АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Большая Московская улица, дом 73, Великий Новгород, 173020

http://novgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Великий Новгород

Дело № А44-2387/2021

 

09 июня 2021 года

 

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 09 июня 2021 года, полный текст изготовлен 09 июня 2021 года.

 

Арбитражный суд Новгородской области в составе:

судьи  ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Барташевич Э.Д., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

прокуратуры Новгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования – Новгородский муниципальный район

к администрации Новгородского муниципального района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314532130200027)

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

ФИО3

при участии:

от истца – начальник гражданско-судебного отдела ФИО4;

от администрации – начальник правового управления ФИО5;

от ФИО2 – не явился;

от Управления Росреестра по Новгородской области – не явился;

от ФИО3 – не явился, 

 

у с т а н о в и л:

Прокуратура Новгородской области (далее по тексту – Прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с исковым заявлением в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования – Новгородский муниципальный район к администрации Новгородского муниципального района (далее по тексту - Администрация) и индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее по тексту – Глава КФХ,  ФИО2) о признании недействительным договора от 17.04.2019 № 62 купли-продажи земельного участка площадью 94 460 кв.м. с кадастровым номером 53:11:1400109:656, расположенного в Ракомском сельском поселении Новгородского района Новгородской области, заключенного между Администрацией и ФИО2, а также применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с Главы КФХ в пользу муниципального образования – Новгородский муниципальный район (далее по тексту - Муниципальное образование) 121 629 руб. 06 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области (далее по тексту - Управление) и ФИО3 (далее по тексту – ФИО3).

В судебном заседании представитель Прокуратуры ходатайствовал об уточнении заявленных требований в части применения последствий недействительности сделки и просил взыскать с Главы КФХ в пользу Муниципального образования денежные средства в размере 121 664 руб. 48 коп., а в остальном поддержал доводы, изложенные в иске.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) принял к рассмотрению уточненные требования.

Представитель Администрации заявленные исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве. 

ФИО2 в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела без его участия. Из представленного отзыва следует, что ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований.

Третьи лица в судебное заседание своих представителей не направили, представили ходатайства о рассмотрении дела без их участия.

ФИО3 представила отзыв на иск, из которого следует, что оснований для удовлетворения требований Прокуратуры не имеется, при заключении сделки с Главой КФХ она действовала разумно и добросовестно, с должной осмотрительностью совершила все необходимые и обычные для такой ситуации действия.

Поскольку ФИО2 и третьи лица надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства в порядке статей 121, 123 АПК РФ, неявка их представителей в силу статьи 156 АПК РФ не явилась препятствием для рассмотрения дела.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 02.05.2017 года между Администрацией и Главой КФХ заключен договор аренды земельного участка № 38, по условиям которого в аренду из земель сельскохозяйственного назначения передан земельный участок площадью 94 460 кв.м. с кадастровым номером 53:11:1400109:656 для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (л.д. 62-66).

12 сентября 2018 года зарегистрировано право собственности ФИО2 на здание для хранения сельскохозяйственной продукции площадью 22 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 53:11:1400109:656 (л.д. 67-69).

28 марта 2019 года Глава КФХ обратился в Администрацию с заявлением от 27.03.2019 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 53:11:1400109:656 с одновременным расторжением договора аренды от 02.05.2017 № 38, указав, что на земельном участке расположен объект недвижимости (л.д. 60).

17 апреля 2019 года Администрацией принято распоряжение № 932-рз «О продаже земельного участка», в соответствии с которым ФИО2 предоставлен в собственность за плату из земель сельскохозяйственного назначения земельный участок с кадастровым номером 53:11:1400109:656 площадью 94 460 кв.м. (л.д. 59).

Из материалов дела следует, что 17.04.2019 между Администрацией (продавец) и Главой КФХ (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 62, согласно которому покупателю предоставлен в собственность земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 53:11:1400109:656 площадью 94 460 кв.м, расположенный по адресу: Новгородская область, Новгородский район, Ракомское сельское поселение, вид разрешенного использования: крестьянское (фермерское) хозяйство (далее по тексту – договор купли-продажи). Покупатель земельного участка является собственником расположенного на нем объекта недвижимости (л.д. 17-20).

Выкупная стоимость земельного участка определена исходя из 20 % его кадастровой стоимости, так как земельный участок выкупался под объектом недвижимости, что составило 30 416 руб. 12 коп. (пункт 3.1 договора купли-продажи, приложение № 1 к нему).

Земельный участок передан покупателю 26.04.2019 по акту приема-передачи (л.д. 21).

Платежным поручением от 29.04.2019 № 807096 денежные средства в размере 30 416 руб. 12 коп. перечислены в счет оплаты стоимости земельного участка (л.д. 23).

Государственная регистрация права собственности Главы КФХ на данный земельный участок произведена Управлением 07.05.2019.

Впоследствии ФИО2 на основании договора купли-продажи от 22.10.2019 продал земельный участок с кадастровым номером 53:11:1400109:656 и расположенное на нем здание для хранения сельскохозяйственной продукции площадью 22 кв.м. с кадастровым номером 53:11:1400109:896, находящиеся по адресу: Новгородская область, Новгородский район, Ракомское сельское поселение, гр. ФИО3 Государственная    регистрация права собственности покупателя на указанное имущество произведена Управлением 28.10.2019 (л.д. 90-92).

Считая, что договор купли-продажи земельного участка от 17.04.2019 № 62  противоречит действующему законодательству и нарушает публичный интерес, Прокуратура обратилась в суд с настоящим иском.

Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее по тексту - Закон № 101-ФЗ) гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ.

Как указано в пункте 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Таким образом, для приобретения земельного участка сельскохозяйственного  назначения в собственность по основанию статьи 10 Закона № 101-ФЗ и пункта 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ необходимо наличие одновременно трех условий: нахождение земельного участка в аренде не менее трех лет; отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка; подача заявления о выкупе до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В рассматриваемой ситуации договор аренды испрашиваемого земельного участка заключен 02.05.2017, заявление о выкупе подано 28.03.2019, то есть до истечения трех лет. При таких обстоятельствах, выкуп земельного участка без проведения торгов был невозможен по указанному основанию.

В соответствии с частью 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ЗК РФ.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, расположенных на нем, означает, что такой собственник вправе приватизировать земельный участок, только занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

 Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11,  собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества. При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Как следует из материалов дела, первоначально земельный участок предоставлен в аренду для ведения сельскохозяйственного производства. Объект недвижимости возведен на земельном участке позднее, для эксплуатации объекта недвижимости земельный участок отдельно не выделялся.

Следовательно, при предоставлении земельного участка по пункту 6 части 2 статьи 39.3, статье 39.20 ЗК РФ основанием является нахождение на земельном участке объекта недвижимости, целью использования земельного участка – эксплуатация здания, строения, сооружения.

Ни ФИО2, ни Администрацией не представлено относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о необходимости использования земельного участка площадью 94 460 кв.м. под зданием для хранения сельскохозяйственной продукции площадью 22 кв.м. Ответчиками не доказана соразмерность земельного участка, площадь которого в 4,3 тысяч раз превышает площадь находящегося на нем объекта недвижимости.

Нормативные правовые акты, устанавливающие нормы предоставления земельных участков, как на территории муниципального образования, так и на территории Новгородской области отсутствуют. 

При изложенных обстоятельствах, выкуп земельного участка по основанию преимущественного права собственника здания, строения, сооружения невозможен и противоречит приведенным нормам права.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее по тексту - Постановление № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановления № 25).

Таким образом, договор купли-продажи, заключенный между Администрацией и Главой КФХ, признается судом недействительным.

Указанный вывод соответствует сложившейся судебной практике (постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2019 по делу № А44-8239/2019).

Последствия признания сделки недействительной предусмотрены в пункте 2 статьи 167 ГК РФ.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из материалов дела следует, что в настоящее время ответчик реализовал спорный земельный участок ФИО3

Кроме того, суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 53:11:1400109:656 включен в границы населенного пункта д. Троица Новгородского района Новгородской области и расформирован на ряд земельных участков.

Следовательно, поскольку возврат спорного земельного участка в распоряжение Муниципального образования в настоящее время невозможен, при этом земельный участок обладает только кадастровой стоимостью, суд считает, что необходимо применить последствия недействительности договора купли-продажи в виде взыскания с Главы КФХ в пользу Муниципального образования кадастровой стоимости земельного участка за вычетом его выкупной стоимости в размере 121 664 руб. 48 коп. (152 080,6 руб. - 30 416,12 руб.).

Право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных, в том числе, органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации предусмотрено статьями 27, 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» и абзацем третьим части 1 статьи 52 АПК РФ.

В данном случае установлено, что заключение оспариваемого договора создало необоснованные преимущества для одного лица и необоснованно нарушило права и законные интересы других лиц, которые также могли претендовать на получение земельного участка. 

Таким образом, Прокуратура обратилась в суд с настоящим иском в рамках законодательно предоставленных ей полномочий.

На основании части 2 статьи 168 АПК РФ при принятии судебного акта арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ при удовлетворении иска государственная пошлина, от уплаты которой освобожден истец, подлежит взысканию с ответчика, если последний не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая освобождение Администрации от уплаты государственной пошлины, принимая во внимание удовлетворение иска к двум ответчикам, половина государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп. подлежит взысканию с Главы КФХ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить исковое заявление прокуратуры Новгородской области.

2. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 17.04.2019 № 62, заключенный между администрацией Новгородского муниципального района и индивидуальным предпринимателем – главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2.

3. Применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в пользу муниципального образования – Новгородский муниципальный район денежных средств в сумме 121 664 руб. 48 коп.

4. Взыскать с индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 3 000 руб. 00 коп.

5. Исполнительный лист выдать по истечении 10 дней со дня вступления решения в законную силу.

 

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Новгородской области в течение одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

А.Н. Кузема