Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-82567/2019

24 июля 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  15 июля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  24 июля 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «ЛИТЕРА» (адрес:  Россия 191023, 

<

...>, лит.А, пом. 2Н, Санкт-Петербург, ул. Стремянная 11/11Н, ОГРН:  

<

***>; 

<

***>);

ответчик: федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (филиал по Северо-Западному федеральному округу) (адрес:  Россия 197342, Санкт-Петербург, Выборгская наб. 63 лит.А; Россия 198510, Санкт-Петербург, Петергоф,, ФИО2 ул., д.2, лит.Б; ОГРН:  

<

***>);

о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы,

при участии

- от истца: ФИО3 (доверенность от 09.01.2020), ФИО4 (доверенность от 05.06.2014),

- от ответчика: ФИО5 (доверенность от 14.01.2020 №4), ФИО6 (доверенность от 05.06.2020 №389), ФИО7 (доверенность о 05.06.2020),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Литера» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (филиал по Северо-Западному федеральному округу) (далее – ответчик, АУИПИК) о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы по договору аренды объекта нежилого фонда от 30.12.2005 №112.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснил, что проведенной в рамках судебного разбирательства судебной экспертизой установлено, что размер рыночной арендной платы не соответствует размеру, указанному в уведомлении АУИПИК.

Представители ответчика полагали необходимым проведение повторной экспертизы по делу, ссылаясь на наличие неустранимых сомнений в проведенной экспертизе.

Ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы отклонено судом как необоснованное.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

30.12.2005 между Федеральным государственным унитарным предприятием «Издательско-полиграфический комплекс «Лениздат» (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды объекта нежилого фонда № 112, в соответствии с условиями которого во временное владение и пользование арендатора  был передан объект нежилого фонда, находящийся в федеральной собственности и являющийся объектом культурного наследия федерального значения «Министерство внутренних дел», расположений по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д.57, лит.А, помещения №№ 1-Н,2-Н,3-Н,4-Н,5-Н первого этажа, антресоли, 2-4 этажей и технического этажа; помещения №№ 6-Н,7-Н,8-Н,9-Н,10-Н,1 1-Н первого этажа, антресоли, 2-6 этажей и технического этажа, для использования под производственно-складские и офисные помещения.

Общая площадь переданных в аренду помещений составила 18 002,5 кв.м.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с дополнительным соглашением № 4 от 11.08.2008 в связи с передачей арендованных объектов в оперативное управление полномочия арендодателя были переданы Федеральному государственному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (АУИПИК).

Дополнительным соглашением от 31.05.2013 к Договору цели использования арендуемого объекта были изменены на нежилые, а размер годовой арендной платы за пользование арендованным объектом установлен в размере 78 741 190,44 руб., включая НДС по ставке 18%.

Кроме того, указанным дополнительным соглашением стороны изложили п. 3.3 Договора в следующей редакции: «Арендодатель в бесспорном и одностороннем порядке производит изменение ставки арендной платы, величина которой определяется на основании отчета об оценке независимого оценщика, но не чаще одного раза в год».

В настоящее время объект аренды учтен в Едином государственном реестре недвижимости как нежилое здание общей площадью 18 002,5 кв.м, кадастровый номер 78:31:0105603:6, количество этажей: 7, в т. ч. подземных 1, по адресу: 

<

...>, литера А.

04.04.2019 АУИПИК направил арендатору уведомление об изменении размера арендной платы до 117 180 432,8 руб. (без учета НДС), что с учетом НДС составило 140 616 447,35 руб.

Считая, что увеличение арендной платы произведено не в соответствии с условиями договора и не соответствует уровню рыночных цен, истец оспорил его в арбитражный суд.

Увеличение арендной платы является односторонней сделкой по внесению изменений в договор, предусмотренной пунктом  2 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно пункту 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Приведенная норма развивает положение пункта 3 статьи 1 ГК о запрете недобросовестного поведения при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей. При применении данной нормы следует учитывать положения пункта 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения, при установлении которого суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК). Соответственно, недобросовестные действия стороны договора по его одностороннему расторжению или изменению должны быть квалифицированы как злоупотребление правом (статья 10 ГК).

В пункте 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Применительно к рассматриваемому случаю, приведенные нормы означают, что увеличение арендной платы, произведенное в одностороннем порядке, не может быть произвольным и должно базироваться на четких принципах, установленных договором и законодательством. Чрезмерное, необоснованное одностороннее увеличение цены может быть оспорено другой стороной, при этом подобный способ защиты права допустим с точки зрения защиты нарушенного права.

Истец, обращаясь в суд с требованием о признании уведомления об увеличении размера арендной платы недействительным, ссылается на недостоверность Отчета, положенного в основу изменения цены по договору. По мнению истца, оценщиками существенно завышена рыночная стоимость права аренды помещения, что привело к необоснованному увеличению размера арендной платы.

Как уже было сказано выше, в соответствии с условиями договора аренды арендодателю предоставлено право в бесспорном и одностороннем порядке изменять ставки арендной платы, но исключительно на основании отчета об оценке независимого оценщика и не чаще одного раза в год. То есть, изменение установленного договором размера арендной платы возможно на основании обоснованного отчета о размере рыночной арендной платы объекта аренды.

В соответствии со статьей 12 Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ввиду оспаривая истцом размера арендной платы, указанной в оспариваемом уведомлении, суд по ходатайству сторон назначил экспертизу по определению рыночной стоимости права аренды. Экспертизу по вопросу: какова рыночная стоимость права аренды здания с кадастровым номером 78:31:0105603:6, общей площадью 18 002,50 м., являющимся объектом культурного наследия «Министерство внутренних дел», расположенным по адресу: 

<

...>, лит. А, по состоянию на 13.02.2019, суд поручил эксперту ФИО8 ООО «Центр Экспертиз и Оценки».

По результатам экспертизы в материалы дела поступило заключение, согласно которому рыночная стоимость права аренды здания с кадастровым номером 78:31:0105603:6, общей площадью 18 002,50 м., являющимся объектом культурного наследия «Министерство внутренних дел», расположенным по адресу: 

<

...>, лит. А, по состоянию на 13.02.2019, составляет 81 105 533 руб. в год с учетом НДС 20% или округленно 67 587 944 руб. в год без учета НДС.

Ответчик, оспаривая выводы эксперта, сделанные в указанном заключении, предоставил суду рецензию на заключение эксперта от 06.07.2020, выполненную ООО «РусБизнесПроект», в которой указано на недостоверность и необоснованность выводов, сделанных экспертом. В связи с изложенным ответчик ходатайствовал о проведении повторной экспертизы по делу.

Для дачи пояснений по экспертному заключению судом в судебное заседание был вызван эксперт ФИО8

Заслушав пояснения эксперта, а также доводы представителей ответчика, основанные на рецензии, суд полагает, что основания для проведения повторной экспертизы отсутствую.

Так, представители АУИПИК полагают, что экспертом не были соблюдены положения статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которой эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Между тем, представленное в материалы дела заключение содержит всю необходимую информацию об объекте оценке, о применяемых методиках, подобранных объектах-аналогах, о проведенных корректировках, на основании которых можно проследить каким образом эксперт приходит к заключение о рыночной цене объекта. 

Доводы рецензии во многом носят строго формальный характер, не позволяющий установить связь между предполагаемым нарушением и тем, как это нарушение повлияло на итог оценки рыночной стоимости права аренды.

Тот факт, что экспертом при проведении оценки используются термины «функциональный износ» и «внешний износ», а не «физический износ», не влияет на суть, поскольку, как видно из заключения состояние объекта оценки учитывалось при проведении экспертизы. Таким образом, несоответствие используемой терминологии не повлияло на результат оценки.

Вопреки утверждению ответчика об отсутствии в заключении эксперта исследования сегментов рынка аренды, к которым относится исследуемый объект (стр. 5 рецензии) в разделе 15.12. заключения приведен общий анализ рынка аренды в Санкт-Петербурге. Выводы, сделанные экспертом на стр. 41 заключения, АУИПИК не опровергнуты.

Ответчик также не согласен с подбором объектов-аналогов, считая, что информация о них неактуальна на дату оценки (13.02.2019). Между тем, объекты-аналоги подбирались экспертом с учетом таких критериев как местоположение, площадь, назначение, что соответствует требованиям проводимой экспертизы.

Также суд отклоняет доводы ответчика об отсутствии в заключении данных и расчетов, на основании которых проводились корректировки. В заключении экспертом указан источник информации (сайт www.itaka.spb.ru), указано, что экспертом применен метод анализа парных продаж, приведены формулы расчета, обоснование применяемых коэффициентов.

Что же касается ссылки ответчика на то, что в объекте аренды проведены работы по приспособлению объекта для современного использования, которые не учтены экспертом при определении рыночной стоимости, здесь необходимо отметить, что названные работы проведены в 2020 году и не могут быть учтены для целей экспертизы.

Заслушав пояснения эксперта и рассмотрев доводы сторон в спорной части, суд не усматривает основания для проведения еще одной экспертизы по делу, поскольку все возражения ответчика сводятся к несогласию с примененными экспертом методиками, тогда как законодательство об экспертизе оставляет выбор методик на усмотрение эксперта. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов, оцениваются судом как обоснованные. Доводы участвующих в деле лиц не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорного помещения и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. Также при оценке экспертного заключения судом учтены иные имеющиеся в материалах дела доказательства. 

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Ввиду изложенного следует признать, что указанная АУИПИК в оспариваемом уведомлении величина арендной платы помещения не соответствует рыночной стоимости, что делает невозможным изменение размера арендной платы до цены, указанной в этом уведомлении. Следовательно, требования истца о признании уведомления как односторонней сделки по увеличению размера арендной платы не соответствующим условиям договора и ввиду этого недействительным, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Между тем, учитывая природу настоящего спора, который по сути связан с разногласиями относительно условий договора, суд считает, что удовлетворение исковых требований Общества не свидетельствует о незаконности действий АУИПИК, который определял размер увеличения арендной платы не произвольно, а на основании проведенной оценки. В связи с изложенным судебные расходы по оплате экспертизы, понесенные Обществом, как лицом, заинтересованным в определении реальной рыночной стоимости права аренды, суд полагает возможным оставить на истце, расходы по уплате пошлины в размере 6 000 руб. в связи с удовлетворением требований истца относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать недействительным уведомление об изменении размера арендной платы по договору аренды объекта нежилого фонда от 30.12.2005 №112.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (филиал по Северо-Западному федеральному округу) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Литера»  6 000 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.