Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-13587/2022

г. Владивосток

19 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1,

апелляционное производство № 05АП-4681/2024 

на решение от 21.06.2024 судьи М.В. Понкратенко

по делу № А51-13587/2022 Арбитражного суда Приморского края 

по исковому заявлению Товарищества собственников жилья № 29 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 

о взыскании задолженности по арендной плате и обязании передать и освободить помещение, 

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1

о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 01.01.2019,

третье лицо: Администрация г. Владивостока, Управление Росреестра по Приморскому краю,

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО1: представитель ФИО2  по доверенности от 25.09.2023 сроком действия 3 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер ДЮ 14878), паспорт; представитель ФИО3 по доверенности от 13.03.2023 сроком действия 3 года;    

от товарищества собственников жилья № 29: представитель ФИО4 по доверенности от 06.02.2024 сроком действия 3 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 12743), паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья № 29 (далее – ТСЖ № 29, товарищество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с уточненным при рассмотрении спора исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – ИП ФИО5, предприниматель) 846 300 рублей задолженности по арендным платежам за период действия договора аренды с 01.01.2019 по 26.10.2023, 121 275 рублей 24 копеек по оплате коммунальных платежей за арендуемое помещение за период действия договора с 01.01.2019 по 26.10.2023, а также задолженность по арендной плате в сумме 90 000 рублей и задолженность по оплате коммунальных платежей в сумме 89 805 рублей за период фактического пользования помещением в 2018 году.

Наряду с этим, товарищество просило обязать предпринимателя в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать по акту приёма-передачи и освободить занимаемое ей по договору аренды от 01.01.2019 помещение площадью 52 кв.м.

В свою очередь, предпринимателем заявлен встречный иск о признании договора аренды нежилого помещения от 01.01.2019 недействительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация г.Владивостока, Управление Росреестра по Приморскому краю.

Решением суда от 21.06.2024 первоначальные  исковые требования удовлетворены в полном объеме; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО5 обжаловала его в апелляционном порядке.

В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что ТСЖ № 29 является ненадлежащим истцом по делу, поскольку, не обладая полномочиями собственника в отношении арендованного предпринимателем нежилого помещения, не могло передавать его в пользование арендатору и, соответственно, требовать от последнего оплаты задолженности. По утверждению апеллянта, при заключении спорного договора аренды предприниматель была введена в заблуждение относительно прав товарищества на нежилое помещение.

Также, по мнению ИП ФИО5, судом первой инстанции должным образом не исследованы доводы ответчика по первоначальному иску о неправомерном завышении арендодателем тарифов на электроэнергию для арендатора нежилого помещения.

В представленном письменном отзыве, приобщенном к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), товарищество возражало против доводов апелляционной жалобы, настаивая на законности оспариваемого судебного акта.

Позиции сторон были поддержаны их представителями в заседании суда апелляционной инстанции. Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства третьи лица явку представителей не обеспечили, что не препятствовало коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и письменном отзыве, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 01.01.2019 между ТСЖ № 29 (арендодатель) и ИП ФИО5 (арендатор) был заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование нежилое помещение, указанное в пункте 1.2 договора, а арендатор - принять объект в аренду и выплачивать за него арендную плату. 

В силу пункта 1.2 договора объект имеет следующие характеристики: объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 52 кв.м расположенное по адресу: 

<

...>, назначение: нежилое. 

В пункте 3.2 договора аренды стороны предусмотрели, что общая арендная плата за один месяц составляет 30 000 рублей за месяц вперед. 

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора аренды арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, а также прочие платежи. Договор может быть расторгнут сторонами в одностороннем порядке при отсутствии виновных действий другой стороны с предупреждением об этом другой стороны не менее чем за 30 календарных дней (пункт 7.2 договора).

Договор заключается на 11 месяцев (пункт 5.2 договора). 

07.02.2019 между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которому ИП ФИО5 обязуется в течение 4 месяцев оплатить долг за аренду магазина с октября 2018 года по январь 2019 года - 90 000 рублей, и долг за коммунальные платежи в размере 89 805 рублей. 

Как указало ТСЖ № 29, ИП ФИО5, в нарушение принятых на себя обязательств по заключенному договору аренды, вносила арендную плату несвоевременно и не в полном объеме, в результате чего на стороне арендатора образовалась задолженность.

Предупреждением от 10.07.2020 о прекращении договора аренды, полученным ИП ФИО5 26.08.2020, арендодатель предупредил предпринимателя о прекращении действия договора от 01.01.2019. 

Досудебной претензией от 02.04.2021 арендодатель уведомил предпринимателя о наличии задолженности, необходимости возврата помещения. 

Поскольку изложенные в претензии требования не удовлетворены ИП ФИО5 в добровольном порядке, товарищество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

 В ходе рассмотрения дела предпринимателем заявлено встречное исковое заявление о признании договора аренды от 01.01.2019 недействительным по мотиву отсутствия у ТСЖ № 29 права распоряжаться спорным нежилым помещением.

Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно квалифицировал возникшие между сторонами правоотношения как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды нежилого помещения, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ закреплено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Следуя данным положениям, установив доказанность и неоспоренность самим арендатором факта пользования предпринимателем спорным помещением в рамках договора аренды от 01.01.2019 за период с 01.01.2019 по 26.10.2023, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика обязанности по оплате стоимости пользования арендованным имуществом, не исполненной ИП ФИО5 в полном объеме.

Одновременно, с учетом неоспоренного сторонами содержания дополнительного соглашения от 07.02.2019 о признании предпринимателем долга за аренду с октября 2018 по январь 2019 в размере 90 000 рублей, за коммунальные платежи в размере 89 805 рублей и принятии им обязанности по его погашению, судом констатирована обоснованность требований товарищества о взыскании арендной платы и платы за коммунальные услуги и за период бездоговорного использования помещения.

Проверив представленный в материалы дела расчет задолженности, составленный первоначальным истцом с учетом произведённых арендатором платежей, суд первой инстанции признал его обоснованным и арифметически верным, в связи с чем удовлетворил исковые требования товарищества о взыскании задолженности в полном объеме.

Кроме того, удовлетворяя требования ТСЖ № 29 о возложении на предпринимателя обязанности освободить спорное нежилое помещение и передать его товариществу по акту приёма-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что при соблюдении арендодателем порядка расторжения договора аренды (возобновленного по истечении 11 месяцев с даты его заключения на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 621 РФ), установленного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ и пунктом 7.2 договора аренды, с учетом получения ИП ФИО5 26.08.2020 предупреждения о расторжении договора от 10.07.2020, спорный договор аренды на момент разрешения спора являлся расторгнутым, в связи с чем на у арендатора имелась предусмотренная статьей 622 ГК РФ обязанность по возвращению имущества арендодателю.

В отсутствие доказательств освобождения объекта аренды и передачи его арендодателю по акту приема-передачи, принимая во внимание факт прекращения действия спорного договора аренды и, как следствие, отсутствие правовых оснований у предпринимателя для дальнейшего занятия спорного помещения, коллегия поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что требования ТСЖ № 29 в данной части являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Оспаривая позицию товарищества, ИП ФИО5, в том числе, и во встречном иске, указала на недействительность договора от 01.01.2019, полагая, что он был заключен предпринимателем под влиянием заблуждения относительно правомочий ТСЖ № 29 на передачу помещения в аренду.

Частью 1 статьи 178 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В пункте 2 названной статьи приведен открытый перечень условий, конкретизирующих возможность признания заблуждения существенным. Заблуждение предполагается существенным, в частности: если сторона заблуждается по поводу тождества предмета сделки или таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; если сторона заблуждается в отношении природы сделки; если сторона заблуждается по поводу лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой.

По смыслу приведенных положений статьи 178 ГК РФ, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке.

Сделкой, совершенной под влиянием заблуждения, признается сделка, в которой волеизъявление стороны не соответствует подлинной воле, то есть по такой сделке лицо получило не то, что хотело, когда свойства предмета соответствуют договору, но не соответствуют намерениям (представлениям) стороны.

При этом пунктом 5 статьи 178 ГК РФ предусмотрено, что заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Оценивая доводы апеллянта, суд апелляционной инстанции учитывает, что в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

В рассматриваемом случае из материалов дела следует, что оспариваемый договор аренды исполнялся со стороны ИП ФИО1 (объект аренды принят в пользование, предпринимателем вносились арендные платежи, а также платежи за коммунальные услуги), при этом, до обращения ТСЖ № 29 в суд с настоящим иском у арендатора отсутствовали сомнения относительно правомочий арендодателя и действительности договора.

Как верно отмечено судом первой инстанции, действуя разумно и добросовестно, с должной степенью осмотрительности, заботливости и внимательности, предприниматель не была лишена возможности до заключения договора аренды оценить принадлежность права на передаваемое ей в аренду имущество, предпринять действия, направленные на выяснение данного обстоятельства и устранение сомнений, выраженных ей только в процессе рассмотрения настоящего спора.

С учетом изложенного, заявленные возражения истца по встречному иску о недействительности договора, последовавшие уже после его частичного исполнения предпринимателем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и подлежат отклонению.

Более того, исходя из прямых разъяснений абзаца второго пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума № 73), при рассмотрении требований, вытекающих из обязательственных правоотношений, к арендатору, получившему имущество в пользование и не оплатившему пользование, арендодатель не обязан доказывать наличие правомочий на сдачу имущества в аренду.

Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. 

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

По смыслу третьего и четвертого абзацев пункта 12 Постановления Пленума № 73, наличие права собственности на сданное в аренду имущество подлежит исследованию в рамках самостоятельных споров между собственником вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения последнего на основании статьи 303 ГК РФ, однако, применительно к настоящему спору, правомерность распоряжения ТСЖ № 29 спорным нежилым помещением не является юридически значимым обстоятельством, поскольку в силу вышеприведенных разъяснений не освобождает ИП ФИО5 от обязанности вносить арендную плату за пользование.

В то же время, судом первой инстанции установлено, что многоквартирный дом по адресу 

<

...> построен для членов жилищно-строительного кооператива ЖСК № 29 и передан на баланс, что следует из Решения № 689 Исполнительного комитета Владивостокского городского совета депутатов трудящихся от 15.09.1967 «Об утверждении акта приёмки в эксплуатацию 5-ти этажного 97 квартирного жилого дома № 11 в 1-м микрорайоне», которым был утвержден акт приемки дома в эксплуатацию. Данным актом подтверждено, что спорное нежилое помещение входило в состав помещений многоквартирного дома (пункт приемки белья), переданных на баланс жилищно-строительного кооператива.

В свою очередь, товарищество является правопреемником жилищно-строительного кооператива № 29, реорганизованного в форме преобразования, что подтверждается соответствующими сведениями ЕГРЮЛ. 

Согласно общедоступным сведениям Реестра объектов жилищного фонда Государственной информационной системы Жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), ТСЖ № 29 является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома по адресу 

<

...>, наделенной в силу пункта 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации правом предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

При этом наличие у спорного помещения статуса общего имущества собственников МКД документально не опровергнуто. Как указано в пояснениях Администрации г. Владивостока, объекты недвижимости, расположенные по адресу ул. Енисейская, д. 11, в реестре муниципального имущества г. Владивостока не значатся, на баланс УМС г. Владивостока не передавались.

Таким образом, апелляционный суд не усматривает оснований для сомнений в наличии у товарищества полномочий на передачу спорного помещения в аренду и введения предпринимателя при заключении договора аренды в заблуждение по данному вопросу.

Наряду с этим, как верно указано судом первой инстанции в рамках рассмотрения заявления товарищества о пропуске срока исковой давности для оспаривания договора от 01.01.2019, в силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. 

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В отсутствие оснований для признания сделки ничтожной и применения общего срока исковой давности, учитывая, что договор аренды подписан сторонами 01.01.2019, а встречное заявление подано предпринимателем 04.10.2023, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о пропуске ИП ФИО5 срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной, что в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Доводы апеллянта о неправомерном завышении арендодателем тарифов на электроэнергию для арендатора нежилого помещения отклоняются апелляционным судом как несоответствующие материалам дела.

Так, согласно документально обоснованным письменным пояснениям ТСЖ № 29 от 05.04.2024 о порядке его взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями, действуя на основании договорных отношений с ТСЖ № 29 как с организацией, управляющей многоквартирным домом по адресу 

<

...>, ресурсоснабжающие организации выставляют товариществу счета-фактуры и иные прилагаемые документы по расчёту оплаты сумм коммунальных услуг в отношении помещений дома. Все суммы, которые выставляются к оплате, оплачиваются ТСЖ № 29 даже в том случае, если конечные потребители ненадлежащим образом выполняют свои обязанности по оплате.

Публичное акционерное общество «Дальневосточная энергетическая компания» (далее – ПАО «ДЭК») ежемесячно направляет ТСЖ № 29 акты приема-передачи электрической энергии, счета-фактуры, акты снятия показаний расчетного прибора учета, ведомости потребления, где отражается, в том числе отдельный расчёт по нежилому помещению дома, частью которого пользуется ИП ФИО6  (субабонент «Один», номер счетчика 011076078023789).

Так как вышеуказанное нежилое помещение используется в коммерческих целях, расчёт оплаты электроэнергии в данном случае производится ПАО «ДЭК» не по тарифам для населения, утверждённым Постановлениями Департамента по тарифам Приморского края, а в ином порядке, который предусмотрен Постановлением Правительства Российской Федерации № 442 от 04.05.2012 «О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии».

Согласно пояснениям ПАО «ДЭК» от 31.05.2024, в случае, если собственники и пользователи нежилых помещений не относятся к категории потребителей, приравненных к населению, стоимость электрической энергии (мощности), необходимой для обеспечения предоставления услуг данных нежилых помещений (включая подлежащий оплате этими лицами объём потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды) рассчитывается, исходя из тарифов, установленных для группы «прочие потребители», в соответствии с Правилами применения цен (тарифов) на розничных рынках.

Также в данных пояснениях ПАО «ДЭК» указало размеры стоимости тарифов для группы «прочие потребители», указанные тарифы соответствуют тем тарифам, по которым выставлялись суммы к оплате за электрическую энергию по данному нежилому помещению ИП ФИО6 При этом номер прибора учета (011076078023789), расположенного согласно проведенному совместно сторонами акту осмотра приборов учета от 07.06.2024 в спорном нежилом помещении, совпадает с номером счетчика, отраженного в ведомостях потребления ПАО «ДЭК».

С учетом изложенного, оснований для вывода о завышении арендодателем тарифа на электроэнергию против установленного ПАО «ДЭК» тарифа у суда не имеется.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные при подаче апелляционной жалобы судебные расходы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 21.06.2024  по делу №А51-13587/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова