АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-20119/2024

г. Ставрополь

16 июня 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2025 года

 Решение изготовлено в полном объеме 16 июня 2025 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Галушки В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Серкиной А.В., рассмотрев в судебном заседании заявление

общества с ограниченной ответственностью «ЭлитЮгСтрой», г. Минеральные Воды, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

к администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края, г. Георгиевск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

о признании незаконным отказа от 08.07.2024 № 01-06/7496 в заключении договора аренды земельного участка, 

об обязании подготовить, подписать и направить проект договора аренды земельного участка,

при участии представителя заявителя – ФИО1 по доверенности от 21.08.2024,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Ставропольского края поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «ЭлитЮгСтрой» (далее – заявитель, общество) к администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края (далее – администрация) о признании незаконным отказа от 08.07.2024 № 01-06/7496 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:26:010507:147 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:26:010507:156; 

об обязании подготовить, подписать и направить в адрес ООО «ЭлитЮгСтрой» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:26:010507:147 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:26:010507:156.

Представитель заявителя поддержал доводы искового заявления в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание не явился, заявлений и ходатайств, препятствующих рассмотрению спора по существу не направил.

Суд в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании 09.04.2025 объявил перерыв до 23.04.2025. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» в информационной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru).

После перерыва представители сторон в судебное заседание не явились, ходатайств не заявили, суд в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть данный спор в отсутствие представителей сторон по имеющимся доказательствам. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:26:010507:156, площадью 7 095,7 кв.м., степенью готовности 11%, расположенного по адресу:

<

...> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (дата регистрации права: 30.01.2018, номер регистрации: 26:26:010507:156-26/004/2018-2).

Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:26:010507:147, площадью 2 156 кв.м. по адресу: 

<

...>, с назначением «строительство многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями», из земель населенных пунктов.

Между администрацией и ФИО2 02.09.2016 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:26:010507:147 № 3.2016-42 на срок с 02.09.2016 по 01.09.2019. Цель использования: строительство многоквартирного десятиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями.

Договор № 3.2016-42 от 02.09.2016 зарегистрирован в ЕГРП 02.09.2016 (номер регистрации: 26-26-008-26/008/206/2016-309/3).

Согласно выписке из ЕГРН от 21.10.2016 и выписке о переходе прав на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:26:010507:156 по договору куплипродажи от 10.10.2016 ФИО2 продал указанный объект ФИО3. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 21.10.2016 (номер регистрации 26-26/008-26/008/206/2016-1623/2).

По договору переуступки права аренды от 10.10.2016 ФИО2 передал свои права и обязанности по договору аренды от 02.09.2016 № 3.2016-42 ФИО3 Данный договор зарегистрирован в ЕГРН 21.10.2016 (номер регистрации: 26-26/008-26/008/206/2016-1624/3).

Между ФИО3 и обществом 19.01.2018 заключен договор купли-продажи от 19.01.2018, по которому общество приобрело в собственность незавершенный строительством объект с кадастровым номером 26:26:010507:156, расположенный по адресу: 

<

...>, степенью готовности 11 %.

По договору о передаче прав и обязанностей от 19.01.2018 с согласия администрации (письмо от 18.01.2018 № 01-07/260) ФИО3 передал обществу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 02.09.2016 № 3.2016-42. Указанные сведения внесены в ЕГРН 30.01.2018 (номер регистрации: 26-26-010507:147-26/004/2018-4).

Однако запись о регистрации прав аренды не погашена, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.04.2025.

Обществу 02.02.2018 выдано разрешение № Ru26302000-19-2018 сроком до 02.12.2018 (в дальнейшем продлено до 02.10.2019) на строительство многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями с теми же характеристиками, которые указаны в разрешении от 24.08.2016.

Указанные фактические обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.08.2020 по делу № А63-1172/2020, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2020.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 28.12.2020 по делу № А63-15718/2020 обществу выдано разрешение на строительство от 19.05.2021 № 26Ru26302000-14-2021 указанного в договоре аренды многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями» на земельном участке, расположенном по адресу: СК, 

<

...>, со сроком действия до 19.05.2022.

Общество 11.06.2024 обратилось в администрацию с заявлением о продлении или заключении нового договора аренды спорного земельного участка с целью окончания строительства многоквартирного жилого дома.

В ответ на указанное заявление администрация письмом от 08.07.2024 № 01-06/7496 отказала обществу в повторном предоставлении указанного земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства и продлении договора аренды в связи с отсутствием правовых оснований ввиду того, что однократное продление договора аренды для завершения строительства многоквартирного жилого дома было в 2016 году (договор аренды от 02.09.2016 № 3.2016-42, сроком действия с 02.09.2016 по 01.09.2019).

Полагая, что названное решение администрации не соответствует требованиям законодательства и нарушает принадлежащие заявителю права, заявитель обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 ГК РФ.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному ненормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статья 198 АПК РФ).

Исходя из норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Таким образом, для признания оспариваемого решения и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий: оспариваемое решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемое решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Оборот земельных участков в силу статьи 27 ЗК РФ осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи. 

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); 

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2). 

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. 

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. 

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ). 

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. 

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. 

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). 

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения. 

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1-3 статьи 239.1 ГК РФ). 

Таким образом, закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

При этом указанная норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. 

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5. 

Согласно нормам статьи 39.20 ЗК РФ, по общему правилу, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Как установлено судом, у общества на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 26:26:010507:147 имеется законно возведенный с разрешения администрации объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:26:010507:156, площадью 7 095,7 кв.м., степенью готовности 11%, расположенный по адресу: 

<

...>

При наличии сомнений в законности возведения и нахождения данных объектов у администрации не было бы оснований ни в заключении договора аренды, ни в выдаче разрешений на строительство.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта. 

Администрация сообщила суду, что объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, не был предметом торгов. С требованием о продаже объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке по адресу 

<

...>, с публичных торгов в судебном порядке не обращалась. Публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства в форме аукциона на основании решения суда об изъятии такого объекта у собственника не проводились.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения 01.09.2019 срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений. 

Доводы администрации, изложенные в отзыве на заявление, судом отклоняются как не основанные на нормах действующего земельного законодательства и не соответствующие представленным в дело доказательствам

Исследовав и оценив, в порядке статьи 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, что общество, как собственник объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:26:010507:156 вправе заключить договор земельного участка с кадастровым номером 26:26:010507:147, находящегося в государственной муниципальной собственности, без проведения торгов для завершения строительства.

При таких обстоятельствах, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

В резолютивной части решения по данной категории дел суд указывает на а признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (пункт 3 части 4 статьи 201 АПК РФ).

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ суд полагает необходимым обязать администрацию Георгиевского муниципального округа Ставропольского края, г. Георгиевск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в срок не более чем двадцать дней момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «ЭлитЮгСтрой», г. Минеральные Воды, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:26:010507:147 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:26:010507:156.

Другие доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на правильность изложенных в нём выводов с учетом, представленных в материалах дела доказательств.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края, г. Георгиевск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, от 08.07.2024 №01-06/7496 в заключении с обществом с ограниченной ответственностью «ЭлитЮгСтрой», г. Минеральные Воды, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, договора аренды без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:26:010507:147 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:26:010507:156.

Обязать администрацию Георгиевского муниципального округа Ставропольского края, г. Георгиевск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в срок не более чем двадцать дней момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «ЭлитЮгСтрой», г. Минеральные Воды, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:26:010507:147 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:26:010507:156.

Взыскать с администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края, г. Георгиевск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭлитЮгСтрой», г. Минеральные Воды, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 50 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать по заявлению после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В. Галушка