ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11611/2021

г. Челябинск

16 сентября 2021 года

Дело № А47-11676/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2021 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Жернакова А.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива «Весенний» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2021 по делу № А47-11676/2020.

В судебном заседании, организованном посредством видео-конференц-связи при участии Арбитражного суда Оренбургской области, приняли участие представители сельскохозяйственного производственного кооператива «Весенний» - ФИО2 (доверенность от 20.05.2021, срок действия до 20.05.2022, паспорт, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Форвард» - ФИО2 (доверенность от 01.03.2021, срок действия до 01.03.2022, паспорт, диплом);

ФИО3 – ФИО4 (доверенность от 03.07.2020, срок действия до 03.07.2024, паспорт, диплом);

ФИО5 - ФИО6 (доверенность от 14.10.2020, срок действия до 14.10.2023, паспорт, диплом);

ФИО7 – ФИО6 (доверенность от 21.10.2020, срок действия до 21.10.2023, паспорт, диплом);

ФИО8 - ФИО6 (доверенность от 17.10.2020, срок действия до 17.10.2023, паспорт, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Флагман» - ФИО2 (доверенность от 01.03.2021, срок действия до 31.12.2021, паспорт, диплом).

Администрации муниципального округа Оренбургский район Оренбургской области -  ФИО9 (доверенность от 31.12.2020, срок действия до 31.12.2021, паспорт, диплом).

 

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Весенний» (далее – истец, СПК «Весенний») обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением об обязании жилищно-строительного кооператива «Казачья станица» (далее – ответчик, ЖСК «Казачья станица») устранить препятствия в пользовании СПК «Весенний» земельным участком с кадастровым номером 56:21:3004001:45 путем сноса за свой счет в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения в законную силу самовольной постройки – незавершенного строительством жилого дома блокированного типа (таунхаус), находящегося на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:45 площадью 1199 кв.м., категория – земли населенных пунктов. Участок находится примерно в 1820 м. по направлению на северо – запад от ориентира административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., с/с Весенний, 

<

...>; обязать ЖКС «Казачья станица» передать вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи по окончанию сноса самовольной постройки СПК «Весенний»; взыскать в пользу СПК «Весенний» с ЖКС «Казачья станица» 36 000 руб. арендную плату, 300 000 руб. штраф за нарушение обязательств по договору аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом от 10.01.2018, а так же расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 720 руб.

Определениями суда от 11.11.2020, 28.01.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО10, ФИО5, ФИО8, ФИО7, общество с ограниченной ответственностью «Флагман», общество с ограниченной ответственностью «Форвард», Администрация муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее – третьи лица).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 12.04.2021 суд выделил в отдельное производство исковое требование СПК «Весенний» о взыскании с ЖСК «Казачья станица» в пользу СПК «Весенний» 36 000 руб. задолженности по арендной плате, 300 000 руб. штраф за нарушение обязательств по договору аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом от 10.01.2018, присвоив ему номер А47-4719/2021.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2021 (резолютивная часть объявлена 11.06.2021) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе СПК «Весенний» (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что ответчик возвел  самовольную постройку в виде пятиквартирного жилого дома блокированного типа (таунхаус) без согласия собственника земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:45 и без разрешения на строительство.

Апеллянт указывает, что все заключенные между сторонами договоры от 01.11.2012, от 01.10.2013, от 25.03.2015 имели только одну цель: получение разрешения на строительство, технических условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также выкупа земельного участка в соответствии с разделом 4 каждого из договоров. Причем согласно п. 4.1 договоров стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка.

Податель жалобы указывает, что договоры каждый раз заключались на незначительный срок только для получения разрешения на строительство и технической документации для строительства. Следовательно, апеллянт полагает несостоятельным вывод суда о том, в момент заключения договоров аренды земельный участок перешел в фактическое владение и пользование ответчиком на праве аренды в целях строительства жилого дома.

По мнению подателя апелляционной жалобы суд первой инстанции безосновательно указал, что законность (незаконность) выдачи разрешения на строительство не входит в предмет доказывания по гражданско-правовому спору между арендодателем и арендатором по поводу возврата земельного участка и сноса самовольной постройки, так как в части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указано на одно из оснований признания постройки самовольной - возведение ее без получения на это необходимых в силу закона разрешений.

27.12.2012 было выдано разрешение на строительство шестиквартирного жилого дома, а возводился и был возведен пятиквартирный жилой дом с 2013 по 2017. В связи с чем, апеллянт полагает, что разрешение на строительство от 27.12.2012 было выдано на другой объект. А жилой пятиквартирный дом возводился без разрешения на строительство. Действующее законодательство не позволяет совершать строительство многоквартирных жилых домов без разрешения на строительство, а поэтому возведенная постройка является незаконной самовольной.

Также апеллянт не согласен с позицией суда первой инстанции в отношении оценки договора аренды от 10.01.2019. Так, СПК «Весенний» указывает о фальсификации договора, поскольку договор никогда не заключался, оригинал ответчиком не представлен. 

Судом первой инстанции также необоснованно сделан вывод о том, что жилой дом был построен при наличии действующего договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, так как не  указана дата договора, а в договоре от 10.01.2018 указана иная цель, иной предмет договора, а не цель - строительство.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2021 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 09.09.2021.

До начала судебного заседания третьи лица представили в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором указали, что с доводами апелляционной жалобы не согласны, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения. 

ЖСК «Казачья станица» также представило в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения. 

Законность и обоснованность  обжалуемого судебного акта проверены  судом апелляционной инстанции в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между СПК «Весенний» (арендодатель)  от имени которого  действует ООО «Флагман» и ЖСК «Казачья станица» (арендатор) заключены договоры аренды земельного  участка под строительство с последующим выкупом с кадастровым номером 56:21:3004001:45  от 01.11.2012 (т. 1 л.д.15-16), от 01.10.2013 (т. 1 л.д. 17-19), от 01.03.2014, от 25.03.2015, от 10.01.2018 (т. 1 л.д. 23-24).

В соответствии с п. 1.1 договора аренды от 01.11.2012 арендодатель  предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 56:2130040001:45, площадью 1199 кв.м, категория – земли населенных пунктов. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир административное здание, участок находится примерно в 1820 м по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Оренбургская область, Оренбургский р-н., с/с Весенний, 

<

...> в целях: для получения разрешения на строительство, тех. условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также строительства указанного объекта после получения технических условий и выкупа участка в соответствии с разделом 4 настоящего договора.

Арендодатель гарантирует, что участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом (запрещением) не стоит, не находится в залоге, ограничений в пользовании не имеет, принадлежит ему на праве собственности.

Срок действия договора установлен п. 2.1 договора в соответствии с которым право пользования участком передается с даты подписания сторонами настоящего договора на срок до 01.10.2013.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящий договор является одновременно передаточным актом о передаче арендодателем участка арендатору.

Стоимость арендной платы по настоящему договору составляет 1 000 руб. ежемесячно. Размер арендной платы является фиксированным.

В соответствии с п. 4.1 договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли – продажи участка, определенного в п. 1.4 настоящего договора

Условия выкупа земельного участка сторонами согласованы в п. 4 договора. 

Согласно п. 4.3 договора выкупная стоимость земельного участка составила 1 798 500 руб., 100 000 руб. – задаток и 1 698 500 руб. не позднее 31.12.2012.

Если до 31.12.2012 арендатор не вносит денежные средства в размере 1 698 500 руб. за земельный участок, то стороны обязуются заключить основной договор по новой цене, установленной арендодателем.

Согласно п. 5.2.1 договора арендодатель обязан передать арендатору участок в надлежащем состоянии, в порядке, предусмотренном настоящим договором и в соответствии с п. 5.2.2 обеспечить беспрепятственное пользование участком в течение всего срока действия настоящего договора.

Арендатор в силу п. 5.1 договора вправе использовать участок в соответствии с условиями настоящего договора и в целях, предусмотренных п. 1.1 настоящего договора.

Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон. Все приложения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью (пункт 7 договора).

27.12.2012 Отделом архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования Оренбургского района  в соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации  выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства двух этажного шестиквартиного жилого дома, блокированного типа (таунхаус) общей площадью 500 кв.м, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский р-н., Весенний сельсовет, п. Весенний, строительный номер земельного участка 218, ул. Тенистая. Указанное разрешение выдано сроком на 5 лет (т. 2 л.д. 11).

В рамках арбитражного дела № А47-7096/2018 судом рассматривались требования ЖСК «Казачья станица» о  признании незаконным отказа в продлении сроков разрешения на строительства - 2-х этажного шестиквартирного жилого дома блокированного типа (таунхаус), расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, 

<

...> строительный номер земельного участка, принятый Отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области письмом от 12 марта 2018 года № 15-08/374 и обязании Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области принять решение на предмет продления сроков разрешения на строительства - 2-х этажного шестиквартирного жилого дома блокированного типа (таунхаус), расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, 

<

...> строительный помер земельного участка № 218. 

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2018 отказ в продлении сроков разрешения на строительства - 2-х этажного шестиквартирного жилого дома блокированного типа (таунхаус), расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, 

<

...> строительный номер земельного участка, принятый Отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области, выраженный в письме от 12 марта 2018 года № 15-08/374 признан недействительным. 

Суд обязал Администрацию муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем принятия в десятидневный срок решения о продлении сроков разрешения на строительство - 2-х этажного шестиквартирного жилого дома блокированного типа (таунхаус), расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, 

<

...> строительный помер земельного участка № 218.

Администрацией муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области 09.08.2019 выдано ЖСК «Казачья станица»  разрешение на строительство № 56-04-089-2019 взамен разрешения на строительство RU № 56521304-896 от 27.12.2012, в соответствии с которым ответчику разрешено строительство объекта капитального строительства многоквартирного двухэтажного жилого дома состоящего из пяти блок – секций, общей площадью 389,3 кв.м,  на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:45 расположенным по адресу: Оренбургская область, Оренбургский р-н., с/с Весенний, п. весенний, ул. Центральная, 1, на основании проектной документации объекта капитального строительства выполненной ООО «Стандарт» 1830-000631-4-ПЗ, АР, ПОЗ, ПОС, ИОС (т. 2 л.д. 8 -10). Срок действия разрешения до 31.03.2020.

01.10.2013 между сторонами заключен договор аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом, согласно которому арендатор предоставил арендатору во временное пользование на условиях аренды, в том числе, и спорный земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:45 в целях для получения разрешения на строительство, тех условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также строительства указанного объекта после получения технических условий  и выкупа участков в соответствии с разделом 4 настоящего договора (пункт 1.1. договора).

Стоимость арендной платы по настоящему договору составляет 1 000 руб. за каждый земельный участок, указанный в п. 1.1 договора, ежемесячно. Размер арендной платы является фиксированным (п. 3.1 договора).

Оплата выкупной стоимости по условиям договора должна быть произведена не позднее 01.03.2014, в случае нарушения арендатором срока расчета, основной договор купли – продажи земельных участков заключается по новой цене, установленной арендодателем на момент произведения арендатором расчетов (пункт 4.3 договора).

25.03.2015 между сторонами заключен договор аренды земельных участков с последующим выкупом, в том числе, и спорного земельного участка, в котором сторонами изменен размер выкупной стоимости, цель предоставления осталась прежняя (т. 2 л.д. 99-101).

10.01.2018 между сторонами заключен договор аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом  в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:45 площадью 1199 кв.м, категория – земли населенных пунктов. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир административное здание, участок находится примерно в 1820 м по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., с/с Весенний, 

<

...> в целях: для получения разрешения на строительство, тех. условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также выкупа участка в соответствии с разделом 4 настоящего договора (т. 1 л.д. 23-25).

Арендодатель гарантирует, что участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом  (запрещением) не стоит, не находится в залоге, ограничений в пользовании не имеет, принадлежит ему на праве собственности.

Срок действия договора установлен п. 2.1 договора, в соответствии с которым, право пользования участком передается с даты подписания сторонами настоящего договора на срок до 09.08.2018.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящий договор является одновременно передаточным актом о передаче арендодателем участка арендатору (пункт 2.2 договора).

В случае  досрочного расторжения настоящего договора арендатор обязан вернуть участок арендодателю по акту приема – передачи в день его расторжения, в том состоянии, в котором он его получил. Акт приема – передачи подписывается уполномоченными представителями сторон и является неотъемлемой частью  настоящего договора (пункт 2.3 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора стоимость арендной платы по настоящему договору составляет 1 000 руб. ежемесячно. Размер арендной платы является фиксированным.

Согласно п. 4.1 договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли – продажи участка, определенного в п. 1.4 настоящего договора

Основной договор купли – продажи стороны обязуются заключить в течение пяти рабочих дней после произведения арендатором всех платежей в соответствии с п. 4.3 настоящего договора (пункт 4.2 договора).

Условия выкупа земельного участка сторонами согласованы в п. 4 договора. 

Согласно п. 4.3 договора выкупная стоимость земельного участка составила 2 338 050 руб., 100 000 руб. – задаток который оплачивается не позднее 05.07.2018 и 2 238 050 руб. окончательный расчет не позднее 09.08.2018 года.

Если до 09.08.2018 арендатор не вносит денежные средства в размере 2 238 050 руб. за земельный участок, то стороны обязуются заключить основной договор по новой цене, установленной арендодателем.

В материалы дела представлена копия договора аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом от 10.01.2019, заключенного между СПК «Весенний»  от имени которого по доверенности действует «Форвард» и ЖСК «Казачья станица» в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:45 в целях: для получения разрешения на строительство, тех. условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также выкупа участка в соответствии с разделом 4 настоящего договора (т. 3 л.д. 113-115).

Согласно п. 2.1 договора арендатор принимает право пользования участком с даты подписания сторонами настоящего договора на срок до 09.08.2019.

После окончания строительства ответчик обратился в отдел архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области с письмом № 61 от 23.09.2019 о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т. 3 л.д. 123-124).

Письмом № 15-08/1375 от 02.10.2019 отдел архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области отказал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании п. 1 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, поскольку срок действия договора аренды земельного участка от 10.01.2019 истек (т. 2 л.д. 92).

Согласно представленному в материалы дела платежному поручению № 376 от 15.11.2013 ЖСК «Казачья станица» произвел оплату за земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:45 согласно договору аренды земельного участка с последующим выкупом от 01.11.2012 в размере 1 000 000 руб. (т. 2 л.д. 106).

21.07.2014 ЖСК «Казачья станица» заключил с ООО «Самэпвиро» договор подряда № 15/14И по изготовлению и поставке канализационной насосной станции в соответствии со спецификацией.

Согласно п. 2.1 указанного договора стоимость канализационной насосной станции с учетом поставки на объект заказчика по настоящему договору составила 1 345 500 руб.

Ответчик, полагая, что платежным поручением №  376 от 15.11.2013 и приобретением насосной станции было исполнено его обязательство по внесению выкупной цены за спорный земельный участок, направил СПК «Весенний» приглашение на сделку 27.12.2019 к 11 час. 00 мин. для заключения сделки по переходу права собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:45 от СПК «Весенний» к ЖСК «Казачья станица» (т. 2 л.д. 124).

Как следует из материалов дела, спорный объект недвижимости заселен на основании договоров, заключенных с физическими лицами о вступлении в ЖСК «Казачья станица» (т. 1 л.д. 133-153).

20.12.2019 ЖСК «Казачья станица» направил в адрес СПК «Весенний» досудебную претензию об обязании заключить соглашение по переходу права собственности на земельный участок к ЖСК «Казачья станица» (т. 2 л.д. 127-128).

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:45 по состоянию на 13.04.2020 указанный земельный участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – малоэтажное строительство таунхаусов, право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за СПК «Весенний» 11.02.2020 за номером 56:21:3004001:45-56/001/2020-1 (т. 1 л.д. 32-35).

СПК «Весенний»,  ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка с последующим выкупом,  29.04.2020  направил ЖСК «Казачья станица» претензию с требованием снести самовольную постройку в тридцатидневный срок с момента получения претензии, передать земельный участок по акту приема – передачи по окончанию срока сноса самовольной постройки и оплатить арендную плату в размере 36 000 руб. и штраф за нарушение обязательств по договору аренды от 10.01.2018 в размере 300 000 руб. (т. 1 л.д. 28).

В письменном ответе на досудебную претензию ЖСК «Казачья станица» указал истцу на  условие при приобретении указанного земельного участка о наличии подведенных к продаваемым земельным участкам внутриквартальных коммуникаций и включении в стоимость земельных участков наличие сетей действующих коммуникаций, а именно водоснабжения и водоотведения. В 2013 году после осуществления строительства дома ответчик установил, что внутриквартальные сети водоснабжения и водоотведения являются не пригодными для использования по назначению, что является нарушением обязательства истца по предоставлению земельного участка с пригодными для использования сетями водоснабжения и водоотведения и привело к необходимости приобретения кооперативом насосной станции стоимостью 1 345 500 руб. Поскольку, в договоре аренды от 10.01.2018 года выкупная стоимость земельного участка составляла 2 338 050 руб., ответчик с учетом авансового платежа в размере 1 000 000 руб. и затрат на приобретение насосной станции считает свои обязательства по внесению выкупной стоимости выполненными в полном объеме (т. 2 л.д. 122-123).

Ссылаясь на то, что срок договора аренды истек, ответчиком возведена самовольная постройка, которая подлежит сносу, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из неправомерности заявленных истцом требований, отсутствия оснований для признания спорного сооружения самовольной постройкой и его сноса.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частями 1, 2, 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.  Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, исследовав указанные выше обстоятельства дела, соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 3 той же статьи).

Исходя из системного толкования положений статей 49, 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

По смыслу названных норм права критериями отнесения недвижимого имущества к самовольной постройке является ее возведение на земельном участке, не предназначенном для этих целей, либо с нарушением установленных градостроительных норм и правил, а также в случае, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Наряду с этим нормой абзаца 2 пункта 1 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Указанная норма согласуется с правовой позицией, изложенной в Конституционным Судом Российской Федерации в Определении № 595-О-П от 03.07.2007, согласно которой, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Таким образом, по буквальному смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки.

Вывод о необходимости установления вины лица, осуществившего самовольную постройку, согласуется с положениями земельного и градостроительного законодательства, содержащими указание на вину как на необходимое условие привлечения к ответственности. 

По смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что ответчик владел спорным участком на основании договоров аренды, заключенных с истцом.

На спорном земельном участке в период действия арендных отношений  был возведен  2-х этажный пятиквартирный жилой дом.

Строительство данного дома завершено не позднее конца 2017 года - начала 2018 года, в 2018 году произошло заселение жильцов.

Таким образом, вопреки доводам истца, к спорным правоотношениям не применимы нормы статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в силу наличия  спора о возврате имущества, вытекающего из договорных отношений, а также в силу отсутствия у истца владения данным земельным участком. 

При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда; на основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

В случае же ненадлежащего выбора истцом истребуемого способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд праве самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10).

Юридическая квалификация и судебная оценка должны исходить не из формы и названия, а из сути и содержания тех правоотношений, которые они создают (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.01.2007 № 1-П). 

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что данные отношения должны квалифицироваться как требования, вытекающие из договорных отношений.

Между СПК «Весенний» (арендодатель)  от имени которого  действует ООО «Флагман» и ЖСК «Казачья станица» (арендатор) заключены договоры аренды земельного  участка под строительство с последующим выкупом с кадастровым номером 56:21:3004001:45  от 01.11.2012 (т. 1 л.д.15-16), от 01.10.2013 (т. 1 л.д. 17-19), от 01.03.2014, от 25.03.2015, от 10.01.2018 (т. 1 л.д. 23-24).

В соответствии с п. 3.1 договор является одновременно актом приема – передачи земельных участков в аренду.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в момент заключения договоров аренды от 01.11.2012 (т. 1 л.д.15-16), от 01.10.2013 (т. 1 л.д. 17-19), от 01.03.2014, от 25.03.2015, от 10.01.2018 (т. 1 л.д. 23-24) земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:45 перешел в фактическое владение и пользование ответчика на праве аренды  в целях строительства  жилого дома.

Доводы апеллянта об иной цели предоставления земельного участка противоречат содержанию договоров, их наименованию и фактическим действиям сторон.

Заключая договор аренды от 10.01.2018 истец, в силу длительных хозяйственных отношений с ответчиком и заключения множества аналогичных договоров с дальнейшим выкупом земельных участков не мог не знать об осуществленном   строительстве жилого дома  на земельном участке. Кроме того, цель предоставления земельного участка прямо указана в договоре: получение разрешение на строительство, что в силу действующего законодательства (ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) предполагает у арендатора права на земельный участок, разрешающие строительство. 

Договор аренды от 10.01.2018 заключен сторонами на срок по 09.08.2018 года (пункт 2.1. договора).

На эту дату жилой дом уже был построен и заселен членами ЖСК. 

Истец в суде первой инстанции пояснял, что считает прекращенным договор аренды от 10.01.2018 истечением его срока с учетом положений п.7.6 договора, предусматривающего, что он прекращается по истечении срока аренды, установленного в п. 2.1. Иных оснований для прекращения арендных отношений не заявлял.

Довод апеллянта о том, что собственник не давал разрешение на строительство на своем земельном участке, построенный объект является самовольной постройкой, а ответчик допустил существенное нарушение условий договора, что является основанием для одностороннего внесудебного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, рассмотрен судом первой инстанции и обоснованно  отклонен по следующим основаниям. 

Между СПК «Весенний» (арендодатель)  от имени которого  действует ООО «Флагман» и ЖСК «Казачья станица» (арендатор) заключены договоры аренды земельного  участка под строительство с последующим выкупом с кадастровым номером 56:21:3004001:45  от 01.11.2012 (т. 1 л.д.15-16), от 01.10.2013 (т. 1 л.д. 17-19), от 01.03.2014, от 25.03.2015, от 10.01.2018 (т. 1 л.д. 23-24).

В соответствии с п. 1.1 договора аренды от 01.11.2012 арендодатель  предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 56:2130040001:45, площадью 1199 кв.м, категория – земли населенных пунктов. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир административное здание, участок находится примерно в 1820 м по направлению на северо – запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Оренбургская область, Оренбургский р-н., с/с Весенний, 

<

...> в целях: для получения разрешения на строительство, тех. условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также строительства указанного объекта после получения технических условий и выкупа участка в соответствии с разделом 4 настоящего договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

По смыслу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. Положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие правила толкования условий договора, направлены на выявление общей воли сторон договора в целях правильного разрешения конкретного дела судом и тем самым на реализацию возлагаемой Конституцией Российской Федерации на суд функции отправления правосудия (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2016 № 342-О).

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом, с учетом буквального толкования условий договора от 01.11.2012, следует, что сторонами прямо предусмотрена цель заключения договоров и предоставления земельного участка арендодателем арендатору, которая включает строительство дома блокированного типа (таунхаус).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Таким образом, последствия истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя регулируются пунктом 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, данная норма является императивной   и не может быть изменена соглашением сторон.

Доказательств заявления  одностороннего отказа СПК «Весенний» от договора аренды от 10.01.2018 в порядке, предусмотренном нормами гражданского законодательства, материалы дела не содержат.  

Претензии между сторонами носили имущественный характер и были связаны с исполнения либо ненадлежащим исполнением со стороны ЖСК «Казачья станица»  условия о выкупе земельного участка и внесения арендных платежей.

С иском была представлена претензия от 29.04.2020 (т. 1 л.д. 27-28), в которой истец ссылался на незаконное строительство на земельном участке объекта самовольной постройки при отсутствии согласия собственника на строительство, наличие задолженности  по арендным платежам, отсутствие выкупа земельного участка, отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и просил снести самовольную постройку, передать земельный участок по акту приема-передачи, оплатить арендную плату и штрафные санкции.    

Доказательств того, что по состоянию на 09.08.2018 истец заявил возражения по дальнейшему пользованию земельным участком ответчиком материалы дела не содержат. Обратного апеллянтом в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. 

Кроме того, 25.09.2019 ответчиком было подано заявление о выдаче разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (т. 2 л.д. 92), однако, административный орган посчитал, что договорные отношения между арендодателем и арендатором были прекращены истечением срока действия договора аренды и 02.10.2019 ответчику было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Иных причин для отказа указано не было.

В дальнейшем арендатор неоднократно направлял истцу письма о неверности трактования истцом цели предоставления земельного участка и отсутствии существенных нарушений условий договора, на которые ссылается истец, отсутствии у жилого дома признаков самовольной постройки, поскольку она возведена на отведенном для этих целей земельном участке, с согласия собственника, с соблюдением всех градостроительных и строительных норм и правил. А также приглашал на заключение договора купли-продажи земельного участка.

Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что разрешение на строительство жилого дома от 27.12.2012 на земельном участке было продлено до 31.03.2019. 

В период с 2012 по 2017 годы на спорном земельном участке произведены работы (проектно-изыскательские, общестроительные), что установлено при рассмотрении дела №  А47-7096/2018.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициально установленные факты не подлежат доказыванию. Преюдициальными фактами называются те факты, которые установлены вступившим в силу и неотмененным судебным актом.

13.12.2017 между третьим лицом ФИО5 и ООО «Газпром межрегионгаз Оренбург» заключен поставки газа в квартиру № 3 спорного дома (т. 3 л.д. 8).

Считая представленный в материалы дела договор аренды от 10.01.2019 года ненадлежащим доказательством, истец отдельное заявление о фальсификации доказательств в порядке ст. 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представил.

Сведений об отзыве доверенности ООО «Форвард» на подписание договора аренды от 10.01.2019 земельного участка от имени  СПК «Весенний» истцом также не представлено.

Ссылка истца в апелляционной жалобе о том, что судом первой инстанции не исследовался оригинал договора аренды от 10.01.2019, не может быть принята судом апелляционной инстанции во внимание в силу следующего.

В соответствии с частью 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

По смыслу части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Исходя из обстоятельств рассматриваемого дела, представленные копии документов суд апелляционной инстанции считает надлежащими доказательствами, поскольку нетождественные копии этих же документов в материалы дела не представлялись, оснований не принимать в качестве доказательств данные документы не имеется. О фальсификации представленных истцом доказательств ответчиком в порядке требований статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что жилой дом был построен при наличии действующего договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, в соответствии с градостроительными нормами о разрешенном использовании земельного участка, на основании разрешения на строительство. 

Материалами дела документально подтверждено, что на спорном земельном участке по состоянию на 2019 год расположен объект недвижимости при наличии разрешения на строительство № 56-04-089-2019, выданного администрацией МО Оренбургский район взамен разрешения на строительство RU № 56521304-896 от 27.12.2012, в соответствии с которым ответчику разрешено строительство объекта капитального строительства многоквартирного двухэтажного жилого дома состоящего из пяти блок – секций, общей площадью 389,3 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:45 расположенным по адресу: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., с/с Весенний, п. весенний, ул. Центральная, 1, на основании проектной документации объекта капитального строительства выполненной ООО «Стандарт» 1830-000631-4-ПЗ, АР, ПОЗ, ПОС, ИОС.

Согласно сведениям из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:45 малоэтажное строительство таунхаусов, что полностью соответствует фактическому использованию. 

В качестве доказательств того, что спорный объект недвижимости соответствует всем нормам и правилам представили в материалы дела акт экспертизы № 20/21-А об обследовании здания по адресу: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., 

<

...> участок № 218, кадастровый номер земельного участка 56:21:3004001:45, с целью 15 А47-11676/2020 выявления нарушений санитарных норм от 09.02.2021, согласно которому указанный объект соответствует нормам СанПиН (т. 3 л.д. 35 - 57), акт экспертизы № 19/21-А об обследовании несущих и ограждающих конструкций здания с целью определения технического состояния, выявления допущенных существенных нарушений строительных норм и правил от 09.02.2021 года, согласно которому жилой дом пригоден к нормальным условиям эксплуатации (т. 3 л.д. 58 - 82), заключение о независимой оценке пожарного риска жилого дома от 05.02.2021 года, выполненного ООО «Брандмастер – Аудит» в соответствии с которым условия пожарной безопасности жилого дома, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, 

<

...> участок № 218 выполняются (т. 3 л.д. 83-100).

Кроме того, истец не доказал обстоятельства, указывающие на допущенные ответчиком при возведении спорного объекта существенных нарушений строительных норм и правил, действующих на момент застройки, наступление негативных последствий для истца сохранением спорного объекта, наличие угрозы жизни и здоровью граждан и отказывая истцу в удовлетворении иска в части сноса спорного объекта, суд обоснованно исходил из баланса интересов спорящих сторон и неопределенного круга лиц, а также то, что снос спорной самовольной постройки не будет обеспечивать соразмерность нарушенного права истца и способа защиты.

Следует отметить, что при рассмотрении иска о признании постройки самовольной и ее сносе удовлетворение требования о признании объекта самовольной постройкой влечет принятие решения о ее сносе. При наличии условий, позволяющих сохранить самовольную постройку, либо обращения в суд с соответствующим иском лица, права которого не нарушены возведением самовольной постройки, отсутствуют основания не только для удовлетворения требования о сносе постройки, но и для признания ее самовольной.

В нарушение статьи 65  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены доказательства того, что строение было возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей, что у застройщика не имелось разрешения на строительство и что спорный объект (таунхаус) нарушает требования строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, учитывая  длительное поведение сторон в аналогичных правоотношениях по поводу строительства жилых домов на близлежащих земельных участках, также принадлежащих СПК «Весенний» и предоставленных в аренду ЖСК «Казачья станица» для целей строительства; понимание арендодателем, что строительство жилого дома предполагает в дальнейшем определение судьбы земельного участка, что прямо предусмотрено договором аренды, а также учитывая, что фактически между сторонами имеется имущественный спор по поводу задолженности по  договору  аренды, правовые основания для удовлетворения требования об устранении препятствия в пользовании СПК «Весенний» земельным участком с кадастровым номером 56:21:3004001:45 путем сноса за свой счет в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения в законную силу самовольной постройки – незавершенного строительством жилого дома блокированного типа (таунхаус), находящегося на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:45; об обязании ЖКС «Казачья станица» передать вышеуказанный земельный участок по акту приема – передачи по окончанию сноса самовольной постройки СПК «Весенний», отсутствуют. 

Таким образом, юридически значимые обстоятельства по настоящему делу правильно установлены судом первой инстанции в результате надлежащей оценки всех представленных в дело доказательств в их взаимной связи и совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о чем указано в мотивировочной части настоящего постановления. Иных доказательств, опровергающих установленные обстоятельства, истцом в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2021 по делу № А47-11676/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива «Весенний» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                                      В.А. Томилина

 

Судьи:                                                                                                 И.А. Аникин

 

А.С. Жернаков