ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-6983/2021

г. Челябинск

08 июня 2021 года

Дело № А76-20041/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июня 2021 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Карпачевой М.И., Жернакова А.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.04.2021 по делу № А76-20041/2020.

 

В судебном заседании приняли участие представители:

     индивидуального предпринимателя ФИО2  - ФИО3 (доверенность от 24.10.2019, срок действия до 24.10.2024, паспорт, диплом № ВСГ 2563107, свидетельство о заключении брака от 29.04.2017, свидетельство о перемени имени от 24.11.2010, свидетельство о расторжении брака от 07.05.2013).

     Представители ответчика (Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска), третьих лиц (Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Администрации города Челябинска) в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

С учётом мнения явившихся представителей и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области  с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, ответчик) о признании незаконным одностороннего отказа от договора УЗ № 013752-К2015 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска, выраженного в уведомлении об отказе от договора от 20.09.2019, за исх. № 32318; признании незаконным действия по погашению записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408001:3800 (с учетом уточнения исковых требований, т.1 л.д.57).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Администрация города Челябинска.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.04.2021 (резолютивная часть от 06.04.2021) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласился ИП ФИО2 (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что процедура предоставления земельного участка в аренду фактически осуществлялась в 2014 году и, несмотря на заключение договора после 01.03.2015, проведение торгов, согласно действующему земельного законодательству, не требовалось. Указывает, что после истечения срока действия договора, арендатор, в отсутствие возражений арендодателя, продолжал пользоваться земельным участком и полагал, что договор аренды продлился на неопределенный срок. Ссылаясь на правовую позицию, изложенную в вопросе 23 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации №2 (2020), полагает, что спорный договор продлил срок своего действия на неопределенный. Ссылается на внесение изменений в Правила землепользования и застройки г.Челябинска в отношении арендуемого земельного участка, до осуществления которых предприниматель не мог осуществлять строительство на земельном участке по объективным причинам. При этом арендодатель отказался от договора аренды в момент, когда арендатор уже получил градостроительный план земельного участка и был готов приступить к освоению земельного участка. Указывает, что поскольку градостроительный план земельного участка выдан Администрацией после истечения срока действия договора, орган местного самоуправления также полагал договор аренды продленным на неопределенный срок. 

От Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска через канцелярию суда поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами его направления в адрес иных лиц, участвующих в деле (вх. № 30020 от 03.06.2021). Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) подписан договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ №013752-К-2015 от 18.08.2015, согласно п.1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях договора недвижимое имущество: земельный участок площадью 929 кв.м, расположенный с восточной стороны здания по ул. Елькина, 81, в Советском районе города Челябинска из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для строительства объекта хранения автотранспорта (т.1 л.д.12-20).

Согласно п.1.4 договора срок действия договора установлен с 24.06.2015 по 24.06.2018.

В силу п.4.2.7 договора арендатор обязан сдать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю в течение 15 дней со дня истечения срока действия договора, его расторжения, а также прекращения по любым иным законным основаниям.

Пунктом 5.1.6 договора установлено право арендодателя на отказ в продлении договора, в случае несоблюдения сроков проектирования и строительства, предусмотренных в постановлении (распоряжении) органа местного самоуправления, указанного в п.1.3 договора, а также за нарушение иных условий договора.

В случае продления договора на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 15 дней. В данном случае договор считается прекращенным по истечении 15 дней с момента получения арендодателем уведомления о прекращении договора (п.5.1.7 договора).

По акту приема-передачи от 18.08.2015 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0408001:3800 передан в пользование арендатора (т.1 л.д. 23).

На основании заявления предпринимателя от 15.07.2019 арендатором получен градостроительный план земельного участка № RU74315000-0000000009409 (т.1 л.д.29-41).

30.09.2019 письмом №19270/гасн предпринимателю отказано в выдаче разрешения на строительство объекта, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок  (т.1 л.д.25-26).

17.10.2019 арендатор обратился в Комитет с заявлением о продлении срока действия договора аренды, ссылаясь на разработку и утверждение Правил землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ», утвержденных решением Челябинской городской Думы от 28.05.2019 №52/4 (т.1 л.д. 27).

19.11.2019 письмом №39283 Комитет указал на невозможность продления договора аренды в связи с прекращением договора аренды на основании уведомления об отказе от договора от 20.09.2019 №32318, право аренды в Управлении Росреестра прекращено (т.1 л.д.28).

Ссылаясь на неполучение уведомления от 20.09.2019 №32318 истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из доказанности направления в адрес арендатора уведомления о прекращении договора. Суд также пришел к выводу о том, что на момент направления уведомления, договор аренды прекратил свое действие по истечении срока, на который он был заключен.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы предпринимателя, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ №013752-К-2015 от 18.08.2015, по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок площадью 929 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0408001:3800, расположенный с восточной стороны здания по ул. Елькина, 81, в Советском районе города Челябинска, для строительства объекта хранения автотранспорта, на срок до 24.06.2018 (т.1 л.д.12-20).

Из положений пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) следует, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8985/08 от 23.12.2008, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Данная правовая позиция предусматривает необходимость продления договора аренды в целях завершения строительства в случае, если на земельном участке расположен принадлежащий заявителю объект незавершенного строительства (определение от 07.08.2017 № 309-КГ17-9544).

Аналогичный вывод следует из системного толкования подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 и подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, арендатор, с момента заключения договора не предпринимал активных действий по освоению земельного участка, не выполнил инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование объекта, а также не получил разрешение на строительство.

Так, градостроительные планы земельного участка получены арендатором 18.07.2018 и 23.07.2019 (т.2 л.д.5-15), то есть после истечения срока действия договора, в получении разрешения на строительство арендатору отказано (т.1 л.д.25).

Таким образом, доказательств целевого использования ИП ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408001:3800, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

20.09.2019 Комитет письмом №32318 уведомил предпринимателя о прекращении договора аренды УЗ №013752-К-2015 от 18.08.2015 в связи с истечением срока его действия (т.1 л.д.67).

Факт получения арендатором указанного уведомления 10.10.2019 подтвержден копией обратного почтового отправления (т.1 л.д. 153), отчетом об отслеживании отправления (т.1 л.д.134) и истцом не опровергнут.

При этом суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оспариваемое уведомление от 20.09.2019 лишь констатировало факт прекращения договора в связи с истечением срока его действия.

Доводы апеллянта о продлении действия договора аренды на неопределенный срок ввиду отсутствия возражений арендодателя, отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.

Согласно пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Вместе с тем положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющие право арендатора перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не подлежит применению с 1 марта 2015 года к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Земельный кодекс Российской Федерации, устанавливающий приоритет норм земельного законодательства перед общими нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, предусматривает иные правила.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пункт 4 указанной статьи.

Ссылка апеллянта на правовую позицию, изложенную в вопросе 23 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации №2 (2020), апелляционной коллегией не принимается, поскольку спорный договор заключен после вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

Доводы апеллянта о том, что процедура предоставления земельного участка в аренду фактически осуществлялась в 2014 году, подлежат отклонению, поскольку в силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Ссылка предпринимателя на невозможность освоения земельного участка в связи с внесением изменений в Правила землепользования и застройки г.Челябинска в отношении арендуемого земельного участка, отклоняется апелляционным судом, поскольку приобретая права и обязанности арендатора по спорному договору аренды, истец мог и должен был оценить возможность освоения земельного участка в срок, указанный в договоре аренды. Кроме того, названные действия органа местного самоуправления предпринимателем не оспаривались, уведомлений о невозможности использования земельного участка предприниматель не направлял.

Факт получения арендатором градостроительного плана земельного участка после истечения срока действия договора аренды земельного участка, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок (постановление Президиума ВАС РФ № 17540/11 от 05.06.2012).

Ссылка заявителя на наличие в действиях Комитета злоупотребления правом подлежит отклонению, поскольку доказательств наличия у Администрации умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей), материалами дела не подтверждено.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что при необходимости предприниматель не лишен возможности заключить договор аренды спорного участка на торгах согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенных мотивов, решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.04.2021 по делу № А76-20041/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   Ю.С. Колясникова 

 

Судьи                                                                          М.И. Карпачева 

 

                                                                                              А.С. Жернаков