АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А48-3521/2019

г. Орёл

24 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2019 года, полный текст решения изготовлен 24 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Родиной Г.Н. при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304575235700052, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Фаворит» (302014, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 202 720 руб., из которых 160 000 руб. задолженности по арендной плате за период июль-август 2017 года, 42720 руб. 00 коп. – неустойка,

при участии:

от истца – представитель ФИО3 (паспорт, доверенность от 16.12.2019, диплом),

от ответчика – представитель ФИО4 (паспорт, доверенность от 04.09.2017, диплом),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее истец, арендодатель, ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фаворит» (далее ответчик, арендатор, ООО «Фаворит») о взыскании задолженности по договору аренды от 01.09.2017 в размере  202 720 руб., из которых 160 000 руб. – задолженность по арендной плате за период июль-август 2017 года, 42720 руб. 00 коп. – неустойка за период с 05.10.2017 по 22.03.2019.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 29.06.2017 между сторонами был заключен договор аренды №10 первого этажа нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>. По акту приема-передачи от 29.06.2017 данное нежилое помещение было передано арендатору – ООО «Фаворит». В п. 3.1 договора аренды от 29.06.2017 № 10 определено, что размер арендной платы за пользование нежилым помещением составляет 80 000 руб. в месяц. 01.09.2017 между сторонами заключен договор аренды первого этажа нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, в п. 6.2 которого предусмотрено, что ранее заключенные между сторонами соглашения относительно аренды имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, прекращаются с момента заключения данного договора. Обязательства по внесению платы за пользование имуществом, которые могли возникнуть у сторон настоящего договора до момента его заключения, исполняются сторонами в соответствии с условиями, предусмотренными настоящим договором с момента, предусмотренного настоящим договором. Согласно п. 4.1 договора аренды от 01.09.2017 арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю за арендуемое имущество арендную плату в размере 80 000 руб. в месяц, начиная с 01.09.2017.

С учётом изложенного истец полагает, что плата за использование помещения в период июль и август 2017 года в размере по 80 000 руб. ежемесячно подлежала уплате ответчиком не позднее 05.10.2017, в связи с чем им также начислены пени за просрочку уплаты арендных платежей.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражает, полагая, что договор аренды от 29.06.2017 не заключен, поскольку никаких схем передаваемого в аренду помещения к договору не прилагается, а также, так как право собственности на объект было зарегистрировано за истцом лишь 15.09.2019, а само здание не было введено в эксплуатацию на момент передачи помещения, то спорный договор является недействительным. Ответчик также указывает, что пунктом 6.2 договора аренды от 01.09.2017 установлено, что ранее заключенные между сторонами соглашения аренды имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, прекращаются с момента заключения данного договора, обязательства по внесению платы за пользование имуществом, которые могли возникнуть у сторон настоящего договора до момента его заключения, исполняются сторонами в соответствии с условиями, предусмотренными настоящим договора и с момента, предусмотренного настоящим договором. В силу п. 4.1 договора аренды от 01.09.2017 арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю за арендуемое имущество арендную плату в размере 80 000 руб., начиная с 01.09.2017, и именно с этого периода у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд приходит к выводу, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

29.06.2017 между сторонами подписан договор аренды №10 первого этажа нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> площадью 115 кв.м., а также санузел общей площадью 3,8 кв.м. и доступ в щитовую площадью 3,2 кв.м.

29.06.2017 сторонами подписан акт приема-передачи данного нежилого помещения арендатору – ООО «Фаворит» (л.д. 48).

Срок действия договора определен с 29.06.2017 по 28.04.2018. Изменение условий настоящего договора, его расторжение и прекращение допускаются по взаимному соглашению сторон, вносимые изменения дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением (пп. 4.1 и 4.2 договора аренды №10 от 29.06.2017).

01.09.2017 сторонами подписан договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее имущество: первый этаж нежилого здания 57:25:0010146:1098, расположенного по адресу: 

<

...> площадью 118,9 кв.м.

В п. 3.1 договора аренды от 01.09.2017 закреплено, что данный договор является одновременно передаточным актом и его подписание означает, что арендатор получил арендуемые площади без недостатков в состоянии, пригодном для использования помещений в соответствии с их назначением, определенным условиями настоящего договора.

Согласно п. 4.1 договора аренды от 01.09.2017 арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю за арендуемое имущество арендную плату в размере 80 000 руб. в месяц, начиная с 01.09.2017.

Согласно п. 6.1 договора аренды от 01.09.2017 срок действия договора определен с 01.08.2017 по 01.08.2027. 

Согласно оттиску штампа Управления Росреестра по Орловской области на первой страницы договора договор аренды от 01.09.2017 был зарегистрирован 23.10.2017.

Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Ранее заключенные между сторонами соглашения относительно аренды имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, прекращаются с момента заключения настоящего договора. Обязательства по внесению платы за пользование имуществом, которые могли возникнуть у сторон настоящего договора до момента его заключения, исполняются сторонами в соответствии с условиями, предусмотренными настоящим договора и с момента, предусмотренного настоящим договором (п.6.2 договора аренды от 01.09.2017). 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 27.05.2019 по делу №А48-9766/2018 установлено, что 23.12.2017 между сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно которому стороны пришли к соглашению досрочно расторгнуть договор аренды от 01.09.2017 с 19.12.2017. 23.12.2017 имущество возвращено арендодателю по акту приема-передачи.

Ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)  определено, что право владения пользования и распоряжения имуществом принадлежит его собственнику, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего его имущества  любые действия, непротиворечащие закону и иным правовым актам, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Согласно абзацу 4 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не может быть признан недействительным по названному основанию. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Согласно п. 3 ст. 607  ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно сведениям из ЕГРП право собственности ФИО2 на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровой номер 57:25:0010146:1098 зарегистрировано 15.09.2017 (л.д. 20).

Судом установлено, и ответчиком не оспаривается, что на момент приёмки помещения первого этажа нежилого помещения по акту приема-передачи от 29.06.2017, расположенного по адресу: 

<

...>, по фактам введения здания в эксплуатацию и отсутствия регистрации права собственности арендодателя, а также характеристик арендуемое помещения ответчиком заявлено не было, данные возражения заявлены им в ходе рассмотрения настоящего спора.

Суд также отмечает, что в п.6.2 договора аренды от 01.09.2017, стороны согласовали, что ранее заключенные между сторонами соглашения относительно аренды имущества, указанного в пункте 1.1 договора от 01.09.2017, прекращаются с момента заключения настоящего договора.

Доказательств того, что между сторонами существовали иные соглашения в отношении предоставленного по договору аренды от 01.09.2017 имущества, ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для признания договора аренды №10 от 29.06.2017 недействительным или незаключенным не имеется.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ  обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ. 

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Из положений статьи 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным. 

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. 

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. 

Руководствуясь приведенными нормами права и правовыми позициями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 16 от 14.03.2014 и Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 49 от 25.12.2018, арбитражный суд приходит к выводу о том, что в п.п. 4.1 и 6.2 договора аренды от 01.09.2017стороны прямо предусмотрели, что ранее заключенные между ними соглашения относительно аренды имущества, являющего предметом договора, прекращаются с момента заключения данного договора, обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом, которые могли возникнуть у сторон до заключения данного договора, исполняются ими в соответствии с условиями данного договора начиная с 01.09.2017. 

Суд также принимает во внимание поведение ответчика, не заявившего требование об уплате арендных платежей и пени за их просрочку с 05 октября 2017 года до ноября 2018 года, тогда как в судебном порядке в рамках дела №А48-9766/2018 рассматривался спор о взыскании с арендатора коммунальных платежей за период с октября 2017 года по декабрь 2017 года, а кроме того, учитывает направленный арендодателем в адрес арендатора акт сверки на 15.01.2018, в соответствии с которым задолженность в пользу ИП ФИО2 составила 107990 руб. 28 коп., из которых 48635 руб. 44 коп. – задолженность по коммунальным платежам (абз. 1 стр. 6 мотивированного решения по делу №А48-9766/2018).

При таких обстоятельствах оснований для взыскания арендной платы за период июль и август 2017 года, а также по дополнительному (акцессорному) требованию о взыскании пени не имеется. 

Расходы по госпошлине согласно ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья                             Г.Н. Родина