ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-99530/22

28 февраля 2023 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2023 года.

 

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Латыповой Р.Р., Петропавловской Ю.С.,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО1, доверенность от 16.01.2023; 

от заинтересованного лица: ФИО2, доверенность от 24.01.2023;

от третьих лиц: от Правительства Москвы: ФИО1, доверенность от 01.12.2022; от ООО «МАГ’Г»: представитель не явился, извещен;

рассмотрев 21 февраля 2023 года в судебном заседании кассационную жалобу

заинтересованного лица - Управления Росреестра по Москве с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания)

на решение от 15 августа 2022 года

Арбитражного суда города Москвы,

на постановление от 15 ноября 2022 года 

Девятого арбитражного апелляционного суда

по делу № А40-99530/22

по заявлению Департамента городского имущества города Москвы

об оспаривании решений

к Управлению Росреестра по Москве,

третьи лица: Правительство Москвы, ООО «МАГ’Г»,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее - Управление) о признании недействительными (незаконными) уведомлений от 28.03.2022 № КУВД-001/2021-55338816/3 и от 29.03.2022 № КУВД-001/2021-55509159/3 об отказе в прекращении записей о государственной регистрации договоров аренды от 23.02.1998 № М-09-010811 и от 06.10.2004 № М-09-511864 земельных участков с кадастровыми номерами 77:09:0004005:23 и 77:09:0004005:142, расположенных по адресу: 

<

...>; об обязании прекратить записи о государственной регистрации договоров аренды от 23.02.1998 № М-09-010811 и от 06.10.2004 № М-09-511864 земельных участков с кадастровыми номерами 77:09:0004005:23 и 77:09:0004005:142, расположенных по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы и ООО «МАГ’Г» (далее - общество).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 августа 2022 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2022 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление Росреестра по Москве обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Третье лицо - ООО «МАГ’Г», извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заинтересованного лица поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель заявителя и третьего лица - Правительства Москвы возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между департаментом и обществом заключены договоры аренды от 23.02.1998 № М-09-010811 и от 06.10.2004 № М-09-511864 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 77:09:0004005:23 и 77:09:0004005:142, расположенных по адресу: 

<

...>.

Земельный участок с кадастровым номером 77:09:0004005:23 в соответствии с дополнительным соглашением от 07.10.2004 № 3 к договору от 23.02.1998 № М-09-010811 предоставлен обществу для целей строительства многоэтажного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой и первым нежилым этажом.

Согласно пункту 2 договора аренды срок аренды земельного участка составляет 15 лет. Согласно дополнительному соглашению от 11.12.2006 в раздел 4 «Особые условия договора» в четвертый абзац внесены изменения относительно срока производства работ - сроки строительства установлены до 31.12.2007.

Земельный участок с кадастровым номером 77:09:0004005:142 в соответствии с договором аренды от 06.10.2004 № М-09-511864 предоставлен в аренду на период строительства жилого дома.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 06.12.2012 № RU77105000-003964, в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в эксплуатацию введен жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>.

Указанный жилой дом поставлен на кадастровый учет 27.05.2012 с присвоением кадастрового номера 77:09:0004005:1082.

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Суды установили, что общество исполнило свои обязательства по строительству многоэтажного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой и первым нежилым этажом.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц, деятельность общества в качестве юридического лица прекращена с 02.08.2021.

Отказывая в государственной регистрации прекращения договоров аренды от 23.02.1998 № М-09-010811 и от 06.10.2004 № М-09-511864, Управление ссылалось на наличие в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) актуальной записи об ипотеке (залоге) в силу закона, а также указывало на то, что в отношении данных земельных участков зарегистрированы договоры долевого строительства в пользу участников долевого строительства.

Не согласившись с решением Управления, департамент обратился в Арбитражный суд города Москвы с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные департаментом требования, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

В силу пункта 9 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации, ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения сведений о его прекращении в единый государственный реестр юридических лиц в порядке, установленном законом о государственной регистрации юридических лиц.

Согласно статье 419 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью и другое).

Согласно части 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В силу части 1 статьи 25 Закона об ипотеке, регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Согласно части 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке, регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона № 214-ФЗ, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Залог права аренды в пользу участников долевого строительства возникает в соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ, то есть в силу закона, и обеспечивает исполнение именно обязательств, возникающих из договоров долевого участия.

Согласно части 1 статьи 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ, залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 Федерального закона № 214-ФЗ, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, суды правомерно отметили, что залог права аренды возникает в силу положений Федерального закона № 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению объекта недвижимости и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения определенных условий договора.

Суды установили, что застройщиком обязательства по строительству жилого дома надлежащим образом исполнены.

При этом судами также установлено, что жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0004005:23, введен в эксплуатацию на основании разрешения от 06.12.2012 № RU77105000-003964.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.12.2021, на земельный участок 77:09:0004005:23 зарегистрированы ограничения прав в виде ипотеки в силу закона от 01.07.2010 № 77-77-12/013/2010-223.

Срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости, - IV квартал 2010 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.01.2021, на земельный участок 77:09:0004005:142 зарегистрированы ограничения прав в виде ипотеки в силу закона от 01.07.2010 № 77-77-12/013/2010-223.

Срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости, - IV квартал 2010 года.

Суды отметили, что данные, внесенные в ЕГРН, прямо указывают срок, на который установлено ограничение прав и обременение.

Соответственно, суды обоснованно заключили, что ипотека в силу закона имела правовое значение на строго определенный период - IV квартал 2010 года.

В силу статьи 25 Закона об ипотеке, регистрационная запись в ЕГРН о залоге, возникшем в силу статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ, в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома.

Судами установлено, что согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online, жилой дом с кадастровым номером 77:09:0004005:1082 поставлен на государственный кадастровый учет 12.05.2012, соответственно, как обоснованно отметили суды, орган регистрации должен был погасить регистрационную запись о залоге одновременно с постановкой жилого дома на кадастровый учет.

Наряду с этим, статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено иное основание для прекращения залога - прекращение заложенного права.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Учитывая факт окончания строительства объектов долевого участия и передача застройщиком участникам долевого строительства всех помещений в многоквартирном доме, а также отсутствие доказательств обращения участников долевого строительства за взысканием на предмет залога в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ними, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о возможности прекращения ипотеки по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть в связи с прекращением заложенного права.

Таким образом, суды обоснованно отметили, что департаментом в Управление предоставлены все необходимые документы для осуществления регистрационных действий, в то время как наличие записей в ЕГРН о договорах аренды земельных участков с ликвидированным юридическом лицом, исполнившим обязательства, предусмотренные договорами аренды в полном объеме, нарушает права департамента и собственников квартир многоквартирного дома и противоречит гражданскому законодательству.

В связи с чем выводы Управления, изложенные в оспариваемом уведомлении об отказе в осуществлении регистрационных действий правомерно признаны судами незаконными и противоречащими положениям статей 26 и 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность по доказыванию соответствия ненормативного акта закону, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В данном случае, как обоснованно указали суды, наличие законных оснований для принятия оспариваемого решения Управлением не доказано.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных департаментом требований.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судами норм материального права судебной коллегией суда кассационной инстанции отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.

Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 августа 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2022 года по делу № А40-99530/22 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве - без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья                                                          В.В. Кузнецов

 

Судьи                                                                                            Р.Р. Латыпова

 

Ю.С. Петропавловская