/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4881/18 

Екатеринбург

06 сентября 2018 г.

 

Дело № А07-41193/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой  М.В.,

судей Беляевой Н.Г., Семеновой  З.Г. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Уральская строительная компания» на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2018 по делу № А07-41193/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью «Уральская строительная компания» - Валиахметова Г.И. (доверенность от 20.04.2018), Муллагалеева Р.Р.  (доверенность от 16.05.2017).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Уральская строительная компания» (далее – общество «УСК», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, заинтересованное лицо) с заявлением, содержащим следующие требования:

- признать незаконным отказ в предоставлении в собственность обществу «УСК» земельного участка с кадастровым номером 02:55:020502:0527, общей площадью 22511 кв.м., выраженный в письме от 20.12.2017 № М-17455;

- обязать Управление в месячный срок с момента вступления в законную силу решения подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020502:0527, общей площадью 22511 кв.м. с указанием выкупной цены в размере 25 382 500 руб. и направить его обществу «УСК» (с учетом  уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражный  процессуальный кодекс Российской  Федерации (далее - АПК РФ))

Решением суда от 22.02.2018 (судья Архиереев Н.В.) заявление удовлетворено.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2018 (судьи Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В., Пирская О.Н.) решение суда отменено,  в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество «УСК» просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение судом  материального права.

Заявитель жалобы полагает, что фактическое использование спорного земельного участка в период строительства торгово-развлекательного комплекса не противоречит его разрешенному использованию, не нарушает режим разрешенного использования установленного для зоны ОД-3. Ссылаясь на положения пункта 9 статьи 1, статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ),  статьи 16  Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, общество «УСК» указало на возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка после его предоставления в собственность самостоятельно в заявительном порядке.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что по договору № 1135-07 от 22.10.2007, заключенному между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом «УСК» (арендатор) последнему в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020502:527, расположенный по адресу Октябрьский район городского округа г. Уфа, ул. Максима Рыльского на пересечении с ул. Юрия Гагарина сроком с 15.10.2007 по 28.06.2010 для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса. Пункт 1.1 договора аренды так же содержит указание на то, что на период строительства участок используется для организации торгово-сервисного комплекса.

На основании дополнительных соглашений от 25.05.2010 № 1 и                  от 12.02.2016 № 2  срок действия договора аренды продлен до 28.06.2020.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:020502:527, площадью 22 511 кв.м. поставлен на кадастровый учет 17.09.2007, разрешенное использование участка - для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) обществу «УСК» и гражданину Лукьянову Николаю Николаевичу на праве общей собственности принадлежит пятнадцать объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Юрия Гагарина, д. 42, а именно:

1.здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 485,1 кв.м., инв. № 355399, лит. Б, адрес объекта: РБ г. Уфа Октябрьский район, ул. Юрия Гагарина д. 42, кадастровый номер: 02:55:020502:4487;

2. здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 8,7 кв.м., инв. № 355399, лит. В, адрес объекта: РБ г. Уфа Октябрьский район, ул. Юрия Гагарина д. 42, кадастровый номер: 02:55:020502:4495;

3. здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 233,3 кв.м., инв. № 355399, лит. А, адрес объекта: РБ г. Уфа Октябрьский район, ул. Юрия Гагарина д. 42, кадастровый номер: 02:55:020502:4479;

4. здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 163,6 кв.м., инв. № 355399, лит. П, адрес объекта: РБ г. Уфа Октябрьский район, ул. Юрия Гагарина д. 42, кадастровый номер: 02:55:020502:4488;

5. здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 167,3 кв.м., инв. № 355399, лит. Р, адрес объекта: РБ г. Уфа Октябрьский район, ул. Юрия Гагарина д. 42, кадастровый номер: 02:55:020502:4477;

6. здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 229,8 кв.м., инв. № 355399, лит. Е, адрес объекта: РБ г. Уфа Октябрьский район, ул. Юрия Гагарина д. 42, кадастровый номер: 02:55:020502:4484;

7. административное здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 50,2 кв.м., инв. № 355399, лит. Ф, адрес объекта: РБ г. Уфа Октябрьский район, ул. Юрия Гагарина д. 42, кадастровый номер: 02:55:020502:4257;

8. здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 163,8 кв.м., инв. № 355399, лит. Н, адрес объекта: РБ г. Уфа Октябрьский район, ул. Юрия Гагарина д. 42, кадастровый номер: 02:55:020502:4486;

9. здание, назначение: торговое, нежилое, 1-этажное, общей площадью 160,9 кв.м., инв. № 355399, лит. М, адрес объекта: РБ г. Уфа Октябрьский район, ул. Юрия Гагарина д. 42, кадастровый номер: 02:55:020502:4497; 

10. здание, назначение: торговое, нежилое, 1-этажное, общей площадью 228,4 кв.м., инв. № 355399, лит. Ж, адрес объекта: РБ г. Уфа Октябрьский район, ул. Юрия Гагарина д. 42, условный номер: 02-04-01/382/2011-084;

11. здание, назначение: торговое, нежилое, 1-этажное, общей площадью 244,4 кв.м., инв. № 355399, лит. Л, адрес объекта: РБ г. Уфа Октябрьский район, ул. Юрия Гагарина д. 42, условный номер: 02-04-01/382/2011-090;

12. здание, назначение: торговое, нежилое, 1-этажное, общей  площадью 245,8 кв.м., инв. № 355399, лит. К, адрес объекта: РБ г. Уфа Октябрьский район, ул. Юрия Гагарина д. 42, условный номер: 02-04-01/382/2011-088;

13. здание, назначение: торговое, нежилое, 1-этажное, общей площадью 245,3 кв.м., инв. № 355399, лит. И, адрес объекта: РБ г. Уфа Октябрьский район, ул. Юрия Гагарина д. 42, условный номер: 02-04-01/382/2011-086;

14. здание, назначение: торговое, нежилое, 1-этажное, общей площадью 245,2 кв.м., инв. № 355399, лит. С, адрес объекта: РБ г. Уфа Октябрьский район, ул. Юрия Гагарина д. 42, условный номер: 02-04-01/382/2011-112;

15. здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 508,9 кв.м., инв. № 355399, лит. Д, адрес объекта: РБ г. Уфа Октябрьский район, ул. Юрия Гагарина д. 42, кадастровый номер: 02:55:020502:4489.

Согласно заключению кадастрового инженера от 15.02.2018 № 006 указанные выше здания расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020502:527.

Заявитель 06.12.2017 обратился к заинтересованному лицу с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 2:55:020502:527, занятого зданиями, принадлежащими обществу на праве собственности, для обслуживания данных объектов без проведения торгов.

Письмом от 20.12.2017 г. № М-17455 Управление ответило отказом на указанное заявление, сообщив, что испрашиваемый земельный участок находится во втором поясе санитарной охраны водопроводных сооружений и источников водоснабжения г. Уфы, утвержденной распоряжением Кабинета Министров Республики Башкортостан от 24.07.1995 г. №801, а также проектом водоохранных зон рек и водоемов на территории г. Уфы, утвержденного постановлением главы Администрации от 21.08.2008 г. № 5129. Также уполномоченный орган в обжалуемом отказе указал, что испрашиваемый участок расположен в границах красных линий, в соответствии с Решением Совета городского округа г. Уфа РБ № 41/6 входит в перечень кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель и в соответствии с подпунктами. 13, 14 пункта 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее – ЗК РФ) относится к категории земель, ограниченных в обороте. Также Управление указало, что не представлено доказательств в обоснование необходимости испрашиваемой площади земельного участка для использования расположенных на нем объектов недвижимости.

Не согласившись с отказом общество «УСК» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции   исходил из  отсутствия оснований для отнесения спорного участка к землям ограниченным в обороте, приватизация которых запрещена, а так же на нарушение порядка утверждения красных линий.

Отменяя  решение суда  первой  инстанции и отказывая в удовлетворении   заявленных  требований,  суд  апелляционной   инстанции   исходил из следующего.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) ненормативный акт государственного органа, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права заинтересованного лица, может быть признан судом недействительным.

Для признания недействительным ненормативного правового акта государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу части 1 статьи 198 АПК РФ требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемого ненормативного акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Заинтересованное в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лицо должно представить в соответствующий орган власти заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов с указанием всех необходимых сведений (поименованы в пункте 1 статьи 39.17 ЗК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган, рассматривающий заявление, обязан в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю. В данном решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 названного Кодекса).

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, перечислены в статье 39.16 ЗК РФ.

Согласно названной норме уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (подпункт 6 статьи 39.16 ЗК РФ).

- разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ);

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами (пункты 2, 3 статьи 27 ЗК РФ).

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (подпункт 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ).

Суды признали недоказанным Управлением в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ограничение спорного земельного участка в обороте в силу вхождения его в состав зон санитарной охраны водопроводных сооружений и источников водоснабжения г. Уфы, установленных в 1995 году на основании Распоряжения Кабинета министров Республики Башкортостан от 24.07.1995 № 801-р утвердившего разработанный институтом «Коммунводоканалпроект» проект «Санитарно-топографическое обследование зоны санитарной охраны источников водоснабжения г. Уфы», исходя из отсутствия государственном реестре недвижимости сведений в отношении спорного земельного участка об установлении санитарных зон на основании вышеназванного распоряжения Кабинета Министров РБ.

Судами также учтено отсутствие в материалах дела, документов, свидетельствующих о том, в отношении какого источника водоснабжения либо водопровода названным распоряжением установлена зона санитарной охраны, с указанием её размеров (по каждому поясу) и границ, позволяющих на местности соотнести расположение спорного земельного участка с границами таких санитарных зон.

С учетом вышеизложенного суд  апелляционной инстанции признал верным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для отказа в передаче земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 6 статьи 39.16 ЗК РФ, в связи с недоказанностью заинтересованным лицом  установления границ и режима зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», включающими необходимость утверждения органом исполнительной власти Республики Башкортостан проекта зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, разработанного в соответствии с нормами вышеназванного Закона.

Вместе с тем, как верно отмечено  судом  апелляционной инстанции, при принятии решения судом первой инстанции не было принято во внимание, что согласно заявлению общества «УСК» от 06.12.2017 участок испрашивается в целях обслуживания объектов общественно-делового назначения, т.е., по существу, в целях эксплуатации завершенных строительством объектов недвижимости, в то время как по договору аренды № 1135-07 спорный земельный участок предоставлялся обществу «УСК» для проектирования и строительства иного объекта – торгово-развлекательного комплекса.

Строительство объектов капитального строительства в силу статьи 51 ГрК РФ осуществляется на основании разрешения на строительство, получаемого при условии предоставления разработанной в установленном законом порядке проектной документации. 

Завершение строительства объекта согласно статье 55 ГрК РФ является основанием для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд установил отсутствие на земельном участке объекта, для  возведения которого участок предоставлялся в аренду, отметив, что размещение объектов торгово-сервисного комплекса предусматривалось договором  аренды только на период строительства торгово-развлекательного комплекса.

Судом также установлено, что согласно данным кадастрового паспорта участка по состоянию на 20.09.2007 разрешенным использованием испрашиваемого заявителем в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:020502:0527 является – «для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса»; на момент рассмотрения спора в публичной кадастровой карте, размещенной на сайте Росреестра по адресу http://pkk5.rosreestr.ru содержатся сведения о двух различных видах разрешенного использования земельного участка: разрешенное использование: «для объектов общественно-делового назначения», по документу: «для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса».

При этом  в разделе «особые отметки» кадастрового паспорта участка содержится следующая информация: «Сведения об использовании земель имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные»; право зарегистрировано на объект с видом использования земель [для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса]».

Поскольку указание на вид разрешенного использования участка как «для объектов общественно-делового назначения» не засвидетельствовано наличием правоустанавливающего документа, на основании которого внесены такие сведения,  и отражает лишь актуальный (фактический) характер использования такого участка, статья 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в которой перечислены основания осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, таких оснований для учета изменений в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка как его актуальное фактическое использование,  не предусматривает, принимая во внимание, что учтенные в ЕГРН сведения не могут противоречить содержанию правоустанавливающих документов, апелляционный суд  пришел к обоснованному выводу об отсутствии правового значения указания в сведениях публичной кадастровой карты двойного вида разрешенного использования участка и наличии у участка вида разрешенного использования соответствующего правоустанавливающему документу, которым является договор аренды № 1135-07.

Как верно отмечено судом, указанный в кадастровом паспорте вид разрешенного использования не соответствует фактическому использованию участка, на котором находятся объекты недвижимости, по существу не являющиеся торгово-развлекательным комплексом, для строительства которого предоставлялся земельный участок.

Учитывая,  что основания предоставления земельного участка в аренду на момент рассмотрения настоящего спора не изменялись, в ЕГРН внесены сведения о регистрации прав на объекты, не являющиеся объектом, под строительство которого предоставлялся земельный участок, суд правомерно указал, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 02:55:020502:0527, сведения о котором внесены в ЕГРН, по факту не соответствует фактическим целям использования земельного участка и  целям, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

С учетом  вышеизложенного, суд  пришел к правильному   выводу об отсутствии оснований для  признания оспариваемого отказа незаконным, правомерно отказав  в удовлетворении заявленных  требований  и отменив  решение суда  первой инстанции.

          То обстоятельство, что Управление в письме от 20.12.2017 № М-17455 не указало на пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве основания  для  отказа в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, правого значения для рассматриваемого спора не имеет, на что верно указано апелляционным судом.

Доводы заявителя кассационной жалобы основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, с учетом установленных по делу обстоятельств, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, апелляционным судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального и материального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену обжалуемого судебного акта в соответствии со ст. 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено. 

С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2018 по делу № А07-41193/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Уральская строительная компания» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               М.В. Торопова 

 

Судьи                                                                            Н.Г. Беляева 

 

                                                                                             З.Г. Семенова