Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-126896/2018

15 февраля 2019 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  11 февраля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  15 февраля 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

общества с ограниченной ответственностью "КЭССИ" (адрес:  Россия 198095, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул ШКАПИНА 50, ОГРН:  1137847345767)

о взыскании задолженность и расторжении договора аренды

с обществом с ограниченной ответственностью фармацевтическое объединение "АПТЕКА" (адрес:  Россия 188657, гп КУЗЬМОЛОВСКИЙ, ЛЕНИНГРАДСКАЯ обл ВСЕВОЛОЖСКИЙ р-н, Молодежная 8, ОГРН:  1027801566220);

третье лицо: 

Администрация муниципального образования Кузьмоловское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области;

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 

при участии:

представителей истца: ФИО2, действующего на основании доверенности от 01.02.2019, ФИО3, действующего на основании доверенности от 10.08.2018,

представителя ответчика: ФИО4, действующего на основании доверенности от 25.01.2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Кэсси"  (далее по тексту именуемое – истец)  обратилось в Арбитражный суд г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фармацевтическое объединение "Аптека" (далее по тексту именуемое – ответчик) с требованием о расторжении договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих  лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Администрация муниципального образования Кузьмоловское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

Уведомление о рассмотрении дела   направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам, указанным в Едином государственном реестре юридических лиц. В соответствии со статьей 123 АПК РФ стороны считаются извещенными надлежащим образом.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал, указал, на то, что задолженность до настоящего времени не оплачена.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований. 

Стороны, уведомленные надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей   123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о дне и месте  рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, возражений против рассмотрения дела в отсутствии представителя не заявили.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным завершить предварительное судебное заседание в порядке, предусмотренном статьей 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил, что истец является собственником нежилого помещения №1, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 149,1 кв.м. (далее - Помещение), что подтверждается договором купли-продажи от 13.10.2016, актом приема-передачи, государственной регистрацией права собственности от 31.10.2016.

По Договору № 26-07 аренды от 11.12.2007 (далее - Договор), заключенному с первым правообладателем Помещения - администрацией Кузьмоловского городского поселения Всеволожского района Ленинградской области (далее - Администрация), Помещение занимает ООО ФО «Аптека» (далее - Арендатор).

После заключения договора  купли-продажи Истец направил 28.04.2017 Арендатору (ответчику) письмо, в котором уведомил  последнего о смене собственника и реквизитах для перечисления арендной платы. Письмо было получено Арендатором 04.05.2017.

Получение письмо ответчик не отрицает.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В соответствии с пунктом 2.2.2. Договора Арендатор обязан своевременно и полностью вносить установленную договором арендную плату.

В нарушение пункта 2.2.2 Договора Арендатор не вносит установленную договором арендную плату с даты получения уведомления о смене собственника.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пунктом  5.5.2. Договор аренды может быть досрочно расторгнут при возникновении задолженности Арендатора по внесению установленной договором арендной платы более двух раз.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Истец направил ответчику претензию 03.09.2018, в которой попросил, в десятидневный срок с даты получения претензии, оплатить задолженность по арендной плате в размере 111995,73 рублей, установленные Договором пени в размере 68228,73 рублей,   одновременно с этим уведомил Арендатора (ответчика) о расторжении Договора на основании пункта 5.5.2., пункта 5.5.6., пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что спорный объект недвижимости передан истцу на основании договора аренды, факт заключения и исполнения которого сторонами признается и не оспаривается. В связи с истечением срока действия договора, на который был заключен договор, и продолжением арендатором использовать помещение, а также с учетом уведомления истца договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договором установлена обязанность ответчика вносить арендную плату за пользование имуществом. 

Ответчик согласно отзыву указывает на то, что задолженность по арендной плате у него отсутствует. При этом доказательства погашения задолженности ответчиком не представлены.

Поскольку доказательства оплаты долга ответчиком в материалы дела не представлены, размер заявленных требований не оспорен, заявленные истцом требования о взыскании 111995,73 рублей подлежат удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 68228,73 рублей пени за просрочку внесения арендной платы.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Возможность взыскания пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки предусмотрена пунктом 4.3 договора.

Согласно расчету истца, сумма пеней составила 68228,73 рублей.

Принятыми ранее судебными актами был признан действующим заключенный между Арендатором (ответчика) и Администрацией. 

Переход права собственности на спорные помещения подтверждены представленными в материалы дела документами. 

Статьей 617 Гражданского Кодекса  Российской Федерации установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Доказательства извещения ответчика смене собственника представлены в материалы дела.

Доказательства внесения арендной платы за арендуемые помещения истцу в материалы дела не представлены. 

Представленный в материалы дела  акт сверки, составленный между Администрацией (третье  лицо) и  ответчиком, не может служить доказательством надлежащего исполнения условий договора аренды, так как Администрация не является собственником спорного имущества. Документально подтверждение оспаривания в установленном порядке  Договора купли-продажи от 13.10.2016 в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного заявленная истцом сумма задолженность и сумма пени подлежит взысканию с ответчика в полном объеме.

Помимо изложенного истцом заявлено требование о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичное правило предусмотрено и договором аренды, заключенным между сторонами. В то же время, условия заключенного договора не содержат прямого указания на то, что в этой ситуации арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, в связи с чем полагает возможным рассмотреть требование о расторжении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом представлена в материалы дела претензия, содержащая предложение о расторжении договора и доказательство направления этой претензии ответчику. Также судом установлено, что арендатор допустил просрочку в оплате более двух платежей, что является основанием для расторжения договора.

С учетом изложенного требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку требование истца о расторжении договора удовлетворено, требование об обязании арендатора возвратить помещение также подлежит удовлетворению.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 АПК РФ установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 АПК РФ принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно  статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Исполнение арбитражным судом указанных выше обязанностей по доказыванию вместо соответствующей стороны нарушает такие фундаментальные принципы арбитражного процесса, как состязательность и равноправие сторон (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13).

 В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.  

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд считает, что исковое требование обосновано и подлежит удовлетворению.

С учетом положений статьи 110 АПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежит также 18407,00 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью фармацевтическое объединение "Аптека" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кэсси"  задолженность по договору аренды №26-07 от 11.12.2007 в размере 111995,73 рублей и пени в размере 68228,73 рублей; расходы по уплате государственной пошлины в размере 18407,00 рублей.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения №26-07 от 11.12.2007.

Выселить общество с ограниченной ответственностью фармацевтическое объединение "Аптека" из занимаемого нежилого помещения №1, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 149,1 кв.м, кадастровый номер 47:07:0000000:85229;

Взыскать с с общества с ограниченной ответственностью фармацевтическое объединение "Аптека" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кэсси"  расходы по уплате государственной пошлины  в сумме 18407,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.