АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

«

Дело № А23-6070/2018

г. Калуга

05» июля 2022 года

Резолютивная часть постановления оглашена «29» июня 2022 года 

Постановление изготовлено в полном объеме «05» июля 2022 года

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующегоСерокуровой У.В.

судей   Нарусова М.М.

ФИО1

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО2: представитель ФИО3 по доверенности от 22.10.2018,

от Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Калужской области: представитель ФИО4 по доверенности от 29.10.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 и Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Калужской области  на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2022 по делу N А23-6070/2018,

УСТАНОВИЛ:

Городская управа города Калуги (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик):

1) о признании объектом самовольного строительства нежилого здания (магазина) площадью 46,6 кв.м с кадастровым номером 40:26:000070:2002, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – спорный объект),

2) об обязании снести своими силами и за свой счет нежилое здание (магазин) площадью 46,6 кв.м с кадастровым номером 40:26:000070:2002, расположенное по адресу: 

<

...>,

3) о признании договора купли-продажи земельного участка под существующим объектом недвижимого имущества N 396 от 28.12.2017 ничтожным и применении последствий недействительности сделки путем возврата земельного участка с кадастровым номером 40:26:000072:10 в ведение Городской управы города Калуги (с учетом уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Калужской области, Управление экономики и имущественных отношений города Калуги.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 22.07.2021 в иске отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2022 решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен.

Суд признал объектом самовольного строительства нежилое здание (магазин) площадью 46,6 кв.м с кадастровым номером 40:26:000070:2002, расположенное по адресу: 

<

...>; 

обязал ИП ФИО2 снести своими силами и за свой счет нежилое здание (магазин) площадью 46,6 кв.м, по адресу: 

<

...> в течение 3-х месяцев с даты вступления судебного акта в законную силу;

признал договор купли-продажи земельного участка под существующим объектом недвижимого имущества N 396 от 28.12.2017 недействительным (ничтожным);

применил последствия недействительности (ничтожности) сделки: обязал ИП ФИО2 возвратить Городской управе города Калуги  земельный участок с кадастровым номером 40:26:000072:10, а Городскую управу города Калуги - возвратить индивидуальному предпринимателю ИП ФИО2 24689,26 руб., уплаченных в качестве выкупной цены по договору.

ФИО2 и Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Калужской области обратились в Арбитражный суд Центрального округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить постановление, оставить в силе решение суда первой инстанции. 

ФИО2 ссылается на то, что при возведении здания магазина соблюдены градостроительные требования и правила землепользования. Не согласен с выводом апелляционного суда о не применении срока исковой давности. Указывает на то, что суд не дал оценки непоследовательности действий Городской управы.

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Калужской области со ссылкой на правовую позицию Верховного Суда РФ также указывает на непоследовательность действий Городской управы, что, по мнению кассатора, следует толковать в пользу предпринимателя. Считает необоснованным вывод суда второй инстанции о злоупотреблении ответчиком правом. 

В судебном заседании суда округа представители ФИО2 и  Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Калужской области поддержали доводы своих кассационный жалоб.

Истец и третьи лица при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы своих представителей в судебное заседание суда округа не направили. Представитель истца просил рассмотреть кассационные жалобы без участия представителя Городской управы. Судебная коллегия проводит судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей названных лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационных жалоб, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб  в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения городского главы от 15.02.2000 N 483-р частному предпринимателю ФИО5 предоставлен сроком на 6 месяцев путем заключения договора аренды земельный участок по адресу: ул. Азаровская, д. 4, площадью 307 кв.м для строительства временного сооружения из сборно-разборных металлических конструкций для использования в качестве стационарного продовольственного магазина на месте сносимой палатки.

По окончании строительства ФИО5 выдан акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 27.03.2000, где отражено, что строительство произведено на основании распоряжения городского головы от 15.02.2000 N 483-р,  объект имеет следующие характеристики: здание одноэтажное из металлических панелей заводского изготовления, оборудовано технологическим оборудованием.

По договору от 17.01.2003 ФИО5 продала ФИО6 магазин - временное строение их сборно-разборных металлических конструкций, расположенный на земельном участке ул. Азаровская, д. 4. В силу п. 3 договора, правоустанавливающими документами на объект являются: договор купли-продажи палатки, договор аренды земельного участка N 77 под временное строение от 11.07.2000, акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 27.03.2000.

10.02.2003 ФИО6 выдано регистрационное удостоверение N 11 на регистрацию права собственности на магазин - временное сооружение из сборно-разборных конструкций. 

На основании распоряжения Городского головы города Калуги от 11.03.2003 N 1058-р с ФИО6 был заключен договор аренды от 07.08.2003 N 82 земельного участка с кадастровым N 40:26:000072:0010 общей площадью 52 кв.м по адресу: 

<

...> в целях установки временного сооружения для коммерческой торговли.

03.06.2004 с ФИО6 заключен договор аренды от N 272 (а) этого же земельного участка в целях эксплуатации временного сооружения для коммерческой торговли. Срок аренды - с 01.01.2004 до 01.01.2005.

25.04.2005 с ФИО6 был заключен договор аренды того же земельного участка в целях эксплуатации временного сооружения для торговли продовольственными товарами. Срок аренды - с 01.01.2005 до 01.01.2006.

17.05.2006 с ФИО6 был заключен договор аренды от N 349, предметом которого являлся спорный земельный участок общей площадью 52 кв.м в целях эксплуатации временного сооружения для торговли продовольственными товарам, являющегося движимым имуществом.

На основании заявления ФИО6 от 31.08.2010 договор аренды земельного участка от 17.05.2006 N 349 расторгнут.

01.07.2010 ФИО6 и ФИО2 подписали договор купли-продажи нежилого сооружения общей площадью 50,0 кв.м магазин - временное строение из сборно-разборных конструкций по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым N 40:26:000072:0010.

На основании заявки на получение разрешения на оформление договора аренды земельного участка для размещения временного сооружения от 31.08.2010 N 7048/10, распоряжения Городской управы города Калуги от 16.09.2010 N 11706-17 с ФИО7 был заключен договор аренды от 16.09.2010 N 727/10 земельного участка с кадастровым N 40:26:000072:10 общей площадью 52 кв.м по адресу: 

<

...> для эксплуатации временного сооружения для торговли продовольственными товарам, являющегося движимым имуществом сроком на 364 дня.

Письмом от 11.01.2012 N 78/06-12 Управление строительства и земельных отношений города Калуги уведомило ФИО7 о продлении договора аренды на неопределенный срок.

19.02.2015 данному объекту был присвоен кадастровый номер 40:26:000070:2002; в Едином государственном реестре прав на недвижимость (далее – ЕГРП) также отражен год завершения строительства - 1997, и общая площадь объекта - 46,6 кв.м. 

На основании заявления ФИО7 договор аренды от 16.09.2010 N 727/10 расторгнут, земельный участок возвращен по акту приема-передачи N 17 от 17.07.2017.

08.06.2017 между Городской управой города Калуги и ФИО2 заключен договор аренды N 346/17 земельного участка с кадастровым N 40:26:000072:10 общей площадью 52 кв.м по адресу: 

<

...> под нежилым зданием магазина (далее - договор аренды) сроком на 10 лет. Договор аренды прошел государственную регистрацию 13.06.2017.

На основании заявления от 15.11.2017 ФИО8, действовавшего по доверенности от имени ФИО2 и статей 39.3, 39.4, 85 Земельного кодекса Российской Федерации между Городской управой города Калуги и ФИО2 заключен договор купли-продажи N 396 от 28.12.2017, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 40:26:000072:10 общей площадью 52 кв.м по адресу: 

<

...>, предоставленный под нежилым зданием магазина (далее - договор купли-продажи).

15.01.2018 произведена государственная регистрация права собственности за ответчиком на земельный участок с кадастровым N 40:26:000072:10.

Согласно выписке из ЕГРП от 16.07.2018, ФИО2 произведена государственная регистрация права собственности на объект - нежилое здание (магазин) площадью 46,6 кв.м, с кадастровым N 40:26:000072:2002 по адресу: 

<

...>, 

В техническом паспорте от 27.03.2015 на данный магазин примечании к разделу 4 имеется запись об изменении площади объекта за счет произведенной реконструкции без разрешительных документов, общая площадь данного объекта составляет 46,6 кв.м, год постройки – 1997.

13.07.2018 специалистами отдела по контролю за землепользованием произведен выезд и осмотр земельного участка с кадастровым N 40:26:000072:10 по адресу: 

<

...>. В результате осмотра установлено, что на указанном земельном участке расположено здание магазина.

Проведенной по настоящему делу судебной экспертизой установлено, что спорное здание (магазин) площадью 46,6 кв.м с кадастровым номером 40:26:000070:2002 по адресу: 

<

...> обладает признаками недвижимого имущества, поскольку является объектом капитального строительства, так как имеет прочную связь с землей посредством малозаглубленного фундамента, конструктивные характеристики объекта не предусматривают возможность разборки и не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку. Объект соответствует строительным, техническим, противопожарным, санитарным, гигиеническим нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При возведении здания (магазина) требования градостроительного законодательства, правил застройки соблюдены, фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 40:26:000072:10, на котором расположено исследуемое строение с кадастровым номером 40:26:000070:2002, соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Ссылаясь на то, что Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги не выдавалось арендатору разрешение на строительство объекта капитального строительства, договором аренды земельного участка не предусматривалось строительство (эксплуатация) капитального объекта, а земельным законодательством не предусмотрены основания для заключения без проведения торгов договоров купли-продажи земельного участка при наличии на нем временных объектов либо объектов самовольного строительства, обратился в суд с настоящим иском.

Приняв во внимание акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 27.03.2000, а также заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорное сооружение является недвижимым имуществом, созданным в установленном порядке, в связи с чем отказал истцу в удовлетворении его требований.

Отменяя решение суда и удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовались следующим.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22), разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (аналогичная правовая позиция отражена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.02.2017 N 310-ЭС16-14116).

Анализ материалов дела позволил суду апелляционной инстанции сделать обоснованный вывод о том, что в данном случае спорный объект как объект недвижимости создан без установленных законом оснований - без выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, а земельный участок никогда не предоставлялся органом местного самоуправления под строительство объекта недвижимого имущества.

Так, при создании и после возведения спорного объекта у его владельцев (ФИО5 и ФИО6) не возникало сомнений в его временном характере, поскольку земельный участок в 2003 году предоставлялся для создания временного сооружения из сборно-разборных металлических конструкций, получены документы о постановке временного объекта, договор купли-продажи заключен также в отношении временного объекта.  

В период с 17.08.2003 по 2010 ФИО6 арендовала спорный земельный участок с кадастровым номером 40:26:000072:0010 в целях установки временного сооружения для коммерческой торговли, являющегося объектом движимого имущества.

ФИО2 приобрел у ФИО6 временное строение из сборно-разборных конструкций, а орган местного самоуправления в 2010 году предоставил ответчику земельный участок под временное сооружение, этот земельный участок ФИО2 арендовал в период с 2010 по 2017 и возвратил Городской управе города Калуги земельный участок как предоставленный под временное сооружение.

Таким образом, из материалов дела следует, что земельный участок предоставлялся всем его пользователям только в целях размещения временного сооружения, являющегося объектом движимого имущества. Доказательств предоставления земельного участка в целях возведения объекта капитального строительства, в том числе в аренду с применением конкурсных процедур, принятия ответчиком мер по получению необходимой для строительства разрешительной документации материалы дела не содержат.

Кроме того, апелляционный суд установил, что в период 2010 по 2017 при расчете арендной платы для ответчика применялись ставки арендной платы, установленные для земельных участков под временными объектами.

Как утверждал ответчик, в 2011 году им произведена реконструкция объекта на основании устной договоренности с истцом. Вместе с тем, в техническом паспорте на данный магазин, который был составлен 27.03.2015, в примечании к разделу 4 имеется запись об изменении площади объекта за счет произведенной реконструкции без разрешительных документов.

Из письма АО «Калугаглавснаб» от 27.04.2021 следует, что торговый павильон был перенесен в 2011 году, что также свидетельствует о его некапитальности и возможности перемещения.

С учетом изложенного, апелляционный суд пришел к выводу о том, что ответчиком 19.02.2015 был поставлен на кадастровый учет, а 28.12.2016 осуществлена регистрация права собственности на временный объект как на объект капитального строительства, возведенный с нарушением установленной законом процедуры, что свидетельствует о самовольности создания капитального здания магазина.

Пункт 23 постановления Пленумов N 10/22, разъяснил, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Апелляционным судом установлено, что ответчик не предпринимал надлежащих мер к легализации постройки, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию (абзац 2 пункта 26 постановления Пленумов N 10/22).

По договору аренды от 08.06.2017 N 346-17 ответчику был передан земельный участок под зданием магазина как объекта капитального строительства. Между тем сведений о соблюдении порядка его возведения, а также процедуры предоставления земельного участка в целях строительства капитального объекта недвижимости ответчиком не представлено.

Согласно правовой позиции, отраженной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, необходимо также учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа (пункт 59 Обзора). Аналогичная правовая позиция отражена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.12.2019 N 306-ЭС19-15447, от 06.06.2022 N 308-ЭС21-4522.

Волеизъявления собственника на выделение спорного земельного участка под строительство объекта недвижимости материалами настоящего дела не установлено.

Судом апелляционной инстанции также учтено, что 06.10.2016 в период действия ранее заключенного договора аренды для размещения временного объекта представителем ответчика было подано заявление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образованного путем переоформления.

Распоряжением Городской управы города Калуги от 14.10.2016 N 12714  утверждена схема расположения земельного участка по адресу: ул. Азаровская, д. 4, предоставленного в аренду для использования в целях эксплуатации временного сооружения, являющегося объектом движимого имущества.

25.10.2017 представитель ответчика обращался с заявлением в ФГБУ ФКП Росреестра по Калужской области об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 40:26:000072:10 с «установка временного сооружения для коммерческой торговли» на «под нежилым зданием».

По правилу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, возведение самовольной постройки и ее регистрация в качестве объекта недвижимого имущества не влечет возникновение права на нее. 

По этой причине не имеют правового значения акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 27.03.2000, последующее изменение вида разрешенного использования земельного участка, а также вывод экспертизы о соответствии спорного объекта установленным нормам, в том числе правилам землепользования. 

Апелляционный суд рассмотрел заявление ответчика о применении срока исковой давности по требованию истца о признании объекта самовольной постройкой и его сносе, обоснованно отклонив.

Так, согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации,   общий срок исковой давности составляет три года.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Течение срока исковой давности по данной категории исков начинается с момента осуществления технического учета объекта и государственной регистрации права собственности. Составление технического паспорта на объект недвижимости, а также государственная регистрация права собственности на него является фиксацией факта создания объекта недвижимого имущества в соответствующих параметрах (аналогичная правовая позиция отражена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.12.2019 N 305- ЭС19-18665).

Указанный подход обусловлен полномочиями публичных органов, в том числе различными контрольными полномочиями и возможностью в пределах срока исковой давности получить сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на объект капитального строительства.

В рассматриваемом случае технический паспорт получен 19.02.2015, государственная регистрация права собственности на спорный объект произведена 28.12.2016, в связи с чем апелляционная коллегия посчитала правомерным исчислять срок исковой давности именно с 28.12.2016.

С настоящим иском истец обратился 24.08.2018, то есть в пределах срока исковой давности.

Соглашаясь с данным выводом, судебная коллегия суда округа отмечает, что с момента подписания договора аренды земельного участка между Городской управой и ответчиком от 08.06.2017, где магазин фигурировал как объект недвижимости, о чем не мог не знать орган местного самоуправления, общий срок исковой давности также не истек.

Ссылка Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Калужской области об осведомленности истца о капитальности возведенного объекта с 2016 года - с даты исключения спорного объекта из схемы размещения НТО - обоснованно не принята апелляционным судом, поскольку судом второй инстанции по материалам дела установлено, что объект ответчика в 2016 году исключен из схемы размещения НТО по причине нарушения условий торговли и размещения объекта (осуществлялась торговля пивом вместо промтоваров), а не в связи с тем, что истец был осведомлен о капитальности возведенного объекта.

Апелляционный суд обоснованно заключил, что ответчик, достоверно зная о приобретении в 2010 году объекта временного характера, а также об отсутствии полномочий по возведению на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества (по условиям договора аренды), произведя государственную регистрацию права на спорный объекта в 2016 году, тем не менее заключал договор аренды земельного участка для размещения временного сооружения, арендную плату вносил как за использование земли под временным объектом. Кроме того, ответчиком получен публичный участок в аренду без соблюдения процедуры, необходимой в силу земельного законодательства для строительства объекта недвижимости, по договору, который не предусматривал возведение капитального объекта.

Вместе с тем, судебная коллегия суда округа полагает, что вывод апелляционного суда о злоупотреблении ответчиком правом является избыточным, поскольку орган местного самоуправления тоже участвовал в подписании договора аренды земельного участка от 08.06.2017 о передаче земельного участка под объект недвижимости. Однако этот вывод не привел к принятию неправильного по существу судебного акта.

Руководствуясь пунктом 2 части 1, пунктом 4 части 2 статьи 60, пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса РФ с учетом разъяснений в пункте 24 постановления Пленумов N 10/22 об ответчике по иску о сносе самовольной постройки, а также пунктом 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд обоснованно удовлетворил требование истца о сносе самовольной постройки, установив разумный срок в течение трех месяцев для сноса ответчиком самовольно возведенного объекта недвижимости.

Рассматривая требование истца о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 28.12.2017 № 396, Двадцатый арбитражный апелляционный суд правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах», в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Согласно статье 39.3 Земельного кодекса РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Поскольку спорный объект является самовольной постройкой, подлежащей сносу, то апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что иск о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 28.12.2017 N 396, заключенного без проведения торгов в отсутствие оснований, установленных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, и о применении последствий его недействительности подлежит удовлетворению.

При этом довод ответчика о пропуске срока исковой давности  отклонен.

В силу ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Приняв во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации в определении от 08.04.2010 N 456-О-О и установив, что оспариваемый договор купли-продажи заключен 28.12.2017, земельный участок передан ответчику по акту также 28.12.2017, апелляционный суд обосновано заключил, что в данном случае именно с указанного момента начал течь срок исковой давности по требованию истца о признании договора недействительным (ничтожным). Поскольку с настоящим иском истец обратился 24.08.2018, то срок исковой давности не истек.

Учитывая изложенное, Двадцатый арбитражный апелляционный суд правомерно удовлетворил  требования истца.

Судебная коллегия суда округа отклоняет ссылку представителя Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Калужской области на правовую позицию Верховного Суда РФ в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 01.02.2022 по делу № 309-ЭС21-17228 о непоследовательности действий органа местного самоуправления, поскольку настоящее дело связано с иными фактическими обстоятельствами: как указано выше, материалами дела не установлено волеизъявление собственника земельного участка на строительство на нем объекта недвижимости, а ответчик не предпринимал предусмотренных законом мер для создания спорного объекта в установленном порядке, в связи с чем ссылка на непоследовательные действия органа местного самоуправления некорректна.

Доводы заявителей кассационных жалоб были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку и, по существу, направлены на переоценку доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Приведенные в кассационных жалобах доводы повторяют позицию заявителей по делу, были предметом рассмотрения Двадцатого арбитражного апелляционного суда и не свидетельствуют о допущенных судом существенных нарушениях норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела. По существу доводы кассационных жалоб сводятся к несогласию с установленными судами фактическими обстоятельствами спора и направлены на иную оценку представленных в материалы дела доказательств.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемого постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2022 по делу N А23-6070/2018 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                                   У.В. Серокурова  

Судьи                                                                                  М.М. Нарусов

ФИО1