АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело №А84-485/2017

г. Калуга

11 марта 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04.03.2019.

Постановление в полном объёме изготовлено 11.03.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

В.В. Циплякова

судей

Л.А. Крыжской

ФИО1 

при ведении  протокола судебного заседания помощником судьи

ФИО2

при участии в заседании представителей:

Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО3 по доверенности №2 от 09.01.2019;

общества с ограниченной ответственностью «Добрыня и Ко» – ФИО4 по доверенности от 09.02.2017, ФИО5 по доверенности от 20.02.2017;

Правительства Севастополя – ФИО6 по доверенности №6949/31/2-18 от 10.09.2018;

общества с ограниченной ответственностью «Аврора-Крым Девелопмент» –ФИО4 по доверенности от 27.04.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда города Севастополя кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 25.07.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 по делу №А84-485/2017, 

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Добрыня и Ко» (далее – ответчик, общество, ООО «Добрыня и Ко») о расторжении договора аренды земельного участка общей площадью 0,33 га, расположенного по ул. Кирова и ул. Историческая в г. Севастополе, заключенного 09.12.2002 между Севастопольским городским Советом и ООО «Добрыня и Ко», об обязании привести в пригодное состояние и освободить указанный земельный участок в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Учитывая, что в производстве Арбитражного суда города Севастополя находилось дело №А84-1060/2017 по иску департамента к обществу о расторжении договора аренды земельного участка от 13.03.2006, заключенного между Севастопольским городским Советом и обществом в отношении земельного участка площадью 0,1807 га, расположенного по адресу: 

<

...>, и обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования, возвратив департаменту указанный земельный участок,  суд определением от 04.04.2017 объединил в одно производство для совместного рассмотрения дела №А84-1060/2017 и №А84-485/2017 с присвоением делу №А84-485/2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Севастополя, общество с ограниченной ответственностью «Аврора-Крым Девелопмент», Министерство культуры Российской Федерации, Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Государственный историко-археологический музей-заповедник «Херсонес Таврический», Управление охраны объектов культурного наследия города Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 25.07.2018 (судьи Смоляков А.Ю.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 (судьи Сикорская Н.И., Колупаева Ю.В., Остапова Е.А.), в удовлетворении иска отказано.

Ссылаясь на нарушение судами норм материального права, а так же на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

Заявитель жалобы указывает, что ответчиком существенно нарушены условия договора аренды земельного участка в части освоения земельного участка и строительства на нем, в отсутствие объективных причин, которые бы исключили возможность использования земельного участка, а также строительства, а суды, отказывая в удовлетворении требований, не установили и не исследовали имеющие значение для дела обстоятельства, относительно не исполнения ответчиком взятых на себя обязательств по договору аренды в части застройки земельного участка, сроков, которые были нарушены ответчиком, что является грубым нарушением условий договора и служит основанием для расторжения такого договора.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы.

Представители общества возражали против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. 

Представитель третьего лица Правительства Севастополя поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель третьего лица ООО «Аврора-Крым Девелопмент» возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. 

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Севастопольский городской Совет (арендодатель) и общество (арендатор) на основании решений Севастопольского городского Совета от 24.05.2002 №52 заключили договор аренды земельного участка от 09.12.2002, зарегистрированный 13.05.2003 под № 4-М-01, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, площадью 0,33 га, расположенный по ул. Кирова и ул. Исторической, для строительства и обслуживания гостиничного комплекса. Пунктом 1.5 договора срок его действия установлен до 01.08.2052.

В разделе 2 договора стороны согласовали размер арендной платы.

Пунктом 3.2.2 договора предусмотрены обязанности арендатора в соответствии с пунктом 1.4 договора и проектной документацией, прошедшей комплексную государственную экспертизу и утвержденной Управлением архитектуры и градостроительства, и разрешением на производство строительных работ Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.

Согласно пункту 8.2 договор может быть досрочно расторгнут, в том числе по решению суда, в случае неисполнения сторонами (или одной из них) их обязанностей, предусмотренных статьями 22, 23 Закона Украины «Об аренде земли» и договором, по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.

Договор вступает в силу после его подписания сторонами, нотариального удостоверения и регистрации в Севастопольской городской государственной администрации. Договор зарегистрирован в Книге регистрации договоров аренды 13.05.2003 под № 4-М-01.

На основании решения Севастопольского городского Совета от 05.10.2005 «О передаче в аренду дополнительного земельного участка ООО «Добрыня и Ко» в районе ул. Кирова, для строительства и обслуживания гостиничного комплекса, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.03.2006, который зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» в Государственном реестре земель 25.04.2006 под № 040665800025.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания гостиничного комплекса с отнесением этих земель к жилой и общественной застройки, который находится по адресу: 

<

...>. В аренду передается земельный участок площадью 0,1807 га (пункт 2.1 договора). Договор заключен на срок 25 лет (пункт 3.1 договора).

Пунктом 4.2 договора стороны согласовали размер арендной платы, а пунктом 5.2 договора определено целевое назначение земельного участка – строительство и обслуживание гостиничного комплекса.

Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение 2 лет с момента подписания акта-приема передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительств, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (пункт 9.2.2 договора).

Во исполнение условий договоров арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок площадью 3 300 кв.м, ранее присвоенный кадастровый номер 8536300000:01:008:0022, земельный участок, площадью 1175 кв.м, ранее присвоенный кадастровый номер 8536300000:01:008:0023, расположенный в 

<

...> Балаклавский район (далее – земельный участок № 1), а также земельный участок площадью 1 807 кв.м, ранее присвоенный кадастровый номер 8536300000:01:008:0078, расположенный по адресу г. Севастополь, Балаклавский район, ул. Кирова, 45 (далее – земельный участок № 2).

Как следует из акта обследования земельного участка  от 15.02.2016 №11/04-01/0Б/16, Управлением земельного контроля установлено, что земельный участок, переданный по договору аренды от 09.12.2002  не огражден, признаки осуществления строительных, земляных, подготовительных работ на момент обследования отсутствуют. Поверхностный почвенный слой земельного участка покрыт сорняковой растительностью.

На основании акта обследования земельного участка  от 19.01.2016 №ОБ-0291/01-16, Управлением земельного контроля зафиксировано, что земельный участок, переданный по договору аренды от 13.03.2006  не огражден, с северной границы земельного участка расположен капитальный одноэтажный объект – предположительно гаражный бокс, с северо-восточной границы расположен частично разрушенный одноэтажный капитальный объект. Вдоль северо-восточной и восточной границ земельного участка проходит надземный линейный объект (инженерные коммуникации). Признаки осуществления строительных, земляных, подготовительных работ на момент обследования отсутствуют. Поверхностный почвенный слой земельного участка покрыт сорной растительностью.

Департамент направил в адрес общества предупреждения от 12.05.2016, от 24.02.2016 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, указав арендатору на неисполнение им условий договора, а в случае неисполнения в 30-дневный срок – досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка и возвратить объект аренды в установленном порядке.

Сообщениями от 19.08.2016 №05-исх/9957/2016, от 04.05.2016                №05-исх/4650 департамент предупредил общество о расторжении договора аренды земельного участка, в котором предложил в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка и возвратить земельный участок, приложив соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи.

Ссылаясь на то, что ответчик не освоил в установленные договорами сроки земельные участки и не завершил строительство заявленных в договорах объектов, а также не представил доказательств объективной невозможности исполнения договоров, истец обратился в суд с указанными требованиями.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.

Судами установлено, что учредительные документы общества приведены в соответствие с законодательством Российской Федерации согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 05.05.2014 №124-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон                   «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и статьей 1202 Гражданского кодекса Российской Федерации», присвоен ОГРН 

<

***>.

Исходя из совокупного анализа положений части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 21.03.2014 №6-ФЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя», статьи 1 Закона города Севастополя от 24.04.2014 №3-ЗС «О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя», пунктов 1 статей 2, 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС «О Правительстве Севастополя», статьи 34 Устава города Севастополя, статьи 1, части 1 статьи 2, частей 8, 11 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя», судебные инстанции верно указали, что права и обязанности арендодателя по договору перешли к департаменту, ввиду чего, последний является надлежащим истцом по делу.

По смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон №6-ФКЗ) к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений, при этом, нормы Закона №6-ФКЗ не имеют обратного действия, то есть, правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Учитывая, что спорные правоотношения по договору аренды недвижимого имущества являются длящимися и возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона №6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела, суды обоснованно применили к спорным правоотношениям нормы материального права Украины в части не противоречащей законодательству Российской Федерации.

Как верно отметили суды, вышеуказанные договоры по своей правовой природе являются договорами аренды, отношения по которым регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися, то к спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХК Украины).

Исходя из совокупного анализа, действовавших на момент рассмотрения спора в суде правовых норм: пункта 1 части 2 статьи 11, частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, части 1 статьи 188 ХК Украины, статьи 32 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли», части 2 статьи 450, пункта 1 статьи 610, статьи 619 ГК РФ ГК РФ, пунктов 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка, при этом, существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обращаясь в суд с настоящим иском, департамент указывает на существенное нарушение обществом условий договоров аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком застройки земельных участков.

При этом, ответчик, возражая против иска указывает, что обществом предпринимались активные меры для соблюдения условий договора, проводились подготовительные работы к строительству, получены положительные заключения и соответствующие согласования, а также ссылается на обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, не зависящие от его воли.

Статьями 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) предусмотрено, что разработка проектной документации должна осуществляться на основании результатов проектных изысканий и технических условий подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

В силу статьи 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе.

В соответствии со статьей 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией.

Положениями статьи 4 Закона Украины «Про архитектурную деятельность» определен комплекс работ, необходимый  для создания объекта архитектуры, аналогичный комплекс работ по созданию объекта архитектуры предусмотрен и пунктом 5 статьи 26 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

Судами установлено, что в 2003 году ООО «Добрыня и Ко» организован и проведён открытый конкурс проектных предложений строительства гостиничного комплекса, что подтверждается протоколом заседания жюри от 28.01.2003.

Начальником управления градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации ФИО7 утверждено архитектурно-планировочное задание от 04.02.2004.

Генеральный план гостиничного комплекса по ул. Кирова, в соответствии с которым на земельном участке №1 и земельном участке               №2 запроектировано размещение двух гостиничных корпусов, кафе и конференц-зала, согласован 15.02.2004 Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации. 

В дальнейшем проектирование и освоение земельных участков №1 и №2 осуществлялось по общему проекту застройки, все произведенные строительные работы осуществлялись по общей проектно-сметной документации, при этом 1-я очередь строительства – кафе 58 мест, автостоянка гостиничного комплекса по ул. Исторической, обслуживающие коммуникации и очистные сооружения гостиничного комплекса запроектированы на земельном участке №1, а на земельном участке №2 размещается основная часть многоэтажного корпуса гостиницы.

Протоколом совместного совещания СГС Укринвестэкспертизы, ГАСКа, ЗАО «КрымНИОпроект» от 04.04.2004 принято решение о разрешении производства работ возведения фундаментов здания гостиничного комплекса в Балаклаве.

В 2005 году Севастопольским городским филиалом государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра при государственном комитете Украины по земельным ресурсам» разработан проект землеустройства по отводу земельного участка ООО «Добрыня и Ко» для строительства гостиничного комплекса в районе ул. Кирова, Балаклавский район.

ООО «Добрыня и Ко» получено положительное заключение государственной землеустроительной экспертизы от 07.07.2005 №361/05, заключение Севастопольской горСЭС от 04.10.2006 №898 на проект строительства № 037/05 и положительное экспертное заключение Управления МЧС Украины в г. Севастополе от 16.05.2007 №629.

ГП «Крымский экспертно-технический центр» выдано экспертное заключение от 12.06.2007 №10.16328694.2564.07 на соответствие нормативным актам по охране труда проекта «Гостиничный комплекс по ул. Кирова в Балаклаве (1 очередь) Кафе на 58 мест».

В 2007 году Государственной Азово-Черноморской инспекцией выдано заключение государственной экологической экспертизы проекта от 06.07.2007 №72.

Рабочий проект строительства гостиничного комплекса по ул. Кирова в Балаклаве и выдано заключение от 20.11.2007 №С-331/07 по проекту согласован Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации.

Также в отношении рабочего проекта для строительства и обслуживания 1-й очереди гостиничного комплекса по ул. Кирова в Балаклаве (заказ №037/05-0ГП) – кафе на 58 мест получено научное заключение национального заповедника «Херсонес Таврический» № 666/07 от 26.12.2007.

ООО «Добрыня и Ко» получено положительное заключение от 18.03.2008 №30 относительно проекта ОВОС 061282 «Гостиничный комплекс по ул. Кирова в Балаклаве (1 очередь) Кафе на 58 мест»; в 2008 году Севастопольской городской службой Украинской государственной инвестиционной экспертизой выдано положительное комплексное экспертное заключение от 14.04.2008 №Э-94/2008.

Исходя из фактических обстоятельств и материалов дела, суды указали, что на основании выполненных проектов и полученных разрешительных документов ООО «Добрыня и Ко» в период 2003 года по 2013 год выполнены следующие объёмы работ: строительство лестницы с ул. Исторической на ул. Кирова длиной 100 м; подготовка площадки под открытую автостоянку по ул. Кирова с вывозом 500 т мусора и разрушением механическим способом скальных пород (30 куб.м); строительство подпорной стены из бута на нижней автостоянке площадью 15 кв.м; строительство подпорной стены из бута вдоль ручья по ул. Исторической 20 куб.м; строительство железобетонного моста через ручей (3,5 х 10 х 0,35 м) по ул. Исторической; строительство подпорной стены из бута вдоль дороги от ул. Исторической до ул. Кирова 50 куб.м; строительство фронтальной части железобетонного фундамента кафе (1-я очередь строительства) длиной 40 м с предварительным разрушением скальных пород 30 куб.м; разрушение нависающей скалы на склоне ул. Историческая – ул. Кирова объемом 150 куб.м с использованием новых технологий – алмазные буры и спецпорошки Харьковского НИИ буровых работ; крепление (вручную) бутовой кладкой нависающих скал согласно рекомендациям геологов 8 шт. скал, объем бутовой кладки 15 куб.м; проектирование, согласование и перенос газопровода среднего давления Ф150 мм по ул. Кирова в обход выделенного участка 500 м; устройство по обращению администрации г. Балаклавы нового автогаражного кооператива «Листригон», демонтаж 26-ти железных гаражей, перевоз и монтаж в новом кооперативе; строительство 10 фундаментов, устройство щебеночного покрытия 100 кв.м, строительство подпорной бутовой стены 35 куб.м; проектирование и прокладка нового водопровода по ул. Кирова 350 м с обустройством колодцев - 6 шт.; расширение площадки для разворота техники по ул. Кирова (150 куб.м скального грунта); оборудование и постройка помещения охраны площадью 7 кв.м; оборудование на участке линии городского телефона; строительство ограждения строительной площадки (60 м – металлической сеткой, 50 м – деревянным забором); финансирование археологических раскопок на месте автостоянки и среднем участке под руководством специалистов национального заповедника «Херсонес Таврический».

Более того, обществом в подтверждение принятия мер по освоению земельного участка представлены договоры, заключенные с подрядчиками: договор №56 в сентябре 2002 года на разработку проекта выноса газопровода среднего давления гостиничного комплекса в Балаклаве                 (ул. Кирова), между ответчиком и МЧП «Бутан»; договор от 01.10.2002 №254 на выполнение инженерно-геологических изысканий, заключенный между ответчиком и ООО «Геоком-ИНТИЗ»; договор от 25.10.2002 №212183 на выполнение научно-технической продукции – рабочего проекта гостиничного комплекса по ул. Кирова в Балаклаве, между ответчиком и ЗАО «КрымНИОпроект»; договор от 18.03.2003 №14 на выполнение электромонтажных работ, между ответчиком и ООО «Восход»; договор от 04.06.2003 №СИ 1/03 о научном, культурном сотрудничестве по сохранению объекта археологии, между ответчиком и НЗ «Херсонесс Таврический»; договор от 10.09.2003 №312165 на выполнение научно-технической продукции - рабочий проект ресторана на 124 мест с гостиничными номерами по ул. Кирова в Балаклаве, между ответчиком и ЗАО «КрымНИОпроект»; договор от 25.03.2004 №97 на геодезические работы по гостиничному комплексу по ул. Кирова в Балаклаве, между ответчиком и ЧП «Севастопольская ГЕО-ПАРТИЯ»; договор от 02.09.2004 №115 на выполнение государственной экспертизы рабочего проекта «Гостиничный комплекс по ул. Кирова в Балаклаве», между ответчиком и СГС Укргосинвестэкспертиза; договор от 01.10.2004 №284/484 на выполнение анализа и рассмотрения проекта «Гостиничный комплекс по ул. Кирова в Балаклаве», между ответчиком и ГАСК г. Севастополя; договор от 12.10.2004 №412140 на выполнение научно-технической продукции – рабочего проекта «Гостиничный комплекс по ул. Кирова в Балаклаве. Кафе «Таверна», между ответчиком и ЗАО «КрымНИОпроект»; договор от 04.04.2005 №367 на выполнение геологических изысканий по объекту «Гостиничный комплекс по ул. Кирова в Балаклаве», между ответчиком и ООО «Геоком- ИНТИЗ; договор от 27.10.2005 №793-а по установлению границ земельного участка в натуре, между ответчиком и ЧП «Севастопольское предприятие геодезии, землеустройства и проектирования»; договор от 13.03.2006 №272/06 на топографическую съемку, между ответчиком и ЧП «Севастопольская ГЕО-ПАРТИЯ»; договор от 17.08.2006 №150 на выполнение комплексной государственной экспертизы, между ответчиком и СГС Укргосинвест-экспертиза; договор от 06.02.2007 №02307 на геодезические изыскания «Трасса водовода в г. Балаклаве», между ответчиком и ЗАО «Севастопольский стройпроект». А также осуществлен вынос газопровода среднего давления по ул. Кирова.

Кроме того, на основании проведенной судебной экспертизы,  выполненной Федеральным бюджетным учреждением «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» установлено, что стоимость фактически выполненных ООО «Добрыня и Ко» на земельных участках с кадастровыми мерами 91:01:001008:547, 91:01:001008:552 и 91:01:001008:445 подготовительных работ «0» этапа, проектно-изыскательских, строительно-монтажных и иных работ, связанных с освоением указанных земельных участков в соответствии с их целевым назначением – строительство гостиничного комплекса, составляет 54 872 988,28 рублей (объем и перечень выполненных работ указаны в таблицах №1, 2 заключения), процент готовности от стоимости общего объекта: Гостиничный комплекс «Аврора-Крым» с Центром здоровья и реабилитации по ул. Историческая-Кирова в Балаклаве, для размещения которого предоставлены земельные участки, составляет 27%.

Общество подтвердило, что цель предоставления ему в аренду земельных участков до настоящего момента не достигнута, но указало на совершение им комплекса действий, направленных на исполнение обязательств по договорам, а именно ответчиком в период с 2014 года по 2015 год подготовлена кадастровая документация (кадастровые паспорта и планы границ земельного участка), землеустроительная документация подана в уполномоченный орган 21.10.2015. 

Письмом от 08.02.2016 (исх. №03-16/2886) департамент уведомил общество о том, что отсутствуют основания для разработки плана границ земельного участка, поскольку на основании Постановления Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 23.08.2011 по делу №5020-422/2011 спорный договор аренды расторгнут. Поданные документы истец вернул ООО «Добрыня и Ко» без рассмотрения.

В результате повторного обращения в адрес ООО «Добрыня и Ко» был направлены письма от 10.06.2016 исх. №№0316/4554, 0316/4355, где истец, отказывая в рассмотрении вопроса об утверждении плана границ спорного земельного участка, указал на наличие задолженности по арендной плате.

Ввиду изложенных причин, ответчик не имел возможности приступить к дальнейшему освоению земельного участка.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, ссылаясь на вышеизложенные нормы права, с учетом экспертного заключения, суды правомерно указали, что в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение арендатором необходимых активных действий для выполнения обязательств по договору, при том, что общество не завершило выполнение строительных работ и не сдало объект в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на него в целом, не свидетельствует о пассивном неправомерном бездействии арендатора, исключившее достижение цели договора аренды.

При этом, в силу специфики сложившейся ситуации, суды верно отметили, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и, как следствие, наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя, поскольку действия общества как участника исследуемых правоотношений в полной мере отвечают критериям разумности и добросовестности.

Более того, судами правомерно учтено, что исполняя распоряжение исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 №46 «О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя», ответчик был фактически лишен возможности осуществления строительства, а учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 29.06.2017 по делу №А84-3658/2016, указанный правовой акт является юридически значимым для оценки добросовестности застройщика с учетом специфики сложившихся правоотношений в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации, в связи с чем, юридическая возможность осуществления строительства у общества появилась только с принятием распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.06.2015 №20 «Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги «Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства».

При таких обстоятельствах, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, установив отсутствие недобросовестности в действиях ответчика, принимая во внимание, что в данной конкретной ситуации расторжение договоров аренды земельных участков не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договоров и не будет соответствовать балансу интересов сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судами норм материального и процессуального права.

Доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, в данном случае об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств,  установленных судами фактических обстоятельств и положенных в обоснование содержащихся в судебных актах выводов, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции), для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 25.07.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 по делу №А84-485/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                В.В. Ципляков

Судьи                                                                                        Л.А. Крыжская

ФИО1