АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-2876/2021

г. Владивосток

29 марта 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 марта 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 29 марта 2022 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью охранное предприятие «ЗОРРО» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 2 400 831, 76 руб., о выселении,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 17.12.2021, служебное удостоверение, диплом о высшем юридическом образовании,

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 24.01.2022, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании.

у с т а н о в и л:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее истец, УМС г. Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью охранное предприятие «ЗОРРО» (далее ответчик, ООО ОП «ЗОРРО») о взыскании с последнего задолженности по арендной плате по договору аренды от 30.10.2001 № 2/463 (02-02871-001-Н-АР-1637-00) в размере 1 203 835 рублей 41 копейка, пени в размере 1 196 рублей 35 копеек, и обязании ответчика освободить нежилое помещение общей площадью 72,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, передав его по акту приема-передачи представителю истца в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу.

С учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ 21.09.2021, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору от 30.10.2001 № 2/463 (02-02871-001-Н-АР-1637-00) за период с 01.12.2005 по 31.08.2021 в размере 1 285 904 рубля 19 копеек, пени за период с 01.02.2005 по 31.08.2021 в размере 1 279 065 рублей 07 копеек, а также обязать ответчика освободить нежилое помещение общей площадью 72,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, передав его по акту приема-передачи представителю истца в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу.

В судебном разбирательстве, назначенном на 23.03.2022, истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, полагает, что договор аренды 30.10.2001 в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) был продлен с 01.01.2005 на неопределенный срок, однако арендные платежи начиная с декабря 2005 года ответчиком не вносились, в связи с чем образовалась задолженность, которая ответчиком до настоящего времени не погашена.

Ответчик по иску возражал в полном объеме, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, согласно которому ответчик отрицает наличие договорных отношений с истцом по аренде спорного объекта недвижимого имущества. Ответчик также пояснил, что информация о заключении спорного договора аренды в 2001 году у нынешнего руководства общества отсутствует. Ответчик полагает, что спорный договор аренды не мог быть продлен на неопределенный срок, поскольку истцом не доказан факт внесения арендатором арендной платы в период с 01.01.2005 по 30.11.2005, при этом ответчик считает ненадлежащим доказательством внесения обществом арендной платы в 2005 году представленный истцом расчет задолженности, поскольку последний составлен самим истцом и не подтвержден соответствующими платежными документами. Ответчик также указал на то, что спорное нежилое помещение в настоящее время находится в непригодном для ведения предпринимательской деятельности состоянии, что следует из акта осмотра, представленного истцом, из чего следует то, что данное помещение ответчиком не используется. Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, ответчик считает сумму заявленной неустойки явно несоразмерной нарушенному обязательству, в связи с чем, просил суд в случае удовлетворения исковых требований, снизить ее размер, применив положения статьи 333 ГК РФ. 

Изучив материалы дела, оценив доводы истца, возражения ответчика и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.07.2020 № 25/000/003/2020-78252, недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 72,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, является собственностью муниципального образования город Владивосток.

Между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ЗОРРО» (Арендатор) заключен договор от 30.10.2001 г. № 2/463 (02-02871-001-Н-АР-1637-00 аренды недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 72,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> на срок с 26.10.2001 по 31.12.2004. 

В соответствии с пунктом 2.2.13. договора от 30.10.2001, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в размере, установленном договором.

Согласно пункту 3.1 заключенного договора, сумма ежемесячной арендной платы, без учета налога на добавленную стоимость, составляет   3 012 рублей 49 копеек. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за текущим.

Согласно пункту 4.1 названного договора, при неуплате арендатором арендной платы в установленный договором срок, начисляется пеня в размере 0,65 % от суммы основного долга по арендной плате за каждый день просрочки, но не более суммы основного долга.

В связи с принятием решения Думы г. Владивостока от 10.12.2002 № 152 «Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование землями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока» размер арендной платы с 01.01.2005 г. стал составлять 6 839 рублей 06 копеек.

Согласно представленному истцом в материалы дела расчету, арендатором в период с 01.01.2005 по 30.11.2005 производилось внесение арендной платы по спорному договору аренды в размере 6 839 рублей 06 копеек в месяц. 

Письмом от 13.08.2020 № 28/6-6660 истец уведомил ответчика о намерении прекратить действие договора аренды от 30.10.2001 № 2/463, возобновленного на неопределенный срок с 01.01.2005 и потребовал возвратить нежилое помещение по акту приема-передачи не позднее трех месяцев с момента получения данного уведомления.

В связи с тем, что внесение арендной платы ответчиком в бюджет Владивостокского городского округа, начиная с декабря 2005 года не осуществлялось, образовалась задолженность, которую истец претензией от 30.10.2020 № 28/6-8033 потребовал от арендатора погасить в течение 15 дней с момента получения данного требования.

Оставление указанной претензии без ответа и без удовлетворения послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд. 

Суд, исследовав и оценив материалы дела и представленные доказательства, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, приходит к следующим выводам. 

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из договора аренды нежилого помещения, в связи, с чем подлежат применению нормы гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п.2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд отклоняет возражения ответчика о том, что он не использовал арендуемые помещения в спорный период, поскольку ответчиком в порядке ст.65 АПК РФ не представлены надлежащие доказательства освобождения и передачи истцу арендуемых помещений в установленном законом порядке. 

При этом довод ответчика о том, что договор аренды был прекращен по истечении его срока, подлежит отклонению в силу следующего.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, пункт 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает два условия, при соблюдении которых договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а именно:

- пользование арендатором спорным имуществом по истечении срока действия договора;

- отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно такого пользования.

Как следует из материалов дела, арендатор продолжал пользоваться объектом по истечении срока действия договора (после 01.01.2005), что, в частности, подтверждается внесением обществом арендных платежей по договору.

При этом суд считает довод ответчика о том, что расчет задолженности не может являться допустимым доказательством внесения ответчиком арендной платы, поскольку составлен истцом при отсутствии платежных документов, несостоятельным ввиду его необоснованности. 

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что по окончании срока аренды спорные помещения не были возвращены арендатором арендодателю, заключенный сторонами договор аренды от 30.10.2001 в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В любом случае статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В этой связи суд не принимает во внимание довод ответчика о нахождении спорного помещения в непригодном для ведения экономической деятельности состоянии, что следует из фототаблицы, приложенной к акту от 23.10.2020№ 165 обследования спорного нежилого помещения. 

Как было отмечено выше, из имеющихся в материалах дела доказательств не усматривается, что арендатор освободил спорное помещение и вернул их арендодателю в установленном договором порядке.

Как следует из акта № 165  от 23.10.2018 проверки использования муниципального имущества, доступ в нежилое помещение  общей площадью 72,3 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 25:28:00000:38583, расположенное по адресу: 

<

...>, предоставлен генеральным директором ответчика ФИО4, указан его контактный телефон. Ответчиком не оспорен данный акт, не заявлено о его фальсификации, доказательств подтверждающих недостоверность изложенных в акте фактов в материалы дела не предоставлены ответчиком.

В свою очередь, в нарушение условий договора и требований закона ответчик надлежащим образом арендные платежи в спорный период пользования не вносил. Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. 

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 15 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности" (далее - постановление N 43), установлено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Так, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ регламентировано, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

В соответствии с частью 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. В случае истечения срока исковой давности, о применении  которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда юридическое лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ установлен обязательный претензионный порядок урегулирования споров в течение 30 дней с момента направления претензии. 

В силу пункта 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Из приведенной нормы и разъяснений следует, что соблюдение сторонами претензионного порядка не засчитывается в срок исковой давности, фактически продлевая его на этот период времени.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2016 N 487-ПЭК16, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019.

Из материалов дела следует, что исковое заявление направлено в Арбитражный суд Приморского края 17.02.2021, то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности за период с 01.12.2005 по 16.01.2018. 

Вместе с тем, доказательств приостановления, прерывания течения срока исковой давности по заявленным требованиям истцом не представлено.

Заявление о пропуске срока исковой давности в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является отдельным основанием отказа в защите права.

Учитывая то, что ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в части взыскания суммы основного долга за период с 01.12.2005 по 16.01.2018.

Таким образом, суд находит исковые требования в части взыскания суммы основного долга обоснованными и подлежащими удовлетворению за период с 17.01.2018 по 31.08.2021.

Судом проверен справочный расчет истца с учетом положений статьи 199 ГК РФ, и установлено, что с ответчика подлежит взысканию сумма основного долга в размере 246 450 рублей 42 копейки.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в размере 1 279 065 рублей 07 копеек за период с 01.02.2005 по 31.08.2021.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков  (п.1 ст. 330 ГК РФ).

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы судом установлен, соглашение о пене и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора. 

Вместе с тем, представленный истцом расчет выполнен без учета положений ст. 193 ГК РФ.

Согласно представленному истцом в материалы дела справочному расчету, сумма пени подлежащей взысканию с ответчика за период с 12.02.2018 по 12.02.2021 составляет 243 519 рублей 39 копеек. Расчет судом проверен и признан арифметически верным.

Вместе с тем, ответчиком в судебном заседании заявлено о пропуске срока исковой давности и снижении пени в порядке ст. 333 ГК РФ.

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника (п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»). Согласно п. 77 указанного Постановления от 24.03.2016 №7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п.п. 1, 2 ст. 333 ГК РФ).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения ст.71 АПК РФ

Согласно определению Конституционного Суда РФ от 14.03.2001 №80-О снижение судом неустойки на основании ст. 333 ГК РФ является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу,  на реализацию требования ст.17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой ст.333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Как указано в п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ч. 1 ст.65 АПК РФ).

Оценив доводы ответчика относительно чрезмерности размера штрафа, суд пришел к выводу, что размер заявленной к взысканию пени является завышенным (0,65%) и в целях соблюдения баланса интересов сторон подлежит снижению в порядке ст.333 ГК РФ.

Учитывая вышеизложенное, суд находит заявленные требования в части требований о взыскании пеней подлежащими частичному удовлетворению, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма неустойки в размере 41 552 рубля 42 копейки с учетом пропуска срока исковой давности и применения судом ст. 333 ГК РФ исходя из двукратной ставки Банка России.

Истцом также заявлено требование об обязании ответчика освободить спорное нежилое помещение.

Указанное требование суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с абзацем первым статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 ГК РФ) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Как следует из материалов дела, истец письмом от 13.08.2020 № 28/6-6660 уведомил ответчика о прекращении договора аренды от 30.10.2001 № 2/463. Возражений относительно данного уведомления со стороны ответчика не последовало. Вместе с тем, доказательств освобождения помещения ответчиком в материалы дела не предоставлено, в связи с чем, требования об обязании ответчика освободить арендуемое помещение подлежат удовлетворению в соответствии со ст. 622 ГК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со  ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью охранное предприятие "Зорро" (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) в пользу Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) сумму основного долга в размере 246 450 (двести сорок шесть тысяч четыреста пятьдесят) рублей 42 копейки, пени в размере 41 552 (сорок одна тысяча пятьсот пятьдесят два) рубля 42 копейки.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью охранное предприятие "Зорро" (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) освободить нежилое помещение общей площадью  72,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, передав его по акту приема-передачи представителю Управления муниципальной собственности г. Владивостока в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В остальной части требований в иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью охранное предприятие "Зорро" (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 10 023 (десять тысяч двадцать три) рубля.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья      Кобко Е.В.