АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем  Российской  Федерации

                                                  

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А59-1056/2019

г. Южно-Сахалинск

24 июля 2019 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 17.07.2019, решение суда в полном объеме изготовлено 24.07.2019.

  Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи                 Мисилевич П.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по  исковому заявлению государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Областная стоматологическая поликлиника» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к товариществу собственников жилья «Дом-216» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании заключить договор на компенсацию расходов, связанных с управлением и обслуживанием общего имущества жилого дома  и возмещении судебных расходов по оплате государственной пошлины в суме 6 000 рублей, 

Третье лицо не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Администрация города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

  При участии: от истца – представителя ФИО2 по доверенности 19.06.2019 № 89; представителя ФИО3 по доверенности от 19.06.2019 № 88, от ответчика –председателя ФИО4, личность удостоверена, полномочии подтверждены; от третьего лица – извещен, не явился

У С Т А Н О В И Л:

Государственное бюджетное учреждение здравоохранения «Областная стоматологическая поликлиника» (далее – истец, ГБУЗ «Облстоматполиклиника») обратилось в суд с исковым заявлением к товариществу собственников жилья «Дом-216» (далее – ответчик, ТСЖ «Дом-216») об обязании заключить договор на компенсацию расходов, связанных с управлением и обслуживанием общего имущества жилого дома. 

Исковые требования нормативно обоснованы ссылками на положения статей 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 и мотивировано отказом товарищества собственников жилья от заключения договора на компенсацию расходов, связанных с управлением и обслуживанием общего имущества жилого дома.

Как следует из материалов дела, между истцом и третьим лицом Администрацией города Южно-Сахалинска 25.01.2019 был заключен договор аренды №013-00007/ДУМИ недвижимого муниципального имущества, согласно которому Администрация города Южно-Сахалинска предоставляет во временное владение и пользование истцу объект недвижимого муниципального имущества, который представляет собой нежилое помещение в жилом доме, в том числе подвал (номера на поэтажном плане 1-33, площадью 323 кв.м.) и 1 этаж (номера на поэтажном плане 1-27, площадью 318,8 кв.м.) общей площадью 642,1 кв.м., расположенного по адресу 

<

...>.

Согласно п. 3 пп. 3.4.5 договора аренды, арендатор обязуется в течение 10-ти дней с момента подписания сторонами настоящего договора самостоятельно и от своего имени заключить договор на долевое участие в содержании жилищного фонда, текущий капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме с организацией, в чьем управлении находится жилой дом.

В соответствии с п.2.1 договор аренды заключен на три года с 01 января 2019 года и вступает в силу с момента государственной регистрации в установленном законом порядке.

Ответчик является товариществом собственников жилья, образованным на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу 

<

...>., созданным с целью обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома, зарегистрированным в ЕГРЮЛ в качестве юридического лица 20.03.2009.

Письмом от 15.02.2019 №30-ЮЮ истец обратился к ответчику с предложением заключить договор на компенсацию расходов, связанных с управлением и обслуживанием общего имущества жилого дома в редакции истца. При этом указал, что в случае отказа ТСЖ «Дом-216» от заключения договора, истец будет вынужден обратиться в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением об обязании заключить указанный договор. Однако, до настоящего времени, договор на компенсацию расходов, связанных с управлением и обслуживанием общего имущества жилого дома между истцом и ответчиком не заключен.

Полагая, что фактический отказ ответчика от подписания договора является незаконным, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением. 

Ответчик направил в суд отзыв, в котором выразил несогласие с исковыми требованиями.

В ходе судебного разбирательства истец требования поддержал.

Ответчик в удовлетворении исковых требований просил отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

Пункт 1 статьи 421 ГК РФ определяет, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании статьи 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Отношения в сфере управления и обслуживания общего имущества жилого дома регулируют Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, а также Жилищный кодекс Российской Федерации.

В силу п. 9 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ отношения по поводу создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов регулирует жилищное законодательство. Требования к деятельности товарищества собственников жилья установлены разделом VI ЖК РФ.

В соответствии с п.1 ст.137 ЖК РФ, товарищество собственников жилья вправе: заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 64 (часть 1), 65 и 168 АПК РФ).

В своих пояснениях в части обязанности ТСЖ заключить договор на компенсацию расходов, связанных с управлением и обслуживанием общего имущества жилого дома, истец ссылается на распоряжение Администрации города Южно-Сахалинска от 10.01.2019 №8-р о заключении договора аренды. Согласно п. 3 пп.3.4.5 договора аренды, арендатор обязуется в течение 10-ти дней с момента подписания сторонами настоящего договора самостоятельно и от своего имени заключить договор на долевое участие в содержании жилищного фонда, текущий капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме с организацией, в чьем управлении находится жилой дом.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия заключенного договора аренды между истцом и третьим лицом Администрацией города Южно-Сахалинска, суд установил, что распоряжение от 10.01.2019 №8-р не является основанием для обязания ответчика заключить договор на компенсацию расходов, связанных с управлением и обслуживанием общего имущества жилого дома, поскольку указанный документ имеет отсылку к обязанностям истца. Таким образом, ТСЖ не несет обязанности по заключению договора с истцом с целью исполнения договора аренды истца, в связи с чем, ответчик не может быть понужден к заключению договора с истцом.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Правила №491 регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно п.1 пп.2 Правил №491 в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В силу п. 16 Правил №491, надлежащие содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями в соответствии с п.2 ст.138 ЖК РФ.

В соответствии со ст.161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. 

Согласно пп.1.2 п.1 представленного истцом в материалы дела проекта договора, предметом договора указаны помещения истца, принятые в аренду, а именно:

Заказчик поручает, а исполнитель обязуется оказать заказчику услуги и выполнить работы по управлению, содержанию и обслуживанию и ремонту подвального помещения площадью 323,3 кв.м. и нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже площадью 318,8 кв.м., общей площадью 642,1 кв.м., находящихся в аренде у заказчика и расположенных по адресу: 693000, 

<

...>.

Таким образом, данный пункт договора не соответствует п.2 Правил №491 об определении состава общего имущества многоквартирного дома, предметом представленного в материалы дела проекта договора истец определил обслуживание имущества, находящегося за пределами балансовой принадлежности обслуживаемого ТСЖ общего имущества собственников дома, что не входит в обязанность ТСЖ.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

Согласно пункту 28 Правил от 13.08.2006 №491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Подпунктом 2 части 1 статьи 137 ЖК РФ предоставлено право товарищества собственников жилья определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом товарищества цели.

В пункте 3 части 1 статьи 137 ЖК РФ определено, что товарищество собственников жилья вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из совокупного толкования норм статьи 137 ЖК РФ следует, что установление размера обязательных платежей и взносов относится к исключительной компетенции общего собрания товарищества собственников жилья. Размер обязательных платежей и (или) взносов определяется на основе утвержденной указанными органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

В соответствии с пунктом 33 Правил N 491 размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами товарищества сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Судом установлено, что согласно протоколу №_01/216/2019/СЧ_ от 09.01.2019 проведения очередного общего собрания членов ТСЖ «Дом-216» в форме очно-заочного голосования в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> утвержден тариф текущего содержания в дома, а также тариф капитального ремонта дома, что и является размером платы (тарифом) за оказанные услуги, связанные с управлением и обслуживанием общего имущества жилого дома.

С учетом обстоятельств настоящего спора, суд не может понудить ответчика к заключению договора в предложенной истцом редакции.

Понуждение к заключению договора без определения его существенных условий не соответствует положениям главы 28 ГК РФ о заключении договоров.

Кроме того, ТСЖ не является в данном случае обязанной стороной по отношению к истцу, в связи с чем, ответчик не может быть понужден к заключению договора с истцом.

В связи с указанным, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. ст. 167-170,176  АПК РФ, суд 

 

Р Е Ш  И Л:

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

     Судья                                                                    П.Б. Мисилевич