пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021) должник, который является государственным унитарным предприятием, владеющим на праве аренды земельными участками, находящимися в собственности публично-правового образования, право аренды этих участков не является активом, который он до банкротства имел возможность ввести в гражданский оборот путем отчуждения за плату.

Сам по себе факт последующего признания арендатора несостоятельным (банкротом) в судебном порядке не влияет на объем его правомочий по распоряжению правом аренды. Действующее законодательство не содержит положений о том, что право аренды, которым арендатор не вправе был распоряжаться, может быть передано им другому лицу лишь на том основании, что после заключения договора аренды вынесено судебное решение о признании арендатора банкротом. Наоборот, согласно п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве в конкурсную массу должника включается все его имущество, в том числе имущественные права, имеющиеся на день открытия конкурсного производства и выявленные в ходе конкурсного производства.

Между тем, в силу Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее - Закон о государственных и муниципальных унитарных предприятиях) унитарное предприятие обладает специальной правоспособностью и наделяется собственником имуществом, необходимым для осуществления хозяйственной деятельности, виды и цели которой определены в уставе.

В связи с чем, закрепление государственного имущества за таким предприятием, с учетом цели конкурсного производства, по общим правилам должно повлечь включение таких объектов в конкурсную массу и их реализацию в частную собственность в особом порядке их приватизации, при этом действия собственника по безвозмездному изъятию такого имущества, подлежащего включению в состав конкурсной массы могут признаваться незаконным.

Системный анализ данных норм указывает, что при реализации объектов недвижимости, включенных в конкурсную массу унитарного предприятия, к покупателю переходят и права на земельный участок, поскольку юридические лица за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 20 Обзора Верховного Суда Российской Федерации № 2 разъяснено,  что в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» при банкротстве государственных унитарных предприятий принадлежащие им как арендаторам права и обязанности по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, не могут быть переданы иным хозяйствующим субъектам, в том числе посредством проведения торгов.

Поскольку в отношении государственных унитарных предприятий имеется законодательный запрет на передачу им прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности (кроме концессионного соглашения), такое право аренды не может быть активом, который имелся у него до банкротства ввести в гражданский оборот путем отчуждения за плату.

Вместе с тем применительно к специфике спорных правоотношений, ФГУП «Киренское авиационное предприятие» обладает правом аренды на земельный участок, однако для цели определения является ли такое право активом, необходимо учесть наличие на спорном земельном участке объектов недвижимости, включенных в конкурсную массу.

Согласно пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов является основным принципом, по которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, при передаче здания (строения) в процедуре несостоятельности унитарного предприятия, к покупателю таких объектов переходит и право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, исходя из основных принципов земельного законодательства, и отсутствия специальных положений в нормах Закона о банкротстве, при реализации строений к покупателю будет переходить и право аренды либо ограниченное вещное право, которое имело унитарное предприятие.

Специфику этих правовых норм по отношению к правилам, закрепленным  в подпункте 2 пункта 5 статьи 18 Закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях, уполномоченный орган при вынесении отрицательного заключения от 15.07.2021 №4-Б на отчет №21-57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, пос. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021, выполненный ООО «Десоф-Консалтинг» не учел.

В соответствии с пунктом 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в  нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

При таких обстоятельствах при продаже недвижимости переходящее к покупателю право аренды (либо иное право) признается активом, стоимость которого учитывается при формировании цены на недвижимость.

Необходимо отметить, что поскольку запрет на приобретение, в порядке переоформления, в собственность земельного участка установлен исключительно в отношении унитарных предприятий, то при приобретении покупателем зданий и сооружений в процедуре конкурсного производства, введенной в отношении ФГУП «Киренское авиационное предприятие», к приобретателю переходит и право аренды на спорный участок, что также свидетельствует об имущественном активе права аренды.

Таким образом, поскольку земельный участок категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для административного здания и взлетной полосы, для размещения объектов специального назначения, общей площадью 10 257 кв.м., кадастровый номер № 38:08:00000:1421, принадлежит ФГУП «Киренское авиационное предприятие» (должник) на праве аренды,  при этом на указанном земельном участке располагаются объекты недвижимого имущества (здание столовой, назначение нежилое, 1-этажный, площадью  204,39 кв.м., кадастровый номер: 38:08:140131:28 и здание аэровокзала, назначение нежилое, площадью 258,97 кв.м.), принадлежащие ФГУП «Киренское авиационное предприятие» на праве хозяйственного ведения, с учетом специфика спорных правоотношений, оснований для не включения его (права аренды) в конкурсную массу должника не имеется, следовательно, право аренды подлежит оценке с целью его последующей реализации на торгах.  

Более того, в рассматриваемом случае должником (арендатором) было получено письменное согласие собственника земельного участка (арендодателя) - Федерального агентства воздушного транспорта на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.01.2021 № Д-01-04 третьему лицу в результате реализации права аренды на торгах (письмо от 25.05.2021 исх. № исх-18534/14). 

При этом, никаких иных претензий к форме, содержанию отчета об оценке выполненного ООО «Десоф-Консалтинг», а равно как и нарушений требований законодательства  ТУ ФАУГИ в Иркутской области не указало. 

Ссылку ТУ ФАУГИ в ИО в оспариваемом заключении № 4-Б от 15.07.2021 на сформированную Верховным Судом Российской Федерации в определении от 10.02.2021 № 305-ЭС16-19742(6) по делу № А40-150393/2014 судебную практику по конкретному делу, суд полагает несостоятельной.

Из изложенного следует, что оспариваемое  заключение уполномоченного органа от 15.07.2021 №4-Б на отчет №21-57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, пос. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021, выполненный ООО «Десоф-Консалтинг», не соответствуют требованиям закона. 

Вопреки положениям пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации  заинтересованное лицо не представило каких-либо доказательств соответствия оспариваемых  заключений  закону или иным нормативно-правовым  актам, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого заключения.

Оспариваемое заявителем заключение уполномоченного  органа нарушает  права и законные интересы ФГУП «Киренское авиационное предприятие», поскольку при отсутствии положительного заключения  уполномоченного  органа предприятие лишено возможности осуществить реализацию включенного в конкурсную массу имущества, рассчитаться с кредиторами и завершить конкурсное производство.

Указанные обстоятельства являются основанием для удовлетворения требований заявителя и признания недействительным заключения уполномоченного органа - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области от 15 июля 2021 года №4-Б на отчет  № 21/57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, пос. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021, выполненного ООО «Десоф-Консалтинг».

Согласно пункту  3 части  4 статьи  201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения исходя  из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. При этом, выбирая восстановительную меру, суд должен исходить из конкретной ситуации, и применяемая восстановительная мера должна: соответствовать существу спора и касаться именно его предмета; быть адекватной возможностям и потребностям каждой из сторон; способствовать реальному восстановлению прав лица, чьи права были нарушены и быть направленной на устранение именно того нарушения, которое обсуждалось в ходе судебного спора.

Заявитель просит суд обязать ТУ ФАУГИ в ИО устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФГУП «Киренское авиационное предприятие» путем выдачи положительного заключения на отчет №21-57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, пос. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021, выполненного ООО «Десоф-Консалтинг».

Принимая во внимание положения статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд в целях  обеспечения устранения нарушенного права заявителя полагает возможным возложить на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФГУП «Киренское авиационное предприятие».

ТУ ФАУГИ в ИО согласно пункту 1.1. части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождено.

Между тем, в силу пункта  21  Постановления  Пленума ВАС РФ от 11.07.2014г.  №  46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»  расходы по оплате государственной пошлины  в сумме 3 000 руб., понесенные заявителем согласно платежному поручению № 89 от 21.07.2021  подлежат возмещению ТУ ФАУГИ в ИО в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным заключение уполномоченного органа - ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ от 15 июля 2021 года №4-Б на отчет  № 21/57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, пос. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021, выполненного ООО «Десоф-Консалтинг».

Обязать ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ в течение месяца со дня вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФГУП «КИРЕНСКОЕ АВИАЦИОННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ» путем выдачи положительного заключения на отчет № 21-57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Иркутская область, Качугский район, пос. Качуг, ул. Аэрофлотская, 1» от 06.07.2021, выполненного ООО «Десоф-Консалтинг».

Взыскать с ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ в пользу ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "КИРЕНСКОЕ АВИАЦИОННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ" 3 000 руб. – расходы по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении  этого  срока  вступает  в  законную силу.

Судья								                                     Зарубина Т.Б.