Арбитражный  Суд Новосибирской области 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-20336/2019

18 декабря 2019 года

г. Новосибирск

Резолютивная часть решения оглашена 16 декабря 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Векшенкова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Компания С4» к мэрии города Новосибирска, обществу с ограниченной ответственностью «Экспресс-оценка» о признании недостоверным (недействительным) отчета о рыночной стоимости арендной платы за земельный участок,

при участии в судебном заседании представителей:

истца:  ФИО2, по доверенности от 23.01.2018, паспорт,

ответчика: 1) ФИО3, по доверенности от 29.10.2018, удостоверение, 2) не явился, извещен,

установил:

27.05.2019 общество с ограниченной ответственностью «Компания С 4» (далее – истец) обратилось с исковым заявлением к Мэрии города Новосибирска (далее – мэрия), обществу с ограниченной ответственностью «Экспресс-оценка» (далее – ООО «Экспресс-оценка») о признании недостоверным (недействительным) отчета  о рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, общей площадью 13200 кв. м с кадастровым номером 54:35:053490:10, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, 18-й Бронный переулок, являющийся основанием для определения арендной платы по договору аренды земельного участка № 115948р от 08.10.2015.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, возражал против применения срока исковой давности.

Исковые требования мотивированы необоснованно завышенной рыночной стоимостью арендной платы за объект, определенной в отчете об определении рыночной стоимости, положенной в основу включения условия о стоимости аренды в договор аренды земельного участка № 115948р от 08.10.2015.

Представитель мэрии просил применить срок исковой давности, возражал против заявленного требования, в виду того, что истец  знал о наличии отчета из договора, однако истец не доказал, что при подписании договора обращался с преддоговорным спором о несогласии с размером арендной платы. Пояснил, что считает, что истец фактически оспаривает размер арендной платы.

Представитель ООО «Экспресс-оценка» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представил возражения против удовлетворения исковых требований в виду пропуска срока исковой давности.

Дело рассмотрено по правилам ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Согласно доводам истца, между мэрией (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 115948р от 08.10.2015 (далее – Договор), по условиям которого арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:053490:10, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 13200 кв.м. 

Согласно п. 1.3 Договора земельный участок передается арендатору для строительства торгово-развлекательного комплекса с подземной автостоянкой по пер. 18-му Бронному.

Срок действия договора аренды с 08.10.2015 по 08.10.2025 (п. 1.4 Договора). 

Согласно п.2.1. Договора в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №219-п размер арендной платы по Договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 4 884 000 руб. в год или 407 000 руб. в месяц.

Независимая оценка выполнялась - ООО «Экспресс - оценка» - Отчет об оценке № 3995 от 17.08.2015. 

Согласно исковому заявлению, посчитав, что проведенная оценка переданного в аренду земельного участка является значительно завышенной, истец направил мэрии письменное уведомление с требованием пересмотреть условия по расчету арендной платы, выполненные на основании проведенной оценки.

Кроме того, не согласившись с оценкой, выполненной независимым оценщиком, истец обратился к другому независимому оценщику для проведения оценки рыночной стоимости арендной платы. На основании договора возмездного оказания услуг № 09-01/17-02 от 09.01.2017 был выполнен расчет величины рыночной стоимости арендной платы за использование земельного участка, согласно которому арендная плата за общую площадь объекта на 08.10.2015 составила 126 456 рублей в месяц, что более чем в три раза меньше указанной в договоре суммы.

Согласно доводам истца, отчет ООО «Экспресс-оценка» содержит следующие недостатки, влияющие на его достоверность и обоснованность:

1. Отчет основан на неподтвержденной или неполно исследованной информации и документах, что исключает использование его в качестве допустимого доказательства по делу;

2. В отчете отсутствует информация о методике расчета стоимости и выведение стоимости на основе информации общего характера из открытых источников;

3. Истечение 6 месяцев с даты составления отчета об оценке, что лишает указанную в нем величину доказательственного значения на основании п. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256;

4. Наличие в отчете об оценке очевидных арифметических ошибок, допущенных при расчете рыночной стоимости объекта оценки, отсутствие обоснования от применения подходов по оценке, если указанные недостатки привели к неправильному результату определения стоимости оцениваемого имущества;

5. Несоответствие отчета об оценке требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в частности, наличие суждений и выводов, которые могут быть неоднозначно истолкованы или вводить в заблуждение, отсутствие в отчете даты проведения оценки, неиспользование стандартов оценки, отсутствие указания на цели и задачи проведения оценки;

6. Использование в отчете различных допущений и ограничений, предположений, непроведение осмотра оцениваемого объекта, что влияет на достоверность представленных в нем выводов, и др.

Поскольку сторонам договора аренды не удалось урегулировать условие о стоимости арендной платы, истец вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права. 

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. 

По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. Следовательно, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты. 

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В силу части 1 статьи 64, статьи 71 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Как следует из материалов дела, между мэрией (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска от 08.10.2015 № 115948р для строительства торгово-развлекательного комплекса с подземной автостоянкой, сроком действия по 08.10.2025.

Арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 13200 кв.м с кадастровым номером 54:35:053490:10, расположенный в пределах 

<

...>.

Договор аренды земельного участка прошел установленную процедуру государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, о чем 14.01.2016 сделана запись № 54/001-54/001/904/2015-547/1.

Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктами 2.1, 2.3.1, 2.3.2 договора определено, что в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №219-п размер арендной платы по Договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 4 884 000 руб. в год или 407 000 руб. в месяц, подлежит внесению арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

В соответствии с пунктом 1 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденное Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. 

В силу ст. 3.3 Федерального закона «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» лицом, осуществляющим всю полноту законных распорядительных действий в отношении предоставленного ранее истцу земельного участка, является исключительно орган местного самоуправления в лице исполнительно-распорядительного органа - мэрии города Новосибирска.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно статье 10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Таким образом, из положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.

Иными словами, установление размера арендной платы является исключительной компетенцией мэрии, при этом только мэрия вправе обратиться к независимому оценщику.

Таким образом, истец не является лицом, которое вправе по собственной инициативе производить оценку предоставленного ему земельного участка.

Размер арендной платы по договору определен на основании отчета об оценке независимого оценщика № 3995 от 17.08.2015, который обязателен при заключении договоров, где арендодателем земельного участка выступает муниципальное образование (ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Данный отчет произведен ООО «Экспресс-оценка» на основании заключенного с Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска Муниципального контракта №МК70-15 на закупку услуг по проведению оценки рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки, предоставляемые в установленном порядке для строительства, и (или) рыночной стоимости данных земельных участков.

Согласно п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона "Об акционерных обществах", частью 2 статьи 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств".

Согласно п. 2. Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденное Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 3 - 6 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, рассчитанной за год и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В виду изложенного, размер арендной платы, установленный в отчете оценщика №3995 от 17.08.2015, является обязательным для сторон Договора.

Таким образом, в случае несогласия с условиями договора, предложенными мэрией, истец вправе был оспорить отчет независимого оценщика до момента заключения договора.

Однако каких-либо возражений относительно размера арендной платы от истца при заключении договора не поступало, что свидетельствует о его согласии с размером арендной платы, установленной договором. 

В данном случае, при заключении договора аренды, воля сторон по возникновению земельных отношений была явным образом выражена. Буквальное толкование договора также свидетельствует об отсутствии каких-либо упущений в условиях между сторонами при его заключении, в том числе по установлению арендной платы.

Доказательств того, что истец при заключении договора являлся слабой стороной и не имел возможности заявлять возражения относительно содержания спорного пункта договора, в деле не имеется (пункты 8, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Более того, судом установлено, что при заключении мирового соглашения, утвержденного в рамках дела № А45-19954/2016 (о взыскании с ООО «Компания С4» задолженности по арендной плате в размере 3 164 096,77 руб., неустойки в размере 298 810,20 руб., расторжении договора аренды земельного участка от 08.10.2015 № 115948р и обязании освободить земельный участок) ООО «Компания С4» каких-либо возражений по размеру арендной платы не заявляло.

Мировое соглашение ООО «Компания С4» исполнено.

Между тем, судом установлено, что ООО «Компания С4» обращалось в арбитражный суд с иском к мэрии (дело № А45-2672/2017) о внесении изменений в договор, а именно: изложения пункта 2.1 договора аренды земельного участка от 08.10.2015 № 115948р в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и с 08.10.2015 составляет 1 583 062 руб. в год или 131 921,83 руб. в месяц».

Верховный суд РФ в определении от 09.07.2018 № 304-ЭС18-8566 (дело № А45-2672/2017) указал, что из материалов дела не следует, что при рассмотрении указанного дела ООО «Компания С4» требовало уменьшения арендной платы.

В настоящее время, приостановлено производство по делу № А45-21884/2018 по иску мэрии к ООО «Компания С4» о взыскании задолженности, расторжении договора аренды земельного участка от 08.10.2015 № 115948р, освобождении земельного участка. Судом в рамках дела принят встречный иск общества к мэрии об изменении пункта 2.1 договора аренды земельного участка № 115948р от 08.10.2015 и утверждении его в следующей редакции: «2.1. Размер арендной платы по Договору составляет 1 589 077 рублей 00 копеек в год или 132 420 рублей 33 копейки в месяц.».

Таким образом, истец неоднократно обращался в суд с требованием об изменении условий договора об арендной плате после его заключения.

Учитывая изложенное, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, исковые требования мотивированы необоснованно завышенной рыночной стоимостью арендной платы за объект, определенной в отчете об определении рыночной стоимости, положенной в основу включения условия о стоимости аренды в договор аренды земельного участка № 115948р от 08.10.2015, на что указано в исковом заявлении.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что требование о признании недостоверным отчёта ООО «Экспрее-оценка» № 3995 от 17.08.2015 заявлено исключительно в целях определения размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:35:053490:10, что также является недопустимым после заключения Договора.

Кроме того, представителем ответчика - ООО «Экспресс-оценка» заявлено о применении срока исковой давности. Представитель ответчика - мэрии поддержал ходатайство о применении срока исковой давности.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Настоящее исковое заявление подано 27.05.2019. Из материалов дела следует, что истец узнал о нарушении его прав с момента заключения Договора, то есть с 08.10.2015, так как размер арендной платы и условие о том, что он определен на основании отчета независимого оценщика,  изложены в п. 2.1 Договора. 

В виду изложенного, зная о наличии отчета независимого оценщика, на основании которого определен размер арендной платы по Договору, истец имел возможность до заключения Договора ознакомиться с данным отчетом. Однако доказательств совершения таких действий суду не представлено. 

Согласно ч.2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Следовательно, истцом пропущен установленный законом срок исковой давности, так как он истек 08.10.2018.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании изложенного, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, арбитражный суд, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, 

р е ш и л:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                         Д.В. Векшенков