Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

город Калининград                                                          Дело № А21-3904/2017

«20» ноября 2017 года

Резолютивная часть решения оглашена 13 ноября 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 20 ноября 2017 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Светлогорский район»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Солнечный спуск»,

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью «Фасад 750», Правительство Калининградской области

о расторжении договора от 22.02.2007 № 10/02-2007

при участии:  

от истца: ФИО2 – по доверенности от 28.04.2017 и паспорту

от ответчика: не явился, извещен

от ООО «Фасад 750»: ФИО3 – по доверенности от 26.01.2017 и паспорту

от Правительства Калининградской области: ФИО4 – по доверенности от 29.12.2016 и паспорту

установил:

Администрация муниципального образования «Светлогорский район» (ОГРН  

<

***>, место нахождения: 238560, 

<

...>) (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд  с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Солнечный спуск» (ОГРН 

<

***>, место  нахождения: 238560, 

<

...>) (далее – ООО «Солнечный спуск», ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка № 10/02-2007 от 22.02.2007, заключенный между Администрацией и ООО «Солнечный спуск».

Определениями от 18.09.2017 и от 09.10.2017 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета споры привлечены – Общество с ограниченной ответственностью «Фасад 750» и Правительство Калининградской области соответственно.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

 Представители ответчика, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в заседание не явился, ходатайств не заявил.

В ходе судебного разбирательства ответчик возражал против удовлетворения иска и указал на то, что основания для расторжения договора отсутствуют, истцом не доказано нахождение земельного участка в составе земель особо охраняемых территорий, не позволяющих предоставить земельный участок в аренду для строительства гостиницы.   

Представитель ООО «Фасад 750» также возражал против удовлетворения иска, поскольку факт наличия охранных зон СА по себе не свидетельствует о незаконности заключения договора аренды, а истцом не представлены доказательства того, что охранные зоны каким-либо образом препятствуют передаче спорного земельного участка в аренду ответчику.

Представитель Правительства Калининградской области обоснованных возражений на исковое заявление не представил.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела, Между администрацией муниципального образования «Светлогорский городской округ» (в соответствии с Законом Калининградской области от 02.11.2007 № 182 «Об организации местного самоуправления Светлогорского городского округа» Светлогорский городской наделен статусом муниципального района, постановлением главы городского округа № 215 от 24.03.2009 «О переименовании муниципального    образования    Светлогорского переименована     в     администрацию     муниципального «Светлогорский район») (далее - арендодатель) и ООО «КонтиИнвестСтрой» заключен договор аренды земельного участка № 02-0065/2003 (далее – Договор), согласно которому на праве аренды сроком с 01.07.2003 по 30.06.2052  передан земельный участок с кадастровым 39:17:010004:43, общей   площадью 0,9273 га, расположенный 

<

...> с целевым назначением: проектирование, строительство и эксплуатация гостиницы.

Соглашением от 25.10.2006 права и обязанности по договору  переданы ФИО5.

Согласно уведомлению, полученному администрацией городского округа 16.11.2006 права и обязанности по Договору переданы ФИО6

Соглашением от 01.12.2006 права и обязанности переданы ООО «Монолит».

Согласно уведомлению от  11.10.2011  права и Договору переданы ООО «Солнечные часы».

Соглашением от 24.09.2012 о внесении изменений в Договор земельного участка № 02-0065/2003 от 26.06.2003, земельный участок с кадастровым номером 39:17:010004:43 разделен на 2 земельных участка, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 39:17:010004:189, площадью         8 873 кв.м., расположенный по адресу: Калининград 

<

...> с разрешенным  использованием: для проектирования, строительства и эксплуатации гостиницы.

Соглашением от 16.01.2013 права и обязанности по договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:189 переданы ООО «Гресон».

Соглашением  от 24.07.2013 земельный участок с номером 39:17:010004:189 разделен на 3 земельных участка, в земельный участок с кадастровым номером 39:17:010004:194, площадью 950 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>   с разрешенным использованием: для размещения апартаментного типа.

Согласно уведомлению от  13.08.2013  права и обязанности по Договору  в   отношении  земельного  участка  с кадастровым номером 39:17:010004:194 переданы ООО «Посейдон».

Также, между администрацией муниципального образования «Светлогорский городской округ» и ООО «Форум-Плюс» заключен договор аренды земельного участка №10/02-2007 от 22.02.2007 (далее - Договор №10/02-2007 2007), согласно которому ООО «Форум-Плюс» на праве аренды сроком с 22.02.2007 по 22.02.2056 передан земельный участок с номером 39:17:010004:60, площадью 1600 кв.м., с использованием: проектирование и строительство кафе.

Соглашением от 11.06.2007 права и обязанности по Договору №10/02- 2007 переданы ООО «Ройстар», а соглашением от 28.06.2012 – ООО «Персей».

Постановлением № 343 от 29.05.2013 установлен вид использования земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:60 – для размещения гостиницы апартаментного типа.

Согласно уведомлению от  13.08.2013  права и обязанности Договору №10/02-2007 переданы ООО «Посейдон».

Соглашением от 01.11.2013 земельные участки с номерами: 39:17:010004:194 и 39:17:010004:60 объединены в участок с кадастровым номером: 39:17:010004:199, расположенный по адресу: 

<

...> площадью 2550 кв.м. с разрешенным использованием: для размещений гостиницы апартаментного типа.

Соглашением от 12.02.2014 установлено разрешенное использование земельного  участка  с  кадастровым  номером  39:17:010004:199  - для размещения гостиницы апартаментного типа с лифтом и рестораном.

Соглашением от 07.04.2014 права и обязанности по Договору № 10/02-2007 в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:199 переданы ООО «Солнечный спуск».

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:199 следует, что указанный земельный участок расположен по адресу: 

<

...> разрешенное использование: для размещения гостиницы апартаментного типа с лифтом и рестораном. Земельный участок расположен в границах первой, второй и третьей зон округов санитарной охраны курорта Светлогорск - Отрадное.

Согласно выписке из раздела Правил землепользования и застройки муниципального образования городское поселение «Город Светлогорск» и фрагмента     карты     градостроительного     зонирования муниципального образования городское поселение «Город  Светлогорск» земельный участок с кадастровым номером 39:17:010004:199 находится территории города Светлогорска, в районе центрального спуска к променаду к «солнечным часам» с улицы Динамо.

Истец, ссылаясь на нахождение спорного земельного участка в первой зоне округа санитарной и горно-санитарной охраны курорта федерального значения  Светлогорск – Отрадное не предусматривает в этой зоне размещение гостиниц апартаментного типа, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.03.1999 N 359 курорты Зеленоградск и Светлогорск-Отрадное признаны курортами федерального значения. Положение о федеральном курорте Светлогорск-Отрадное утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.2000 N 633 "Об утверждении Положения о курорте федерального значения Светлогорск-Отрадное", в соответствии с которым  курорт Светлогорск-Отрадное относится к особо охраняемой природной территории.

Следовательно, земельный участок с кадастровом 39:17:010004:199 находится в границах территории курорта значения Светлогорск - Отрадное, который был признан таковым постановлением Правительства РФ от 39.03.1999 № 359 «О признании курортов Зеленоградск и Светлогорск - Отрадное, расположенных в Калининградской области, курортами федерального значения» в соответствии с Федеральным законом «О природных лечебных ресурсах, лечебно - оздоровительных местностях и курортах».

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.2000г. № 633 «Об утверждении Положения о курорте федерального значения Светлогорск - Отрадное» утверждено Положение о курорте федерального значения Светлогорск - Отрадное.

Из указанного Положения следует, что оно разработано в соответствии с Федеральным законом «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» и другими нормативными правовыми актами, определяет порядок и особенности функционирования курорта федерального значения Светлогорск – Отрадное, что курорт Светлогорск – Отрадное относится к особо охраняемой природной территории (пункт 2), общая площадь территории курорта Светлогорск –Отрадное в границах округа горно - санитарной охраны составляет 8023 га и включает в себя зоны различного функционального назначения (пункт 3).

Положением также установлено, что земельные участки, леса и парки в пределах территории курорта Светлогорск - Отрадное имеют ограниченный режим пользования, обусловленный требованиями режима округа горно-санитарной охраны (п. 15). Развитие курорта Светлогорск – Отрадное осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (п.22). Застройка курорта Светлогорск - Отрадное осуществляется в соответствии с проектом районной планировки и генеральным планом курорта, утверждаемыми в установленном порядке (п.23). Земельные участки для строительства промышленных и других объектов, непосредственно не связанных с курортным обслуживанием, в пределах территории курорта Светлогорск - Отрадное не предоставляются (п.25).

Границы и режим округа санитарной охраны курортов Светлогорск –Отрадное и Пионерск в Калининградской области установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 31.05.1982 № 325 «"Об установлении границ и режима округов санитарной охраны курортов Аршан в Бурятской АССР, Светлогорск-Отрадное и Пионерск в Калининградской области, Озеро Карачи в Новосибирской области и Ундоры в Ульяновской области".

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 23.08.2010 N ГКПИ10-656 Постановление N 325 в части установления границ и режима округа санитарной охраны курортов Светлогорск-Отрадное и Пионерск в Калининградской области признано действующим. Определением кассационной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2010 указанное решение оставлено без изменения.

Договора № 10/02-2007 с изменениями и дополнениями, заключенного между администрацией муниципального образования «Светлогорский район» и ООО «Солнечный спуск», следует, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:199 – для размещения гостиницы апартаментного типа с лифтом и рестораном.

Вместе с тем, Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425 «Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения» утверждено Положение об округах санитарной горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения.

Согласно пункту 12 которого режим первой зоны устанавливается для месторождений минеральных вод (для скважин, источников), месторождений лечебных грязей, месторождений других полезных ископаемых, используемых в лечебных целях, а также для оборудованных лечебных прилегающих к ним акваторий.

На территории первой зоны запрещается проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением работ исследованием и использованием природных ресурсов в оздоровительных целях при условии применения экологически безопасных и рациональных технологий.

На указанной территории разрешается осуществление связанных с эксплуатацией природных лечебных ресурсов горных и земляных работ, строительства сооружений (каптажей, надкаптажных здание, насосных станций, трубопроводов, резервуаров), допускается размещение питьевых галерей и бюветов, эстакад и других устройств для добычи минеральных вод и лечебных грязей, выполнение берегоукрепительных, противооползневых и противоэрозионных работ, а также строительство и ремонт средств связи и

В пределах первой зоны, установленной для защиты лечебного пляжа, допускается строительство пляжных сооружений с централизованными системами водоснабжения и канализации. Режим работы питьевых галерей и бюветов, размещенных в первой зоне, допускает их посещение в лечебных целях.

Таким образом, все вышеуказанные положения природоохранного законодательства указывают на то, что первая зона округа санитарной и горно-санитарной охраны курорта федерального значения Светлогорск –Отрадное не предусматривает в этой зоне размещение гостиниц апартаментного типа, т.к. на территории первой зоны запрещается проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации  к землям особо охраняемых территорий относятся земли особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Правовой режим земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов определен статьей 96 названного Кодекса, частями 2, 3 которой предусмотрено установление на этих землях округов санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации. Земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов). Земельные участки, находящиеся в частной собственности, подлежат выкупу у их собственников в соответствии со статьей 55 настоящего Кодекса. Использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Ссылка заявителя на судебные акты по другим делам (А21-8161/2008, № А21-2535/2011) судом не принимается во внимание, постановление Совета Министров РСФСР от 31.05.82 N 325 в части установления границ и режима округа санитарной охраны курортов Светлогорск-Отрадное и Пионерск является действующим и подлежит применению.

Факт отнесения одного и того же участка одновременно к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в силу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 названного Кодекса.

Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в Определении  Верховного Суда РФ от 12.09.2014 N 307-КГ14-1271 по делу N А21-3240/2013.

Судом также принимается во внимание то, что Прокуратурой Калининградской области 26.07.2016 вынесено представление № 7-12/1033-2016 в отношении Администрации об устранении нарушений требований земельного законодательства, в котором указано, что земельный участок с кадастровым номером 39:17:010004:199, находящийся в муниципальной собственности с 18 ноября 2013 года и расположенный в границах первой, второй и третей зон округа санитарной охраны курорта Светлогорск – Отрадное, в нарушение требований законодательства об охране земель курортов предоставлен на праве аренды ООО «Солнечный спуск» для целей строительства, что в нарушение действующего законодательства является недопустимым. Прокурор требовал принять срочные меры по устранению допущенных нарушений законодательства.

Вступившим в законную силу решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 30.11.2016 представление прокурора признано  законным.

Кроме того, в пункте 1.2.2 договора аренды № 10/02-2007 от 22.02.2007 установлены обременения и ограничения в использовании – режим хозяйствования и использования земельного участка в соответствии с пунктом 13 Положения «Об утверждении положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 07.12.1996 № 1425.

Согласно пункту 13 вышеуказанного Положения, на территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов, в том числе: вырубка зеленых насаждений, кроме рубок ухода за лесом и санитарных рубок, и другое использование земельных участков, лесных угодий и водоемов, которое может привести к ухудшению качества или уменьшению количества природных лечебных ресурсов лечебно-оздоровительной местности и курорта федерального значения.

Таким образом,  осуществление строительства гостиничного комплекса на указанной территории также не допускалось.

На основании изложенного и учитывая, что спорный земельный участок как на момент заключения договора аренды, так и в настоящее время расположен  в первой зоне горно-санитарной охраны, на территории которой запрещается проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 10/02-2007 от 22.02.2007, заключенный между Администрацией муниципального образования «Светлогорский район» и Обществом с ограниченной ответственностью «Солнечный спуск».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Солнечный спуск» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяС.Ю. Любимова