АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-4481/2018

г.

Тюмень

04 июля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 04 июля 2018 года.

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи А. Н. Курындиной при ведении протокола помощником судьи Я.А. Авериной, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Сервис» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата регистрации: 18.02.2004, адрес: 627705, 

<

...>) к Открытому акционерному обществу «Ишимагрострой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата регистрации: 25.12.1997, адрес: 627750, 

<

...>) об обязании безвозмездно устранить недостатки выполненных работ, передать проектно-сметную и исполнительно-техническую документацию,

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: ФИО1 по доверенности от 30.05.2018;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 01.11.2016 б/н;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сервис»  (далее – ООО «Сервис», истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском кОткрытому акционерному обществу «Ишимагрострой» (далее – ОАО «Ишимагрострой», ответчик), уточненному 21.06.2018, об обязании безвозмездно устранить недостатки выполненных работ, обнаруженных в процессе эксплуатации жилого дома, положенного по адресу: 

<

...>, а именно:

- восстановить локально просадки отмостки по периметру здания;

- устранить причину намокания и разрушения облицовочного кирпича в районе отлива 1 и 2 этажами;

-заменить разрушенные кирпичи у вентиляционных каналов над подъездами № 4,5;

- утеплить температурный шов между подъездами №8 и №9; 

- восстановить локально разрушенные бордюры на придомовой территории; 

- восстановить разрушенные бетонные лотки в тротуаре; 

-восстановить асфальтно-бетонное покрытие на автомобильной стоянке.

Также истцом заявлено требование об обязании ответчика передать проектно-сметную и исполнительно-техническую документацию на многоквартирный дом № 116 по ул. Калинина г. Ишима Тюменской области.

Уточнение иска от 21.06.2018 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено и принято судом. 

Ответчик в отзыве (т. 1, л.д. 101-103) и дополнениях к нему возражает против удовлетворения требований, заявил о пропуске срока исковой давности по требованиям об устранении недостатков. В части требования о передаче документации полагает, что такая обязанность законом не установлена.

В судебном заседании, начатом 21.06.2018, был объявлен перерыв до 27.06.2018. после перерыва заседание продолжено при участии тех же представителей сторон.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме с учетом уточнений. 

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск. Пояснил, что намокание и разрушение облицовочного кирпича в районе отлива 1 и 2 этажами происходит ввиду ненадлежащей эксплуатации истцом: не убирается снег с данного выступа, что и приводит к намоканию.

Изучив представленные доказательства, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, оценив представленные доказательства, суд считает, что требования  подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям. 

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность сторон доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, ОАО «Ишимагрострой» является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>. Разрешение на строительство было выдано 11.02.2011, разрешение на ввод в эксплуатацию данного дома в части блок секция в осях I – II, II – III, IV – V выдано 22.02.2012, в части блок секций  VI – VII, VII - VIII, IX - X выдано 03.09.2012 .

Общим собранием от 01.10.2012 собственников жилых помещений в указанном доме выбран способ управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией ООО «Сервис».

Истец утверждает, что в ходе эксплуатации указанного многоквартирного жилого дома были выявлены дефекты и недостатки, перечисленные в исковом заявлении, которые отражены в акте обследования от 06.11.2015 (т.1, л.д. 24), составленном с участием представителя застройщика. Застройщику также была направлена копия акта-дефектовки от 14.02.2014, акта обследования от 15.05.2017, акта обследования от 07.09.2015, обращения жильцов. Управляющая компания неоднократно просила устранить выявленные недостатки, в том числе направила ответчику претензию с требованиями об устранении недостатков от 15.11.2017 № 933, однако полностью выявленные недостатки не были устранены, в связи с чем истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Таким образом, бремя содержания имущества может быть возложено на лиц, не являющихся собственниками этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 10 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя помимо прочего осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.

Управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил N 491).

ООО «Сервис», обслуживая указанный жилой дом и получая от жителей в соответствии с договором плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, его содержанию и ремонту, обязано соблюдать требования законодательства, определяющие порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда.

Таким образом, поскольку управляющая компания действует в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме, то ее отношения с ответчиком зависят от тех отношений, которые возникли между собственниками жилых помещений и застройщиком. 

Отношения между дольщиками и застройщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого участия, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 названного Закона в случае, если объект долевого участия построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, Закон № 214-ФЗ прямо предусматривает лицо, ответственное за качество строительства – застройщика. О таком применении норм материального права указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 5441/10.

Как следует из материалов дела, застройщиком спорных домов являлось ОАО «Ишимагрострой».

В части 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Бремя доказывания обстоятельств того, что выявленные недостатки выполненных работ являются следствием неправильной эксплуатации объекта строительства либо последствием нормального износа, лежит на застройщике жилого дома.

Поскольку между сторонами возник спор о причинах выявленных дефектов, суд в судебном заседании 27.06.2018 предложили сторонам обсудить вопрос о назначении по делу экспертизы в целях установления причин возникновения недостатков, в том числе разъяснил ответчику, что бремя доказывания факта возникновения недостатков вследствие ненадлежащей эксплуатации возложено на него. Соответствующее ходатайство заявлено не было.

При таких обстоятельствах суд полагает недоказанным факт возникновения заявленных недостатков вследствие ненадлежащей эксплуатации, поскольку для выяснения причин недостатков и исключения факта ненадлежащего выполнения работ требуются специальные познания.

В соответствии с положениями части 2 статьи 59, части 3 статьи 68, статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд оценивает совокупность имеющихся в деле доказательств, признанных судом относимыми, допустимыми и достоверными. Ни одно из представленных доказательств не имеет для суда заранее установленной силы. 

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по требованию об устранении недостатков.

Согласно пункту 32 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках. Таким образом, для истца, как участника долевого строительства, срок исковой давности для предъявления требования о ненадлежащем качестве объекта долевого строительства, начинает течь со дня заявления претензии застройщику о недостатках указанного помещения.

Согласно части 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

По условиям части 5 данной статьи гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

С учетом того, что в материалах дела отсутствуют данные о факте передачи объектов долевого строительства каждому дольщику,  суд полагает, что течение срока заявления о недостатках начинается не ранее дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию.

Соответственно, поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию данного дома в части блок секций в осях I – II, II – III, IV – V было выдано 22.02.2012, то истец вправе заявлять о недостатках до 22.02.2017; в части блок секций  VI – VII, VII - VIII, IX - X разрешение выдано 03.09.2012, в связи с чем истец вправе заявлять о недостатках в данных блок секциях до 03.09.2017.

В акте обследования от 06.11.2015, составленном с участием ОАО «Ишимагростро», зафиксированы недостатки:

- осадка отмостки по периметру здания;

- намокания облицовочного кирпича в районе отлива 1 и 2 этажами;

-частичное разрушение кирпича у вентиляционных каналов над подъездами № 4,5.

Таким образом, с даты составления указанного акта ответчик не мог не знать о необходимости устранения данных недостатков. Суд приходит к выводу, что требования в этой части заявлены в пределах 5-летнего гарантийного срока, а поскольку истец после их обнаружения обратился в суд в пределах трехлетнего срока исковой давности (исковое заявление подано в суд 29.03.2018), то в данной части требований срок давности не пропущен.

О разрушении бетонных лотков истец сообщил ответчику в письме от 16.09.2015 № 866, к которому был приложен акт обследования от 07.09.2015 (т.1, л.д. 31 – 36). Соответственно, о наличии данных недостатков истец сообщил ответчику в пределах пятилетнего срока, установленного для заявления о недостатках, а с учетом подачи иска в суд 29.03.2018 срок исковой давности не истек.

О недостатке в виде недостаточного утепления температурного шва между подъездами №8 и №9 указано в акте-дефектовке от 14.02.2014, читаемая копия данного акта направлена ответчику письмом от 28.04.2014 № 471. Затем на данный недостаток указано в заявлении старшего по дому от 11.08.2015, которое вместе с приложением замечаний на 2-х листах направлено ответчику письмом от 19.06.2015 письмом № 866. Суд отмечает, что в данном заявлении рассматриваемый недостаток описан по-другому, как результат недостаточного утепления температурного шва в виде мокрых стен, отпадения штукатурки и покраски, вместе с тем данное обстоятельство не влияет на необходимость его устранения, поскольку застройщик может воспользоваться правом на осмотр этого недостатка и уточнения локализации. Таким образом, данное заявление было сделано в пределах пятилетнего срока, а на момент обращения в суд 29.03.2018 срок давности по данному требованию не истек. 

Истец не указывает срок устранения недостатков, вместе с тем по правилам статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок исполнения обязанности должен быть указан судом в резолютивной части решения. Исходя из характера и объема подлежащих устранению недостатков, суд полагает разумным срок 1 месяц с даты вступления решения в законную силу. Суд также отклоняет доводы ответчика об отсутствии конкретизации требований об устранении недостатков и невозможности в связи с этим исполнить решение суда, поскольку в отсутствие конкретного перечня работ по устранению недостатков выбор способа их устранения принадлежит должнику, что не свидетельствует о невозможности исполнения судебного акта. 

О необходимости восстановить асфальтобетонное покрытие стоянки и газона сообщил в письме от 15.07.2014 № 699, а также в претензии от 15.11.2017 № 933. Вместе с тем с даты письма № 699 до обращения в суд – 29.03.2018 прошло более трех лет, в связи с чем срок исковой давности в части данного требования является истекшим. Кроме того, на момент подготовки претензии от 15.11.2017 № 933 пятилетний гарантийный срок истек, что лишает истца права предъявлять настоящее требование. 

Суд полагает подлежащим удовлетворению требование об обязании передать документацию по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в ведении управляющей организации должны находиться техническая документация на многоквартирный дом, а также иные связанные с управлением таким домом документы.

Министерство регионального развития Российской Федерации в письме от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" указывает, что согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" определено, что требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту должны соблюдаться собственниками жилищного фонда, уполномоченными управляющими и иными организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

Из смысла статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что управление общим имуществом в интересах собственников есть ничто иное, как владение, пользование и в установленных пределах распоряжение общим имуществом от имени товарищества собственников жилья (ТСЖ "Уют"), но в интересах собственников.

В соответствии со статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.

Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" к технической документации долговременного хранения в соответствии с пунктом 1.5.1 отнесены:

- план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

- акты приемки жилых домов от строительных организаций;

- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

- паспорта лифтового хозяйства;

- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Согласно пункту 1.5.3 названного постановления в состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:

- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

- акты технических осмотров;

- журналы заявок жителей;

- протоколы измерения сопротивления электросетей;

- протоколы измерения вентиляции".

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Исполнительная и иная документация после приемки объекта в эксплуатацию является принадлежностью вновь созданного объекта недвижимости. В случае поступления объекта новому собственнику названные документы подлежат передаче данному собственнику или уполномоченному им лицу.

Детальный перечень проектно-сметной и исполнительной документации, которую в обязательном порядке должен был подготовить застройщик для ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, определен  пунктами 3.4, 3.5, 4.17, 4.18 СНиП 03.01.2004-87. Данные нормы действовали на момент ввода в эксплуатацию рассматриваемого объекта.

После окончания работы рабочей комиссии вышеуказанная документация должна быть передана заказчику в силу пункта 3.6 СНиП 3.01.04-87.

Техническая документация, необходимая для принятии объекта в эксплуатацию, должна была быть представлена подрядчиком рабочей комиссии, приемочной комиссии и муниципальному образованию для утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.

Таким образом, данная документация должна находится у ответчика и поскольку доказательств ее передачи в полном объеме на момент рассмотрения настоящего дела не представлено – переданы только паспорт на счетчик, копия техплана здания и кадастрового плана (л.д. 104), постольку требование истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии с положениями статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает, что данное требование исполнимо в течение 1 месяца со дня вступления настоящего решения в законную силу, данный срок является разумным.

Истец оплатил 12 000 рублей государственно пошлины, которые по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 104, 110, 167-171, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Обязать Открытое акционерное общество «Ишимагрострой» в течение месяца со дня вступления решения в законную силу безвозмездно устранить недостатки выполненных работ, обнаруженных в процессе эксплуатации жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно:

- устранить причину намокания и разрушения облицовочного кирпича в районе отлива между 1 и 2 этажами;

-заменить разрушенные кирпичи у вентиляционных каналов над подъездами № 4, 5; 

- утеплить температурный шов между подъездами № 8 и №9;

-восстановить локально разрушенные бордюры на придомовой территории; 

-восстановить разрушенные бетонные лотки в тротуаре. 

Обязать Открытое акционерное общество «Ишимагрострой» передать Обществу с ограниченной ответственность «Сервис» проектную и исполнительно-техническую документацию на многоквартирный дом № 116 по ул. Калинина г. Ишима Тюменской области.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Ишимагрострой» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Сервис» 12 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тюменской области.

  Судья

 

Курындина А.Н.