ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

    www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А65-19500/2017

г. Самара

09 января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена: 25 декабря 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено:  09 января 2018 года 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Драгоценновой И.С.,

судей Филипповой Е.Г., Кувшинова В.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  ФИО1,

с участием: 

от временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Ипотека Траст» ФИО2 -  представитель ФИО3.(доверенность от 24.12.2017),

от закрытого акционерного общества «Управляющая компания «ТФБ Капитал»  -  представитель не явился, извещено,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан -  представитель не явился, извещено,

от ПАО «Татфондбанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентства по страхованию Вкладов» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) -  представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале № 6, дело по  апелляционной жалобе временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Ипотека Траст» ФИО2 

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 октября 2017 года по делу № А65-19500/2017 (судья Бредихина Н.Ю.), 

по иску закрытого акционерного общества «Управляющая компания «ТФБ Капитал», г. Казань, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Ипотека Траст», г. Казань, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань,

о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества №ПИФ-Р-04/16 от 25.07.2016г. и обязании ответчика передать истцу по акту приема-передачи земельные участки категории земель: 

земли населенных пунктов, разрешенного использования «размещение домов индивидуальной жилой застройки», расположенные по адресу: РТ, Лаишевский муниципальный район, Никольское сельское поселение, с. Тарлаши: 

- земельный участок общей площадью 10 000 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2179;

- земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер:

16:24:050801:2424;

- земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер:

16:24:050801:2425;

- земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер:

16:24:050801:2426;

- земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер:

16:24:050801:2427,

                                                    УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Управляющая компания «ТФБ Капитал» (далее –истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ипотека Траст» (далее - ответчик),  с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее – третье лицо), о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества №ПИФ-Р-04/16 от 25.07.2016г. и обязании ответчика передать истцу по акту приема-передачи земельные участки категории земель: земли населенных пунктов, разрешенного использования «размещение домов индивидуальной жилой застройки», расположенные по адресу: РТ, Лаишевский муниципальный район, Никольское сельское поселение, с. Тарлаши: - земельный участок общей площадью 10 000 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2179; - земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2424; - земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2425; - земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2426; - земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2427.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 октября 2017 года уточненные исковые  требования удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества № ПИФ-Р-04/16 от 25.07.2016 г. и на ООО «Ипотека Траст» возложена обязанность передать закрытому рентному паевому инвестиционному фонду «ТФБ-Рентный инвестиционный фонд» под управлением ЗАО «Управляющая  компания «ТФБ Капитал» по акту приема-передачи земельные участки категории земель: земли населенных  пунктов, разрешенного использования «размещение домов индивидуальной  жилой застройки», расположенные по адресу: Республика Татарстан ( Татарстан), Лаишевский муниципальный район, Никольское  сельское поселение, с. Тарлаши: - земельный участок общей площадью 10 000 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2179; - земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2424; - земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2425; - земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2426; - земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2427. С общества с ограниченной ответственностью «Ипотека Траст», г.Казань в пользу закрытого акционерного общества «Управляющая компания «ТФБ Капитал», г. Казань  взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере  6000 руб. (шесть тысяч рублей).

Не согласившись с выводами суда, временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Ипотека Траст» ФИО2 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью, принять новый судебный акт по делу, в удовлетворении требований ЗАО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ТФБ КАПИТАЛ» отказать в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы ссылается на неполное исследование судом обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права.

Закрытое акционерное общество «Управляющая компания «ТФБ Капитал» апелляционную жалобу отклонило по мотивам, изложенным в отзыве на нее.

Представитель временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Ипотека Траст» ФИО2  в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы.  

В судебное заседание представители закрытого акционерного общества «Управляющая компания «ТФБ Капитал», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, ПАО «Татфондбанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентства по страхованию Вкладов» не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены, в связи с чем, апелляционная жалоба в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие. 

Апелляционная жалоба на судебный акт арбитражного суда Республики Татарстан рассмотрена в порядке, установленном ст.ст.266-268 АПК РФ. 

Исследовав доказательства по делу с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва, выступлений представителя временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Ипотека Траст» ФИО2,  суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, при этом исходил из следующего.

Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.

25.07.2016  ЗАО «Управляющая компания «ТФБ Капитал» (продавец) и ООО «Ипотека Траст» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества №ПИФ-Р-04/16, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора земельные участки категории земель: земли населенных пунктов, разрешенного использования  «размещение домов  индивидуальной жилой застройки», общей площадью 38 760 кв.м. расположенные по адресу: РТ, Лаишевский муниципальный район, Никольское сельское поселение, с. Тарлаши и составляющие активы Закрытого рентного паевого  инвестиционного фонда «ТФБ-Рентный инвестиционный фонд» под управлением ЗАО "Управляющая компания "ТФБ Капитал" (далее – земельные участки):

- земельный участок общей площадью 10 000 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2179;

- земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2424;

- земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2425;

- земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2426;

- земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2427;

- земельный участок  общей площадью 10 000 кв.м. кадастровый (условный) номер:16:24:050801:2439.

Согласно п.1.2  договора  земельные участки принадлежат на праве общей  долевой собственности владельцам инвестиционных паев Закрытого рентного паевого  инвестиционного фонда «ТФБ-Рентный инвестиционный фонд» под управлением ЗАО "Управляющая компания "ТФБ Капитал".

Пунктом 2.1 договора установлена общая цена земельных участков по  договору, которая составляет 34 745 440  руб.

Пунктом 2.2 договора установлено, что оплата цены  земельных участков производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в срок не позднее 30.12.2016г.

В соответствии с пунктом 3.2 договора право собственности возникает у покупателя с момента  государственной регистрации  и перехода права собственности на  земельные участки в Управлении Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ.

Согласно пункту 4.1.4 договора  с даты  государственной регистрации права собственности покупателя на земельные участки покупатель осуществляет права владения, пользования и распоряжения земельными участками.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что  в случае расторжения договора  по взаимному  соглашению  сторон, стороны прекращают взаимное исполнение обязательств, с возвратом переданного (полученного) по договору. 

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 02.08.2016, о чем имеется запись по всем 6 земельным участкам, согласно выпискам из Единого государственного реестра  недвижимости о переходе прав  на объект недвижимости, приложенным истцом к материалам дела. 

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН  установлено, что 11.10.2016г. земельный участок  с кадастровым номером 16:24:050801:2439 реализован ответчиком в пользу ФИО4.

Условия совершения сделки между ответчиком и гр. ФИО4 истцу не были известны, денежные средства по земельному участку с кадастровым номером 16:24:050801:2439 в пользу истца не поступали. 

Доказательства оплаты по всем остальным 5 земельным участкам ответчик не представил.

25.04.2017г. ЗАО «Управляющая компания «ТФБ Капитал» в адрес ООО «Ипотека Траст»  направило претензию (уведомление) №0425/1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества №ПИФ-Р-04/16 от 25.07.2016, в связи с невыполнением ответчиком обязательств по оплате. Ответчик данную претензию не получил, в связи с истечением срока хранения почтовой корреспонденции, и почтовая служба указанную корреспонденцию отправила обратно в адрес отправителя. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции в обжалуемом решении приведены мотивы и ссылки на нормативно-правовые акты, на основании которых вынесен судебный акт.

Анализируя и оценивая представленные сторонами в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если кредитором соблюден претензионный порядок в отношении суммы основного долга, считается соблюденным претензионный порядок в отношении неустойки и процентов.

В претензии (уведомлении) №0425/1 от 25.04.2017г. истцом установлен срок до 25.05.2017г. для направления ответчиком уведомления о расторжении договора или возврата полученного  по договору  купли-продажи недвижимого имущества, соответствующая претензия истца не получена ответчиком, в связи с истечением срока хранения почтовой корреспонденции в органах почтовой службы и был возвращен отправителю 01.06.2017г.

Иск заявлен 03.07.2017, установленный частью 5 статьи 4 Кодекса срок истцом соблюден, оснований для оставления иска без рассмотрения у суда первой инстанции не имелось.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В пункте 65 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса.

Аналогичные выводы содержатся в Определении Верховного Суда РФ от 11.07.2017 N 78-КГ17-21.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Кодекса в их совокупности и взаимосвязи, правильно указал, что неполучение оплаты за проданные 5 земельных участков лишило продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, что является существенным нарушением и основанием для расторжения договора в судебном порядке, и  удовлетворил уточненные  требования истца по состоянию на 09.10.2017г.  о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества №ПИФ-Р-04/16 от 25.07.2016г. и об обязании ответчика передать истцу  по акту приема-передачи земельные участки категории земель: земли населенных пунктов, разрешенного использования  «размещение домов  индивидуальной жилой застройки», расположенные по адресу: РТ, Лаишевский муниципальный район, Никольское сельское поселение, с. Тарлаши:

- земельный участок общей площадью 10 000 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2179;

- земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2424;

- земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2425;

- земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2426;

- земельный участок общей площадью 4 690 кв.м., кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2427.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что истцом подтверждено наличие оснований для удовлетворения заявленных требований, в связи с чем, оценка требований была правомерно осуществлена судом первой инстанции с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 того же Кодекса).

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 октября 2017 года по делу №А65-19500/2017, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 октября 2017 года по делу №А65-19500/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                                        И.С.Драгоценнова

Судьи                                                                                                                Е.Г.Филиппова

     В.Е.Кувшинов