АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

21 сентября 2017 года

Дело №

А56-58113/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2017  года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Захаровой М.В., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Дональд Плюс» Кузьминой А.А. (доверенность от 05.06.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В. (доверенность от 29.12.2016), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Коршуновой Н.В. (доверенность от 09.01.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2017 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2017 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу №А56-58113/2015,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Дональд Плюс» правопредшественник общества с ограниченной ответственностью «Дональд Плюс», место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, ул. Караванная, д. 14, лит. Б, пом. 1Н, ОГРН 1177847193040, ИНН 7841060586  (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, пр. Смольный,           д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 16 342 000 руб.»; изложения пункта 2.2. договора в следующей редакции: «Оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) ...  далее по тексту», приложение 1 исключить; и обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи указанного помещения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, ОГРН 1067847547151,  ИНН 7840335245, (далее - ГУИОН) и открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д.5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649, (далее - Фонд).

Решением суда первой инстанции от 27.02.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.05.2017, Комитет обязан заключить с Обществом договор купли-продажи указанного объекта нежилого фонда; пункт 2.1 договора установлен судом в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 16 342 000 руб.»; пункта 2.2 договора - в следующей редакции: «Оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) ... далее по тексту»; приложение 1 к договору в редакции, предложенной Комитетом исключено.

В кассационных жалобах Комитет и ГУИОН, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просят решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Комитет считает, что судом дана ненадлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам, необоснованно назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта. 

ГУИОН и Комитет также считают, что заключение судебной экспертизы от 27.10.2016 № 16-112-Т-А56-58112/2015, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «ПетроЭксперт», является ненадлежащим доказательством размера выкупной стоимости спорного помещения.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Комитета и ГУИОН поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобы без удовлетворения.

Фонд о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключены договоры от 30.11.2000 № 03-А082581 от 06.02.2003 № 03-А083855 аренды части нежилого помещения 2Н с кад. № 78:1265:0:26:5 площадью 39,9 кв.м и площадью 104 кв.м соответственно, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Караванная ул., д. 14, лит. Б.

При проведении кадастрового учета помещению 2Н был присвоен кадастровый номер 78:31:0001265:2360.

Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) преимущественного права на приобретение указанного нежилого помещения, используемого на основании договоров № 03-А083855 и № 03-А082581.

Распоряжением Комитета от 30.06.2016 № 338-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Караванная ул., д. 14, лит. Б, пом. 2-Н» определено осуществить приватизацию помещения, арендуемого Обществом, по цене 23 050 000 руб., установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 15.06.2015 № 31-8-0119 (166)-2015, выполненного ГУИОН.

Фонд направил Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С целью определения рыночной стоимости приватизируемого имущества истец заключил договор на оценку нежилого помещения, подлежащего приватизации.

Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью «Северо-Западной проектно-экспертное бюро+» от 06.08.2015 № 59/15, выполненному по заказу Общества, рыночная стоимость помещения составляет 15 700 000 руб.

Письмом от 07.08.2015 Общество направило в адрес Фонда и Комитета протокол разногласий, которым предложило установить цену продажи объекта в размере 15 700 000 (пятнадцать миллионов семьсот тысяч) рублей, а также изменить срок рассрочки на 5 лет (20 кварталов) на основании пункта 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, пункта 2 статьи 2 закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 № 748-137.

Поскольку возникшие разногласия относительно стоимости выкупаемого имущества не были урегулированы в досудебном порядке, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные Обществом требования, установив цену продажи помещения в соответствии с заключением судебной экспертизы. 

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалоб, кассационная инстанция не находит оснований для их удовлетворения.

Статьей 217 ГК РФ установлено, что имущество находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Закон № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения значительно отличалась, суд первой инстанции в соответствии с вышеприведенными разъяснениями по ходатайству истца определением от 14.12.2015 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» Бойко Андрею Юрьевичу.

Согласно представленному заключению эксперта Бойко А.Ю. от 22.01.2016 величина рыночной стоимости спорного объекта, определенная в соответствии с отчетом ГУИОН, не является достоверной, рыночная стоимость помещения составляет 16 000 000 рублей.

Определением от 15.08.2016 удовлетворено ходатайство ГУИОН об отводе эксперта Бойко А.Ю.

Определением от 27.09.2016 суд назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» Леонтьевой Ларисе Юрьевне.

Согласно представленному суду экспертному заключению от 27.10.2016 рыночная стоимость выкупаемого помещения составляет 16 342 000 рублей.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 16 342 000 рублей, определенной в названном заключении.

Проверка достоверности отчета ГУИОН была проведена путем назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта.

Возражения ГУИОН и Комитета относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были надлежащим образом оценены судами первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонены.

Несоответствие заключения от 27.10.2016, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства об оценочной деятельности, наличие существенных нарушений при его составлении, Комитетом и ГУИОН не доказано, противоречий в выводах эксперта не установлено, в связи с чем ходатайство ГУИОН о назначении повторной экспертизы отклонено судом апелляционной инстанции обоснованно.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2017 по делу №  А56-58113/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

М. В. Захарова

 И.В. Сергеева