ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-134560/2018

18 апреля 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     11 апреля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 апреля 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Желтянникова В.И.,

судей  Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  Смирновой Н.В.,  

при участии:  

от истца: Курганский А.В., по доверенности от  10.04.2019,

от ответчика: Рутковская Ю.И., по доверенности от  01.06.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-5951/2019)  общества с ограниченной ответственностью "Редженси Пропертиез" на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2018 по делу № А56-134560/2018 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "Редженси Пропертиез"; 

к  акционерному обществу "Торговый дом "Перекресток"

о признании договора расторгнутым, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Редженси Пропертиез" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" о признании Договора аренды от 09 ноября 2006 года расторгнутым, понуждении ответчика освободить помещения по адресу Санкт-Петербург, В.О., Средний проспект, д. 36/40, литера А, кадастровый номер 78:6:2039:6:105, нежилое помещение № 98, 137-141; 146-153; 155-172) площадью 1 557,9 кв.м.; часть нежилого помещения 1-Н № 143-45; помещение 5-Н № 1 и помещение 6-Н № 1, общей площадью 138 кв.м, и возвратить их истцу по Акту приема-передачи.

Решением от 26.12.2018 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, и принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права и неприменение закона, подлежащего применению.

В канцелярию апелляционного суда от ответчика 25.03.2019 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик возражает против доводов истца, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

  Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды торговых помещений от 09.11.2006, Дополнительные соглашения № 1 от 01.12.2007, от 26.03.2009, от 23.06.2009, от 31.05.2010, от 01.08.2011, от 01.05.2012, от 01.04.2013, от 14.12.2015, согласно которым ответчику предоставлена в аренду часть нежилого здания по адресу: г. Санкт-Петербург, В.О., Средний проспект, д. 36/40, литера А, кадастровый номер 78:6:2039:6:105, нежилое помещение № 98, 137-141; 146-153; 155-172) площадью 1 557,9 кв.м.; часть нежилого помещения 1-Н № 143-45; помещение 5-Н № 1 и помещение 6-Н № 1, общей площадью 138 кв.м, для использования в качестве универсального магазина круглосуточного режима работы, административных помещений, пекарни, цеха по производству салатов и полуфабрикатов, складских помещений.

В соответствии с п. 2.1. вышеуказанного Договора аренды в редакции Дополнительного соглашения 01.04.2013 помещения переданы арендатору на срок до 15.10.2029. 

Ссылаясь на нарушения со стороны ответчика правил противопожарной безопасности, норм экологической безопасности, норм санитарно-эпидемиологической безопасности, а также правил внутреннего распорядка в Комплексе, где находятся арендуемые помещения, истец направил ответчику уведомление от 06.03.2018 об отказе от договора и просил до 15.04.2018 освободить арендуемые помещения. 

В связи с тем, что арендатор отказался от расторжения договора аренды, не освободил помещения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно ч. 1, 2 ст. 450.1. ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из данной нормы следует, что нарушение должно быть достаточно серьёзным, чтобы с точки зрения принципа соразмерности оправдывать такую санкцию как расторжение или изменение договора. При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, пытаясь соизмерить такую санкцию как расторжение договора с последствиями нарушения и найти наиболее справедливое решение. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора.

Как обоснованно указывает истец в апелляционной жалобе, Арендодателем зафиксированы неоднократные нарушения со стороны ответчика правил противопожарной безопасности (срабатывание датчиков, реагирующих на задымление и высокую температуру, размещение препятствий на пути эвакуации при пожаре и в чрезвычайных ситуациях), норм экологической безопасности (превышение предельно допустимого количества вредных веществ в сточных водах), норм санитарно-эпидемиологической безопасности (складирование отходов в не отведенных для этого местах, повлекшее за собой появление насекомых и грызунов), а также правил внутреннего распорядка в Комплексе, где находятся арендуемые помещения. Истцом направлялись в адрес ответчика письма с требованием принять меры по обеспечению порядка на арендуемой территории.

Согласно п. 7.2 договора аренды Арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора, обусловленное выплатой Арендодателем неустойки (компенсации за реализацию такого права) в размере 100 000 долларов США, а также возмещением стоимости произведенных Арендатором неотделимых улучшений. При этом срок прекращения договора аренды при одностороннем отказе от договора положения договора не предусматривают.

Учитывая изложенное,  Арендодатель «06 марта 2018 года правомерно направил Арендатору уведомление об одностороннем отказе от Договора со сроком прекращения Договора 15 апреля 2018 года. 

Вывод суда первой инстанции о том, что в п. 7.2 договора аренды односторонний отказ от исполнения договора не предусмотрен, апелляционный суд полагает несостоятельным, поскольку закрепление в договоре компенсации за реализацию права на отказ от исполнения договора по причинам, не предусмотренным договором, в данном случае подразумевает под собой возможность одностороннего отказа в тех случаях, которые прямо не закреплены в других пунктах договора.

Кроме того, стороны не могут исключить в договоре право кредитора расторгнуть договор при объективно существенном нарушении. Такое условие договора грубо нарушает  баланс интересов сторон, так как недобросовестное поведение другой стороны не влечёт за собой гарантии стабильных деловых отношений, в то время как правоотношения сторон гражданского оборота строятся на принципах разумности и добросовестности.

При изложенных обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении исковых требований у суда первой инстанции не имелось.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе распределяются апелляционным судом в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 26.12.2018 по делу №  А56-134560/2018 отменить.

Признать договор аренды от 09 ноября 2006 года расторгнутым.

Обязать акционерное общество «Торговый дом «Перекресток» освободить помещения по адресу Санкт-Петербург, В.О., Средний проспект, д. 36/40, литера А, кадастровый номер 78:6:2039:6:105: нежилое помещение № 98, 137-141; 146-153; 155-172, площадью 1557,9 кв.м.; часть нежилого помещения 1-Н № 143-45; помещение 5-Н № 1 и помещение 6-Н № 1, общей площадью 138 кв.м  и возвратить их обществу с ограниченной ответственностью «Редженси Проперитиез» по акту приема-передачи.

Взыскать с акционерного общества «Торговый дом «Перекресток» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Редженси Проперитиез» 9000 руб. расходов по оплате государственной пошлины, из них: 6000 руб. государственной пошлины по иску и 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Н.С. Полубехина

 И.А. Тимухина